Gestaltungsplan Wydeweg inkl. Änderung 2010

Art. 3

Art. 3 9Der

9

Ausnutzungsbonus beträgt 0.05 (nicht Bestandteil der Grundnutzung für die Berechnung des Arealüberbauungsbonus).

ersatzlos gestrichen

10

Im Gestaltungsplanperimeter m Innerhalb des Gestaltungsist mit Arealüberbauungszu- planperimeters ist eine schlag von 15 % (§ 21 ABauV) maximale Ausnützungsziffer von 0,74 zulässig. eine Ausnutzung von 0,625 ersetzt: zulässig (0,5 Grundnutzung Ausnutzung mit plus 15 %, Zwischentotal Arealüberbauungs- 0,575, plus Steildachverbot zuschlag 0,05, total 0,625). neu: Zulässige Ausnutzung

Art. 4

Art. 4 Besondere

Gestaltungsvorschriften

'Die Bauten haben die für Arealüberbauungen (§ 21 ABauV) vorgeschriebenen Anforderungen zu erfüllen: ....

'Die Bauten haben folgende Anforderungen zu erfüllen: ....

Arealüberbauungen

4Arealüberbauungen sind zulässig ; die qualitativen Anforderungen dieser Sondernutzungsvorschriften sind zu erfüllen (§ 21 ABauV).

4 ersatzlos

Muri, 24. Juni 2009 Advokatur + Notariat Haller Dr. R. Haller

FO/HA110263-1.doc

gestrichen

Kanton Aargau

Gemeinde Bremgarten Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung

Gestaltungsplan "Wydeweg‘‘ (gemäss § 21 BauG)

Sondernutzungsvorschriften Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 2g. Ae.lee-144 ZogDer Mitwirkungsbericht vom:

atsse reiber

o«o‘. 2rpol

Vorprüfungsbericht vom: Z8.0-9. 20z

Öffentliche Auflage vom:

o-00 <4 Zootk

bis:

&DG> ik

Beschlossen vom Stadtrat am: o40K. ?c->ot -

Der Stadtammann:

Der Stadtschreiber:

-7-74=t Advokatur + Notariat HaHer

Hagenbuch GmbH

Dr. iur. Roland Haller Kirchbühlstrasse 4, 5630 Muri AG

Bauingenieure Planer Berater Luzernerstrasse 32 A 5620 Bremgarten Tel. 056 648 30 10

Tel. 056 675 10 20

Stand 16.03.200'

Gestaltungsplan Wydeweg Sondernutzungsvorschriften

1.

Zweck und Gestaltungsvorschriften

§1 Zweck

Der Gestaltungsplan mit Sondernutzungsvorschriften bezweckt die architektonisch gute, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abgestimmte Bebauung und die verkehrstechnische Erschliessung des Planungsgebietes "Wydeweg" mit Haupt- und Nebenerschliessung, oberirdischer (Not-)Zufahrt und Verkehrsführung in unterirdische Parkierungsanlagen sowie Nutzung, Aufwertung und Erhaltung des Grünbereichs ("Standort für Pflanzen, Tiere sowie Hecken und weitere Naturobjekte").

Art. 2 Bestandteile des

Gestaltungsplans

Der Gestaltungsplan besteht aus Situationsplan M 1 : 500 Sondernutzungsvorschriften.

Art. 3 Inhalt des

Gestaltungsplans

1Der Gestaltungsplan beinhaltet Gestaltungsvorschriften sowie die verkehrstechnischen Erschliessungsmassnahmen für die Bewilligung und die Realisation von Bauten im Plangebiet.

Gestaltungsbereiche 2Der Gestaltungsplan strukturiert das Plan-

gebiet in verbindlich abgegrenzte Baubereiche, deren Bebauung wie folgt zu gestalten ist:

UK/HA77442-1

2

Baubereich a

'Der Grenzbereich zur angrenzenden Arbeitszone ist so zu gestalten, dass die Wohnqualität nicht beeinträchtigt wird. Durch eine zweckmässige Anordnung der Bauten und Ausrichtung der Wohnungen ist ein möglichst guter Sicht- und Lärmschutz zu gewährleisten.

Baubereich b

Die starke Hanglage im nördlichen Bereich ist bei der Bebauung so zu berücksichtigen, dass Bauten entweder in ihrer Höhe beschränkt oder in einem genügenden Abstand von der Hangkante zurückversetzt werden. Bei der Umgebungsgestaltung sind Eingriffe in den heutigen Terrainverlauf minimal zu halten und grossflächige Stützmauern nicht zulässig.

