Gestaltungsplan Geiserstrasse

Art. 13 Private und halbprivate Aussenräume

Art. 14 Ökologischer Ausgleich

Art. 15 Oberflächenwasser

III IV IV IV

Verkehr, Entsorgung und Energie

IV

Art. 16 Erschliessung

Art. 17 Parkierung

Art. 18 Veloparkplätze

Art. 19 Entsorgung

Art. 20 Energie

IV V V V V

Schlussbestimmung

V

Art. 21 Qualitätssicherung

Art. 22 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung

V VI

Gestaltungsplan Geiserstrasse, Zofingen — Sondernutzungsvorschriften

Präambel Der Stadtrat von Zofingen erlässt gestützt auf § 25 Abs. 3 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 und § 4 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Zofingen vom 21. Mai 2012 die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften (SNV):

1

Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 1

2

Zweck und Ziele

Der Gestaltungsplan "Geiserstrasse" schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ortsbaulich und gestalterisch überzeugende Überbauung. Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere folgende Ziele verfolgt: — Eine sorgfältige Einpassung der Überbauung in die landschaftliche und bauliche Umgebung unter Berücksichtigung der topografischen Gegebenheiten (Hanglage) sowie der Lage am Siedlungsrand, — Klar gegliederte und zusammenhängende Aussenräume mit hoher gestalterischer und ökologischer Qualität, — Eine angemessene Nutzungsdichte und die Sicherstellung einer Überbauung, die eine hohe Wohnqualität und flexible Wohnungstypologien gewährleistet , sowie eine einheitliche architektonische Gestaltung sicherstellt, — Eine zweckmässige und effiziente Arealerschliessung für alle Verkehrsarten.

Art. 2 1

Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus den vorliegenden Sondernutzungsvorschriften und dem dazugehörigen Situationsplan im Massstab 1:500. Orientierende Grundlagen des Gestaltungsplans sind der Planungsbericht sowie das Richtprojekt Bebauung und Freiraum.

Art. 3 1

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter.

Art. 4 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit der Gestaltungsplan keine anderen Festlegungen enthält, gilt die Bauund Nutzungsordnung der Stadt Zofingen (Nutzungsplan sowie Bau- und Nutzungsordnung). 2

VVVVVV.PLANAR.CH

Vorbehalten bleiben im Übrigen die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons Aargau und des Bundes, insbesondere die einschlägigen Erlasse des Planungs-, Bau- und Umweltrechts.

Gestaltungsplan Geiserstrasse, Zofingen — Sondernutzungsvorschriften

2

Nutzung

Art. 5 Nutzungsmass

1

Im Baubereich A ist mindestens eine anrechenbare Geschossfläche von 600 m2 zu erreichen. Die maximal zulässige, anrechenbare Geschossfläche beträgt 700 m2. Es sind zwei Gebäude mit jeweils mindestens zwei Nutzungseinheiten zu erstellen.

2

Im Baubereich B ist mindestens eine anrechenbare Geschossfläche von 2'300 m2 zu erreichen. Die maximal zulässige, anrechenbare Geschossfläche beträgt 2'500 m2.

3

Im Baubereich C beträgt die maximal zulässige, anrechenbare Geschossfläche 500 m2.

4

Innerhalb des Baubereichs C1 ist der Bau eines Garagengebäudes zulässig.

5

Klein- und Anbauten gemäss § 18 ABauV sind unter Beachtung der kommunalen und kantonalen Abstandsvorschriften auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, soweit sie gemeinschaftlichen Zwecken dienen (Velounterstände, Pavillons usw.).

3

Bauvorschriften

Art. 6 Baubereiche A und B

Die Begrenzung der Baubereiche ersetzen die zonengemässen Grenzabstände (ausgenommen Abs. 3). Hochbauten sind ausschliesslich innerhalb der Baubereiche zulässig. 2

Die maximale Gebäudelänge beträgt 30 m.

3

Resultiert ein Mehrlängenzuschlag gemäss BNO § 31, muss dieser Grenzabstand eingehalten werden.

4

Innerhalb der im Situationsplan gekennzeichneten Freihaltebereiche ist zwischen den Hochbauten ein Mindestabstand von jeweils 5.0 m einzuhalten. Dabei sind die feuerpolizeilichen Vorgaben einzuhalten und es ist eine wohnhygienische Lösung zu erreichen.

5

Allfällige Liftüberfahrten und Lüftungsanlagen dürfen das jeweilige oberste Geschoss um max. 1.5 m überschreiten. Dabei ist auf eine optimale gestalterische Lösung sowie eine sehr gute Integration in die Hochbauten zu achten.

