Verwaltungsbehörden 10.06.1991 JAAC 56.22

1. Art. 266k OR hat für Mietverträge über bewegliche Sachen die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung mit relativ kurzer Frist eingeführt.

2. Die Bestimmung entspricht wörtlich derjenigen des bundesrätlichen Entwurfs vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts (Art. 268c); für ihre Auslegung kann somit auf die Ausführungen der bundesrätlichen Botschaft zur letzteren Norm zurückgegriffen werden (vgl. BBl 1985 I 1454).

Danach soll Art. 266k OR jene Mietverträge erfassen, «die einem Abzahlungskauf nahekommen». Solche Mietverträge lägen insbesondere dann vor, wenn die minimale Mietdauer derart berechnet sei, «dass mit den bis zum ersten möglichen Auflösungstermin geschuldeten Mietzinsen der Barkaufpreis der Mietsache bereits zu einem erheblichen Teil abbezahlt wäre». Dadurch werde nämlich für den Mieter ein faktischer Zwang zur Fortführung des Mietverhältnisses geschaffen. Diese Überlegungen liessen sich auf Mietverträge übertragen, die nicht ohne weiteres als Umgehungsgeschäfte im Sinne des Abzahlungs- beziehungsweise Konsumkreditrechts zu qualifizieren seien.

3. Art. 266k gab nur in der ständerätlichen Kommission Anlass zur Diskussion. Daraus ergibt sich zum einen, dass die Bestimmung praktisch nur die befristeten Mietverträge betrifft (die unbefristeten mit sehr langen Kündigungsfristen sind nämlich höchst selten), die - wie beim Automobilleasing - auf Amortisation des Kauf- beziehungsweise Mietobjektes ausgelegt sind. Zum zweiten ergibt sich daraus, dass der Vermieter keine Entschädigung für den allfälligen Wertverlust der Sache verlangen kann, weil dieser vom Mietzins aufgefangen und darin eingerechnet ist; nicht ausgeschlossen ist hingegen eine Entschädigung nach Schadenersatzrecht wegen ausserordentlicher Abnutzung.

4. Art. 266k OR ist eine relativ zwingende Bestimmung zugunsten des Mieters (vgl. Roncoroni Giacomo, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mietrechtspraxis 1990, S. 76). Zulässig sind deshalb nur vertragliche Abmachungen, die für den Mieter günstiger sind, also sein Kündigungsrecht erleichtern, nicht aber solche, die seine Kündigungsmöglichkeiten einschränken.

5. Das neue Mietrecht kennt keine intertemporalrechtliche Bestimmung zu Art. 266k OR. Anzuwenden sind somit die Bestimmungen des Schlusstitels des ZGB (vgl. BGE 94 II 245). Der Bundesrat ging davon aus, dass die zwingenden Bestimmungen des neuen Rechts nach Art. 3 SchlT ZGB ab Tag des Inkrafttretens auch auf bereits bestehende Mietverträge anwendbar sind; sein Entwurf (Art. 2 der Schlussbestimmungen zur OR-Revision) sah allerdings eine einjährige Frist zur Anpassung dieser Verträge an das neue Recht vor. Das Parlament hat diese Norm gestrichen, damit das revidierte Mietrecht ohne Verzögerung zur Anwendung kommt (vgl. Protokolle der Sitzungen der nationalrätlichen Kommission [unveröffentlicht], S. 159 f.). Daraus darf nach Ansicht des BJ geschlossen werden, dass Art. 266k OR seit dem 1. Juli 1990 auch für Mietverträge gilt, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden.

6. Massgebend für die Bestimmung des Kündigungstermins nach Art. 266k OR ist der Beginn der Miete (z. B. 1. März): Der Mieter darf kündigen - unter Einhaltung einer 30tägigen Frist - auf das Ende des 3., 6., 9., 12. … Monats nach Mietbeginn (z. B. auf Ende Mai, Ende August, Ende November …).

Zu erwähnen - und zu betonen - ist noch, dass diese Stellungnahme rein konsultativen Charakter hat und dass diese Probleme allein vom Zivilrichter endgültig gelöst werden können.