Änderung des Obligationenrechts (Miete)

Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens

ERLÄUTERNDER BERICHT

Bundesamt für Wohnungswesen, Dezember 2005

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Obligationenrecht (Miete) Änderung

A Allgemeines

1. Ausgangslage

Das heutige Mietrecht ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Es hat, basierend auf einer Gesamtrevision, den früheren Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräu- che im Mietwesen (BMM) aus dem Jahre 1972 abgelöst. Alle mietrechtlichen Bestim- mungen sind seither im Obligationenrecht (OR) zusammengefasst. Auch nach Inkraft- treten des neuen Rechts wurden jedoch sowohl von Mieter- wie auch von Vermieter- seite immer wieder Rufe nach Änderungen laut. Am 14. März 1997 hat der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband die Volks- initiative „Ja zu fairen Mieten“ eingereicht, dies mit dem Ziel, den Kündigungs- und Preisschutz zu verstärken. Die Volksinitiative ging von der Kostenmiete als alleiniger Mietzinsanpassungsmethode aus und legte für Mietzinsanpassungen auf Grund von Hypothekarzinsveränderungen einen sogenannten geglätteten Hypothekarzinssatz fest. Zudem wären die Kündigungsbestimmungen verschärft, die Mietzinserhöhungen im Zusammenhang mit der Handänderung einer Liegenschaft begrenzt und eine gene- relle Formularpflicht statuiert worden. Der Bundesrat lehnte die Volksinitiative ab, insbesondere da sie die Kostenmiete als alleinige Mietzinsanpassungsmethode zementierte, und stellte ihr einen indirekten Gegenvorschlag gegenüber, der das Problem der Koppelung von Hypothekarzinssatz und Mietzins grundsätzlich lösen und wesentliche Vereinfachungen bewirken sollte. Gemäss dem indirekten Gegenvorschlag sollten die Mietzinse in erster Linie auf Grund der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Der Bundesrat schlug eine Anpassung im Ausmass von höchstens 80 Prozent vor, in der Parlamentsdebatte wurde der Überwälzungssatz auf 100 Prozent erhöht. Für die Er- mittlung der Missbräuchlichkeit eines Mietzinses wurde nicht mehr auf den übersetz- ten Ertrag abgestellt, sondern auf die Vergleichsmieten, für deren Anwendung der Bund die erforderlichen Instrumente bereit stellen sollte. Des Weitern wurde eine zeit- liche Staffelung von Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Investitionen und Handänderungen vorgesehen und den Schlichtungsbehörden wurde eine Entscheid- kompetenz für alle Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5'000 Franken zugespro- chen. Verzichtet hat das Parlament auf den Vorschlag des Bundesrates, die Parteien bei Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 20'000 Franken von richterlichen Gebüh- ren zu befreien. Keine Änderungen waren im Bereich des Kündigungsschutzes ge- plant. In den Übergangsbestimmungen wurde sicher gestellt, dass Vermietende, die in der Vergangenheit Hypothekarzinssenkungen weiter gegeben hatten, unter dem neu- en Recht nicht schlechter gestellt waren als diejenigen, die dies versäumt hatten. Der Gegenvorschlag wurde in den Schlussabstimmungen der Räte vom 14. Dezember

2002 angenommen, anschliessend jedoch vom Mieterinnen- und Mieterverband mit

dem Referendum bekämpft. Dabei spielten vor allem die generelle Teuerungsanpas- sung im Umfang von 100 Prozent sowie die Möglichkeiten von Mietzinserhöhungen nach Handänderung eine zentrale Rolle. Zudem wurde die vorherrschende Bedeutung der Vergleichsmiete von der Mieterseite kritisiert, wobei insbesondere bemängelt wur-

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de, dass der Mietzins die Vergleichsmiete bis zu 15 Prozent übersteigen durfte. Zum Teil erfolgte auch Kritik von der Vermieterseite. Die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ wurde in der Volksabstimmung vom 18. Mai

2003 abgelehnt, der indirekte Gegenvorschlag wurde in der Volksabstimmung vom 8.

Februar 2004 verworfen. Nach Ablehnung des indirekten Gegenvorschlags wurde vom zuständigen Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement (EVD) die Wiederaufnah- me von neuen Revisionsbestrebungen angekündigt. In der Folge hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), beraten durch die Eidgenössische Kommission für Woh- nungswesen (EKW), einen neuen Entwurf ausgearbeitet.

2. Schwachstellen des geltenden Mietrechts

Mietzinse sind gemäss Artikel 269 OR missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Er- trag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Die Marginale bezeichnet diesen Grundsatz als „Regel“- das Ge- setz geht also primär von der Kostenmiete aus. Artikel 269a OR listet als „Ausnahmen“ zu dieser Regel zulässige Erhöhungsgründe auf, wobei die Aufzählung nicht abschliessend ist. Mietzinse sind nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Sie sind weiter nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind. Eine Erhöhung des Hypothekarzinssatzes gilt als Kostensteigerung. Schliesslich sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie bei neu- eren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen oder wenn sie le- diglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen. Das unklare Verhältnis von Artikel 269 OR zu den Ausnahmen nach Artikel 269a OR hat sich als problematisch erwiesen. Es führte zu einer unübersichtlichen und häufig ändernden Bundesgerichtspraxis. Zwischen dem Grundsatz des angemessenen Er- trags und der in Artikel 269a lit. a OR sanktionierten Vergleichs- oder Marktmiete be- steht zudem nach übereinstimmender Meinung ein inhaltliches Spannungsverhältnis. Des Weitern wird von Mieter- und Vermieterorganisationen, von Banken wie auch von der Wissenschaft seit langem die bestehende Überwälzungspraxis der Änderungen der Hypothekarzinssätze auf die Mietzinse kritisiert. Massgebender Zinssatz ist derje- nige von Althypotheken im ersten Rang der örtlich jeweils führenden Bank im Hypo- thekargeschäft, in der Regel ist das die Kantonalbank. Den traditionellen variablen Hypothekarzins gibt es jedoch immer seltener. Der Zins wird individuell in Funktion der Bonität der Schuldner und nach regionalen Gesichtspunkten festgelegt. Zudem sind heute Festhypotheken weit verbreitet. Der Leitzinssatz der örtlichen Kantonalbank hat somit seine ursprüngliche Aussagekraft verloren, und die bestehende Regelung ist für alle beteiligten Akteure unbefriedigend. Anlass zur Kritik geben auch die Vermischung von relativen und absoluten Berech- nungsfaktoren, die faktische Ausserkraftsetzung der Orts- und Quartierüblichkeit, komplizierte Vorbehaltsregeln und –praxis sowie die beschränkten Kompetenzen der Schlichtungsbehörden. Mieter- und Vermieterschaft haben keine Möglichkeit, die komplizierten Mietzinsan- passungsregeln durch Wahl einer einfacheren Methode zu vermeiden. Eine Indexie- rung ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch nur bei mindestens 5-jähriger Vertrags- dauer, was für die meisten Vertragsparteien nicht in Frage kommt.

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3. Die wichtigsten Änderungen

3.1 Leitlinien der Revision

Bei der Ausarbeitung der vorliegenden Mietzinsanpassungsmodelle waren folgende Grundsätze wegleitend:

• Verteilungsneutralität Die neuen mietrechtlichen Bestimmungen sollen zwischen Mietenden und Ver- mietenden mittel- und längerfristig im Vergleich zur heutigen Praxis keine Umverteilungswirkung entfalten.

• Verstetigung der Mietzinsentwicklung Sprunghafte und heftige Mietzinsausschläge sollen namentlich durch das In- dexmodell weitgehend vermieden werden.

• Transparenz Die Zusammensetzung und die Veränderungen der Mietzinse sollen nach klaren und nachvollziehbaren Regeln und Grundlagen erfolgen. Markt- und Kosten- elemente sollen klarer getrennt werden.

• Wahlmöglichkeit der Parteien Die Parteien sollen die Möglichkeit haben, sich gemäss ihren individuellen Um- ständen und Bedürfnissen für ein bestimmtes Modell der Mietzinsanpassung entscheiden. Mit Vertragsabschluss legen die Parteien fest, ob Mietzinsanpas- sungen sich nach den veränderten Kosten (Kostenmiete) oder nach dem Lan- desindex der Konsumentenpreise (Indexmiete) richten werden.

• Vereinfachung bei Wahl der Indexmiete Die Parteien haben es in der Hand, eine einfache und transparente Methode für Mietzinsanpassungen zu wählen: Die Indexmiete ist für alle Vertragsparteien gut verständlich und einfach zu handhaben. Die Koppelung zwischen Hypothe- karzins und Mietzins entfällt, komplizierte Ertragsberechnungen sind nicht mehr nötig. Bei der Ausarbeitung des neuen Entwurfes wurde der Ablehnung der Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ und des indirekten Gegenvorschlags Rechnung getragen: - Ein duales System, bestehend aus dem Indexmodell und dem Modell der Kostenmie- te ermöglicht eine grössere Flexibilität in der Mietrechtspraxis. - Im Gegensatz zur Volksinitiative werden Alternativen zur Kostenmiete zur Verfügung gestellt und bei den bestehenden Kündigungsbestimmungen keinerlei Änderungen vorgenommen. - Im Unterschied zum Gegenvorschlag beschränkt sich die Anpassung an die Teue- rung im vorliegenden Entwurf für Wohnräume auf 80 Prozent und die Mietzinsanpas- sung nach Handänderung ist auf ein angemessenes Mass begrenzt und nur möglich, wenn der Veräusserer mindestens zwei Jahre lang Eigentümer war. - Die Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Miet- zinsen wird im Bereich der Geschäftsmieten differenziert ausgestaltet. - Von einer verordneten Staffelung im Zusammenhang mit Mehrleistungen der Vermie- terschaft und bei Eigentümerwechsel wird abgesehen.