Art. 7 1

2

VVVVVV.PLANAR.CH

Baubereich A

Der Gebäudeabstand richtet sich nach den Kriterien der Wohnhygiene, Erschliessung und Einordnung. Es sind maximal drei Vollgeschosse und ein Attikageschoss zulässig.

II

Gestaltungsplan Geiserstrasse, Zofingen — Sondernutzungsvorschriften

Art. 8 Baubereich B

1

Die Bauten sind gestaffelt auszubilden. Die oberen beiden Geschosse sind auf der Talseite mindestens um das Mass ihrer Höhe gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückzuversetzen. Dachvorsprünge bis 60 cm sind zulässig.

2

Es sind maximal drei Vollgeschosse zulässig. Attikageschosse sind ausgeschlossen.

Art. 9 1

Baubereich C

Die Begrenzung des Baubereiches C ersetzt die zonengemässen Grenzabstände. Hochbauten sind ausschliesslich innerhalb des Baubereiches zulässig. Für den Baubereich C gilt die Regelbauweise.

Art. 10 Baubereich für unterirdische Bauten

1

4

Unterirdische Bauten sind ausschliesslich innerhalb des bezeichneten Baubereichs zulässig.

Gestaltungsvorschriften

Art. 11 Gestaltungsanforderungen für Hochbauten im Baubereich

1 In den Baubereichen A und B sind ausschliesslich Flachdächer zugelassen. Die Flachdächer sind zu begrünen. Begehbare Terrassenflächen sind ausgenommen. 2

5

Für alle Hochbauten innerhalb der Baubereiche A und B ist eine einheitliche volunnetrische und architektonische Gestaltung hinsichtlich Massstäblichkeit, Proportionen und Gliederung der Bauvolumen, Formensprache, Materialisierung und Farbgebung sicher zu stellen, die zu einer guten Qualität und Gesamtwirkung führt. Es sind klare Volumen mit ruhigen Erscheinungsformen zu realisieren. Bei den nicht zurückversetzten Geschosse ist die talseitige Fassadengliederung so zu gestalten und zu gliedern, dass diese Geschosse nicht massig in Erscheinung treten.

Freiräume und Ökologie

Art. 12 Gemeinschaftsfläche

WWVV.PLANAR.CH

1

Die gemeinschaftliche "Spiel- und Aufenthaltsfläche" von 15% der dem Wohnen dienenden anrechenbaren Geschossflächen sind innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Fläche (Gemeinschaftsfläche) anzuordnen. Für alle Bauten gut zugänglich ist ein Quartierplatz zu erstellen. Allfällige für alle zugängliche Bastel- und Gemeinschaftsräume sowie gedeckte Hallen ohne Verkehrsfunktion (ausserhalb der Gemeinschaftsfläche) können flächenmässig angerechnet werden.

2

Die Ausgestaltung der gemeinschaftlichen Spiel- und Aufenthaltsflächen hat den Ansprüchen der unterschiedlichen Bewohnergruppen Rechnung zu tragen.

III

Gestaltungsplan Geiserstrasse, Zofingen — Sondernutzungsvorschriften

3

Innerhalb des Geltungsbereiches dürfen Stützmauern eine Höhe von 1,50 m nicht überschreiten. In begründeten Fällen dürfen Stützmauern auf maximal 2,00 m erhöht werden. Stützmauern dürfen nicht als Schwergewichtsmauern mit groben Natursteinen erstellt werden. Für die gesamte Siedlung ist ein einheitlicher Mauertyp zu wählen.

Art. 13 Private und halbprivate Aussenräume

1

Im Baubereich B können private Gartensitzplätze und halbprivate Aussenräume südlich der Baukörper angeordnet werden.

Art. 14 Ökologischer Ausgleich

Die ökologische "Ausgleichsfläche" von mindestens 15% der Arealfläche ist möglichst zusammenhängend innerhalb des Geltungsbereiches anzuordnen. Die definitive Anordnung und Ausgestaltung ist mit dem einzureichenden Umgebungsplan im Rahmen der Baubewilligung auszuweisen (Anlegung von artenreichen und extensiv bewirtschafteten Wiesen, Hecken usw.). Die Begrünung der Dachflächen gemäss § 10 Abs. 1 SNV kann zu 50 % angerechnet werden.

Art. 15 Oberflächenwasser

In Hang- und Muldenlagen ist der Gefährdung durch Oberflächenabfluss angemessen Rechnung zu tragen. 2

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordern, kann die Baubewilligungsbehörde weitergehende Massnahmen verlangen.

3

Als Grundlage für das Bauprojekt ist ein geologisches Gutachten mit den entsprechenden Massnahmen zu erstellen. Dieses ist zur Baueingabe einzureichen.