Baubereich c

51

Der Uebergangsbereich zur östlich angrenzenden Grünzone ist so zu gestalten, dass Verzahnung der gute, spürbare eine der Freibereiche der Ueberbauung und benachbarten Naturflächen resultiert. Die Bepflanzung und Terraingestaltung sind auf über die fliessenden Uebergang einen Zonengrenze hinweg auszurichten.

Baubereich d

6

Im Immissionsbereich der Oberebenestrasse ist die Bebauung entsprechend der Lärmsituation zu konzipieren. Massnahmen, um die massgebenden Grenzwerte einhalten zu können, sind ausschliesslich am Bau zu treffen (Nutzung, Gebäudestellung und -form, Ausrichtung lärmempfindlicher Räume). Lärmschutzwände und -wälle sind nicht zulässig.

Baubereich e

71m Innenbereich des Areals sind die Bauten gemäss den Anforderungen dieser Sondernutzungsvorschriften zu gestalten.

Steildächer

8Stei1dächer sind in allen Baubereichen verboten.

Ausnutzungsbonus

4

9]Der

Ausnutzungsbonus beträgt 0.05 (nicht Bestandteil der Grundnutzung für die Berechnung des Arealüberbauungsbonus).

- 3 -

Ausnutzung mit Arearüberbauungszuschlag

1°Im Gestaltungsplanperimeter ist mit Areal-

überbauungszuschlag von 15 % (§ 21 ABauV) eine Ausnutzung von 0,625 zulässig (0,5 Grundnutzung plus 15 %, Zwischentotal 0,575, plus Steildachverbot 0,05, total 0,625).

Art. 4 Besondere

Gestaltungsvorschriften

'Die Bauten haben die für Arealüberbauungen (§ 21 ABauV) vorgeschriebenen Anforderungen zu erfüllen: haushälterische Nutzung des Bodens; gute architektonische Gestaltung der Bauten und Freiräume; gute Einordnung in das Orts-, Quartierund Landschaftsbild; sorgfältige und rationelle Erschliessung und gemeinsame Autoabstellanlagen; energieeffiziente Bauten, welche den Minergie-Standard erreichen oder den zulässigen Wärmebedarf gemäss § 7 Abs. 1 der Verordnung zu den Energiesparvorschriften des Energiegesetzes (Energiesparverordnung EspaV) vom 15. Oktober 2003 um mindestens 20 % unterschreiten und höchstens 64 % des zulässigen Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nicht erneuerbaren Energien decken (§ 7 Abs. 2 ESpaV) oder nur erneuerbare Energien oder Abwärme nutzen; gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie Ökologische Ausgleichsflächen; behindertengerechtes Bauen, soweit es um Mehrfamlienhäuser geht; gemeinsame Entsorgungseinrichtungen.

Bebauungsstudie

2Grund1age für eine Baubewilligung ist eine Bebauungsstudie, die möglichst frühzeitig mit der Baubewilligungsbehörde abgestimmt wird.

- 4 -

3Die

Begutachtung Bebautmesstaktie und Bauprojekt

Bebauungsstudie, die Umgebungsgestaltung und die auf der Grundlage der Bebauungsstudie auszuarbeitenden Bauprojekte sind von einer von der Baubewilligungsbehörde beizuziehenden unabhängigen Fachperson zu beurteilen (analog § 21a ABauV).

Arealüberbauungen

'Arealüberbauungen sind zulässig ; die qualitativen Anforderungen dieser Sondernutzungsvorschriften sind zu erfüllen (§ 21 ABauV).

II.

Erschliessung und Verkehrsführung

Art. 5 Haupt- und

Nebenerschliessung

'Die Erschliessung des Planungsgebietes erfolgt über die Haupterschliessung "West" ab Oberebenestrasse via bestehenden "Wydeweg" die Nebenerschliessung "Ost" ab Wagenrain-/Birrenbergstrasse.

Verbot oberirdische 20berirdisch ist für Fahrzeuge keine VerbinDurchfahrtsstrasse dung zwischen Oberebenestrasse und Wagen-

rain-/Birrenbergstrasse zulässig. Vorschrift Verbindung zur Oberebenestrasse

3Unterirdisch erhält jede Einstellhalle bzw.

jeder Einstellhallenabschnitt (also auch die nahe oder direkt bei der Birrenberg- bzw. Wagenrainstrasse gelegene Halle) eine direkte Verbindung zur Haupterschliessung "West", Oberebenestrasse.