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3.2 Mietzinsanpassungen : Dualistisches System

• Wahlmöglichkeit der Parteien Bei den Vorarbeiten zu einem neuen Entwurf hat sich gezeigt, dass nur ein dualisti- sches Modell mit Wahlmöglichkeit der Parteien genügend Akzeptanz von Mieter- und Vermieterseite findet. Nur mit einer Wahlmöglichkeit ist gewährleistet, dass den Unter- schieden in der Anbieterstruktur und den regionalen Verschiedenheiten bei der Miet- zinsgestaltung genügend Rechnung getragen werden kann. Die Parteien haben gemäss dem vorliegenden Entwurf die Wahl zwischen der Miet- zinsanpassung gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise (Indexierte Mie- te) und der Mietzinsanpassung gemäss den veränderten Kosten (Kostenbestimmte Miete). Fehlt es an einer Vereinbarung, gelangt ein Auffangtatbestand zur Anwendung, der vorsieht, dass Mietzinsanpassungen gestützt auf den Landesindex der Konsumen- tenpreise vorgenommen werden können. Institutionelle Anleger, die über eine Vielzahl von Wohnungen verfügen wie zum Bei- spiel Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften, werden häufig der indexier- ten Miete den Vorzug geben, die einfach anzuwenden ist. Diese Anleger finanzieren sich vorwiegend mit Eigenkapital und haben in der Regel keine Liquiditätsprobleme, wenn die Hypothekarzinssätze steigen. Kleine, private Eigentümerinnen und Eigentü- mer hingegen, die ihre Liegenschaften hauptsächlich mit Fremdkapital finanzieren und bei steigenden Hypothekarzinssätzen Probleme mit der Liquidität haben könnten, wer- den eher die Methode der Anpassung an die veränderten Kosten bevorzugen, da sie bei diesem System die steigenden Kosten direkt weitergeben können.

• Indexierte Miete Bei Anwendung der indexierten Miete kann die Vermieterschaft den Mietzins einmal jährlich im Ausmass von 80 Prozent an den Landesindex der Konsumentenpreise an- passen. Bei der Miete von Geschäftsräumen kann eine Anpassung von bis zu 100 Prozent vereinbart werden. Bei Geltung der indexierten Miete ist die Vergleichsmiete Massstab für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses bei Mietbeginn sowie nach einer Handänderung der Liegenschaft.

• Kostenbestimmte Miete Haben die Parteien die Angleichung an veränderte Kosten als Anpassungsmethode vereinbart, können folgende Kostenfaktoren berücksichtigt werden: - die Entwicklung des von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich zu veröf- fentlichenden Durchschnittssatzes für inländische Hypothekarforderungen; - die Teuerung auf dem Eigenkapital; - die Entwicklung der Unterhalts- und der im Mietzins inbegriffenen Betriebs- und Ver- waltungskosten. Haben die Parteien die kostenbestimmte Miete vereinbart, wird die Missbräuchlichkeit des Mietzinses auf Grund des übersetzten Ertrages bestimmt.

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3.3 Weitere Gründe für Mietzinsanpassungen

Mehrleistungen der Vermieterschaft Die Vermieterschaft hat – wie auch im geltenden Recht – die Möglichkeit, den Mietzins auf Grund von Mehrleistungen anzupassen. Der von den Parteien vereinbarte Mietzins bezieht sich auf den Zustand des Objekts in einem bestimmten Zeitpunkt. Erbringt die Vermieterschaft im Laufe des Mietverhältnisses Mehrleistungen, zum Beispiel indem sie einen neuen Lift einbaut , so ist diese Leistung durch den geltenden Mietzins nicht abgegolten. Die Vermieterschaft kann deshalb eine Mietzinserhöhung geltend ma- chen. Ebenso sollen Massnahmen, die eine ökologische Verbesserung im Energiebe- reich zur Folge haben, zu einer Mietzinserhöhung berechtigen. Gestaffelte Mietzinse Wie im geltenden Recht haben die Parteien die Möglichkeit, eine Staffelung des Miet- zinses zu vereinbaren. So können die Parteien im gegenseitigen Einverständnis auf tiefem Mietpreisniveau beginnen und später die nötigen Anpassungen vorsehen, was insbesondere bei der Erstvermietung von Wohnungen manchmal erwünscht ist. Neu wird auf die Mindestdauer des Mietverhältnisses von drei Jahren verzichtet. Dies hängt damit zusammen, dass es in Zukunft nicht mehr gestattet ist, beim Abschluss eines Mietvertrages einen Vorbehalt anzubringen. Die Parteien können jedoch gestaf- felte Mietzinse vereinbaren, was denselben Zweck erfüllt, jedoch weniger zu Streitig- keiten Anlass gibt und eine Vereinfachung mit sich bringt. Nach Ablauf der vereinbar- ten Staffelungsperiode kann das Mietzinsanpassungsmodell neu gewählt werden. Umsatzmiete Es soll weiterhin möglich sein, bei Geschäftsräumen den Mietzins vom Umsatz ab- hängig zu machen, den das eingemietete Geschäft erzielt. Der Mietzins kann entwe- der ganz oder teilweise der Umsatzentwicklung angepasst werden. In der Praxis wird oft ein fester Sockelbetrag mit einem variablen Anteil verknüpft. Rahmenmietverträge Gestützt auf das Bundesgesetz vom 23. Juni 1995 über Rahmenmietverträge und de- ren Allgemeinverbindlicherklärung (SR 221.213.15) sind in der Westschweiz und im Kanton Waadt Rahmenmietverträge zwischen Vermieter- und Mieterverbänden abge- schlossen worden, die anschliessend allgemeinverbindlich erklärt wurden. Der vorliegende Entwurf sieht vor, dass auch in Zukunft Mietzinsanpassungen gestützt auf Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages möglich sind.

3.4 Sonstige wichtige Änderungen

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Miet- zinsen wird eingeschränkt:

• Die Schutzbestimmungen gelangen bei luxuriösen Wohnungen und Einfamilien- häusern mit mehr als 150m2 Nettowohnfläche nicht zur Anwendung. Mietende, die sich in diesem Preissegment bewegen, sind im Verhältnis zur Vermieter- schaft als gleich starke Partner zu sehen und benötigen keinen besonderen Schutz als schwächerer Vertragspartner. An Stelle des bislang verwendeten Kri- teriums der Zimmerzahl tritt die Nettowohnfläche, da die Anzahl der Wohnräu- me für sich allein kein abschliessendes Indiz für die Grösse einer Wohnung oder eines Hauses darstellt.

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• In Zukunft können die Parteien für die Miete von Geschäftsräumen den Aus- schluss der Schutzbestimmungen vereinbaren. Anpassung an den angemessenen Ertrag

Neu kann die Vermieterschaft bei der kostenbestimmten Miete während der Dauer des Mietverhältnisses relative Erhöhungsgründe aufgrund der veränderten Kosten geltend machen und kumulativ alle sieben Jahre eine Anpassung an den angemessenen Er- trag vornehmen. Mit dieser Bestimmung wird gewährleistet, dass ein Mietzins, der aus irgendwelchen Gründen tief angesetzt wurde, in absehbarer Zeit auch ohne Kün- digung des bestehenden Mietverhältnisses auf ein angemessenes Niveau angehoben werden kann. Handänderung der Liegenschaft

Eine Mietzinserhöhung infolge Handänderung ist nur unter der Bedingung zulässig, dass die Liegenschaft mindestens zwei Jahre im Eigentum der Verkäuferin oder des Verkäufers gewesen ist. Damit werden übermässige Mietzinserhöhungen gestützt auf sogenannte „Kaskadenverkäufe“ verhindert. Schlichtungsbehörden

Den Schlichtungsbehörden wird bis zu einem Streitwert von 5000 Franken eine gene- relle Entscheidkompetenz zugesprochen. Die bisherige Entscheidungsbefugnis in den Bereichen Kündigungsschutz, Erstreckung des Mietverhältnisses und Hinterlegung des Mietzinses hat sich in der Praxis bewährt. Von einer Ausdehnung der Entscheid- kompetenzen erhofft man sich eine Verkürzung der Erledigungsdauer von mietrechtli- chen Streitigkeiten sowie eine Entlastung der zivilrichterlichen Instanzen.

4. Neue Definition der Missbräuchlichkeit des Mietzinses

4.1 Indexierte Miete

Haben sich die Parteien auf die indexierte Miete verständigt oder gilt diese Anpas- sungsmethode mangels anderer Vereinbarung, so sind für die Beurteilung der Miss- bräuchlichkeit die Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume massgebend. Es handelt sich dabei um einen objektiven Massstab, der für das Indexmodell geeignet ist, weil er den Marktwert abbildet und wie die teuerungsbedingten Mietzinsanpassun- gen nicht direkt auf den Kosten des Vermieters basiert. Für die Ermittlung der Vergleichsmiete ist auf eine allgemein anerkannte Methode ab- zustellen, welche auf dem neuesten wissenschaftlichen Stand beruht. Das Gesetz nennt die wichtigsten Vergleichskriterien: Lage, Fläche, Zustand, Bauperiode und Ausstattung der Räume. Näheres zur technischen Ermittlung und zur Anwendung der Methode sowie hinsichtlich der Publikation wird in der Mietrechtsverordnung geregelt. Eine ständige Begleitgruppe, welche aus Vertretern der Wissenschaft sowie der invol- vierten Verbände zusammengesetzt ist, wird für eine optimale Anwendung der Metho- de besorgt sein. Dabei wird sie die mit einer Veröffentlichung verbundenen Vor- und Nachteile überprüfen und diese an der konkreten Ausgestaltung und am Anwen- dungsbereich des Modells messen. Für die Ermittlung der Vergleichsmieten kann durch einen entsprechenden Rahmen- mietvertrag eine andere Methode gewählt werden. Das Bundesgesetz über Rahmen- mietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung erlaubt die Bewilligung von Ab- Seite 7/25

weichungen von zwingenden Bestimmungen des Mietrechts durch den Bundesrat, wenn der Rahmenmietvertrag den Mietenden einen mindestens gleichwertigen Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bietet. Infolgedessen können sich die repräsentativen Verbände und Organisationen für ein bestimmtes Gebiet auf ein anderes Modell eini- gen, sofern dieses in seinen Anforderungen mit dem gesetzlichen Modell vergleichbar ist.

