Probleme bei der Sanierung von Stockwerkeigentum

Wortlaut

Seit dem 1. Januar 1965 kennt das ZGB (Artikel 712a-712t) das Stockwerkeigentum. Stockwerkeigentum ist ausserordentlich begehrt und beliebt. Ein grosser Teil und immer mehr des neugeschaffenen Wohn- und Arbeitsraums in der Schweiz wird in dieser Form begründet und veräussert. Ebenfalls werden Mietwohnungen in Stockwerkeigentum umgewandelt. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht abzusehen. Gleichzeitig erreichen die älteren Stockwerkeigentumsbauten heute ein Alter, welches die Sanierung der Gebäudehüllen und der Gebäudetechnik bedingt. Die gemeinschaftlichen Teile der Stockwerkeigentumseinheiten machen rund zwei Drittel des Gebäudewerts aus, sind also kapitalintensiv, verbunden mit einer entsprechend hohen finanziellen Belastung der Stockwerkeigentümer bei einer Sanierung. Die Erneuerungsfonds sind in aller Regel zu wenig kapitalisiert, als dass die entsprechenden Kosten über diese aufgebracht werden können. Und nicht alle Stockwerkeigentümer können oder wollen diese Kosten tragen. Hinzu kommen vom Gesetz definierte Mindestquoren, welche für bauliche Massnahmen zu erreichen sind, damit solche realisiert werden können. Unterschiedliche Interessen und unterschiedliche Wohnvorstellungen erschweren das Zustandekommen solcher Quoren. Werden aber Sanierungen nicht vorgenommen, sinkt der Wert der gesamten Liegenschaft und damit auch der Wert derjenigen Stockwerkeigentumseinheiten, deren Eigentümer eine Sanierung anstreben. Gleichzeitig sinkt die Sicherheit für die gewährten Hypothekardarlehen und damit für die Banken. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) spricht von einem "Sanierungsstau".

Der Bundesrat wird eingeladen, in diesem Zusammenhang folgende Fragen zu beantworten:

1. Teilt er die Meinung des Interpellanten, dass, entsprechend obiger Begründung, bei der Sanierung von Stockwerkeigentum Probleme bestehen und diese, im Zuge der steigenden Zahl anstehender Sanierungen, ohne Gegenmassnahme zunehmen?

2. Ist er der Meinung, dass diese Probleme durch eine flexiblere Ausgestaltung der heutigen Mehrheitsquoren und/oder durch verpflichtende und höhere Einzahlungen in die Erneuerungsfonds verbessert werden könnten?

3. Sieht er andere Möglichkeiten, um die aufgeführten Probleme zu lösen?

4. Erkennt er entsprechenden gesetzgeberischen Handlungsbedarf?

5. Sieht er beim Stockwerkeigentum weitere Bereiche, welche revidiert werden müssten?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Dem Bundesrat ist bewusst, dass bei der Sanierung von Stockwerkeigentum teilweise Probleme bestehen und diese aufgrund der steigenden Zahl anstehender Sanierungen zunehmen könnten. In seiner Stellungnahme vom 1. Juni 2012 zur Motion Leutenegger Filippo 12.3168, "Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips im Stockwerkeigentum bei Ersatzneubau", vom 14. März 2012 hat er ausgeführt, dass es besonders in grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Natur der Sache liegt, dass sich oft unterschiedliche Vorstellungen und Interessen gegenüberstehen, was die Beschlussfassung erschweren und Sanierungsprojekte verzögern kann. Dies ist bei anderen gemeinschaftlichen Eigentumsformen wie zum Beispiel Wohnbaugenossenschaften oder Erbengemeinschaften aber häufig ebenfalls der Fall.

2. Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 27. Februar 2013 zur Anfrage Chevalley 12.1127, "Stockwerkeigentum und energetische Erneuerung", vom 14. Dezember 2012 ausgeführt hat, wäre eine Änderung der Mehrheitsquoren grundsätzlich möglich. Jedoch würde dies die Beschlussfassung vermutlich nur in einzelnen Fällen erleichtern und deshalb keine weitreichende Verbesserung bewirken. Eine gesetzliche Verpflichtung der Eigentümergemeinschaften zur Schaffung und ausreichenden Alimentierung eines Erneuerungsfonds könnte zwar die Probleme der Erneuerungsfinanzierung lindern. Es scheint jedoch nicht gerechtfertigt, nur für eine Eigentumsform entsprechende Auflagen zu machen, obwohl auch bei anderen die Mittel für notwendige Sanierungen häufig nicht zeitgerecht zur Verfügung stehen. Zudem wären entsprechende Vorschriften zwangsläufig mit Vollzugsproblemen verbunden.

3. Untersuchungen des Bundesamtes für Wohnungswesen haben gezeigt, dass sich die Mitglieder von Stockwerkeigentümergemeinschaften und die Käufer von Eigentumswohnungen häufig wenig bewusst sind, welche Erneuerungs- und Finanzierungsaufgaben auf sie zukommen. Oftmals sind auch die eingesetzten Verwaltungen nicht in der Lage, längerfristige Erneuerungs- und Finanzierungsplanungen vorzunehmen bzw. durchzusetzen. Zudem wird der Spielraum noch wenig genutzt, den die Gemeinschaften bei der Ausgestaltung ihrer Reglemente haben. Um diese Lücken zu schliessen, entwickelt die Hochschule Luzern im Rahmen eines KTI-Projekts gegenwärtig eine Toolbox für Verwaltungen und Wohnungseigentümer. Diese wird Instrumente für die Entwicklung von Langzeitstrategien und zur Vermeidung von Sanierungsstau umfassen, wobei die Wissensvermittlung und die Prozessoptimierung im Vordergrund stehen. Am Projekt, dessen Resultate im Frühjahr 2014 vorliegen sollen, sind auch die Verbände der Wohnungseigentümer beteiligt, denen im Zusammenhang mit der Sensibilisierung und Wissensvermittlung eine zentrale Rolle zukommt.

4. Die Gesetzgebung sollte nach Meinung des Bundesrates erst aktiv werden, wenn "weiche" Massnahmen wie die geschilderten nicht wirken und Verzögerungen bei Sanierungen dazu führen sollten, dass wichtige öffentliche Interessen tangiert werden.

5. Gegenwärtig besteht auch für andere Bereiche des Stockwerkeigentums kein Revisionsbedarf.

Antwort des Bundesrates.