Art. 6 Haupterschliessung

"West"

'Die Haupterschliessung "West" ist als Hauptzufahrt zu den oberirdischen Verkehrsanlagen und in die unterirdische Parkierungsanlage mit einem Verkehrsanteil von mindesten 2/3 (zwei Drittel) bestimmt.

- 5 --

Notzufahrt

2Die im Gestaltungsplan mit "Notzufahrt" bezeichnete oberirdische Erschliessung ist als Zu- und Wegfahrt für Feuerwehr (z.B. Tanklöschfahrzeug, Drehleiter, usw.), Unterhaltsfahrzeuge (z.B. Kanalreinigung, Hebebühnen, usw.) und Ausnahmetransporte (z.B. Möbelwagen) als Gesamtkonzept für alle Bauten zu planen und etappenweise zu realisieren.

Verkehrsführung

Die Verkehrsaufteilung und die Verkehrsführung sind durch Verkehrsanordnungen gemäss Vorschriften und im Verfahren gemäss Strassenverkehrsrecht sowie mit bautechnischen Massnahmen sicherzustellen (§ 6, 7 Sondernutzungsvorschriften). 3

Art. 7 Nebenerschliessung

"Ost"

'Die Nebenerschliessung Ost ist als reine Ein- und Ausfahrt in die unterirdischen Einstellhallen der Ueberbauung für die Bewohner, zu den baupolizeilich zugeordneten Besucherparkplätzen und für Notfallfahrzeuge (Ambulanz, Polizei, usw.) mit einem Verkehrsanteil von maximal 1/3 (ein Drittel) bestimmt.

Bautechnische Massnahmen

Die Ein- und Ausfahrt der Nebenerschliessung Ost in die Einstellhalle und die unterirdischen Durchfahrten werden bautechnisch so dimensioniert, dass sie von Ambulanzen und leichten Einsatzwagen der Feuerwehr, nicht aber von Lastwagen benutzt werden können. 2

Art. 8 Verkehrsführung

'Die Verkehrsführung erfolgt für sämtliche Fahrzeuge prioritär ab der und in die Oberebenestrasse. Der oberirdische Verkehr konzentriert sich im Areal auf den Nahbereich des erstellten Stassenstücks "Wydeweg"; das Areal wird im übrigen (ausgenommen Notzufahrt, § 6 Abs. 2) verkehrsfrei.

- 6 -

Die Besucher werden über die Oberebenestrasse zu den Besucherparkplätzen geleitet.

Besucherführung

2

Besucher-, Bewohner- und Personalparkplätze

20berird1sch werden Besucherparkplätze im Nahbereich des erstellten Strassenabschnitts "Wydeweg" gruppiert; die weiteren Parkplätze für Bewohner und Personal sind unterirdisch anzulegen.

Allgemeine Massnahmen der Verkehrsführung

'Die Zu- und Wegfahrt der Einstellhallen und die Verkehrsflächen in den Einstellhallen der verschiedenen Gebäude werden mit kurzen und grosszügig dimensionierten Verbindungen zur Oberebenestrasse attraktiv gestaltet.

konkrete Mass-nahmen der Verkehrsführung (Verkehrsbeschränkungen und Anordnungen zur Verkehrsregelung)

'Der Verkehr ist in den Einstellhallen gemäss Verkehrsführungsziel zu führen. Im Bauprojekt sind die konkreten Verkehrsbeschränkungen und Anordnungen zur Verkehrsführung (z.B. Wegweiser Ausfahrt, Pfosten, Barrieren, Signalisation, usw.) oder entsprechende Optionen aufzuzeigen. 6

7Die Massnahmen sind gemäss Baubewilligung entweder sofort oder auf Verlangen der Baubewilligungsbehörde nachträglich zu realisieren, falls in der Praxis die erwartete Lenkungswirkung nicht erreicht wird.

III. Spezielle Vorschriften Grünbereich A "Zone für Kleinstandorte von Pflanzen und Tieren"

Art. 9 Grundlagen

Spezielle Vorschriften

11ile generellen Zielsetzungen für die Anlage und Pflege im Grünbereich A ("Zone für Kleinstandorte von Pflanzen und Tieren") ergeben sich aus der Bau- und Nutzungsordnung. 1

2Die folgenden speziellen Vorschriften präzisieren und ergänzen soweit nötig die Zielsetzungen und Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung.

- 7 -

Aufwertungs- und Pflegehandbuch

'Grundlage für die Aufwertung und die allgemeinen Pflegemassnahmen ist ein Aufwertungs- und Pflegehandbuch, das vom Stadtrat zusammen mit den Grundeigentümern ausgearbeitet und vom Stadtrat beschlossen wird.