Gestaltungsplan Quellmatten inkl. Änderung 2025

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

14. November 2024 10. Januar 2025 bis 10. Februar 2025 24. Februar 2025 30. April 2025 7. April 2025

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 22. Dezember 2015 genehmigten Bauzonenplan (BZP) und Kul­ turlandplan (KLP) ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der bestehende Gestaltungsplan (GP) "Quellmatten" (genehmigt am 25. Oktober 2006) bezweckt eine koordinierte Entwicklung im Zusammenhang mit der Erweiterung des Gewerbegebiets nördlich der Suhremattstrasse. Die Zahl der Parkfelder wurde im GP auf maximal 290 beschränkt. Dieser

rechtskräftige GP basierte nichtauf einem konkreten Projekt. Die Anzahl Parkfelder entsprach dem damals angenommenen Bedarf bei Vollausbau gemäss den Entwicklungsszenarien. Da sich mittlerweile die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen wie auch der Bedarf geändert ha­ ben, soll der GP angepasst werden. Die zulässige Anzahl Parkfelder wird von maximal 290 auf maxi­ mal 500 erhöht. Des Weiteren werden publikumsintensive Nutzungen in den Baufeldern 1 und 2 als unzulässig festgelegt und für Neubauten wird neu ein Mobilitätskonzeptverlangt.

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Unterentfelden am 24. Feb­ ruar 2025 beschlossenen Vorlage: • GP "Quellmatten" bestehend aus: • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 18. Februar 2025 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 14. November 2024 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird.

4.3 Kantonaler Richtplan

Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kan­ tonalen Richtplans überein. 4.4 Regionale Abstimmung

Es handelt sich vorliegend um eine relevante Erhöhung von über 70 % der bisherigen Anzahl Park­ felder. Angesichts dessen wurde der Regionalplanungsverband aarau regio im Rahmen der Mitwir­ kung beziehungsweise öffentlichen Auflage zur Stellungnahme eingeladen.

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4.5 Sondernutzungsplan

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Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken GP, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. GP können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und land­ schaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. 4.5.1 Siedlungsqualität

Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Die gestalterischen Vorgaben für den Gestaltungsplanperimeter finden sich in den §§ 10 bis 13 SNV. Für die Überprüfung der verlangten guten Gesamtwirkung holt der Gemeinderat in der Regel ein Fachgutachten ein.- Aus der SNV-Teiländerung ergeben sich keine Änderungen hinsichtlich der Ge­ staltungsvorgaben. In sachgerechter Anwendung der geltenden Vorschriften sind die Voraussetzun­ gen für GP nach § 21 Abs. 1 BauG weiterhin gewährleistet.

4.5.2 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen

Als Standorte mit hohem Verkehrsaufkommen gelten gemäss kantonalem Richtplan, Kapitel S 3.1, Standorte mit einem Personenverkehrsaufkommen von mehr als 1'500 Personenwagenfahrten pro Tag, mehr als 300 Parkfeldern oder mehr als 3'000 m^ Nettoladenfläche (Planungsgrundsatz A). Ge­ mäss Kapitel 11/2.1 der Empfehlungen zur Umsetzung des Richtplankapitels S 3.1 beziehen sich die Schwellenwerte auf publikumsorientierte, gewerbliche Nutzungen. Für die Wohnnutzung und für ar­ beitsplatzintensive Nutzungen gelten diese Festsetzungen nicht. Gestützt auf § 7 Abs. 2 SNV werden publikumsintensive Nutzungen (in den Baubereichen 1 und 2) explizit ausgeschlossen. Für die Nutzung im Baufeld 3 sollen nur 30 zusätzliche Parkfelder vorgese­ hen sein. Im Baufeld 3 bestehen für die vorhandene Nutzung gemäss Planungsbericht 223 Parkfel­ der. Zusammen mit den 30 zusätzlichen Parkfeldern bleibt die Anzahl Parkfelder für das Baufeld 3 und daraus resultierend die Anzahl Personenwagenfahrten pro Tag jedenfalls unter dem Schwellen­ wert gemäss Richtplankapitel S 3.1.

