Beschluss über die Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften

vom 09.04.1992 (Fassung in Kraft getreten am 01.01.2023)

Präambel

Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften – B

Der Staatsrat des Kantons Freiburg

gestützt auf die Artikel 22 Abs. 2 und 53 Abs. 3 des Gesetzes vom 6. Juni 2000 über die direkten Kantonssteuern (DStG);

in Erwägung:

...

Auf Antrag der Finanzdirektion,

beschliesst:

ANHÄNGE IN DER FORM SEPARATER DOKUMENTE

Anhang 1: Quotienten der Gemeinden (Art. 10)

1 Ermittlung des Mietwertes

Art. 1

Der Mietwert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft oder einer vom Eigentümer oder Nutzniesser selbst benutzten Wohnung wird aufgrund von Normen festgesetzt.

Die Normen werden aufgrund von Zimmereinheiten, von zusätzlichen Räumen und von Garagen festgesetzt.

Art. 2

Die Anzahl der Zimmereinheiten wird aufgrund der Wohnfläche ermittelt.

Für die Ermittlung der Anzahl Einheiten werden die Zimmer, Küchen, geheizten Wintergärten und die Schwimmbäder im Haus in Betracht gezogen. Im Untergeschoss werden einzig die Zimmer mit normalen Fenstern berücksichtigt. Bei den Mansarden wird die Fläche ab einer Höhe von 1.50 m berechnet (SIA-Normen).

Die Wohnflächen werden nach folgender Tabelle in Zimmereinheiten umgerechnet:

Wohnfläche	Zimmereinheiten
bis zu 2 m²	0,1 Einheiten
2,1 bis 4 m²	0,2 Einheiten
4,1 bis 6 m²	0,3 Einheiten
6,1 bis 8 m²	0,4 Einheiten
8,1 bis 10 m²	0,5 Einheiten
10,1 bis 12 m²	0,6 Einheiten
12,1 bis 14 m²	0,7 Einheiten
14,1 bis 16 m²	0,8 Einheiten
16,1 bis 18 m²	0,9 Einheiten
18,1 bis 20 m²	1,0 Einheiten
20,1 bis 22 m²	1,1 Einheiten
22,1 bis 24 m²	1,2 Einheiten
24,1 bis 26 m²	1,3 Einheiten
26,1 bis 28 m²	1,4 Einheiten
28,1 bis 30 m²	1,5 Einheiten
30,1 bis 32 m²	1,6 Einheiten
32,1 bis 34 m²	1,7 Einheiten
34,1 bis 36 m²	1,8 Einheiten
36,1 bis 38 m²	1,9 Einheiten
38,1 bis 40 m²	2,0 Einheiten
40,1 bis 42 m²	2,1 Einheiten
42,1 bis 44 m²	2,2 Einheiten
44,1 bis 46 m²	2,3 Einheiten
46,1 bis 48 m²	2,4 Einheiten
48,1 bis 50 m²	2,5 Einheiten
50,1 bis 55 m²	2,6 Einheiten
Für jede zusätzliche Fläche von 0,1 bis 5 m²	0,1 Einheiten

Die übrigen Räumlichkeiten werden pauschal wie folgt bewertet:

0,3 Einheiten für eine Halle oder Wohndiele;
0,2 Einheiten für einen zusätzlichen Waschraum;
0,1 Einheiten für ein zusätzliches, separates WC;
0,3 Einheiten für eine Sauna und Dusche.

Art. 3

Der Wert der Zimmereinheit wird unter Berücksichtigung des Baujahres, des Jahres des Umbaus oder der Renovation sowie des Ausbaus und der Lage der Liegenschaft bestimmt.

Der Ausbau und die Lage der Liegenschaft werden aufgrund von Punkten bewertet.

Art. 4

Für den Innenausbau werden folgende Punkte zugeteilt:

2 Punkte: sehr einfach
4 Punkte: einfach
6 Punkte: Standard
8 Punkte: luxuriös

Die dazwischenliegenden Punkte können benutzt werden.

Die Aussenanlagen werden für die Berechnung des Mietwertes nicht berücksichtigt.

Art. 5

Für die Einzel-Lage der Liegenschaft innerhalb des Gemeindegebietes werden folgende Punkte zugeteilt:

1 Punkt: schlecht gelegen = Lage A
2 Punkte: normale Lage = Lage B
3 Punkte: gute Lage = Lage C

Die Bewertungskriterien für die Bestimmung der Einzel-Lage der Liegenschaft werden wie folgt festgelegt:

Entfernung zum nächsten Lebensmittelgeschäft (Laden): 0 – 10 Punkte
Entfernung zur nächstgelegenen Haltestelle des öffentlichen Verkehrs (Bus oder Bahn): 0 – 8 Punkte
Zufahrtsweg zur Liegenschaft: 1 – 4 Punkte
Ausbau der Zufahrt zur Liegenschaft: 0 – 4 Punkte
Grundstücksgrösse inkl. Bauten: 4 – 12 Punkte
Zonenbezeichnung: 2 – 8 Punkte
Besonnung (Exposition): 0 – 6 Punkte
Immissionen: Lärm: 0 – 12 Punkte
Immissionen: Geruch und Gestank: 0 – 8 Punkte

Für die Zweitwohnung wird das Punktetotal um 7 Punkte erhöht.

