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Le tribunal doit décider si une résiliation en cours de bail est autorisée lorsque l’identité de la majorité des sous-locataires est inconnue.
Rubrum
Tribunal: Cour de Justice de Genève (ACJC/388/2023)
Date: 20.03.2023
Résumé
L’importance du respect de l’obligation de communiquer le nom de tout nouvel occupant de la villa découle de l’article 5 du contrat de sous-location, l’article 3 précisant que le sous-bail pouvait être résilié avec effet immédiat en cas de non-respect de cette règle. Dans le cadre d’une sous-location, l’identité du sous-locataire et le nombre d’occupants constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les sous-locataires qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.
Faits
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 12 février 2014 portant sur la sous-location d’une villa sise à Genève. La sous-locataire est une association ayant pour but de procurer à ses membres des espaces d’habitation collectifs et autogérés.
La locataire en titre, soit la Ville, s’engageait à signaler immédiatement par écrit au bailleur tout changement de fait et de droit concernant l’état civil, le nom, la situation familiale, ainsi que l’affection du logement ; en cas d’inobservation de cette prescription, elle répondrait du dommage subi par le bailleur.
Selon l’art. 4 du contrat de sous-location, compte des engagements pris par la sous-bailleresse, soit la Ville, envers le propriétaire, les sous-locataires n’étaient pas autorisés à sous-louer à nouveau la villa à d’autres tiers. L’art. 5 prévoyait que l’association devait impérativement informer la sous-bailleresse de tout nouveau membre amené à occuper la maison en sus des six membres contractants, le contrat de bail pouvant être résilié avec effet immédiat en cas de violation par les sous-locataires des articles susmentionnés.
Par avis du 15 janvier 2021, la sous-bailleresse a résilié le sous-bail pour le 30 avril 2021, au motif que, à l’exception d’une personne, les occupants actuels de la villa ne faisaient pas partie de l’association lors de la première location. En outre, des personnes de passage avaient été aperçues comme résidant sur place, ce qui était contraire au contrat de sous-location.
Par requête du 15 février 2021, déclarée non conciliée par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 25 mai 2021, les sous-locataires ont conclu principalement à l’annulation du congé et subsidiairement à l’octroi d’une prolongation de bail de quatre ans. Ils ont allégué avoir toujours tenu à disposition de la sous-bailleresse leur liste de membres actifs, ainsi que celle des habitants de la villa. Selon eux, la résiliation de bail constituait une mesure de rétorsion prise contre un collectif qui prônait un mode de vie et des formes d’habitation alternatifs.
Par jugement du 14 juin 2022, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé litigieux et octroyé une unique prolongation de bail d’un an et huit mois. Les sous-locataires, soit les appelants, ont formé appel de ce jugement en temps utile.
Extrait des considérants
3.1.2 Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout d’abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190).
Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 ; 140 III 496). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d’influer a posteriori sur cette qualification ; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019).
L’absence de motivation ou une motivation mensongère n’affecte pas en soi la validité du congé. Toutefois, elle peut être un indice que le congé ne poursuit aucun intérêt digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013). Si le bailleur fournit un faux motif à l’appui de la résiliation, alors qu’il n’est pas possible d’établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 138 III 59 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2013 du 26 février 2014). Toutefois, si le motif réel est légitime, l’application de l’article 271 al. 1 CO doit être écartée, car seul le mensonge masquant un dessein abusif peut entraîner l’annulation du congé (DB 2007 n° 17 ; Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n° 37-38 ad art. 271 CO).
L’auteur de la motivation est lié par les motifs qu’il a donnés. Certes, il peut les compléter en cours de procédure, les expliciter, s’il a de bonnes raisons de le faire, par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie adverse, mais il ne peut pas en donner d’autres (Lachat, op. cit., p. 956).
Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l’un d’entre eux, au moins. S’il n’est pas abusif, cela suffit à la validation du congé (Lachat, op. cit., p. 957).
Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC) ; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu’elle a invoqué (ATF 120 II 105 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 ;4A_575/2008 du 19 février 2009).
3.1.3 Dans le cadre d’une sous-location, l’identité du sous-locataire et le nombre d’occupants de l’objet loué constituent des éléments essentiels du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n. 34 ad art. 262 CO).
3.1.4 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC).
Selon la jurisprudence, qu’il soit fondé sur l’art. 29 al. 2 Cst. ou sur l’art. 8 CC, qui s’applique si les moyens de preuve sont invoqués en relation avec un droit subjectif privé découlant d’une norme de droit matériel fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1), le droit à la preuve n’existe que s’il s’agit d’établir un fait pertinent, qui n’est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire adéquate, laquelle a été régulièrement offerte selon les règles de la loi de procédure (ATF 135 I 187 consid. 2.2 ; 133 III 189 consid. 5.2.2, JdT 2007 I 197 ; 133 III 295 consid. 7.1, JdT 2008 I 160, SJ 2007 I 513).
Le juge peut renoncer à une mesure d’instruction pour le motif qu’elle est manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n’est pas de nature à ébranler la conviction qu’il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf. ;5A_540/2012 du 5 décembre 2012 consid. 2.1 ;5A_460/2012 du 14 septembre 2012 consid. 2.1).
3.2 En l’espèce, le Tribunal a retenu à juste titre que l’audition de témoins dans la présente cause ne se justifiait pas. Les appelants n’ont en effet pas démontré quels faits pertinents et contestés, allégués en temps utile, qui n’avaient pas été élucidés par d’autres moyens de preuve, pouvaient être établis par l’audition des témoins qu’ils mentionnent dans leur acte d’appel.
