Überprüfung der Rechnungslegungsvorschriften für Immobilien im Rahmen des BVG

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, aufzuzeigen, welche Auswirkungen die Rechnungslegungsvorschriften im Rahmen des BVG, wonach Immobilien nach dem Verkehrswert geführt werden müssen, auf die Mieten und Immobilienpreise haben. Gleichzeitig soll geprüft werden, was eine Rückkehr zur Rechnungslegung nach dem Anlagewert für Auswirkungen hätte, wobei der Verkehrswert in Form einer Schattenrechnung im Sinne der Transparenz periodisch weitergeführt werden könnte.

Begründung

Seit 2005 müssen Pensionskassen im Rahmen der zweiten Säule ihre Immobilienbestände nach dem Verkehrswert in ihren Büchern ausweisen. Dies hatte eine enorme buchhalterische Aufwertung der Immobilienbestände zur Folge und damit einhergehend eine Verkleinerung der rechnerischen Rendite bei gleichbleibenden Mieterträgen. Die neuen Rechnungslegungsvorschriften nach Swiss GAAP FER 26 haben somit eine mietpreistreibende Wirkung entfaltet, die je nach Alter des Immobilienbestandes massiv ist.

Die Mieten steigen in der Schweiz unaufhörlich, trotz massiver Bautätigkeit und nur mässig sinkender Leerwohnungsziffer, trotz historisch tiefen Hypothekarzinsen und geringer Inflation. Pensionskassen haben einen relevanten Marktanteil an schweizerischen Mietwohnungen, weshalb ein Erhöhungsdruck auf die Mieten allein aus rechnerisch-buchhalterischen Gründen als konjunkturrelevant bezeichnet werden kann. Dies, obwohl man sich nicht einmal in Kreisen von Rechnungslegungs-Experten einig ist, was denn im Immobilienbereich "true and fair" heisst, schwanken doch die Immobilienpreise regional stark, und etliche Bewertungsprobleme (anders als bei z. B. Aktien) prägen die Werte. Die Rechnungslegungsvorschriften bringen darüber hinaus Volatilität in die Vermögensbestände (und damit nötige Wertschwankungsreserven) und eine enorme Bürokratie mit sich, da die Bestände immer wieder neu bewertet werden müssen. Es ist legitim, die echten Vermögenswerte zu einem bestimmten Stichtag auszuweisen und damit die theoretischen stillen Reserven transparent zu machen. Diese Transparenz muss nicht durch die preistreibende massgebliche Rechnungslegung hergestellt werden, sondern kann im Sinne einer Schattenrechnung periodisch in die Anhänge der Rechnungen aufgenommen werden.

Die Erhebung kann unter Federführung des BWO unter Mitarbeit des BSV und des BPV durchgeführt werden. Dabei reichen Musterbeispiele, falls eine Vollerhebung zu aufwendig ist.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.

Stellungnahme des Bundesrates

Aufgrund der seit 2004 geltenden Fassung von Artikel 47 Absatz 2 der Verordnung vom 18. April 1984 über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) haben die Vorsorgeeinrichtungen die Jahresrechnung nach den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER aufzustellen und zu gliedern. Die Swiss GAAP (Generally Accepted Accounting Principles) FER (Fachempfehlungen zur Rechnungslegung) werden von der Stiftung für Fachempfehlungen zur Rechnungslegung erarbeitet. Das Konzept beinhaltet unter anderem verschiedene branchenspezifische Fachempfehlungen. Die Swiss GAAP FER 26 regelt die Rechnungslegung von Personalvorsorgeeinrichtungen. Ein Abschluss nach Swiss GAAP FER 26 umfasst die Bilanz, die Betriebsrechnung und den Anhang. Eine solche Jahresrechnung deckt die gesetzlichen Vorschriften ab und erfordert keine zusätzliche Rechnung. Auf der Aktivseite der Bilanz erfolgt die Bewertung zum Marktwert am Bilanzstichtag. Wertschwankungsreserven sind aufgrund der Langfristigkeit der Vorsorgezielsetzungen möglich.