4.2 Kostenbestimmte Miete

Haben die Vertragsparteien die Angleichung an veränderte Kosten als Anpassungsmethode vereinbart, so ist für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses der angemessene Ertrag massgebend. Dieser entspricht der Bruttorendite bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert. Die angemessene Bruttorendite setzt sich zusammen aus der Kapitalverzinsung, ei- nem Risikozuschlag für das Eigenkapital, einem Unterhaltskostenzuschlag sowie ei- nem Zuschlag für Betriebs- und Verwaltungskosten. Für die Kapitalverzinsung ist der von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich zu veröffentlichende Durch- schnittssatz für inländische Hypothekarforderungen massgebend. Das Abstellen auf den erwähnten Durchschnittswert hat den Vorteil, dass sowohl feste als auch variable Hypotheken berücksichtigt werden, was eine verlässlichere Abbildung des Zinsmark- tes ermöglicht. Weitere Elemente der Bruttorendite sind der Risikozuschlag für das Eigenkapital von 0,3 Prozent der Anlagekosten und der Zuschlag für Unterhaltskosten in Abhängigkeit vom Alter der Liegenschaft, womit den im Zeitablauf steigenden Kos- ten Rechnung getragen wird. Der mietrechtliche Anlagewert entspricht den ursprünglichen Bau- und Landkosten oder den Erwerbskosten, zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen und des Teuerungsausgleichs auf dem ursprünglichen sowie auf dem allenfalls später im Rahmen von wertvermehrenden Arbeiten anrechenbaren Eigenkapital. Für das Eigen- kapital gilt weiterhin eine Pauschale von 40 Prozent der ursprünglichen oder wertver- mehrenden Investitionen. Sind diese Kosten nicht bekannt, so werden die Anlagekos- ten gestützt auf den durch die Gebäudenebenkosten und die Altersentwertung berei- nigten Gebäudeversicherungswert sowie einen Zuschlag für die Landkosten ermittelt. Bei fehlendem Gebäudeversicherungswert wird auf ein Realwert-Gutachten abgestellt. Für den in der Praxis seltenen Fall des unbekannten Landwertes wird auf das Erstel- lungs- resp. das Erwerbsjahr sowie auf die Lage des Grundstücks abgestellt. Die Einzelheiten betreffend Festlegung der Bruttorendite (mit Ausnahme des im Ge- setz mit 0,3 Prozent definierten Risikozuschlags für das Eigenkapital) und Ermittlung unbekannter Gebäude- und Landwerte werden auf Verordnungsstufe geregelt. Die Anwendung des angemessenen Ertrags als Instrument zur Beurteilung der Miss- bräuchlichkeit ist einerseits für die Beurteilung des Anfangsmietzinses und anderer- seits für die Überprüfung nach sieben Jahren im laufenden Mietverhältnis vorgesehen.

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5. Würdigung des vorliegenden Entwurfes

5.1 Nachteile

Ein reines Kostenmietemodell wird von Vermieterseite abgelehnt. Auf der anderen Sei- te ist eine reine Marktmiete für die Mieterseite nicht akzeptabel. Es galt daher, ausge- wogene Lösungen zu finden, welche die Interessen beider Parteien berücksichtigen. Dies führt dazu, dass die angestrebte Vereinfachung der mietrechtlichen Bestimmun- gen nicht in vollem Umfang verwirklicht werden konnte. Als Folge des dualistischen Systems wirkt der Gesetzestext komplex, da für beide Mietzinsanpassungsmethoden je unterschiedliche Bestimmungen zum Zuge kommen. Es gilt jedoch zu beachten, dass dies für die Vertragsparteien im Einzelfall keine Rolle spielt: Da ein Wechsel der einmal gewählten Anpassungsmethode im laufenden Mietverhältnis nicht möglich ist, gelangen für ein bestimmtes Mietverhältnis stets nur die Bestimmungen einer Methode zur Anwendung. Zudem haben es die Parteien selbst in der Hand, eine wesentliche Vereinfachung gegenüber dem heutigen Recht zu erreichen, indem sie sich für die Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise entscheiden. Diese Methode ist für beide Parteien transparent und einfach in der Anwendung.

5.2 Vorteile

• Die Parteien haben die Wahl zwischen indexierter Miete und kostenbestimmter Miete und können so ihren individuellen Bedürfnissen Rechnung tragen. Mit der Staffelmiete und der Umsatzmiete stehen ihnen weitere Möglichkeiten der Miet- zinsanpassung zur Verfügung.

• Bei der indexierten Miete erfolgt eine völlige Abkoppelung der Mietzinse von den Hypothekarzinssätzen.

• Die Vermischung von Markt- und Kostenelementen wird weitgehend vermieden.

• Mit der indexierten Miete steht eine einfache und transparente Methode der Mietzinsanpassung zur Verfügung. Komplizierte Renditeberechnungen sind nicht mehr nötig.

• Bei Vereinbarung der kostenbestimmten Miete wird auf die Bruttorendite und für den Hypothekarzins neu auf eine klare, von der Nationalbank publizierte Refe- renzgrösse abgestellt.

• Absolute und relative Berechnungsfaktoren werden klar definiert und voneinan- der abgetrennt.

• Die Einreden werden beschränkt, was zu einer Vereinfachung der Entscheidfin- dung beiträgt.

• Für die Miete von Geschäftsräumen erfolgt eine Liberalisierung. Die Parteien können den Ausschluss der mietzinsrechtlichen Schutzbestimmungen vereinba- ren. Wird der Ausschluss nicht vereinbart, kann bei Geschäftsräumen eine In- dexierung im Ausmass von bis zu 100 Prozent festgelegt werden.

• Mit der erweiterten Entscheidkompetenz der Schlichtungsbehörden werden mietrechtliche Streitigkeiten speditiver entschieden und die Zivilgerichte entlas- tet.

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B Erläuterung der einzelnen Bestimmungen

Artikel 253b Absatz 2 In Artikel 253b Absatz 2 OR wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen im Vergleich zum geltenden Recht einge- schränkt. Bisher galten diese Bestimmungen sowohl für Wohnräume wie auch für Ge- schäftsräume. Neu wird bei den Geschäftsräumen eine Differenzierung vorgenommen, indem die Parteien den Ausschluss der mietzinsrechtlichen Schutzbestimmungen ver- einbaren können. Des Weitern finden die Schutzbestimmungen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern keine Anwendung, welche einen luxuriösen Charakter aufweisen und über mehr als 150 m2 Nettowohnfläche verfügen. Der Begriff luxuriös ist eng aus- zulegen; dies bedeutet, dass die fragliche Wohnung aussergewöhnlich komfortabel ausgestattet und tadellos unterhalten sein muss. Es wird neu nicht mehr auf die Zim- merzahl Bezug genommen. Die Praxis hat gezeigt, dass gerade bei luxuriösen Woh- nungen nicht die Anzahl Zimmer, sondern die Wohnfläche das entscheidende Kriteri- um darstellt. So gibt es heute durchaus grosse und luxuriöse Wohnungen, welche le- diglich über einen oder zwei Räume verfügen (z.B. Lofts). Es erscheint daher zweck- mässig, auf die Nettowohnfläche abzustellen. Ein Mietobjekt mit mehr als 150m2 Wohnfläche kann ohne Zweifel als gross bezeichnet werden. Wenn dieses zudem auch luxuriös ausgestattet ist, erscheint es gerechtfertigt, bei der Mietzinsgestaltung von einschränkenden Schutzbestimmungen abzusehen und diese der Autonomie der Vertragsparteien zu überlassen. Der Ausschluss der Schutzbestimmungen erstreckt sich sowohl bei den Geschäfts- räumen wie auch bei den luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern lediglich auf den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Die übrigen Regeln des Mietrechts sind demgegenüber weiterhin anwendbar (Vertragsrecht, Kündigungsschutz, Nebenkosten usw.).

Artikel 269 Missbräuchlicher Mietzins; Grundsatz Randtitel Die Vertragsparteien müssen sich für ein bestimmtes Modell der Mietzinsgestaltung entscheiden. Sie können beschliessen, die Mietzinse an den Landesindex der Konsu- mentenpreise anzupassen oder sie können sich für die Anpassung der Mietzinse an die veränderten Kosten entscheiden. Die Überprüfung der Missbräuchlichkeit erfolgt entsprechend der gewählten Methode nach unterschiedlichen Kriterien. Dies ist eine Konsequenz des dualistischen Systems, jede Methode soll in sich geschlossen sein, ohne Vermischung von Markt- und Kostenelementen. Dieser Ausgangslage trägt Arti- kel 269 Rechnung, indem in Absatz 1 festgelegt wird, dass für die Überprüfung der Missbräuchlichkeit auf die Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume abge- stellt wird, während in Absatz 2 bestimmt wird, dass beim Modell der Anpassung an die veränderten Kosten die Missbrauchsüberprüfung ausschliesslich auf Grund der Bruttorendite bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert erfolgt. Absatz 1 Absatz 1 findet immer dann Anwendung, wenn die Parteien nicht eine Anpassung an veränderte Kosten vereinbart haben. Folgt der Mietzins der Entwicklung des Landes-

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indexes der Konsumentenpreise oder haben die Parteien eine Vereinbarung betref- fend Staffelung oder Umsatzmiete bei Geschäftsräumen getroffen oder richtet sich der Mietzins nach den Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages, so wird ein Mietzins dann als missbräuchlich erachtet, wenn er die Mietzinse vergleichbarer Wohn- oder Geschäftsräume erheblich überschreitet. In diesen Fällen muss die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht durch eine komplexe Berechnung der Rendite ermittelt werden, sondern es wird auf die Vergleichsmiete abgestellt. Dies erweist sich insbesondere bei älteren Liegenschaften als grosser Vorteil, da bei diesen Objekten das Bestimmen der Anlagekosten oft mit Schwierigkeiten verbunden ist, zum Beispiel weil der seinerzeiti- ge Erwerbspreis der Liegenschaft oder des Baulandes nicht mehr bekannt ist. (Zur Bestimmung der Vergleichsmiete vgl. die Erläuterungen zu Art. 269b). Absatz 2 Liegt eine Vereinbarung der Parteien vor, die eine Angleichung der Mietzinse an ver- änderte Kosten als Anpassungsmethode vorsieht (Art. 269e Abs. 1 lit. b), so ist der Mietzins missbräuchlich, wenn er den angemessenen Ertrag überschreitet. Das gel- tende Kostenmietemodell wird – unter Berücksichtigung der veränderten Lage auf dem Hypothekarmarkt – modifiziert. Für die Bestimmung des angemessenen Ertrages wird neu auf die Bruttorendite bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert abgestellt (Zur Bestimmung der Bruttorendite und des mietrechtlichen Anlagewertes vgl. die Erläute- rungen zu Art. 269c und d).

