Ausgangslage

Le 29 septembre 2023, les Chambres fédérales ont adopté trois projets de modification du code des obligations. L’une de ces révisions concerne la résiliation lorsque le bailleur ou la bailleresse fait valoir son besoin propre d’une chose louée. Elle vise à assouplir les conditions en vigueur – selon lesquelles l’urgence du besoin allégué par la partie bailleresse doit être à la fois temporelle et matérielle – afin de permettre au nouveau ou à la nouvelle propriétaire de notifier et d’imposer plus facilement une résiliation du bail. Un référendum ayant été demandé au sujet de cette modification, le peuple devra se prononcer sur l’objet en question le 24 novembre 2024.

Le 12 décembre 2018, Giovanni Merlini, alors conseiller national (RL, TI), a déposé l’initiative parlementaire « Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure » (18.475). Celle-ci demandait l’élaboration d’un projet de loi modifiant le code des obligations (CO) et/ou le code de procédure civile (CPC) afin que la durée moyenne des procédures civiles portant sur la résiliation du bail justifiée par le besoin du bailleur ou de la bailleresse, ou de ses proches, conformément aux art. 261, al. 2, let. a, 271a, al. 3, let. a, et 272, al. 2, let. d, CO, soit sensiblement réduite par rapport à la situation actuelle. Premièrement, le projet devait viser un assouplissement des critères appliqués par la jurisprudence en matière de reconnaissance de l’urgence du besoin au sens des dispositions susmentionnées du CO. Deuxièmement, il devait prévoir, lors de la résiliation du bail, l’applicabilité d’une procédure sommaire garantissant que les litiges civils soient réglés dans un délai relativement bref. De l’avis de l’auteur, cet objectif pouvait également être atteint au moyen d’une limitation des voies de droit.

L’initiative parlementaire a été reprise le 5 décembre 2019 par la conseillère nationale Christa Markwalder (RL, BE).

Le 14 novembre 2019, la Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) y a donné suite par 18 voix contre 6. Cette décision a été approuvée par la Commission des affaires juridiques du Conseil des États (CAJ-E) le 10 août 2020, par 8 voix contre 5.

La CAJ-N a adopté son projet d’acte le 18 août 2022. Elle proposait de modifier l’art. 261 (changement de propriétaire en raison de l’aliénation de la chose), l’art. 271a (congé donné par le bailleur) et l’art. 272 (prolongation du bail) CO, renonçant cependant à modifier le droit procédural (CPC).

Changement de propriétaire en raison de l’aliénation de la chose

Il y a changement de propriétaire si, après la conclusion du contrat, le bailleur ou la bailleresse aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite ; le bail passe à l’acquéreur ou l’acquéreuse avec la propriété de la chose (art. 261, al. 1, CO en vigueur). En vertu de l’art. 261, al. 2, let. a, CO, le nouveau ou la nouvelle propriétaire peut, pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il ou si elle fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou elle-même, ou ses proches parents ou alliés.

Le projet de la CAJ-N propose une adaptation de l’art. 261, al. 2, let. a, CO. Le nouveau propriétaire et bailleur ou la nouvelle propriétaire et bailleresse pourra faire usage de son droit de mettre fin à la location en résiliant le bail s’il ou si elle peut faire valoir, sur la base d’une évaluation objective, un besoin propre important et actuel. Cette reformulation vise à simplifier l’invocation de ce motif de résiliation et à accélérer sa mise en œuvre.

Congé donné par la partie bailleresse

L’art. 271a CO en vigueur précise la protection contre les congés concernant les baux à loyer portant sur des habitations ou des locaux commerciaux : le congé est annulable lorsqu’il est donné par la partie bailleresse pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le ou la locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (al. 1, let. d). Le congé est aussi annulable s’il est donné dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si la partie bailleresse a succombé dans une large mesure, a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, a renoncé à saisir le juge, ou a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le ou la locataire (al. 1, let. e). L’al. 3, let. a, précise que ces deux motifs d’annulation ne s’appliquent pas lorsqu’un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de la bailleresse, ou de ses proches parents ou alliés, d’utiliser eux-mêmes les locaux.

