Bauzonenplan Gewerbe- und Industriezone

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

14. Mai 2008 14. August 2008 bis 12. September 2008 27. November 2009 13. Januar 2010 10. Februar 2010

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  

Teiländerung Bauzonenplan "Gewerbe- und Industriezone" Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung "Gewerbe- und Industriezone"

2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Ein Teil des Industrieareals wird nicht mehr für Bauten und Anlagen des ortsansässigen Industriebetriebs benötigt und soll veräussert werden. Kaufinteressenten beabsichtigen, Verkaufsflächen zu schaffen und das Areal auch für gewerbliche Nutzungen zu öffnen. Mit der vorliegenden Planung soll die planungsrechtliche Voraussetzung für die geplante Nutzungen geschaffen werden. 2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 14. Mai 2008 ohne Vorbehalte.

Versand: 30. März 2010

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2.3

Bauzonen- und Kulturlandplan

Rund 4,7 Hektaren (ha) werden von der Industriezone in eine neu geschaffene Gewerbeund Industriezone umgezont. 2.4

Bau- und Nutzungsordnung

In der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wird im neuen § 11a die zulässige Nutzung beschrieben und insbesondere die maximal zulässige Verkaufsnutzung, die Erschliessung und Gestaltung vorgegeben. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 raumentwicklungAARGAU (reAG) Gemäss raumentwicklungAARGAU (reAG) ist Schneisingen eine Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum (reAG, Raumkonzept Kapitel A.6). Entsprechend den Hauptausrichtungen und Strategien gemäss reAG, insbesondere der hier massgebenden Hauptausrichtung A2 ist eine moderate Öffnung der nicht mehr für die ursprüngliche Nutzung vorgesehenen Industriezone grundsätzlich denkbar. Bezüglich der geforderten guten Abstimmung der Verkehrs- und Siedlungsentwicklung (Strategie A. 4.2) ist die vorgesehene Nutzungsintensivierung an diesem Standort nur unter Bedingungen mit der erwünschten räumlichen Entwicklung vereinbar, verursacht die vorgesehene grossflächige publikumsintensive Einrichtung im ländlichen Raum abseits von Entwicklungsschwerpunkten doch einen nicht zu unterschätzenden zusätzlichen Verkehr. Mit der vorgesehenen Beschränkung auf maximal 3'000 m2 Nettoladenfläche ist die vorgesehene Neunutzung nach Überprüfung der berührten Interessen und Auswirkungen (verursachter Verkehr, Umwelt, Einzugsgebiet, Erschliessung) aus gesamträumlicher und fachlicher Sicht vertretbar. 3.1.3 Übereinstimmung mit dem Richtplan Die Vorlage stimmt mit dem Richtplan überein. Der Schwellenwert, der eine Standortfestsetzung im Richtplan für Einkaufszentren und/oder Fachmärkte erfordert, liegt in Schneisingen bei einer Nettoladenfläche von 3'000 m2 (Richtplan-Kapitel S. 4.3, Beschluss 1.1). Die Zonenvorschriften erlauben Fachmärkte bis maximal 3'000 m2 Nettoladenfläche. Dies liegt unterhalb des Masses, für welches eine vorgängige Richtplananpassung notwendig wäre. 3.1.4 Nutzung Das bereits bisher der Bauzone zugewiesene Gebiet wird neu einer Gewerbe- und Industriezone zugeordnet. Die Zonenvorschriften (§ 11a BNO) regeln die Nutzung detailliert. Die Zone ist für gewerbliche und industrielle Bauten sowie für einen untergeordneten Anteil

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Dienstleistungen bestimmt. Reine Grosslagerbauten und Grosslagerplätze sind nicht zugelassen. Wohnungen sind nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. Im Weiteren ist in dieser Zone Fachmarktnutzung (Güter des aperiodischen Bedarfs) bis maximal 3'000 m2 Nettoladenfläche zugelassen. Die Verkaufsflächen für Güter des täglichen Bedarfs werden auf 500 m2 (davon höchstens 200 m2 Innenflächen) beschränkt, womit eine mögliche Konkurrenz zur Grundversorgung des Dorfzentrums vermieden wird. Diese klare Nutzungsdefinition ist erforderlich und sachgerecht, ebenso die Vorgabe zur Einpassung in § 11a Abs. 5 BNO. Die Wirkung der Einpassungsnorm hängt wesentlich von der konkreten Umsetzung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ab. 3.1.5 Erschliessung Grosse Verkaufsläden verursachen einen grossen Kunden- und Zulieferverkehr. Die strassenmässige Erschliessung muss deshalb den einschlägigen Vorgaben sowie dem Umweltrecht (insbesondere Lärmschutz und Luftreinhaltung) entsprechen. Der Planungsbericht zeigt die konkrete örtliche Situation bezüglich Erschliessung detailliert auf. Der Standort ist grundsätzlich verkehrlich gut erschlossen (Motorisierter Individualverkehr, öffentlicher Verkehr und Langsamverkehr). Unter diesem Gesichtspunkt ist der Standort für eine moderate Öffnung vertretbar. 3.1.6 Hünikerbach Das Gebiet der geplanten Teiländerung grenzt im Westen an den Goldbach und im Süden an die Surb. Zudem führt der eingedolte Hünikerbach über die Parzelle 908. Die vom Gesetz geforderte Bachöffnung des Hünikerbachs ist planungsrechtlich mit der Festlegung in § 11a Abs. 4 BNO, wonach vor einer Baubewilligung auf Parzelle 908 die Bachöffnung rechtlich und finanziell sicherzustellen ist, Rechnung getragen. 3.1.7 Hochwassersicherheit Gemäss Gefahrenkarte Hochwasser "Surbtal" ist der grösste Teil des Areals hochwassergefährdet. Im Bereich der Murzlenstrasse besteht eine mittlere Gefährdung, an beide Seiten angrenzend geht die Gefährdung über Zonen geringer Gefährdung bis hin zu einer Restgefährdung im zentralen Arealteil. Auch auf der Seite des Goldbachs besteht eine geringe Hochwassergefährdung. Von der Gefährdung durch Hochwasser bei einem hundertjährlichen Ereignis (HQ 100) ist aufgrund der Erkenntnisse lediglich die Parzelle 908 betroffen. Mit der Vorschrift in § 11a Abs. 4 BNO muss daher richtigerweise die Hochwassersicherheit vor einer Überbauung zwingend gesichert werden. Für die benachbarte Parzelle 1115 besteht gemäss Gefahrenkarte eine Restgefährdung (bei Hochwasser > HQ 100). Im Baubewilligungsverfahren ist auf diese Restgefährdung hinzuweisen. Gegebenenfalls sind die notwendigen technischen/baulichen Vorkehrungen zum Hochwasserschutz zu treffen, auch wenn sie voraussichtlich nur marginal sein werden. 3.1.8 Bau- und Nutzungsordnung Die Zonenvorschriften sind sachgerecht und rechtmässig.

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3.2

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Teiländerung des Bauzonenplans sowie der Bau- und Nutzungsordnung "Gewerbeund Industriezone" der Gemeinde Schneisingen vom 27. November 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Schladstrasse 2, 5425 Schneisingen

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Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: