Orts- und Quartierüblichkeit bei Mietzinsen praktikabel machen

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Änderung von Artikel 11 VMWG zu unterbreiten, mit dem Ziel, dass sich die Orts- und Quartierüblichkeit der Mietzinse mit vernünftigem Aufwand nachweisen lässt. Die erforderlichen Kriterien für vergleichbare Wohnungen sind zu vereinfachen. Insbesondere die vergleichbaren Bauperioden sind flexibler festzulegen: Vorkriegsbauten sind durchwegs miteinander vergleichbar; bei jüngeren Bauten ist eine Vergleichsperiode von 25 Jahren angemessen. Nach umfassenden Renovationen ist ein neues "wirtschaftliches Alter" anzunehmen. Zustand und Ausstattung sind zusammenzufassen und mit drei einfach unterscheidbare, Kategorien (einfach / gut / sehr gut) zu werten. Zu prüfen ist sodann die unterstützende Zulassung von etablierten Statistiken oder Schätzergutachten.

Begründung

Nach Artikel 269a Litera a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Artikel 11 der VMWG legt die massgeblichen Kriterien für den Vergleich der Mietobjekte fest. Die Gerichte haben allerdings übertriebene, praxisferne Anforderungen an den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit aufgestellt. Sie stellen derart hohe Anforderungen an die Detaillierung der Vergleichskriterien, dass der Beweis mit vernünftigem Aufwand nicht erbracht werden kann. Wie soll die beweisbelastete Partei nur schon an die erforderlichen Detailangaben zu "fremden" Mietobjekten zu Daten herankommen? Selbst wenn dies gelingt, ist der Prüfungsaufwand für die Gerichte und Schlichtungsbehörden unverhältnismässig. Zudem sind diese selbst keine Immobilienfachexperten und kaum in der Lage, die Vergleichsobjekte im geforderten Detaillierungsgrad bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode objektiv zu beurteilen. Namentlich bei mehrere Jahrzehnte alten Gebäuden (also genau bei jenen Wohnungen, für welche das Bundesgericht mangels Tauglichkeit der realitätsfremden Kriterien zur Ertragsbemessung auf die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten verweist) ist es heute nahezu unmöglich, die genügende Anzahl von Objekten zu finden, welche nach allen fünf geforderten Elementen nahezu identisch sind. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist unweigerlich zum Scheitern verurteilt. Die Rechtsprechung hat damit die Zulässigkeit der orts- und quartierüblichen Mietzinse faktisch aus dem Gesetz gekippt.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Gemäss Obligationenrecht gilt im Mietrecht in erster Linie das Prinzip der Kostenmiete. Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. In Ausnahmefällen, besonders dann, wenn wie bei älteren Liegenschaften eine Ertragsberechnung nicht möglich ist, sind Mietzinse auch nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Für die Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit sind gemäss Artikel 11 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen die Mietzinse von Objekten massgeblich, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der zur Diskussion stehenden Mietsache vergleichbar sind.

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass die bei der Anwendung der Orts- und Quartierüblichkeit zu erfüllenden Anforderungen komplex sind. Er teilt jedoch die Meinung des Motionärs nicht, dass der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit in aller Regel nicht erbracht werden kann. Diesem Anpassungsgrund kommt in der Vermietungspraxis eine nicht zu unterschätzende Bedeutung zu. Die umfassende Rechtsprechung des Bundesgerichtes zu diesem Thema indiziert, dass dieser Anpassungsgrund oft angerufen wird. Häufig wird die Orts- und Quartierüblichkeit auch zur Begründung von vertraglichen Mietzinsvorbehalten herangezogen. Die Mieterseite beurteilt das Instrument kritisch, besonders weil es in seiner geltenden Ausgestaltung unabhängig von der Kostenentwicklung Mietzinserhöhungen ermöglicht.

Die mit der Motion beabsichtigte Änderung des Mietrechts würde zwar zu einer grundsätzlich erstrebenswerten Vereinfachung und administrativen Entlastung führen. Davon könnten alle, die sich auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen, profitieren. In der überwiegenden Mehrzahl der Anwendungsfälle wären dies allerdings Vermieter. Nur ausnahmsweise, im Zusammenhang mit der Anfechtung des Anfangsmietzinses, ergäben sich auch Vorteile für Mieter. Jedoch würde die Vereinfachung auf Kosten der Vergleichsgenauigkeit gehen. Sie hätte zur Folge, dass nicht mehr gleichartige Mietobjekte miteinander verglichen würden. Bei der Orts- und Quartierüblichkeit handelt es sich indessen um eine Form der Vergleichsmiete, deren Anwendbarkeit ein Mindestmass an Übereinstimmung zwischen den in Betracht gezogenen Objekten voraussetzt.

Auch die zu erwartenden wirtschaftlichen Auswirkungen sprechen gegen eine Annahme der Motion. Mietzinserhöhungen ohne Mehrleistungen wären leichter vorzunehmen und hätten eine Vermögensverschiebung zur Folge. Dadurch würde das Gleichgewicht zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen gestört, und besonders in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt wäre ein weiterer Preisanstieg zu erwarten. Der Bundesrat hat am 15. Mai 2013 die Prüfung von Massnahmen zur Optimierung der Wohnungspolitik, insbesondere auch solchen zur Erhaltung preisgünstigen Wohnraums, beschlossen. Dies erfolgte gestützt auf ein Aussprachepapier zu den Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt. Bei der Umsetzung dieses Entscheides sollen ebenfalls Verbesserungen im Mietrecht geprüft werden, insbesondere auch im Hinblick auf mögliche Vereinfachungen. Der Bundesrat unterstützt solche, sofern sie zu einem gerechten Ergebnis führen und wenn weder die Mietenden noch die Vermietenden benachteiligt werden.

Die Anwendbarkeit der Orts- und Quartierüblichkeit konzentriert sich auf ältere Bauten. Die mit der Motion vorgeschlagene Änderung würde daher nicht zu einer Ankurbelung der Wohnungsproduktion führen. Weiter wäre zu befürchten, dass der Anreiz für wertvermehrende Renovationen sinken könnte, da substanzielle Mietzinserhöhungen ohne Erneuerungsinvestitionen einfacher realisierbar wären.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.