Le projet de la CAJ-N prévoit que les motifs d’annulation mentionnés à l’al. 1, let. d et e, ne soient pas applicables si le bailleur ou la bailleresse fait valoir un besoin propre important et actuel, établi sur la base d’une évaluation objective. Cette reformulation vise à limiter la possibilité d’invoquer les motifs d’annulation du congé fondé sur le besoin propre de la partie bailleresse afin de faciliter la mise en œuvre de celui-ci.

Prolongation du bail

L’art. 272, al. 2, CO en vigueur contient une liste non exhaustive de critères à prendre en considération par l’autorité compétente lors de l’évaluation d’une demande de prolongation. L’énumération inclut le besoin que le bailleur ou la bailleresse, ou ses proches parents ou alliés, peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin sur les plans temporel et matériel (let. d).

Le projet de la CAJ-N propose d’adapter également l’art. 272, al. 2, let. d, CO. Dans la pesée des intérêts, il convient de tenir compte de l’importance et de l’actualité objectives du besoin propre à évaluer. La nouvelle formulation a pour effet de réduire les exigences relatives à l’urgence, afin de donner plus de poids au besoin propre dans cette mise en balance.

Wortlaut

Je propose l'élaboration d'un projet d'acte de l'Assemblée fédérale visant à modifier le Code des obligations (CO) et le Code de procédure civile (CPC) afin que la durée des procédures civiles en matière de résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches, en vertu des articles 261 alinéa 2 lettre a, 271a alinéa 3 lettre a et 272 alinéa 2 lettre b CO, soit sensiblement réduite. Ce projet devrait d'une part assouplir les conditions trop rigoureuses établies par la pratique judiciaire, afin que l'urgence du besoin au sens des dispositions du CO susmentionnées soit reconnue et d'autre part prévoir l'applicabilité de la procédure sommaire, avec des délais garantissant que les procédures civiles soient achevées dans un laps de temps raisonnable (quelques mois au plus), éventuellement en limitant les voies de droit.

Begründung

Le nouveau propriétaire d'une habitation ou d'un local commercial peut résilier le bail en observant le délai de congé légal (trois ou six mois) pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261 al. 2 let. a CO). En réalité, le droit matériel et procédural en vigueur empêche trop souvent le nouveau bailleur qui fait valoir un besoin urgent, pour lui ou ses proches, d'entrer en possession de l'objet loué dans un délai raisonnable. En effet, s'il conteste la résiliation, ce qui est généralement le cas, le locataire déclenche une longue procédure civile qui oblige le bailleur à prouver l'urgence du besoin. Selon la jurisprudence consolidée du TF, le besoin propre est réputé urgent seulement s'il est sérieux, concret et actuel. Il est évalué au regard de son degré d'intensité en plus de la pression du temps. Le juge doit tenir compte de toutes les circonstances du cas d'espèce. En outre, "le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par ex. personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué" (cf. par ex. ATF 142 III 336, consid. 5.2.3 = 4A_447/2015 du 31 mars 2016). Les dispositions en matière de protection contre le congé permettent donc au locataire de paralyser la procédure de résiliation du bail pendant des mois, souvent pendant des années : il lui suffit pour cela de saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO). Les voies de droit à la disposition du locataire (pas moins de quatre instances judiciaires) annulent les effets du congé même si toutes les instances judiciaires reconnaissent l'urgence du besoin, et par conséquent la légitimité du congé, et rejettent la prolongation du bail. La durée de la procédure de contestation anéantit la notion même d'urgence et empêche de facto le nouveau propriétaire d'entrer rapidement en possession de l'objet loué pour son propre besoin ou celui de ses proches. Celui-ci est donc souvent contraint de trouver une solution de remplacement et de supporter des frais supplémentaires. La nécessité d'agir au niveau législatif est incontestable. Il convient de trouver une solution qui tienne plus équitablement compte des intérêts opposés du bailleur et du locataire.