6

Verkehr, Entsorgung und Energie

Art. 16 Erschliessung

Die Haupterschliessung der Baubereiche B, C und 01 erfolgt für alle Verkehrsteilnehmer an der im Situationsplan gekennzeichneten Lage (Zu- und Wegfahrt) über die Geiserstrasse. Im Einmündungsbereich sind die entsprechenden Sichtzonen einzuhalten. Die minimale Breite des Zufahrtswegs darf 4.5 m nicht unterschreiten. Die definitive Festlegung der Lage und Ausgestaltung des Zufahrtswegs sowie die Festlegung der Sichtzonen für Tempo 30 erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. 2

VVWVV.PLANAR.CH

Die Haupterschliessung des Baubereichs A erfolgt für den motorisierten Individualverkehr an der im Situationsplan gekennzeichneten Lage (Zu- und Wegfahrt) über den Miescherweg. Die minimale Breite des Zufahrtswegs darf 4.0 m nicht unterschreiten. Eine Kreuzungsmöglichkeit innerhalb des Geltungsbereichs muss gewährleistet sein.

IV

Gestaltungsplan Geiserstrasse, Zofingen — Sondernutzungsvorschriften

3

Die Notzufahrt erfolgt über die im Situationsplan gekennzeichnete siedlungsinterne Wegverbindung und darf eine Mindestbreite von 3.5 m nicht unterschreiten. Das unerlaubte Zu- und Wegfahren des motorisierten Individualverkehrs zur siedlungsinternen Wegverbindung ist zu verhindern (z.B. versenkbare Poller).

Art. 17 Parkierung

Mit Ausnahme der benötigten Besucherparkfelder sind die Parkfelder unterirdisch anzuordnen, in dem im Situationsplan dargestellten Baubereich für unterirdische Bauten. 2

Die benötigten Besucherparkplätze sind oberirdisch in dem im Situationsplan dargestellten Bereich anzuordnen. Die definitive Festlegung der Lage und Ausgestaltung der oberirdischen Parkierung ist im Zusammenhang mit dem Zufahrtsweg im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festzulegen.

Art. 18 Veloparkplätze

Von der Gesamtanzahl der Veloabstellplätze müssen ca. 1/3 als Kurzzeitparkplätze oberirdisch, witterungsgeschützt und nahe bei den Hauseingängen angeordnet werden. Die übrigen Veloabstellplätze können unterirdisch angeordnet werden.

Art. 19 Entsorgung

Der gemeinsame Entsorgungsplatz ist in dem im Situationsplan dargestellten Bereich anzuordnen. Die definitive Anordnung und Ausgestaltung ist im Rahmen der Baubewilligung auszuweisen.

Art. 20 Energie

Neubauten sind als energieeffiziente Gebäude zu erstellen, welche den Minergie-Standard erreichen oder höchstens 80 % des zulässigen Heizwärmebedarfs gemäss § 5 Abs. 4 der Energieverordnung (EnergieV) vom 27. Juni 2012 benötigen und der Wärmebedarf für das Warmwasser mehrheitlich mit erneuerbarer Energie gedeckt wird.

7

Schlussbestimmung

Art. 21 Qualitätssicherung

Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans entspricht, holt der Stadtrat nach Rücksprache mit der Bauherrschaft und auf deren Kosten ein Fachgutachten ein.

VVVVVV.PLANAR.CH

2

Die Umgebungsgestaltung ist Bestandteil des Bauprojekts und ist bei einer allfälligen Etappierung mit dem ersten Baugesuch, gestützt auf ein einheitliches Gesamtkonzept (gestalterische und ökologische Aspekte) zur Aussenraumgestaltung einzureichen. Die Grünräume sind zusammenhängend, unter Ausschluss von nicht zwingenden Einfriedungen und Zäunen zu gestalten.

3

Im Rahmen der Baubewilligung ist für Hochbauten ein Farb- und Materialisierungskonzept sowie eine Bemusterung vor Ort vorzunehmen.

V

Gestaltungsplan Geiserstrasse, Zofingen — Sondernutzungsvorschriften

Art. 22 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung

Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. 2

3

VVVVVV.PLANAR.0 H

Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans. Vorbehalten bleiben Änderungen gemäss Abs. 3. Geringfügige Abweichungen gegenüber dem rechtskräftigen Gestaltungsplan können vom Stadtrat im Baubewilligungsverfahren bewilligt werden, ohne dass dafür eine Gestaltungsplanänderung vorgenommen werden muss. Die Abweichungen dürfen keine schutzwürdigen privaten Interessen Dritter und keine wesentlichen öffentlichen Interessen berühren sowie den Zielen gemäss § 1 Abs. 2 SNV nicht entgegenstehen.

VI