Artikel 269a Anfangsmietzins Absatz 1 Die Absätze 1 - 3 kommen immer dann zum Zuge, wenn die Parteien nicht eine An- passung an veränderte Kosten vereinbart haben. Folgt der Mietzins der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise oder haben die Parteien eine Vereinba- rung betreffend Staffelung oder Umsatzmiete bei Geschäftsräumen getroffen oder richtet sich der Mietzins nach den Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages, so bil- det die Vergleichsmiete den Massstab für die Bestimmung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses. Es ist zu berücksichtigen, dass Anfangsmietzinse eher selten angefochten werden (im Schnitt gesamtschweizerisch knapp 300 Fälle pro Jahr). Absatz 2

Beim Anfangsmietzins wird die Zulässigkeit der Überschreitung der Mietzinse ver- gleichbarer Wohn- oder Geschäftsräume vom Alter der Bauten abhängig gemacht: Ein Mietzins ist dann missbräuchlich, wenn er die Mietzinse vergleichbarer Wohn- oder Geschäftsräume um mehr als 10 Prozent überschreitet, wenn es sich um Bauten han- delt, die nicht älter als 30 Jahre sind. Dabei wird in Betracht gezogen, dass die Streu- ung der Mietzinse bei älteren Bauten sehr viel stärker ist als bei neueren. Bei älteren Bauten wird deshalb eine Überschreitung von bis zu 15 Prozent als zulässig erachtet; Überschreitungen von mehr als 15 Prozent gelten hingegen als missbräuchlich. Dabei handelt es sich um eine unwiderlegbare Vermutung. Die zulässige Überschreitung von 10 beziehungsweise 15 Prozent bezieht sich bei Wohnräumen auf hedonische Modelle zur Ermittlung vergleichbarer Mietzinse. Für den Fall, dass ein anderes Modell zur Anwendung gelangt, müssten im entsprechenden Rahmenmietvertrag die für das gewählte Modell geltenden Werte definiert werden.

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Absatz 3 Bei der Ermittlung des Baujahres sind die vorgenommenen Erneuerungsarbeiten an- gemessen zu berücksichtigen. Ist ein über 30-jähriges Objekt in den letzten Jahren einer Totalrenovation unterzogen worden, wäre es nicht sachgerecht, eine Überschrei- tung der Vergleichsmiete von bis zu 15 Prozent zu erlauben. Vielmehr ist entspre- chend dem Erneuerungsumfang ein wirtschaftlich massgebendes Baujahr festzulegen. Absatz 4 Haben die Parteien die Angleichung an veränderte Kosten als Anpassungsmethode vereinbart, so ist der Mietzins dann missbräuchlich, wenn er den angemessenen Er- trag nach Artikel 269 Absatz 2 übersteigt. Massgebend ist die Bruttorendite (Art.269c) bezogen auf den mietrechtlichen Anlagewert (Art. 269d). Absatz 5 Absatz 5 entspricht dem geltenden Artikel 270 Absatz 2. Inhaltlich wurden keine Ände- rungen vorgenommen.

Artikel 269 b Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume Randtitel Zur Überprüfung der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen wird auf die Vergleichsmiete abgestellt. In Artikel 269b werden die Bedingungen für die Ermittlung der Vergleichs- mieten umschrieben. Absatz 1 In Absatz 1 werden die massgebenden Vergleichskriterien festgelegt. Es sind dies La- ge, Fläche, Zustand, Bauperiode und Ausstattung der Wohnräume. Die Aufzählung ist nicht abschliessend. In die ausführende Verordnung können zusätzliche Kriterien auf- genommen werden, die dem neuesten Stand der Erkenntnisse entsprechen. Luxuriöse Wohnungen mit mehr als 150m2 Nettowohnfläche sowie Wohnungen, die mit Hilfe der öffentlichen Hand gefördert wurden, fallen als Vergleichsobjekte ausser Betracht. Absatz 2 Der Bund erarbeitet die nötigen Vergleichsinstrumente. Dabei stützt er sich aus- schliesslich auf anerkannte wissenschaftliche Methoden, die offizielle Statistiken ver- wenden. Er ist dafür besorgt, dass das von ihm erhobene Zahlenmaterial den örtlichen Gegebenheiten gerecht wird und repräsentativ ist. Die Vergleichsmieten werden jähr- lich aktualisiert.

Ziel ist stets die bestmögliche Nachbildung der Mietzinse. Entscheidend ist der Stand der Wissenschaft, anzuwenden sind die besten jeweils verfügbaren Methoden. Einzel- heiten sind nicht auf Gesetzesstufe, sondern in einer ausführenden Verordnung zu regeln. Im Interesse einer breiten Abstützung des Instrumentariums sind die Kantone sowie die Organisationen der Mietenden und Vermietenden in die Ausarbeitung und Aktuali- sierung der Vergleichsmieten einzubeziehen. Für die Ermittlung der Vergleichsmiete kann durch einen Rahmenmietvertrag eine an- dere Methode gewählt werden, sofern diese in ihren Anforderungen mit dem gesetzli- chen Modell vereinbar ist.

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Absatz 3 Nicht vorgesehen ist die Ermittlung von Vergleichsmieten bei Geschäftsräumen. Bei diesen gibt es auf Grund der unterschiedlichen Verwendungszwecke der gemieteten Räume (Dienstleistung, Gewerbe, Handel, Industrie usw.) eine starke Segmentierung in Einzelmärkte. Zudem spielt bei Geschäftsräumen die Innenausstattung der Räume eine viel grössere Rolle als bei Wohnräumen. Bei Gewerberäumen finden sich oft fest eingebaute Spezialeinrichtungen wie zum Beispiel bei einer Metzgerei, Bäckerei oder einer Schreinerei. Im Verhältnis zu diesen Einrichtungen kommt dem Mietobjekt als solchem eine untergeordnete Bedeutung zu. Deshalb wird bei Geschäftsräumen auf die Ermittlung von Vergleichsmieten verzichtet und es ist vorgesehen, dass die Miet- zinse von drei vergleichbaren Objekten in Betracht zu ziehen sind.

Artikel 269c Kostenbestimmter Mietzins; Angemessene Bruttorendite Absatz 1 Die angemessene Bruttorendite stützt sich auf den von der Schweizerischen National- bank neu vierteljährlich zu publizierenden Durchschnittssatz für inländische Hypothe- karforderungen. Der Zuschlag für Unterhaltskosten ist vom Alter der Liegenschaft ab- hängig. Die entsprechenden Werte werden in der Mietrechtsverordnung festgelegt. Es ist vorgesehen, für die ersten Jahre nach der Erstellung der Liegenschaft einen kon- stanten Satz festzulegen, der in den darauf folgenden Jahren linear bis zu einem nach beispielsweise 50 Jahren geltenden Höchstsatz ansteigt. Ebenfalls auf Verordnungs- stufe zu regeln sind die Sätze für die Betriebs- und die Verwaltungskosten, während die Höhe des Risikozuschlags mit 0,3 Prozent im Gesetz umschrieben ist. Die Summe der genannten Werte entspricht der zulässigen Bruttorendite. Absatz 2 Alle Aufwendungen der Vermieterschaft für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sa- che zusammenhängen, können als Nebenkosten ausgeschieden werden, so zum Bei- spiel Heizung- und Warmwasserkosten, Aufwendungen für Elektrizität, Gas, Lift, Hauswart und Gartenunterhalt sowie öffentliche Abgaben wie Wasser-, Abwasser- und Abfallgebühren. Die Praxis zeigt in Bezug auf den Umfang der separaten Verrechnung von Nebenkosten ein sehr uneinheitliches Bild. Im Normalfall werden Heiz- und Warmwasserkosten sowie die Kabelfernsehgebühren als Nebenkosten ausgeschie- den. Es gibt jedoch auch Mietverträge, in denen alle gesetzlich möglichen Positionen ausgegliedert werden und es gibt Mietverhältnisse –vor allem in der Westschweiz- , bei denen alle Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Diesen unterschiedlichen Verhältnissen ist Rechnung zu tragen. Die Betriebskosten sind im Laufe der letzten Jahre stärker angestiegen als die Teue- rung, insbesondere gilt dies für Gebühren und Hauswartentschädigung. Es ist deshalb sachgerecht, den Umfang der separat überwälzten Betriebskosten bei der Berechnung der Bruttorendite zu berücksichtigen. Werden die Nebenkosten umfassend ausge- schieden, so reduziert sich der Anteil der Betriebskosten in der Bruttorendite. Sind da- gegen die Nebenkosten weitgehend im Mietzins inbegriffen, so kann eine höhere Brut- torendite gefordert werden. Die Details sind in der ausführenden Verordnung zu re- geln. Die Regelung beschränkt sich auf die Betriebskosten, da der Unterhalt aus recht- lichen Gründen nicht Bestandteil der Nebenkosten sein kann.

