Appendice al commento concernente la modificazione del co- dice delle obbligazioni (locazione e affitto) - Basi di calcolo

1. In generale

I valori presentati in appresso si basano su dati empirici, stime e calcoli concre- ti. Dovranno essere oggetto di discussione nel contesto della revisione dell’ordinanza sul diritto di locazione, prevista al momento dell’entrata in vigore della novella e pertanto potrebbero ancora subire delle modifiche. A quanto pa- re, tuttavia, questi dati consentono, nel loro complesso, di valutare il carattere abusivo delle pigioni e di stimare l’ordine di grandezza degli adeguamenti sulla base del nuovo diritto. I dettagli relativi alle basi di calcolo dovranno essere de- finiti nell’ordinanza sul diritto di locazione.

2. Rendimento lordo

Componente Quota in % del valore d’investimento in base al diritto di locazione (esempio)

1. Remunerazione del capitale (capitale 3,0 per cento

proprio e capitale di terzi)

2. Supplemento per il rischio sul capitale 0,3 per cento

proprio

3. Spese di manutenzione 0,75 – 2,0 per cento

4. Spese d’esercizio 0,4 per cento

5. Spese d’amministrazione 0,3 per cento

Commento

1. La remunerazione del capitale corrisponde al tasso medio pubblicato trime-

stralmente dalla Banca nazionale svizzera per i crediti ipotecari concessi in Svizzera (ipoteche variabili e fisse). Per il presente esempio supporremo un tasso del 3,0 per cento.

2. Il supplemento per il rischio sul capitale proprio è fissato nella legge e am- monta allo 0,3 per cento del valore d’investimento calcolato in base al diritto di locazione. Questo valore è stato fissato tenendo conto del fatto che i modelli di finanziamento correnti prevedono in genere, per la fascia compresa tra il 60 e l’80 per cento del costo complessivo, un tasso d’interesse superiore in media dello 0,5 per cento ai tassi previsti per la fascia al di sotto del 60 per cento (che spesso è coperta da un’ipoteca di primo grado). Al di sopra dell’80 per cento del costo complessivo, l’importo residuo è generalmente finanziato con fondi propri, che sono sottoposti a un rischio ancora maggiore, sicché si può legittimamente aggiungere al tasso un ulteriore 0,5 per cento. In totale, ne risulta un tasso dello 0,3 per cento (20% del costo complessivo allo 0,5% più un altro 20% all’1%).

3. Il forfait per le spese di manutenzione è determinato in considerazione del fatto che queste spese aumentano parallelamente all’età dell’immobile. Perciò, per i primi anni di vita di uno stabile deve essere previsto un tasso forfetario piuttosto modesto, poniamo dello 0,75 per cento, che in seguito aumenta fino a raggiun-

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gere un valore costante, poniamo del 2,0 per cento, in un periodo di cin- quant’anni. Bisognerà inserire un'opportuna tabella nell’ordinanza sul diritto di lo- cazione.

4. L’esperienza insegna che le spese d’esercizio incluse nella pigione corrispon- dono circa allo 0,4 per cento del valore d’investimento determinato in base al di- ritto di locazione, se non si comprendono le spese di riscaldamento e per l’acqua calda. Se invece dalla pigione si escludono tutte le spese che secondo la legge possono essere conteggiate separatamente come spese accessorie, si può ag- giungere alla pigione soltanto lo 0,2 per cento del valore d’investimento determi- nato in base al diritto di locazione. Viceversa, se tutte le spese accessorie sono comprese nella pigione (pigione lorda), si può tener conto dello 0,6 per cento del valore d’investimento.

5. Le spese d’amministrazione che non rientrano tra le spese accessorie ma tra

le spese d'esercizio e di manutenzione vengono raggruppate e stimate a circa lo 0,3 per cento del valore d’investimento determinato in base al diritto di locazione.

3. Valore d’investimento determinato in base al diritto di locazione

In diritto della locazione, il valore d’investimento è composto dal costo della co- struzione e del terreno o dal prezzo d’acquisto più le spese ad incremento del valore e la compensazione del rincaro sul capitale proprio, calcolata in ragione del 40 per cento del valore d’investimento secondo il modello di finanziamento adottato. Il rincaro sul capitale proprio corrisponde quindi ai due quinti del valore di finanziamento attuale moltiplicato per la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Occorre tener conto anche delle diverse fasi di rinnovo se- condo l’età dell’immobile.

