Mieterschutz bei energetischen Sanierungen von Immobilien in der neuen CO2-Gesetzgebung

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, im Rahmen der neuen CO2-Gesetzgebung Änderungen des Obligationenrechts im Bereich des Mietvertrags vorzulegen, mit denen verhindert werden kann, dass energetische Gebäudesanierungen zu Massenkündigungen und zu Mieterhöhungen führen, die über das hinausgehen, was gesetzlich aufgrund von Renovationen und Sanierungen auf den Mietzins geschlagen werden darf.

Begründung

Während der ganzen Abstimmungskampagne zum CO2-Gesetz haben die Gegnerinnen und Gegner ohne Unterlass und mit grossem Medienecho im ganzen Land verlauten lassen, dass die Umsetzung des CO2-Gesetzes zu Massenkündigungen und zu deutlichen Mietzinserhöhungen führen werde.

Das Stimmvolk hat das CO2-Gesetz daraufhin abgelehnt.

Das geltende CO2-Gesetz ist befristet. Will die Schweiz ihre Verpflichtungen einhalten, die sie mit der Ratifizierung des Pariser Abkommens eingegangen ist, so kommt der Bundesrat nicht umhin, schnell eine neue Regulierung vorzulegen.

Es ist wichtig, dass die neue Gesetzesvorlage den Befürchtungen Rechnung trägt, die im Abstimmungskampf geäussert wurden. Sie muss Regeln enthalten, die Massenkündigungen und missbräuchliche Mietzinserhöhungen im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen von Mietobjekten verhindern.

Das ist eine grosse Herausforderung, wird doch der Umfang der Gebäudesanierungen auf 75 Milliarden Franken geschätzt (UBS) und werden doch sehr viele Mietobjekte davon betroffen sein.

Die Gesetzgebung in Genf erlaubt es, von besonderen Ausnahmefällen abgesehen, nicht, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Eigentümer der Immobilie eine Bewilligung zur Renovation oder energetischen Sanierung des Gebäudes beantragt. Es ist interessant zu sehen, dass trotz dieses Gesetzes die institutionellen Investoren, grosse Immobilienfirmen, in Genf wie auch in der übrigen Schweiz grosse Renovationsprojekte und/oder Projekte der energetischen Sanierung von Gebäuden an die Hand nehmen und dabei die bestehenden Mietverträge fortführen und die Arbeiten entsprechend organisieren. Was also in Genf in technischer Hinsicht möglich ist, kann auch in der übrigen Schweiz möglich sein. Es scheint demnach durchaus angezeigt, die Genfer Regelung auf Bundesebene in die neue CO2-Gesetzgebung zu übernehmen. Damit können nicht zwingende Massenkündigungen verhindert werden, und gleichzeitig kann sichergestellt werden, dass der Vermieter für seine Investitionen einen angemessenen Ertrag erhält. Gegenwärtig ist es so, dass bei einer energetischen Sanierung eines Mietobjekts eine korrekte Anwendung der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts nicht zwingend zu einer Mietzinserhöhung oder jedenfalls nicht zu einer massiven Mietzinserhöhung führt. Wenn alle Faktoren der Mietzinsgestaltung berücksichtigt werden (Referenzzinssatz, Landesindex der Konsumentenpreise, Unterhaltskosten, Ertrag aus der Sanierung oder Mehrwert), sollten die Mietzinsen stabil bleiben oder jedenfalls nur moderat ansteigen. Allerdings muss befürchtet werden, dass Sanierungsarbeiten als "Renditebooster" (NZZ am Sonntag, 23. 5. 2021) missbraucht werden.

Es ist also angezeigt, die Mieterinnen und Mieter in diesem Land zu beruhigen. Ein System der präventiven Kontrolle der korrekten Anwendung des Mietrechts bei Sanierungsarbeiten, wie es in bestimmten Kantonen bereits existiert, könnte Missbräuche und ungerechtfertigte Mietzinserhöhungen verhindern.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass für das Erreichen der Energiesparziele im Gebäudebereich Investitionen erforderlich sind, die sich als Mehrleistungen auf den Mietzins auswirken können. Auch ist bekannt, dass umfassende Liegenschaftserneuerungen mit Leerkündigungen einhergehen können. Deshalb hat der Bundesrat der Verwaltung bereits 2013 den Auftrag erteilt, zu prüfen, wie das Gebäudeprogramm ausgestaltet werden kann, so dass bei energetischen Sanierungen preisgünstiger Wohnraum erhalten bleibt und ebenfalls die Energiesparziele erreicht werden können. Dieser Auftrag wurde auch durch den Bericht des Bundesrats vom 12. April 2016 (in Erfüllung des Postulats 13.3271 Jans vom 22. März 2013 Energieeffizienz. Green Deal Loan als Modell für die Schweiz?) über energetische Sanierungen im Gebäudebereich umgesetzt.

Der Bericht zeigt, dass ein möglicher Ausbau des Schutzes vor sanierungsbedingten Wohnungskündigungen wohl der Sozialverträglichkeit dient, sich gleichzeitig aber der Anreiz für energetische Sanierungen verringern würde. Eine allfällige Beschränkung der Förderleistungen auf Sanierungsprojekte, die ohne Wohnungskündigungen auskommen, hätte mehr Nachteile als Vorteile. Deshalb wurde eine solche Massnahme nicht empfohlen. Es kommt hinzu, dass nach geltendem Mietrecht kein schützenswerter Kündigungsgrund besteht, wenn durch die Weiterbenutzung des Mietobjekts die geplanten Sanierungsarbeiten nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert werden (BGE 135 III 112, E. 4.2, S. 120).

Die Mieterschaft ist zudem vor missbräuchlichen Mietzinsanpassungen geschützt, indem jede Mietzinserhöhung mit dem amtlich genehmigten Formular angezeigt und begründet werden muss und durch ein kostenloses Verfahren vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden kann.

Der Bundesrat hat ausserdem bereits Massnahmen ergriffen. Er hat die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) am 14. Januar 2014 dahingehend angepasst, dass Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, vom Betrag der mietzinsrelevanten Mehrleistungen abzuziehen sind (Art. 14 Abs. 3bis VMWG). Ferner hat er am 29. April 2020 eine weitere Anpassung der VMWG vorgenommen, wonach die Kosten eines Energiesparcontractings (ESC) während bis zu 10 Jahren über die Nebenkosten, aber höchstens im Umfang der Energiekosteneinsparung überwälzt werden können (Art. 6c VMWG). Dadurch ist sichergestellt, dass solche Massnahmen einfacher realisierbar sind, ohne aber zu einer finanziellen Mehrbelastung für die Mieterschaft zu führen.

Von Seiten der Bundesverwaltung (BFE, BWO und EnergieSchweiz) wurden im Weiteren flankierende Massnahmen ergriffen, welche die Kommunikation zwischen der Mieter- und Vermieterschaft sowie generell die Zusammenarbeit bei energetischen Sanierungen verbessern (z.B. die beiden Online-Ratgeber locabene.ch und renovabene.ch).

Eine Anpassung der mietrechtlichen Regeln im OR anlässlich der Ausarbeitung einer neuen Vorlage für das CO2-Gesetz ist deshalb nicht angezeigt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das kantonale Recht vereinzelt entsprechende Regelungen enthält.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.