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Artikel 269d Mietrechtlicher Anlagewert Absatz 1 Der mietrechtliche Anlagewert stützt sich auf die ursprünglichen Bau- und Landkosten oder auf die Erwerbskosten. Zu diesen in den meisten Fällen bekannten Werten wer- den die wertvermehrenden Aufwendungen sowie der Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital addiert. Der Ausgleich der Teuerung auf dem Eigenkapital erfolgt unab- hängig von der konkreten Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital auf einem Anteil von

40 Prozent der Anlagekosten.

Absatz 2 Für den Fall, dass die in Absatz 1 genannten Kosten nicht bekannt oder die ursprüng- lichen Erwerbskosten offensichtlich übersetzt sind, wird auf den bereinigten Gebäude- versicherungswert abgestellt. In den meisten Kantonen besteht eine obligatorische und öffentliche Gebäudeversicherung. In vier Kantonen besteht keine öffentliche Ge- bäudeversicherung aber ein Obligatorium. In den restlichen drei Kantonen ohne Obli- gatorium (GE, VS und TI) werden durch die einzelnen Versicherungsgesellschaften dennoch Gebäudeversicherungen angeboten und deshalb bestehen auch entspre- chende Schätzungen. Der durch die Gebäudenebenkosten und die Altersentwertung bereinigte Versicherungswert wird durch einen Zuschlag für die Landkosten ergänzt. Die entsprechenden Werte werden in der Verordnung näher geregelt. Absatz 3 Nur wenn eine Ermittlung gestützt auf Absatz 1 und 2 nicht möglich ist, erfolgt die Festlegung des mietrechtlichen Anlagewertes durch ein Realwert-Gutachten. Der Ge- bäudewert kann dabei beispielsweise durch Schätzer eines anderen Kantons oder durch die eidgenössische Schätzungskommission vorgenommen werden. Bei unbe- kannten Landwerten wird auf das Erstellungs- oder Erwerbsjahr (Wohnungen bis 1989 sowie Wohnungen ab 1990) sowie auf verschiedene Gemeindetypen und auf die Lage abgestellt. Für den Fall offensichtlicher Fehlbewertungen soll eine Einzelschätzung vorgenommen werden. Die näheren Einzelheiten für die Bestimmung nicht bekannter Gebäude- und Landkosten werden in der Mietrechtsverordnung geregelt.

Artikel 269e Mietzinserhöhungen während der Mietdauer; Grundsatz Randtitel Neu werden im Gesetz alle zulässigen Erhöhungsgründe abschliessend aufgeführt. Damit erfolgt gegenüber dem heutigen Recht ein Wechsel in der Systematik. Der gel- tende Artikel 269a sieht einen Katalog von Fällen vor, in denen Mietzinse in der Regel als nicht missbräuchlich gelten. Die zulässigen Erhöhungsgründe und Methoden wer- den jedoch nicht erwähnt. Im Sinne einer einfacheren und transparenteren Handha- bung werden nun die zulässigen Erhöhungsgründe direkt und abschliessend bezeich- net. Hinsichtlich der Mietzinsanpassungen sind verschiedene Punkte in der Mietrechtsver- ordnung näher zu regeln. Namentlich, dass bei der kostenbestimmten Miete eine Miet- zinspassung nur bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes um mindestens 0,25 Prozent möglich ist, dass der Bundesrat bekannt gibt, wann eine Veränderung des Referenzzinssatzes um mindestens 0,25 Prozent eingetreten ist, dass bei jedem Ver- tragsabschluss der jeweils geltende Referenzzinssatz massgebend ist sowie dass bei den Unterhaltskosten die periodengemässe Verteilung der einzelnen Kostenfaktoren nach der heutigen Rechtspraxis zu erfolgen hat.

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Absatz 1 In Absatz 1 wird festgelegt, dass die Parteien zwischen unterschiedlichen Anpas- sungsmethoden wählen können. Sie können sich dafür entscheiden, die Mietzinsent- wicklung der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen zu las- sen. In diesem Fall sind Mietzinserhöhungen im Rahmen von Artikel 269f möglich. Sie können jedoch auch beschliessen, den Mietzins jeweils an die veränderten Kosten anzupassen. Diese Erhöhungsmöglichkeit kommt nur zum Zuge, wenn die Parteien sie ausdrücklich vereinbart haben. Mietzinserhöhungen können dann im Rahmen von Ar- tikel 269g vorgenommen werden. Die indexierte Miete und die kostenbestimmte Miete bilden die beiden wichtigsten Methoden zur Anpassung des Mietzinses. Aufgrund ihrer zentralen Bedeutung wird beim unterbreiteten Mietrechtsentwurf von einem dualisti- schen System gesprochen. Daneben können als weitere Methoden die Staffelung des Mietzinses, die Anpassung auf Grund eines Rahmenmietvertrages sowie bei Ge- schäftsräumen die Umsatzmiete vereinbart werden. Bei der Umsatzmiete kann die Anbindung des ganzen Mietzinses oder eines Teils davon erfolgen. Die mietende Par- tei ist verpflichtet, der Vermieterschaft Einblick in die Bilanzen und Abrechnungen zu gewähren. Die im geltenden Recht vorgesehene Möglichkeit, den Mietzins einem besonderen Zahlungsplan folgen zu lassen, fällt weg. In der Praxis hat diese Bestimmung bislang keine Bedeutung erlangt.

Absatz 2 Die Anpassung des Mietzinses an veränderte Kosten muss von den Parteien aus- drücklich vereinbart werden. Fehlt es an einer Abmachung, so kommt die Anpas- sungsmethode von Absatz 1 Buchstabe a zum Zuge. Es ist unabdingbar, einen Auf- fangtatbestand vorzusehen, damit beim Fehlen einer Vereinbarung nicht eine unklare Situation entsteht, die zu Streitigkeiten und Beanspruchung der Gerichte führen könn- te. Da im Laufe der Revisionsbestrebungen des Mietrechts immer wieder die Entkop- pelung von Mietzinsen und Hypothekarzinssatz gefordert wurde, ist es sinnvoll beim Fehlen einer Vereinbarung auf eine Methode abzustellen, welche diese Entkoppelung vollzieht. Zudem handelt es sich um eine einfache Methode, die keine komplizierten Renditeberechnungen erforderlich macht. Absatz 3 Ein Wechsel der Anpassungsmethode ist grundsätzlich nur beim Abschluss eines neuen Mietvertrages zulässig. Im laufenden Mietverhältnis bleibt die einmal gewählte Anpassungsmethode verbindlich. Mit dieser Regelung wird die Rechtssicherheit in den vertraglichen Beziehungen gewährleistet. Zudem wird verhindert, dass Streitigkeiten entstehen und eine Vertragspartei versucht, auf die andere Druck auszuüben, um die Anpassungsmethode zu ihren Gunsten zu ändern. Gleichzeitig wird eine gewisse Ste- tigkeit des Mietzinsverlaufes erreicht, was bei häufigen Wechseln der Anpassungsme- thode nicht gewährleistet wäre. Eine Ausnahme ist nur bei der Handänderung des Objektes vorgesehen (vgl. Artikel

269 j Absatz 2).

Absatz 4 Von Gesetzes wegen sind Erhöhungen möglich, die durch Mehrleistungen der Vermie- terschaft begründet sind (Bst. a). Zudem können Erhöhungen unter bestimmten Vor- aussetzungen gestützt auf den infolge einer Handänderung bezahlten Kaufpreis (Bst. b) erfolgen. Diese Anpassungsgründe können geltend gemacht werden, ohne vorgän- gig vertraglich vereinbart worden zu sein.

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Artikel 269f Bei der indexierten Miete Absatz 1 Ist nichts anderes vereinbart, können die Mietzinse an den Landesindex der Konsu- mentenpreise angepasst werden. Die Anpassung ist höchstens einmal jährlich zuläs- sig, wobei seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Geltendmachung mindestens 12 Monate verstrichen sein müssen. Artikel 269m regelt die Anpassungsmodalitäten. Die Steigerung des Landesindexes darf höchstens zu 80 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden. Bei der Ablehnung des indirekten Gegenvorschlags in der Volksab- stimmung vom 8. Februar 2004 spielte die vorgesehene Indexierung von 100 Prozent eine wichtige Rolle. Dieser Ausgangslage gilt es Rechnung zu tragen. Eine Indexie- rung zu 80 Prozent entspricht im Übrigen dem Entwurf des Bundesrates vom 15. Sep- tember 1999 zur Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht (vgl. BBl 1999 9874). Vergleichsberechnungen haben ergeben, dass eine Indexierung in diesem Umfang etwa der Mietzinsentwicklung nach bisherigem Recht entspricht. Zudem stellt die be- grenzte Überwälzungsmöglichkeit sicher, dass bei hoher Inflation nicht eine Überinde- xierung der Mietzinse erfolgt, welche durch die tatsächlichen Vermietungskosten nicht gerechtfertigt ist. Sie verfolgt insoweit auch ein gerechtfertigtes verteilungspolitisches Ziel. Des Weitern ist zu beachten, dass im Warenkorb des Landesindexes der Konsumen- tenpreise die Mietzinse bereits mit über 20 Prozent berücksichtigt sind. Geprüft wurde in diesem Zusammenhang die Variante, eine Indexierung zu 100 Prozent vorzusehen, dabei jedoch vom Landesindex ohne Mietzinse auszugehen. Diese Möglichkeit wurde jedoch wieder verworfen, dies vor allem aus Praktikabilitätsgründen. Der Landesindex mit integrierten Mietzinsen ist eine bekannte und verbreitete Grösse und rechnerisch ergeben sich zwischen den beiden Varianten keine bedeutenden Unterschiede. Im geltenden Recht ist seit 1. Juli 1990 bei indexierten Mietzinsen eine Überwälzung im Ausmass von 100 Prozent möglich. Die Vereinbarung von indexierten Mietzinsen ist jedoch nur unter einschränkenden Bedingungen möglich. Erforderlich ist eine Min- destlaufzeit des Vertrages von fünf Jahren. Diese Voraussetzung fällt nun weg und die Indexmiete erfährt eine generelle Aufwertung. Neu ist eine Anpassung an den Landes- index immer dann möglich, wenn die Parteien nicht ausdrücklich eine andere Anpas- sungsmethode vereinbart haben, dies unabhängig von der Dauer des Mietvertrages. Die im Vergleich zum geltenden Recht reduzierte Überwälzungsmöglichkeit trägt dem viel umfangreicheren Anwendungsbereich der Indexierung Rechnung. Absatz 2 Um dem Anliegen nach Abbau zwingender Vorschriften bei Geschäftsräumen Rech- nung zu tragen, wird in Absatz 2 festgehalten, dass bei der Miete von Geschäftsräu- men eine Indexierung bis zu 100 Prozent vertraglich vereinbart werden kann. Eine In- dexierung in diesem Ausmass ist in der Praxis recht verbreitet und hat sich hier als unbedenklich erwiesen.