Gemäss § 9 Abs. 3 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Unterentfelden sind im Pla­ nungsgebiet maximal 3'000 m^ Verkaufsflächen ausschliesslich für aperiodischen Bedarf zulässig. Diese sind gemäss § 7 Abs. 1 SNV nur im Baufeld 3 zulässig. Im Rahmen der weiteren Entwicklung und Baubewilligung ist zu berücksichtigen, dass die bewilligbare Fläche an Verkaufsnutzungen in Baufeld 3 von der Nutzung im Baufeld 2 abhängt.

Kapazitätsnachweis Gemäss rechtskräftiger SNV sind heute innerhalb des Perimeters 290 Parkfelder zulässig. Tatsäch­ lich realisiert wurden bis anhin nur 267 Parkfelder. Neu sollen maximal 500 Parkfelder zulässig sein. Gemäss Kapazitätsnachweis wird aufgrund der zusätzlichen 233 Parkfelder ein Mehrverkehr von ca. 769 Fahrten pro Tag beziehungsweise 161 Fahrten in der Abendspitzenstunde erwartet. Der Mehrverkehr der 233 geplanten Parkfelder kann gemäss den Erläuterungen im Kapazitätsbericht vom Strassennetz aufgenommen werden. Die untersuchten Verkehrsknoten weisen im Jahr 2034 mit der zusätzlichen Belastung eine Verkehrsqualitätsstufe B beziehungsweise C auf. •

In den Berechnungen des Kapazitätsnachweises wurden die 23 Parkfelder, die gemäss aktueller SNV heute noch möglich wären (aktuell vorhandene Parkfelder 267 / zulässig gemäss § 9 Abs. 1 SNV, 290 Parkfelder), nicht berücksichtigt. 23 Parkfelder verursachen bei gleicher Berech­ nung (3,3 Fahrten pro Tag) 76 Fahrten pro Tag beziehungsweise 16 Fahrten in der Abendspitzen­ stunde. Bei einer vollständigen Ausschöpfung des geplanten Kontingents von 500 Parkfeldern wären

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diese Fahrten noch zu addieren. Aufgrund der vorhandenen Leistungsreserven hat dies aktuell aber keine relevanten Auswirkungen auf die Verkehrsqualitätsstufen. Der Kapazitätsnachweis zeigt auf, dass das zusätzliche Verkehrsaufkommen durch die Vorlage vom Strassennetz aufgenommen werden kann.

4.5.3 Weitere materielle Hinweise

Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) Gemäss Ziffer 11.4 Anhang der Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV) ist für Parkhäuser und -plätze für mehr als 500 Motorwagen eine UVP durchzuführen. Einerseits bleibt die Anzahl auf 500 Parkfelder begrenzt, andererseits handelt es sich auch um mehrere unterschiedliche Anlagen ohne funktionalen Zusammenhang. Entsprechend wird durch die Vorlage keine UVP-Pflicht ausgelöst. Lärm

Im Planungsbericht wird ausgeführt, dass die ehemalige Gewerbezone der Lärmempfindlichkeits­ stufe (LES) IV zugewiesen war und die Planungswerte der LES IV gemäss Lärmschutz-Verordnung (LSV) mit dem GP eingehalten werden konnten. Da sich diese Aussage auf Art. 7 LSV bezieht, braucht es keine zusätzlichen Bestimmungen im GP. Die Einhaltung von Art. 7 LSV ist von Gesetzes wegen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbringen.

In den Unterlagen wird aufgezeigt, dass im Ausgangszustand ohne Nutzung im Gestaltungsplanareal bei den zwei untersuchten Liegenschaften an der Suhrenmattstrasse 30 (LES III) und an der Suhren­ mattstrasse 33 (LES II) die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) überschritten sind und es durch den generierten Mehrverkehr zu einer Zunahme der Lärmimmissionen von 0,9 dB(A) kommt. Eine Zunahme von 0,9 dB(A) ist gemäss Bundesgerichtspraxis nicht als wahrnehmbar stärkere Lär­ mimmissionen zu taxieren. Somit sind die Anforderungen von Art. 9 LSV eingehalten. 4.6 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die geänderten Bestimmungen sind rechtskonform und sachgerecht.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungspian "Quellmatten" (Änderung SNV), beschlossen vom Gemeinderat Unterentfelden am 24. Februar 2025, wird genehmigt. 2.

