Präzisierungen in der VMWG im Zusammenhang mit energetischen oder umfassenderen Sanierungsmassnahmen

Wortlaut

Der Bundesrat wird gebeten, bei energetischen Sanierungsmassnahmen zu überprüfen, wie die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) im Hinblick auf Mietzinserhöhungen präzisiert werden könnte. Bei Gesamtsanierungen verbunden mit Investitionen im Energiebereich ist zu prüfen, ob die Unterscheidung zwischen wertvermehrend und werterhaltend klarer gefasst werden müsste. Könnte im Rahmen des geltenden Gesetzes ein neuer Ansatz mit der Verwendung von Realzinsen und Marktpreisen diese Kriterien ersetzen?

Begründung

Der Bundesrat teilt die Befürchtung, dass Sanierungen im Allgemeinen - unabhängig davon, ob sie energetisch sind oder nicht - zu deutlich höheren Mietzinsen führen können. Gemäss Artikel 14 Absatz 2 VMWG gelten energetische Verbesserungen ausdrücklich als Mehrleistungen. Gewöhnliche Unterhaltsarbeiten, die keine Mehrleistungen darstellen, gelten nicht als wertvermehrend, sondern als werterhaltend und berechtigen daher zu keiner Mietzinserhöhung. Renovations- oder Unterhaltskosten gehören nicht dazu. Diese Aufwendungen sind durch den Mietzins abgedeckt und dürfen nicht als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Bei umfassenden Überholungen gelten die Kosten zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.

In der Praxis wird in vielen Fällen der laufende Unterhalt, der nicht wertvermehrend ist, im Hinblick auf eine Gesamtsanierung aufgeschoben. Die Interpretation des wertvermehrenden Anteils im konkreten Fall führt daher häufig zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Wie kann, wie muss dieser Nachweis erbracht werden? Braucht es zusätzliche Kriterien, die eine klare Unterscheidung ermöglichen?

Könnte, ausgehend von einer hedonischen Schätzung des Marktwertes der Wohnung und unter Verwendung von Realzinsen, das VMWG vereinfacht werden (vgl. Studie zu den Auswirkungen der Mietzinsregulierung, Borner/Bodmer, 29. Oktober 2015)? Würde ein solcher Ansatz zu einem transparenteren Mietermarkt, zu weniger Marktverzerrungen führen? Neuvermietungen nach Gesamtsanierungen erhöhen die Mietpreise und können zu Wohnungsnot führen. Kann im Rahmen des geltenden Gesetzes mit einer Präzisierung der VMWG oder mit einem neuen Ansatz der Bewertung diese Gefahr gebannt werden?

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.

Stellungnahme des Bundesrates

Wie der Bundesrat in seiner Antwort auf die Interpellation Fluri 15.3752 vom 19. Juni 2015 ausgeführt hat, übersteigt die mit einer energetischen Erneuerung verbundene Mietzinserhöhung in den meisten Fällen die Nebenkosteneinsparung, sodass für die Mietparteien eine Nettomehrbelastung resultiert.

Sofern Sanierungsmassnahmen mit Mieterwechseln verbunden sind, besteht zudem erfahrungsgemäss eine stärkere Tendenz zur Renditeoptimierung, da sich die Mieten bei Neuabschlüssen häufig an Marktpreisen orientieren.

Mietzinserhöhungen nach Sanierungen im laufenden Mietverhältnis müssen mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Die im konkreten Einzelfall zuweilen komplexe Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Verbesserungen und Unterhalt liegt in der Natur der Sache, wird indessen durch Artikel 14 Absatz 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) vereinfacht, wonach der wertvermehrende Anteil umfassender Sanierungen in der Regel bei 50 bis 70 Prozent liegt. Die geltende Regelung lässt aber den Nachweis zu, dass der wertvermehrende Anteil im konkreten Fall unterhalb von 50 oder oberhalb von 70 Prozent liegt, was die Berücksichtigung besonders gelagerter Sachverhalte erlaubt.

Gemäss Obligationenrecht gilt im Mietrecht in erster Linie das Prinzip der Kostenmiete. Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Die vorgeschlagene Anwendung von Marktpreisen und Realzinsen würde eine grundlegende Systemänderung bedeuten. Eine solche Umwälzung könnte nicht auf dem vorgeschlagenen Weg der Anpassung der VMWG realisiert werden. Vielmehr wäre eine umfassende Änderung der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Obligationenrecht erforderlich. Weiter ist unklar, wie ein solches Modell funktionieren könnte und in welchem Verhältnis dabei die beiden Elemente Marktpreis und Realzins zueinander stehen würden.

Die Verwendung von Marktpreisen als Missbrauchskriterium würde die Tendenz zu höheren Mietzinsen infolge von Sanierungen noch verstärken, da auch im laufenden Mietverhältnis eine Marktmiete verlangt werden könnte. Es kommt hinzu, dass die in diesem Zusammenhang genannten hedonischen Modelle in den letzten beiden bundesrätlichen Gesetzesvorlagen zum Mietrecht enthalten waren, jedoch durch das Volk (2004) respektive das Parlament (2010) abgelehnt wurden.

Auch die Anwendung des Realzinses, der sich als Nominalzins minus Inflation gemäss Landesindex der Konsumentenpreise berechnet, wäre mit dem geltenden Mietrecht nicht vereinbar. Dieses erlaubt zwar als Alternative zur Kostenmiete die vertragliche Vereinbarung anderer Mietzinsanpassungsregeln, so auch die Indexmiete. Die Kombination der beiden Anpassungsfaktoren Nominalzins und Teuerung, auf die eine Anwendung des Realzinses bei der Renditeberechnung hinauslaufen würde, ist jedoch nicht möglich. Weiter ist zu bedenken, dass der Realzins stärkeren Schwankungen unterworfen sein kann als der Referenzzinssatz. Dadurch würden sich das durchschnittliche Mietzinsanpassungspotenzial und als Folge davon auch die Wahrscheinlichkeit mietrechtlicher Streitigkeiten erhöhen. Die möglichen grösseren Schwankungen könnten zu stärkeren Mietbelastungen führen. Auch für die Vermieter wären damit Risiken verbunden, da bei Anstieg der Nominalzinse und gleichzeitiger Inflation unter Umständen trotz Erhöhung der Finanzierungskosten Mietzinssenkungen gewährt werden müssten.

Aus den dargelegten Gründen besteht aus Sicht des Bundesrates derzeit keine Notwendigkeit, die VMWG zu überprüfen bzw. wie vom Postulanten gewünscht anzupassen.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.