Artikel 269g Bei der kostenbestimmten Miete Absatz 1 Haben sich die Parteien auf die entsprechende Anpassungsmethode geeinigt, so kann der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn sich die Kosten verändert haben. Absatz 2 Massgebend ist in erster Linie die Entwicklung des von der Schweizerischen National- bank vierteljährlich zu veröffentlichenden Durchschnittssatzes für inländische Hypo- thekarforderungen. Ein Erhöhungsanspruch entsteht im Umfang des geltenden Rechts Seite 16/25

nach einer jeweiligen Mindesterhöhung des Durchschnittssatzes von 0,25 Prozent. Ebenfalls überwälzt werden kann die Teuerung auf dem Eigenkapital. Die Vorjahres- miete kann wie in der geltenden Praxis zu 40 Prozent der Teuerung angepasst wer- den. Die Einzelheiten werden in der Mietrechtsverordnung festgelegt. Schliesslich be- rechtigt auch die Entwicklung der Unterhalts- und der im Mietzins inbegriffenen Be- triebs- und Verwaltungskosten zu einer Anpassung. Absatz 3 Für die Teuerung der Unterhaltskosten gelten Pauschalwerte oder es können die ef- fektiven Kosten geltend gemacht werden. Im zweiten Fall ist auf die Differenz zwi- schen den durchschnittlichen Kosten der drei der aktuellen Anpassung vorangegan- genen Jahre und den durchschnittlichen Kosten der drei der vorgängigen Anpassung vorangegangenen Jahre abzustellen. Diese und weitere Einzelheiten, auch betreffend Betriebskosten, werden in der Mietrechtsverordnung festgelegt.

Artikel 269h Staffelung Wie im geltenden Recht haben die Parteien die Möglichkeit, eine Staffelung des Miet- zinses zu vereinbaren. Unverändert wird die Regelung beibehalten, dass der Mietzins bei der Staffelung höchstens einmal jährlich erhöht werden kann, wobei der Betrag der Erhöhung in der Vereinbarung in Franken festzulegen ist. Neu ist, dass auf die Min- destdauer des Mietverhältnisses von drei Jahren verzichtet wird. Diese Neuerung steht in Zusammenhang mit der Vorbehaltsregelung in Artikel 269l. Da es beim Ab- schluss eines Mietvertrages nicht mehr zulässig ist, einen Vorbehalt anzubringen, wird neu die Möglichkeit geschaffen, eine Staffelmiete ohne Mindestdauer zu vereinbaren. So können die Parteien auf tiefem Mietpreisniveau beginnen und dennoch die nötigen Anpassungen vorsehen. Staffelmietzinse sind in der Praxis vor allem bei neu erstellten Wohnungen im oberen Preissegment von Bedeutung. Sie ermöglichen es den Investoren, bei der Erstvermie- tung anfänglich auf eine genügende Rendite zu verzichten im Hinblick darauf, dass diese auf Grund der vereinbarten Staffelung in einem späteren Zeitpunkt erreicht wer- den kann. Die Parteien haben die Freiheit, zunächst eine Staffelmiete zu vereinbaren und zu ei- nem späteren Zeitpunkt den Übergang zur Indexierung oder zur Kostenmiete vorzuse- hen.

Artikel 269i Bei Mehrleistungen Wie im geltenden Recht sind Mietzinserhöhungen zulässig, die sich auf Mehrleistun- gen der vermietenden Partei stützen. Die Mehrleistung kann darin bestehen, dass der Umfang der Mietsache baulich erweitert wird (z.B. durch eine zusätzliche Aussenflä- che). Der Mieterseite können auch Vorteile zukommen, welche nicht mit baulichen Än- derungen verbunden sind (z. b. ein ausschliessliches Gartenbenutzungsrecht). Schliesslich kann die Mietsache qualitativ verbessert werden, indem wertvermehrende Investitionen getätigt werden (z.B. Renovation der Wohnung, Einbau von neuen Gerä- ten oder Maschinen). In allen Fällen hat die Vermieterschaft die Möglichkeit, die zu- sätzlichen Leistungen durch eine Mietzinserhöhung zu kompensieren. Da im vorlie- genden Kostenmietemodell neu auf die Bruttorendite abgestellt wird, ist auch für die Überwälzung der Mehrleistungen die angemessene Bruttorendite auf dem Betrag der anrechenbaren Investition massgebend. Im Gegensatz zum indirekten Gegenvor- schlag wird die Vermieterschaft nicht verpflichtet, bei umfangreicheren Mietzinserhö- hungen eine Staffelung vorzunehmen. Wie im geltenden Recht wird auf Gesetzesstufe nur das Prinzip festgelegt, die nähe- ren Details zur Überwälzung und zu den anrechenbaren Kosten werden auf Verord- Seite 17/25

nungsstufe zu regeln sein. Dabei ist ökologischen Aspekten angemessen Rechnung zu tragen.

Artikel 269j Bei Handänderungen Absatz 1 Eine Mietzinserhöhung infolge Handänderung ist nur möglich, wenn die Liegenschaft während mindestens zwei Jahren im Eigentum der Verkäuferin oder des Verkäufers gewesen ist. Eine zweijährige Dauer wird verlangt, damit bei wiederholten kurzfristigen Eigentumswechseln nicht eine unerwünschte Mietpreisspirale in Gang kommt. Mietzinserhöhungen nach Handänderung sind entsprechend dem dualistischen Sys- tem wie folgt zulässig: - Bei der indexierten Miete darf der Mietzins höchstens bis zur massgebenden Ver- gleichsmiete erhöht werden. Eine Toleranzmarge von 10 bzw. 15 Prozent findet beim Erhöhungsgrund der Handänderung keine Anwendung. Mietzinserhöhungen nach Handänderungen werden vor allem gestattet, um bei sehr tiefen Mietzinsen eine ver- nünftige Anpassung zu ermöglichen. Eine Handänderung soll hingegen nicht Anlass zu umfassenden Mietzinserhöhungen liefern. - Bei der kostenbestimmten Miete ist eine Mietzinserhöhung im Rahmen der Artikel 269c und 269d möglich, wenn sie nicht auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Für die Beurteilung des Kaufpreises können die mit dem Bruttoertrag kapitali- sierten Vergleichsmieten beigezogen werden.

Absatz 2 Nach einer Handänderung des Mietobjektes ist ein Systemwechsel betreffend Anpas- sungsmethode gestützt auf eine entsprechende Vereinbarung der Parteien möglich. Insbesondere beim Wechsel des Objektes von einem privaten zu einem institutionellen Anleger hat Letzterer in Bezug auf die Mietzinsgestaltung unter Umständen andere Bedürfnisse und möchte deshalb von der kostenbestimmten Miete zur indexierten Mie- te wechseln. Diese Möglichkeit soll grundsätzlich offen stehen, allerdings nicht auf Grund einseitiger Mitteilung, sondern nur in gegenseitigem Einverständnis. Es gilt je- doch zu verhindern, dass verschiedene Erhöhungsmöglichkeiten miteinander kombi- niert und gleichzeitig ausgeschöpft werden. Deshalb ist vorgesehen, dass ein Wechsel der Anpassungsmethode nur zulässig ist, solange nach der Handänderung noch keine Mietzinserhöhung erfolgt ist. Wurde bereits eine Mietzinserhöhung nach bisheriger Methode mitgeteilt, so ist ein Methodenwechsel nicht mehr gestattet. Hat ein Wechsel der Anpassungsmethode einmal stattgefunden, so ist eine Mietzins- erhöhung nach Absatz 1 nicht mehr zulässig, das heisst es können nur noch relative Erhöhungsgründe geltend gemacht werden, zum Beispiel Kosten, die sich seit dem Kauf der Liegenschaft verändert haben. Mit dieser Beschränkung soll vermieden wer- den, dass vor dem Handwechsel die Erhöhungsmöglichkeiten einer Methode voll aus- geschöpft werden und nach der Handänderung mit dem Wechsel der Methode noch einmal eine Optimierung stattfindet.

Artikel 269k Nach Ablauf einer Vertragsdauer von sieben Jahren Artikel 269k enthält eine Neuerung sowohl im Vergleich zum geltenden Recht wie auch zum indirekten Gegenvorschlag: Bei der kostenbestimmten Miete (und nur bei diesem Modell) kann die Vermieterschaft während der Dauer des Mietverhältnisses

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relative Erhöhungsgründe geltend machen (Anpassung an veränderte Kosten) und zudem kumulativ alle sieben Jahre (das erste Mal frühstens sieben Jahre nach Inkraft- treten des neuen Rechts) eine Anpassung gestützt auf absolute Erhöhungsgründe vornehmen. Mit dieser Bestimmung wird gewährleistet, dass ein Mietzins, der aus ir- gendwelchen Gründen sehr tief angesetzt wurde, in absehbarer Zeit auch ohne Kün- digung der bestehenden Mietverhältnisse auf ein angemessenes Niveau angehoben werden kann. Damit die Interessen beider Parteien gewahrt bleiben, wird im Gegenzug der Mieter- schaft nach Ablauf von jeweils mindestens sieben Jahren das Recht zugestanden, ei- ne Überprüfung und Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, wenn dieser den an- gemessenen Ertrag übersteigt (vgl. Art. 270c).

Artikle 269 l Unzulässigkeit von Vorbehalten bei Vertragsabschluss Neu ist es beim Vertragsabschluss nicht mehr möglich einen Vorbehalt anzubringen, wonach der Mietzins die Kosten nicht deckt oder der Indexstand nicht ausgeschöpft ist. Damit soll vermieden werden, dass günstige Lockvogelangebote zu Vertragsab- schlüssen verleiten, im einmal laufenden Mietverhältnis dann jedoch umfangreiche Mietzinserhöhungen erfolgen. Der zu bezahlende Mietzins soll für die Mietenden von Anfang an eindeutig und transparent sein. Nun kann es durchaus im Interesse beider Parteien sein, auf einem tiefen Mietzinsni- veau zu beginnen und den Mietzins im Laufe der Zeit anzupassen. Dies ist auch wei- terhin möglich, da bei der Staffelmiete neu auf eine Mindestdauer des Mietverhältnis- ses verzichtet wird (vgl. Kommentar zu Art. 269h). Zudem erlaubt das vorliegende Kostenmietemodell eine periodische Anpassung nach absoluter Methode, und schliesslich ist in Betracht zu ziehen, dass bei jedem Mieterwechsel der Mietzins unter Beachtung der Grenze der Missbräuchlichkeit neu festgelegt werden kann. Zulässig sind Vorbehalte wie bis anhin im laufenden Mietverhältnis, da dies im Inte- resse beider Vertragsparteien ist.