Ils n’ont pas allégué en temps utile avoir tenu le bailleur informé oralement de l’identité des nouveaux occupants de la maison. Cette allégation n’a en effet été formulée par la sous-locataire qu’après l’ouverture des débats principaux, au stade de l’interrogatoire des parties, de sorte qu’elle est tardive. En tout état de cause, il n’est pas crédible que des locataires contactent directement et personnellement par téléphone, ou par un autre moyen ne laissant pas de trace écrite, un conseiller administratif pour l’informer de ce genre d’information concernant l’administration des bâtiments appartenant au patrimoine d’une collectivité publique.
Les appelants n’indiquent pas précisément sur quel fait pertinent pour l’issue du litige et non élucidé à ce stade le témoignage de la conseillère administrative de l’intimée actuellement en fonction, devrait porter. En tout état de cause, cette personne ne peut pas être entendue comme témoin, puisqu’elle est organe de l’intimée.
Ils n’expliquent pas non plus sur quels allégués pertinents et contestés, qui ne sont pas prouvés par d’autre moyen, d’autres témoins auraient dû être entendus.
Il résulte de ce qui précède que le Tribunal n’a pas violé le droit à la preuve des appelants en refusant d’entendre les personnes susmentionnées.
Sur le fond, conformément à l’art. 5 du contrat de sous-location, il incombait aux appelants d’informer spontanément l’intimée de tout changement de l’identité des occupants de la villa et non à l’intimée de faire des démarches en vue d’obtenir cette information. Il n’est en tout état de cause pas établi que les appelants avaient informé l’intimée que des listes contenant l’identité des occupants de la villa étaient à sa disposition.
Le document daté du 18 mai 2020, adressé "A qui de droit", et signé par cinq personnes, n’établit pas que les appelants ont satisfait à l’obligation d’information précitée. En effet, il n’est pas démontré que ce document a été communiqué à l’intimée, étant souligné qu’il ne lui est pas adressé.
A cela s’ajoute que les cinq noms d’occupants figurant sur ce document ne sont pas les mêmes que les sept noms figurant dans le dossier de présentation des habitants adressé à l’intimée le 30 juin 2021, soit après la résiliation du bail. Enfin, les indications ressortant des documents précités ne concordent pas entièrement avec celle figurant sur la liste de 19 occupants énumérés au chiffre 56 de l’écriture déposée par les appelants le 17 décembre 2021 devant le Tribunal.
Aucun élément concret du dossier n’établit par ailleurs que les appelants auraient communiqué l’identité des occupants de la villa lors d’un entretien entre les parties le 25 novembre 2020.
En tout état de cause, la sous-locataire a expressément admis lors de son interrogatoire que l’intimée n’avait pas été systématiquement informée de l’identité des nouveaux occupants de la villa sous-louée.
Il ressort de ce qui précède que les appelants ont violé l’obligation de communication résultant de l’art. 5 du contrat de sous-location.
Contrairement à ce que font valoir les appelants, l’on ne saurait considérer que l’identité des occupants de la villa était indifférente à l’intimée en raison du fait qu’il s’agissait d’un "projet d’habitat alternatif" et que l’intimée ne subissait aucun désavantage concret en cas de non-respect de cette obligation.
L’importance pour l’intimée du respect de l’obligation de communiquer le nom de tout nouvel occupant de la villa pour l’intimée est attestée par le fait que l’art. 5 du contrat de sous-location précise que cette communication est "impérative" et que, selon l’art. 3, le sous-bail pouvait être résilié avec effet immédiat en cas de violation de celle-ci.
De plus, dans le cadre d’une sous-location, l’identité du sous-locataire et le nombre d’occupants de l’objet loué constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les appelants qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion au demeurant particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.
Il n’est pas contesté que, sur les six personnes physiques locataires figurant sur le contrat de sous-bail du 12 février 2014, seule une personne occupe encore les lieux. Il n’est pas non plus allégué que les autres locataires envisagent de réintégrer la villa.
Il est ainsi légitime que l’intimée, compte tenu notamment de ses propres obligations envers le propriétaire de la villa et de la responsabilité qu’elle encourt à cet égard, n’entende pas tolérer que certains sous-locataires soient remplacés par d’autres à son insu, selon le bon vouloir des intéressés.
Les désavantages concrets et risques de responsabilité encourus par l’intimée sont d’autant plus importants au regard du nombre élevé de personnes qui ont occupé les lieux successivement, à savoir une vingtaine, selon les informations fournies par les appelants.
L’intimée n’a par ailleurs pas fluctué dans sa position, contrairement à ce que prétendent les appelants, puisque le congé était notamment motivé par le fait que, à l’exception d’une personne, aucune des personnes figurant sur le sous-bail n’occupait plus les lieux et que des personnes inconnues de l’intimée semblaient résider sur place.
Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal a retenu à juste titre que le motif de congé invoqué par l’intimée était réel qu’il n’était pas abusif.
L’affirmation des appelants selon laquelle "le motif véridique de la résiliation" serait "politique" et "lié au départ du bailleur" est peu claire. Les appelants n’expliquent en particulier pas de quelle "politique" il s’agit, quel serait précisément le lien avec ce départ de et en quoi cela rendrait le congé abusif. En tout état de cause, ce dernier a quitté ses fonctions en mai 2020 et la résiliation du bail est intervenue en janvier 2021 de sorte que l’on ne discerne aucun lien de cause à effet entre ces deux événements.
Il n’existe par ailleurs aucune disproportion manifeste des intérêts en présence. L’intérêt de la seule sous-locataire restante, de se maintenir dans une villa de six pièces, ne saurait en effet l’emporter sur l’intérêt de l’intimée de récupérer l’usage du bien loué.
Il résulte de ce qui précède que le Tribunal a jugé à bon droit que le congé était valable.