Art. 6

Der monatliche Wert der Basisnormen wird unter Berücksichtigung des Baujahres, des Jahres des Umbaus oder der Renovation, wie folgt festgesetzt:

Anzahl Punkte	bis 1929	von 1930 bis 1949	von 1950 bis 1960	von 1961 bis 1974	von 1975 bis 1990	seit 1991
3	Fr. 52	Fr. 65	Fr. 78	Fr. 91	Fr. 104	Fr. 117
4	Fr. 72	Fr. 85	Fr. 98	Fr. 111	Fr. 130	Fr. 150
5	Fr. 91	Fr. 104	Fr. 117	Fr. 130	Fr. 156	Fr. 182
6	Fr. 111	Fr. 124	Fr. 137	Fr. 156	Fr. 182	Fr. 208
7	Fr. 130	Fr. 143	Fr. 156	Fr. 182	Fr. 208	Fr. 234
8	Fr. 150	Fr. 163	Fr. 176	Fr. 208	Fr. 234	Fr. 260
9	Fr. 169	Fr. 182	Fr. 195	Fr. 234	Fr. 260	Fr. 286
10	Fr. 189	Fr. 202	Fr. 215	Fr. 260	Fr. 286	Fr. 312
11	Fr. 208	Fr. 221	Fr. 234	Fr. 286	Fr. 312	Fr. 338

Art. 7

Der monatliche Mietwert der zusätzlichen Räume und Einrichtungen wird wie folgt festgesetzt:

Fr. 1 pro m² für die Gartenlauben, Loggias sowie die gedeckten Balkone und Terrassen;
Fr. 1.50 pro m² für Spiel- und Bastelräume;
Fr. 3 pro m² für die Carnotzets, die ungeheizten Wintergärten und die Schwimmbäder im Freien ohne Überdachung;
Fr. 4 pro m² für die möblierten Zimmer ohne normale Fenster im Untergeschoss;
Fr. 5 pro m² für die Schwimmbäder im Freien mit Überdachung.

Art. 8

Um der Bauweise und der Art der Unterkellerung der Liegenschaft Rechnung zu tragen, werden die durch Faktoren bestimmten Reduktionen vom Total der gemäss Artikel 2-7 festgesetzten Werte vorgenommen.

Für die Bauweise werden folgende Reduktionsfaktoren angewendet:

4 % für ein Doppeleinfamilienhaus oder eine Villa mit mehr als einer Wohnung;
6 % für ein Reiheneinfamilienhaus oder eine Villa in Terrassen;
14 % für ein Stockwerkeigentum oder eine Eigentumswohnung (Wohnhaus mit mehr als drei Wohnungen).

Für die Art der Unterkellerung wird einer der folgenden Reduktionsfaktoren angewendet:

3 % bei teilweiser Unterkellerung der Liegenschaft;
5 % bei nicht unterkellerter Liegenschaft.

Art. 9

Der monatliche Mietwert der Garagen wird wie folgt festgesetzt:

Fr. 50 für eine Boxe (Tiefgarage oder gedeckter Platz im Freien);
Fr. 80 für eine einfache Garage;
Fr. 100 für eine Doppelgarage (hintereinander);
Fr. 130 für eine Doppelgarage (nebeneinander).

Art. 10

Um den regionalen Unterschieden Rechnung zu tragen, wird jeder Gemeinde ein Quotient zugeteilt.

Die Tabelle in Anhang 1, welche integrierender Bestandteil dieses Beschlusses ist, enthält den Quotienten jeder Gemeinde.

Art. 11

Der monatliche Mietwert einer vom Eigentümer oder Nutzniesser selbst bewohnten nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft oder Wohnung entspricht dem Total der gemäss den Artikeln 2-9 bestimmten Werte, die mit dem in Artikel 10 aufgeführten Gemeindequotienten multipliziert worden sind.

Der in Anwendung von Absatz 1 bestimmte monatliche Mietwert wird um 10 % erhöht.

Art. 12

Der Mietwert der selbstbenutzten Berufs- und Geschäftsräume muss demjenigen Wert entsprechen, der als Miete für ein gleichartiges Objekt in gleicher Lage bezahlt werden müsste.