Artikel 269m Vorgehen bei Mietzinserhöhungen und anderen Änderungen zu Lasten des Mieters Absätze 1,2 und 4 Die Regelung entspricht im Wesentlichen dem bisherigen Artikel 269d Absatz 1. Dem- nach kann die Vermieterschaft den Mietzins auf den nächst möglichen Kündigungs- termin erhöhen. Sie muss der Mieterschaft die Erhöhung mindestens 10 Tage vor Be- ginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen. Die Mitteilung der Mietzinserhöhung muss stets eine Begründung der Erhöhung enthalten. Selbstverständlich muss die Erhöhung den gesetzlichen und vertraglichen Bestim- mungen entsprechen. So ist zum Beispiel die Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise von Gesetzes wegen nur einmal jährlich zulässig und bei der Staffelmiete ist für eine Erhöhung der vertraglich vereinbarte Termin zu beachten. Absatz 3 Neu eingefügt wurde Absatz 3, der vorsieht, dass die Vermieterschaft punktuell eine Mietzinserhöhung auf einen Termin hin, der nicht einem vertraglichen Kündigungster- min entspricht, vornehmen kann. Dabei handelt es sich um eine Ausnahmebestim- mung, die nur bei Verträgen mit indexierten Mietzinsen und einer festen Dauer von mehr als zwei Jahren zur Anwendung gelangt. Die Vermieterschaft kann bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise geltend machen, ohne den vertraglichen Kündigungstermin zu beachten. Diese Son- Seite 19/25

derregelung wurde geschaffen, damit bei der indexierten Miete wie im geltenden Recht eine längere Vertragsdauer vereinbart werden kann und trotzdem die Möglichkeit be- steht, den Mietzins jährlich anzupassen. Bei anderen Verträgen, zum Beispiel bei in- dexierter Miete mit kürzerer Vertragsdauer oder bei der kostenbestimmten Miete bleibt das Prinzip bestehen, wonach eine Mietzinserhöhung nur auf einen Termin hin zuläs- sig ist, auf welchen die Mieterschaft ihrerseits mit einer Kündigung des Vertrages rea- gieren kann. Absatz 5 Es handelt sich um die bisherige Regelung von Artikel 269d Absatz 2. Der Inhalt der Bestimmung erfährt keine Änderung. Absatz 6 Es handelt sich um die bisherige Regelung von Artikel 269d Absatz 3. Der Inhalt der Bestimmung erfährt keine Änderung. Absatz 7 Für die vertraglich vereinbarte Anpassung des Mietzinses bei der Staffelmiete und bei der Umsatzmiete kann auf die Verwendung eines amtlichen Formulars verzichtet wer- den. Es genügt eine einfache schriftliche Mitteilung.

Artikel 269n Gemeinnützige Wohnbauträger Die gemeinnützigen Wohnbauträger werden bei der Vermietung ihrer Objekte in der Regel auf das Kostenmietemodell abstellen. Die Kostenmiete geht von einer Auftei- lung von 40 Prozent Eigenkapitel und 60 Prozent Fremdkapitel aus. Bei den Genos- senschaften beläuft sich das Eigenkapital jedoch oft auf nur 10 Prozent oder ist sogar noch tiefer. Zudem arbeiten Genossenschaften mit Erneuerungsfonds, die im vorlie- genden Kostenmietemodell nicht vorgesehen sind. Mit der Bestimmung von Artikel 269n kann der Bundesrat bei Bedarf diesen Besonderheiten Rechnung tragen und für die gemeinnützigen Wohnbauträger einzelne Bestimmungen der Mietzinsgestaltung speziell regeln. So könnte zum Beispiel bei der Berechnung der Bruttorendite zur Fi- nanzierung von Abschreibungen und Erneuerungen ein Zuschlag vorgesehen werden. Es könnte auch bestimmt werden, dass ohne besondere Vereinbarung der Parteien nicht die Indexierung, sondern die Kostenmiete zur Anwendung gelangt.

Artikel 270 Anfechtung des Mietzinses. Anfechtung des Anfangsmietzinses Wie im geltenden Recht kann die Mieterschaft den Anfangsmietzins innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf das zulässige Mass verlangen. Verzichtet wird neu auf die bisher geltenden Bedingungen für die Anfechtung des An- fangsmietzinses (persönliche oder familiäre Notlage oder Zwang zu Vertragsabschluss wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume oder erhebliche Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache (Art. 270 Abs. 1 OR). Diese Bedingungen wurden bei der Erarbeitung des indirekten Gegenvorschlags von den eidgenössischen Räten ersatzlos gestrichen, da sie oft Anlass zu Streitigkeiten boten. Im Vergleich zum geltenden Recht bringt dies eine deutliche Vereinfachung, alle Mieterinnen und Mieter haben dieselben Anfech- tungsmöglichkeiten und umstrittene Definitionen, wie zum Beispiel das Vorliegen von Wohnungsnot, fallen weg.

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Artikel 270a Anfechtung von Mietzinserhöhungen und anderen Änderungen zu Lasten des Mieters Absätze 1 und 2 Wie im geltenden Recht kann die Mieterschaft jede Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Gemäss geltender Praxis ist gegen eine Mietzinserhöhung die Einrede zulässig, dass der Ertrag bereits genü- gend sei, bzw. es werde ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt (Ausnahmen sind in Art. 270c und 270d für die indexierten und gestaffelten Mietzinse vorgesehen). Das bedeutet, dass eine komplizierte Ertragsüberprüfung verlangt werden kann. Neu soll eine Vereinfachung stattfinden, indem nur noch eine Überprüfung nach relati- ven Kriterien möglich ist. Die Überprüfung beschränkt sich darauf festzustellen, ob die konkrete Erhöhung den gesetzlichen Bestimmungen entspricht (relative Methode). Die Mieterschaft kann zum Beispiel geltend machen, eine Erhöhung des Mietzinses sei nicht durch eine entsprechende Änderung des Landesindexes oder des massgeben- den Durchschnittssatzes für inländische Hypothekarforderungen gerechtfertigt. Sie kann hingegen nicht einwenden, es werde ein übersetzter Ertrag erzielt oder die Ver- gleichsmiete werde überschritten. Es findet somit keine uneingeschränkte Überprüfung der Mietzinserhöhung auf eine allfällige Missbräuchlichkeit hin mehr statt. Zwei Ausnahmen von dieser Regel ergeben sich systembedingt. Wenn die Vermieter- schaft nach Ablauf einer Vertragsdauer von mindestens sieben Jahren eine Anpas- sung an den angemessenen Ertrag vornimmt (vgl. Art. 269k), muss die Mieterschaft die Möglichkeit haben einzuwenden, der angemessene Ertrag werde überschritten. Ferner kann die Mieterschaft eine absolute Überprüfung verlangen, wenn nach einer Handänderung eine Erhöhung gestützt auf die vergleichbaren Mietzinse oder auf den bezahlten Kaufpreis mitgeteilt wird. Weiter kann geltend gemacht werden, dass die für Mietzinserhöhungen massgeblichen Fristen nicht eingehalten sind. Absatz 3 Absatz 3 entspricht inhaltlich dem geltenden Artikel 270b Absatz 2.

Artikel 270b Herabsetzungsbegehren während der Mietdauer Absatz 1 Neu werden die Fälle, in denen die Mieterschaft eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen kann, abschliessend aufgeführt. Wenn der Mietzins sich nach dem Landes- index richtet, kann eine Herabsetzung verlangt werden, wenn dieser gesunken ist. Ha- ben die Parteien hingegen die kostenbestimmte Miete vereinbart, ist ein Herabset- zungsbegehren möglich, wenn der massgebende Durchschnittssatz für inländische Hypothekarforderungen um den in die Verordnung aufzunehmenden Mindestwert von 0,25 Prozent gesunken ist. Zudem kann eine Herabsetzung verlangt werden, wenn der Mietzins den Empfehlun- gen eines Rahmenmietvertrages folgt und diese nicht oder nicht mehr eingehalten werden. Ferner kann bei Geschäftsräumen eine Herabsetzung verlangt werden, wenn Umsatzmiete vereinbart wurde und der Umsatz abgenommen hat . Insgesamt sind die Herabsetzungsmöglichkeiten klar begrenzt und eine aufwändige Überprüfung betreffend Missbräuchlichkeit nach absoluten Kriterien findet nicht statt. Absatz 2 Analog zu Artikel 270a Absatz 2 werden die Einreden der Vermieterschaft geregelt. Diese kann nicht gegen das Herabsetzungsbegehren einwenden, die Mietzinse wür- den unter der Vergleichsmiete liegen oder ein angemessener Ertrag werde nicht er-

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reicht. Durch diese Beschränkung der Einredemöglichkeiten wird eine Vereinfachung erreicht. Absatz 3 Absatz 3 entspricht dem geltenden Artikel 270a Absatz 2 OR. Absatz 4 Absatz 4 entspricht dem geltenden Artikel 270a Absatz 3 OR.

Artikel 270c Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit Absatz 1 Artikel 270c Absatz 1 bildet die Ergänzung zu Artikel 269k. In Artikel 269k erhält die Vermieterschaft bei der kostenbestimmten Miete die Möglichkeit, den Mietzins nach Ablauf von jeweils mindestens sieben Jahren nach absoluter Methode anzupassen. Da die Parteien über gleich lange Spiesse verfügen sollen, erhält die Mieterschaft nun im Gegenzug die Möglichkeit, die Mietzinse nach Ablauf von jeweils mindestens sieben Jahren (das erste Mal sieben Jahre nach Inkraftreten des neuen Rechts) nach absolu- ter Methode überprüfen zu lassen.

Absatz 2 Nach einer Handänderung kann die Mieterschaft den Mietzins unabhängig von einer Mietzinserhöhung überprüfen lassen. Sie kann eine Herabsetzung verlangen, wenn der Mietzins die Vergleichsmiete bzw. den angemessenen Ertrag übersteigt.

Artikel 270d Weitergeltung des Mietvertrages während des Anfechtungsver- fahrens Artikel 270d entspricht dem bisherigen Artikel 270e, der inhaltlich keine Änderung er- fährt. Es wurden nur geringfügige redaktionelle Anpassungen vorgenommen.