Eine Auswirkung der Geltung der Swiss GAAP FER 26 besteht darin, dass Immobilien nicht mehr nach dem Niedrigstwertprinzip (Anlagewert ohne Aufwertung) bilanziert werden können, sondern im Sinne einer "true and fair"-Bewertung nach dem Verkehrswert bilanziert werden müssen. Die Bewertung muss gleich erfolgen wie bei anderen Vermögenswerten wie beispielsweise Aktien. Würden die Immobilien isoliert betrachtet und nach anderen Kriterien bewertet, ginge die mit den Rechnungslegungsvorschriften angestrebte Transparenz verloren.

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Bilanzierung nach Verkehrswert bei einzelnen Personalvorsorgeeinrichtungen zu höheren Bewertungen und als Folge davon zu einer aktiveren Bewirtschaftung des Immobilienportfolios, was die Mietzinsgestaltung anbetrifft, geführt hat. Dass sich aufgrund der Geltung der entsprechenden Rechnungslegungsvorschriften ein massiver Erhöhungsdruck mit mietpreistreibender Wirkung ergeben hätte, erscheint aber aus verschiedenen Gründen unrealistisch.

Im Interesse der Erzielung einer angemessenen Rendite haben die Vorsorgeeinrichtungen ohnehin ein grosses Interesse daran, die Einnahmen aus Mietliegenschaften zu optimieren. Bei der Festlegung des Anfangsmietzinses richten sie sich dabei nach dem auf dem Wohnungsmarkt erzielbaren Preis und bei der weiteren Mietzinsgestaltung nach dem durch die mietrechtlichen Vorschriften vorgegebenen Rahmen. Es ist davon auszugehen, dass das Anpassungspotenzial bereits vor 2004 weitestgehend ausgeschöpft wurde, sodass von Anfang an kein grosser Raum für zusätzliche Anpassungen bestand.

Zudem wurden bereits vor der Änderung von Artikel 47 BVV 2 von vielen Vorsorgeeinrichtungen Immobilien nicht zum Anlagewert, sondern zum Verkehrswert bilanziert. In diesen Fällen blieben die neuen Regeln ohne Einfluss auf die Bilanzierung. Bei anderen wiederum haben die geänderten Vorschriften nicht zu einer Aufwertung, sondern, beispielsweise aufgrund ungenügender Abschreibungen oder aufgeschobener Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten, gar zu einer Abwertung der bilanzierten Werte geführt, was nach der dem Vorstoss zugrunde liegenden Überlegung eher einen abnehmenden Anpassungsdruck bei den Mieten zur Folge hätte. Weiter erfolgt heute ein grosser Teil der Anlagen im Immobilienbereich in Form von Fondsinvestitionen. In diesen Fällen wird das entsprechende Immobilienportfolio nicht von der Vorsorgeeinrichtung verwaltet, sodass sich die Regeln der Rechnungslegung für Vorsorgeeinrichtungen dort ebenfalls nicht auswirken können.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die für Vorsorgeeinrichtungen geltenden Rechnungslegungsvorschriften kaum einen signifikanten Einfluss auf die Mietzinsgestaltung haben. Selbst wenn in der Zeit seit 2004 zum Teil tatsächlich vermehrt Mietzinsanpassungen vorgenommen worden sein sollten, könnten diese aufgrund des ohnehin bestehenden Ertragsoptimierungsdrucks kaum eindeutig den Rechnungslegungsvorschriften zugeordnet werden. Es kommt hinzu, dass der Mietwohnungsmarkt gegenwärtig solche Anpassungen auch zulässt. Deshalb wäre es nicht möglich, die Folgen einer Rückkehr zur Rechnungslegung nach dem Anlagewert abzuschätzen. Aus diesen Gründen muss bezweifelt werden, dass die vorgeschlagenen Abklärungen in diesem Bereich zu schlüssigen Ergebnissen führen würden.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.