Diè Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Lw, Stephan Attiger Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 15, 5035 Unterentfelden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem­ ber bis und mit dem 2. Januar. 2.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­

setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6.

Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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Protokoll des Regierungsrats Sitzung:

25. Oktober 2006

Art. Nr. 2006-001422

Gemeinde Unterentfelden; Gestaltungsplan "Quellmatten"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

August 2006 10. März 2006 14. März bis 12. April 2006 14. August 2006 30. August 2006 11. September 2006

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 2. Juni 1997 und die Änderung, die die Gemeindeversammlung am 12. Juni 2006 beschlossen hat. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Die Gewerbezone Quellmatte ist gestaltungsplanpflichtig belegt. Der Gestaltungsplan regelt im Wesentlichen die Baukuben, die Erschliessung und den Hochwasserschutz. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die Inhalte des Gestaltungsplans mit Sondernutzungsvorschriften. Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und Nutzungsvorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Versand: 30. Oktober 2006

-2-

Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Verfahrenskoordination

Der Gestaltungsplan und die erforderliche Änderung der Nutzungsplanung werden auf Kantonsebene koordiniert genehmigt. Der Regierungsrat beschliesst den Gestaltungsplan gemeinsam mit der Nutzungsplanänderung. Die Genehmigungen des Gestaltungsplans und der Nutzungsplanänderung werden gleichzeitig publiziert. Die Änderung der Nutzungsplanung liegt gleichzeitig zur Genehmigung vor. 4.3

Raumplanerische Beurteilung

4.3.1 Allgemeine Beurteilung Der Gestaltungsplan setzt die Ziele der Gemeinde (Ziffer 3.1) sachgerecht um. Er weicht von der Grundnutzung bezüglich der Gebäudehöhen um 1 m bis 4 m ab (statt 13 m neu 14 m und 17 m). Mit der Festlegung der Baumassen, Grünflächen und Baumreihen wird die geplante Überbauung möglichst gut ins Quartierbild eingegliedert. 4.3.2 Erschliessung Die Erschliessung erfolgt nicht mehr über den Uerke-Uferweg sondern über eine Stichstrasse von der Suhrenmattstrasse aus. Am Ende der Stichstrasse ist eine Wendeanlage vorgesehen. Im Areal sind 290 Parkplätze erlaubt, davon sind mindestens 60 % in Einstellhallen zu erstellen (§ 9 Sondernutzungsvorschriften [SNV]). Die Erschliessung ist sachgerecht gelöst. 4.3.3 Landwirtschaft Der Gestaltungsplan grenzt im Osten an ein rund 2 ha grosses Gewächshaus. Um allfällige negative Auswirkungen auf die Produktionsanlage durch Bauten gering zu halten, werden Baulinien im Abstand von 20 m bis 30 m zur Zonengrenze festgelegt. 4.3.4 Archäologie Der Gestaltungsplan "Quellmatten" liegt im Bereich einer archäologischen Fundstelle. Allfällige archäologische Funde müssen archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Die Kantonsarchäologie ist daher vor Baubeginn zu informieren (§ 17 SNV). 4.3.5 Hochwasserschutz Die Gewerbezone "Quellmatten" liegt gemäss Gefahrenhinweiskarte im Überflutungsgebiet. Für das Gebiet "Quellmatten" ist der massgebende Wasserspiegel des Hochwassers berechnet worden. Der Gestaltungsplan enthält entsprechende Vorschriften (§ 16 SNV). 4.3.6 Altlasten Im überbauten Bereich des Gestaltungsplans ist aufgrund der gewerblichen Nutzung möglicherweise mit belasteten Standorten zu rechnen. Im Baubewilligungsverfahren sind entsprechende Untersuchungen vorzunehmen. 4.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

-3-

Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Quellmatten" der Gemeinde Unterentfelden vom 14. August 2006 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Hauptstrasse 127, 5035 Unterentfelden  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Departement Finanzen und Ressourcen  Abteilung Landwirtschaft DFR  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber:

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