Artikel 270e Gemäss Artikel 270a Absatz 2 kann der Mieter eine Mietzinserhöhung nur dann mit der Begründung anfechten, der Mietzins übersteige den angemessenen Ertrag, wenn sie gestützt auf Artikel 269k nach einer Vertragsdauer von mindestens sieben Jahren erfolgt. Die Vergleichsmiete als absoluter Überprüfungsgrund kann ferner nur im Zu- sammenhang mit einer Handänderung der Liegenschaft angerufen werden (Art. 269j). Entsprechende Einreden im Zusammenhang mit einer gestützt auf eine Staffelung vorgenommenen Mietzinserhöhung sind dagegen nicht möglich. Daher erübrigt sich Artikel 270d des geltenden Rechts, wonach die Anfechtung von Mietzinserhöhungen bei gestaffelten Mietzinsen auf den Anfangsmietzins beschränkt ist. In der systemati- schen Reihenfolge wird der bisherige Artikel 270e neu zu Artikel 270d, sodass die Ar- tikelnummer 270e wegfällt.

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Artikel 274a Absatz 1 Buchstabe c bis und Absatz 2 zweiter Satz Absatz 1 Mit dem geltenden Mietrecht wurde den Schlichtungsbehörden erstmals eine gewisse, über die Schlichtung hinausgehende Entscheidkompetenz eingeräumt. Diese Kompe- tenzerweiterung in den Bereichen Kündigungsschutz und Hinterlegung des Mietzinses hat sich in der Praxis bewährt. Es erscheint deshalb auch aus verfahrensökonomi- schen Gründen gerechtfertigt, eine generelle Entscheidkompetenz vorzusehen. Absatz 1 Buchstabe c bis legt neu fest, dass die Schlichtungsbehörden in allen Mietstreitigkei- ten einen Entscheid treffen, soweit der Streitwert 5000 Franken nicht übersteigt. Dies gilt jedoch nur, soweit die Kantone nicht spezielle Mietgerichte eingesetzt haben. Absatz 2 Es wird präzisiert, dass die Angebotsseite (Vermietende) in den Schlichtungsbehörden unter angemessener Berücksichtigung der einzelnen Kategorien (Privatpersonen, Ge- nossenschaften, institutionelle Anleger) vertreten sein muss. Namentlich in Gegenden mit einem höheren Anteil an Genossenschaftswohnungen sind die Baugenossenschaf- ten bei der Vertretung der Angebotsseite miteinzubeziehen. Eine analoge Ausweitung für die Nachfrageseite (Mietende) erübrigt sich, da hier keine entsprechende Segmen- tierung vorliegt.

Übergangsbestimmungen der Änderung vom ... zum Achten Titel

Artikel 1

Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten dieser Gesetzesänderung beginnen, unterstehen dem neuen Recht.

Artikel 2

Absatz 1

Es wird präzisiert, dass Mietzinserhöhungen, die bereits vor Inkrafttreten der Gesetzesän- derung mitgeteilt wurden, aber erst danach wirksam werden, dem alten Recht unterste- hen.

Absatz 2

In Analogie zu Absatz 1 unterstehen auch Herabsetzungsbegehren dem alten Recht, welche vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach gestellt wurden.

Artikel 3 Da bei den laufenden Mietverhältnissen die Kostenmiete nach bisherigem Recht massgebend war, kann davon ausgegangen werden, dass die Mehrzahl der Parteien auch künftig eine entsprechende Anpassungsmethode bevorzugt. Infolgedessen wird festgelegt, dass mangels anderer Vereinbarung die veränderten Kosten nach neuem Recht zur Anwendung gelangen. Geben die Parteien stattdessen der Indexmiete den Seite 23/25

Vorzug, so haben sie die Möglichkeit, innert Jahresfrist schriftlich zu vereinbaren, dass für die Mietzinsanpassung die Entwicklung des Landesindexes für Konsumentenpreise massgebend ist. Mit dieser Lösung wird unter anderem dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kostenmiete eher auf die Bedürfnisse privater Vermieter ausgerichtet ist. Für diese stellt es eine bedeutende Vereinfachung dar, wenn dieses Anpassungsmodell gilt, oh- ne dass mit der Mieterschaft eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden muss. Auf der anderen Seite erscheint es für professionelle Anbieter auf dem Woh- nungsmarkt zumutbar, mit den Mietparteien entsprechende Vereinbarungen zu treffen, wenn sie bei der Anpassungsmethode dem Indexmodell den Vorzug geben möchten. Dies gilt umso mehr, als ein Systemwechsel ohnehin einen gewissen Informationsbe- darf mit damit verbundenem Administrativaufwand begründet. Bestehende vertragliche Mietzinsvorbehalte könnten zudem leichter weitergeführt werden.

Artikel 4

Mietverträge mit indexierten Mietzinsen müssen unter bisherigem Recht für mindes- tens fünf Jahre abgeschlossen werden. Die Festsetzung des Anfangsmietzinses er- folgte im Hinblick auf diese längere Vertragsdauer. Das vertragliche Übereinkommen beider Parteien soll geschützt werden, weshalb übergangsrechtlich geregelt wird, dass bei diesen Verträgen bis zu deren Ablauf das alte Recht gilt.

Artikel 5

Mit dieser Bestimmung wird sichergestellt, dass Vermietende, welche Hypothekarzinssen- kungen nach bisherigem Recht weitergegeben haben, durch das Inkrafttreten des neuen Rechts nicht schlechter gestellt werden sollen als diejenigen, die dies unterlassen haben. Gleichzeitig werden die Rechte von Mietenden, die nach geltendem Recht Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung haben, weitgehend gewahrt. Sie sollen nicht benachteiligt wer- den, indem sie ihre Senkungsansprüche vollständig und unwiederbringlich verlieren. Bei- de, auf eine gerechte Handhabung von Mietzinsanpassungen ausgerichtete Ziele, werden erreicht, indem die Vermieterschaft bei der ersten Erhöhung des Mietzinses nach neuem Recht eine Anpassung vornehmen muss, sofern der bisherige Mietzins auf einem Hypo- thekarzinssatz beruht, der über dem übergangsrechtlich geltenden Satz liegt. Die Anpas- sung nach neuem Recht erfolgt dann auf Grund der neu berechneten Basis. Umgekehrt kann die Vermieterschaft bei der ersten Erhöhung nach neuem Recht den Mietzins vorgängig an den übergangsrechtlich geltenden Satz anpassen, sofern der bishe- rige Mietzins auf einem tieferen Hypothekarzinssatz beruht. Die Anpassung nach neuem Recht erfolgt dann auf Grund der neu berechneten Basis.

Sowohl bei der Mietzinsherabsetzung als auch bei der Mietzinserhöhung erfolgt die über- gangsrechtliche Bereinigung nach den Grundsätzen des bisherigen Rechts und unter Be- rücksichtigung der durch die Rechtsprechung unter anderem hinsichtlich Einredemöglich- keiten festgelegten Regeln.

Absätze 1 und 2 Für Mietverhältnisse, für die neu die Entwicklung des Landesindexes für Konsumenten- preise massgebend ist, legt der Bundesrat einen gestützt auf den langjährigen Durch- schnitt berechneten Referenzzinssatz fest (zur Zeit dürfte dieser bei zirka 4,5 Prozent lie- gen) . Für die Indexmiete wird auf diesem Weg sicher gestellt, dass die übergangsrechtli- Seite 24/25

che Anpassung des Mietzinses an einen Wert erfolgt, der einem zu erwartenden länger- fristigen Durchschnitt entspricht. Damit kann vermieden werden, dass für die künftigen teuerungsbedingten Erhöhungsschritte je nach Hypothekarzinsstand zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Rechts eine gemessen an der langjährigen Entwicklung der Hy- pothekarzinssätze zu hohe oder zu tiefe Basis gilt. Dieses Ziel ist höher zu gewichten als die Sicherstellung der vollständigen Anpassung des Mietzinses nach bisherigem Recht. In diesem Interesse kann in Kauf genommen werden, dass bisherige Anpassungsansprüche je nach Höhe des Hypothekarzinssatzes beim Inkrafttreten des neuen Rechts und Höhe des Referenzzinssatzes nicht oder nur teilweise umgesetzt werden können.

Absätze 3 und 4 Für Mietverhältnisse, für die nach neuem Recht die Anpassung an veränderte Kosten gilt, ist für die übergangsrechtliche Anpassung des Mietzinses der zum Zeitpunkt des Inkraft- tretens des neuen Rechts geltende Hypothekarzinssatz nach bisherigem Recht massge- bend. Diese übergangsrechtliche Regelung ist unter anderem deshalb notwendig, da nach neuem Recht nicht mehr der gleiche Hypothekarzinssatz massgebend ist wie nach bishe- rigem Recht.

Artikel 6

Es wird für laufende Mietverhältnisse klargestellt, dass bei einer Anpassung gemäss neuem Recht an den Landesindex der Konsumentenpreise die Berechnungsbasis der Indexstand bei Inkrafttreten der Gesetzesänderung ist. Damit soll verdeutlicht werden, dass eine rückwirkende Anpassung, unter Umständen auf mehrere Jahre zurück, aus- geschlossen ist. In dieser Zeit konnten ja bereits sämtliche Erhöhungsgründe des bisherigen Rechts geltend gemacht werden.

Artikel 7

Der Wechsel von der Anzahl Wohnräume zur Nettowohnfläche als Kriterium für den Anwendungsbereich der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen erfordert eine Bestimmung zur Besitzstandwahrung zu Gunsten der mietenden wie der vermietenden Partei. Hat die mietende Partei z.B. einen Vertrag über eine luxuriös ausgestattete 4-Zimmer-Wohnung mit mehr als 150 m2 Nettowohn- fläche abgeschlossen, so sollen die Schutzbestimmungen weiterhin Anwendung fin- den. Umgekehrt sollen diese weiterhin keine Anwendung finden, wenn z.B.eine luxuri- öse 6-Zimmer-Wohnung mit weniger als 150 m2 Nettowohnfläche vermietet wurde. Analoges gilt für die Rechtsänderungen betreffend die Miete von Geschäftsräumen. Massgebend ist immer das bisherige Recht, solange das Mietverhältnis über den Zeit- punkt des Inrafttretens des neuen Rechts andauert.

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