Verhandlungen

Le Conseil national s’est penché sur le projet de la CAJ-N à la session de printemps 2023. Une minorité rose-verte a proposé de ne pas entrer en matière sur cet objet. Le Conseil fédéral avait pour sa part pris position contre le projet dans son avis du 19 octobre 2022. À l’instar de la minorité de la commission, il estimait en effet que celui-ci portait atteinte à l’équilibre entre les intérêts des deux parties au bail. Il soulignait en outre que les dispositions en vigueur régissant le congé pour besoin propre prévoyaient déjà la possibilité de résilier le bail en cas de besoin propre urgent. Enfin, le gouvernement ajoutait que les statistiques des procédures de conciliation ne pointaient pas la nécessité de prendre des mesures en la matière, les parties parvenant dans plus de la moitié des cas à se mettre d’accord avant l’ouverture d’une procédure judiciaire.

La révision proposée a été défendue par des membres du groupe UDC, du groupe libéral-radical et du groupe du Centre. Selon eux, ce projet visait simplement à redonner aux propriétaires de logements le droit d’habiter les biens immobiliers acquis par leurs soins. Ils estimaient que la situation actuelle était déséquilibrée et favorisait les locataires. Et de souligner qu’il devait être possible de faire valoir le besoin propre plus rapidement et plus simplement.

Suivant l’avis de la majorité de sa commission, le Conseil national est entré en matière sur le projet par 108 voix contre 80 et 1 abstention.

Lors de la discussion par article, une minorité rose-verte a proposé, à l’art. 261, de lier la possibilité d’invoquer le motif de résiliation à un besoin propre concret, important et actuel, et, à l’art. 271a, de prévoir que c’est uniquement en présence d’un besoin propre urgent, concret, actuel et important que les motifs d’annulation énumérés à l’al. 1, let. d et e, ne s’appliquent pas. À l’art. 272, elle souhaitait en outre formuler des critères plus stricts concernant la pesée des intérêts : l’urgence, l’actualité et l’importance du besoin propre à évaluer de manière objective devraient être prises en considération.

Sur ces points également, la Chambre du peuple a suivi l’avis de la majorité de sa commission, rejetant toutes les propositions de minorité.

Au vote sur l’ensemble, le Conseil national a adopté le projet par 114 voix contre 79 et 1 abstention. Se sont opposés au projet les membres du groupe socialiste et du groupe des VERT-E-S ainsi que certains membres du groupe vert’libéral et du groupe du Centre.

Le Conseil des États a examiné le projet à la session d’automne 2023. Dans cette chambre également, une minorité rose-verte a proposé de ne pas entrer en matière sur l’objet. Elle estimait en effet que l’application du droit en vigueur ne posait pas de problème. Pour elle, la révision proposée n’était qu’une construction juridique, idéologique et politique destinée à simplifier les résiliations de contrats et à permettre, une fois le bail résilié, d’augmenter le loyer.

À l’inverse, les parlementaires favorables au projet ont indiqué que, dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral avait posé des exigences très élevées pour que puisse être établi un besoin propre urgent, si bien que, même en présence d’un besoin propre concret, il n’était souvent pas possible de procéder à une résiliation ou qu’une telle démarche ne pouvait se faire qu’au prix d’un très grand retard. Selon eux, la révision n’aurait pas été nécessaire si la disposition en vigueur avait été appliquée différemment dans la jurisprudence.

Suivant l’avis de la majorité de sa commission, la Chambre des cantons est entrée en matière sur le projet par 29 voix contre 11 et 2 abstentions et l’a adopté aussitôt après, au vote sur l’ensemble, par le même nombre de voix.

Au vote final, le Conseil national a adopté le projet par 123 voix contre 72 et 1 abstention et le Conseil des États, par 33 voix contre 11.

(Sources : rapport de la commission, communiqué de presse et avis du Conseil fédéral, Bulletin officiel)

Le projet a été rejeté par le peuple le 24 novembre 2024 par 53,83 % des voix.