3.1 Valore dell’immobile sconosciuto

Se il valore dell’immobile non è noto, ci si baserà sul valore assicurativo depurato delle spese di sistemazione esterna e del deprezzamento dovuto all’età. Il deprezzamento dovuto all’età deve essere sottratto. Supponendo un ciclo di vita massimo di 100 anni, il deprezzamento corrisponde all’1 per cento l’anno, calcolato a partire dall’ultimo rinnovo generale. Le spese di sistemazione esterna corrispondono per esperienza al 10 per cento circa del valore assicurativo dell’immobile. Quest’ultimo valore deve essere sommato.

3.2. Valore del terreno sconosciuto

Trattandosi del valore del terreno, si sa per esperienza che esso dipende in par- te dal tipo di comune in cui è ubicato e in parte dall’anno di costruzione o d’acquisto. Perciò, è prevista una suddivisione in cinque tipi di comuni, a se- conda dei prezzi praticati al metro quadrato per i terreni degli alloggi costruiti prima del 1989 (comuni con prezzi al m2 attorno a 450, 350, 250, 150 e 75 franchi) e di quelli praticati per i terreni di alloggi costruiti dopo il 1989 (co- muni in cui un m2 di terreno costa 900, 700, 500, 300 e 200 franchi). Se il prez- zo del terreno non è noto e nella fattispecie sussistono discrepanze rispetto a questi valori forfetari si può procedere a una stima concreta.

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4. Adeguamento alla variazione dei costi

Per quanto concerne l’adeguamento fondato sulla variazione dei costi, il princi- pale elemento determinante è rappresentato dal tasso medio pubblicato trime- stralmente dalla Banca nazionale per i crediti ipotecari concessi in Svizzera. La pigione potrà essere adeguata ogni qualvolta il tasso avrà subito una variazione almeno dello 0,25 per cento. Secondo la normativa attuale, la variazione del tasso dà diritto a un adeguamento in misura diversa a seconda del livello del tasso medio del momento. Il diritto all’adeguamento è espresso in punti percen- tuali della pigione.

Quanto alla compensazione del rincaro sul capitale proprio, la pigione dell’anno precedente potrà essere adeguata nella misura del 40 per cento all’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, come previsto anche dalla prassi attuale.

La compensazione del rincaro sulle spese di manutenzione e d’esercizio potrà essere trasferita in base a un forfait. In quest’ambito, i calcoli indicano che un tasso dello 0,6 per cento permetterebbe di compensare un rincaro annuo che secondo stime realistiche dovrebbe aggirarsi, in futuro, attorno al 2 per cento circa. Invece di fondarsi sul tasso forfetario, il locatore può anche invocare l’effettiva evoluzione delle spese. In questa seconda ipotesi, ci si dovrà basare sulla differenza tra le spese medie degli ultimi tre anni precedenti l’adeguamento attuale e le spese medie degli ultimi tre anni precedenti il prece- dente adeguamento. Secondo la prassi in uso sotto il regime attuale, le spese incorse per realizzare investimenti importanti, come ad esempio il risanamento del tetto, devono essere ripartite uniformemente su un lungo periodo.

Per le spese d’amministrazione non è previsto alcun forfait. Se il locatore invoca un rincaro sotto questo profilo, dovrà documentare l’effettiva evoluzione delle spese.

5. Prestazioni suppletive

Per quanto riguarda le prestazioni suppletive, il locatore può aggiungerle, entro i limiti del rendimento lordo adeguato, all’importo dell’investimento computabile. Secondo la vigente ordinanza sul diritto di locazione, per prestazioni suppletive s’intendono gli investimenti che comportano migliorie ad incremento del valore. Di norma, le spese relative agli ammodernamenti generali possono essere tra- sferite in misura compresa tra il 50 e il 70 per cento.

Secondo le nuove disposizioni d’ordinanza, le spese che comportano migliorie dal punto di vista ambientale sono considerate essenzialmente come prestazio- ni suppletive ai sensi della legge. Rientrano in questa categoria le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell’involucro dell’edificio, le misure adottate per razionalizzare lo sfruttamento dell’energia, i provvedimenti intesi a ridurre le emissioni della domotica, le misure destinate a consentire l’impiego di energie rinnovabili e le spese incorse per la sostituzione di impianti domestici ad alto consumo energetico. Va detto, peraltro, che queste spese sono considerate prestazioni suppletive soltanto nella misura in cui eccedono le spese incorse per il ripristino o il mantenimento dello stato originario della cosa locata.

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