2 Ermittlung des Steuerwertes

Art. 13

In der Regel wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt.

Der Steuerwert der Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen gehören, wird in Anwendung von Absatz 1 ermittelt. Für Liegenschaftsgüter ohne Ertrag wird der Steuerwert auf Grund des arithmetischen Mittels zwischen dem zweifachen Verkehrswert und dem Ertragswert ermittelt.

Fehlen für Expertisen von Industrieanlagen oder besonderen Liegenschaften wie historischen Bauten, Klöstern, Transportanlagen usw. vergleichbare Werte, so werden der Ertragswert und der Verkehrswert gemäss den Grundsätzen des Handbuches der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten festgesetzt.

Art. 14

Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisierung des Bruttoertrages der Liegenschaft, deren Satz in Absatz 3 festgesetzt ist.

Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Mietzinsaufstellung für die Wohnungen, Geschäfts- und übrigen Räume.

Folgende Kapitalisierungssätze kommen zur Anwendung:

8 1/2 % für die Mehrfamilienhäuser;
8 % für Stockwerkeigentum und Eigentumswohnung;
8 1/2 % für die anderen bis 1929 erstellten Liegenschaften;
8 1/4 % für die anderen von 1930 bis 1960 erstellten Liegenschaften;
8 % für die anderen nach 1960 erstellten Liegenschaften.

Art. 15

Der Verkehrswert des Bodens oder eines Gebäudes wird anhand des mittleren Preises ermittelt, welcher für gleiche oder ähnliche Liegenschaften in derselben Gegend während einer längeren Zeitspanne bei Verkäufen erzielt wurde und mit Wahrscheinlichkeit auch für die betreffende Liegenschaft erzielt werden könnte. Die unter dem Einfluss spezieller oder persönlicher Umstände erzielten Veräusserungspreise sind nicht zu berücksichtigen.

Der Verkehrswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft kann grundsätzlich nicht unter dem Ertragswert liegen.

3 Schlussbestimmungen

Art. 16

Die Ermittlung der Miet- und Steuerwerte von landwirtschaftlichen Liegenschaften und der Wälder ist Gegenstand eines anderen Beschlusses.

Art. 17

Die Finanzdirektion setzt in einer Verordnung die Abzüge der Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften sowie der Aufwendungen für Energiesparmassnahmen fest.

Art. 18

Dieser Beschluss tritt am 1. Januar 1993 in Kraft und findet ab der Steuerperiode 1993/94 Anwendung.

Er ist im Amtsblatt zu veröffentlichen, in die amtliche Gesetzessammlung aufzunehmen und im Sonderdruck herauszugeben.

Egress

BL/AGS 1992 f 164 / d 169

Änderungstabelle – Nach Beschlussdatum

Beschluss	Berührtes Element	Änderungstyp	Inkrafttreten	Quelle (ASF seit 2002)
09.04.1992	Erlass	Grunderlass	01.01.1993	BL/AGS 1992 f 164 / d 169
02.03.1993	Anhang 1	Inhalt geändert	01.01.1993	BL/AGS 1993 f 181 / d 179
20.03.2001	Ingress	geändert	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
20.03.2001	Art. 4	geändert	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
20.03.2001	Art. 7	geändert	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
20.03.2001	Anhang 1	Inhalt geändert	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
28.03.2006	Art. 2	geändert	01.01.2005	2006_027
28.03.2006	Art. 13	geändert	01.01.2005	2006_027
11.11.2013	Art. 11	geändert	01.01.2014	2013_114
14.12.2021	Anhang 1	Inhalt geändert	01.01.2022	2021_179
10.01.2023	Anhang 1	Inhalt geändert	01.01.2023	2023_003

Änderungstabelle – Nach Artikel

Berührtes Element	Änderungstyp	Beschluss	Inkrafttreten	Quelle (ASF seit 2002)
Erlass	Grunderlass	09.04.1992	01.01.1993	BL/AGS 1992 f 164 / d 169
Ingress	geändert	20.03.2001	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
Art. 2	geändert	28.03.2006	01.01.2005	2006_027
Art. 4	geändert	20.03.2001	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
Art. 7	geändert	20.03.2001	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
Art. 11	geändert	11.11.2013	01.01.2014	2013_114
Art. 13	geändert	28.03.2006	01.01.2005	2006_027
Anhang 1	Inhalt geändert	02.03.1993	01.01.1993	BL/AGS 1993 f 181 / d 179
Anhang 1	Inhalt geändert	20.03.2001	01.01.2001	BL/AGS 2001 f 96 / d 97
Anhang 1	Inhalt geändert	14.12.2021	01.01.2022	2021_179
Anhang 1	Inhalt geändert	10.01.2023	01.01.2023	2023_003