Gestaltungs- und Erschliessungsplan Gstühl

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Genehmigung:

Der Stadtschreiber

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den

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Zoo 2 Der Staatsschreiben

Rolf Graf & Partner Architekten AG Schortenstrosse 41 5400 Baden

Telefon 056 204 34 34 Fax 056 204 34 00

SONDERNUTZUNGSVORSCHRIFTEN

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

Geltungsbereich Die zum Gestaltungsplan gehörenden Pläne und Sonderbauvorschriften gelten für den im Baulinienplan bezeichneten Perimeter. Der Gestaltungsplan „Gstühl" vom 23. März 1993, genehmigt durch den Grossen Rat am 30. November 1993, wird ersetzt und aufgehoben.

1.2

Zweck Der Gestaltungsplan bezweckt - im Allgemeinen a) eine städtebaulich-architektonisch optimale Überbauung, b) eine Koordination der privaten Einzelbauvorhaben und eine etappenweise Realisierung, c) eine funktionsfähige Gesamtlösung bezüglich Erschliessung für den motorisierten Verkehr, d) die Erhöhung der Attraktivität des Areals insbesondere durch gute Fussgängerverbindungen und Zugangsverhältnisse. - im Besonderen e) Eine Öffnung des Innenhofes zur besseren Nutzung und Besonnung der Grundstücke.

1.3

Bestandteile Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den vorliegenden Spezialbauvorschriften sowie den folgenden Plänen (Verfasser Rolf Graf & Partner Architekten SIA AG): - Baulinienplan 2034 — 03 - Erschliessungsplan 2034 — 04 - Ansichten 2034 — 05 - Schnitte 2034 — 06

2.

BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

2.1

Baulinien Die Baulinien für die Geschosse G -1 bis G 5 sind aus dem Baulinienplan 2034-03 ersichtlich. Die entlang der Bruggerstrasse um 1.50 m auskragende (violette) Baulinie kann beansprucht werden, wenn lärmschutztechnische oder architektonische Gründe dies rechtfertigen. In jenen Fällen, wo Baulinien von Gebäudeecken über die Trottoirflächen hinausragen, ist erdgeschossig eine genügende Fläche für die Fussgänger auszuscheiden. Das Trottoir muss mindestens 2 m breit sein.

2.2

Überbauungsdichte Mit der Baulinienbegrenzung ergibt sich zusammen mit der Geschosszahl die Gesamtbruttogeschossfläche im Gestaltungsplanperimeter. Die Überbauungsdichte ist sehr hoch und kann nur bei guter architektonischer Gestaltung ausgeschöpft werden.

2.3

Gebäudehöhen Die in den Plänen Ansichten 2034-05 und Schnitte 2034-06 angegebenen max. Höhenkoten gelten für die Oberkante der Brüstung des obersten Geschosses Einzelne Geschosse dürfen höher sein als 3.0 m (§ II BNO Abs 1 und 2) Ein Attikageschoss ist nur auf der Gebäudezeile Bruggerstrasse gestattet_

2.4

Erhaltungswürdigkeit Die im Baulinienplan bezeichneten Gebäude Nr. 593 und 852 („Kunstgütli") sind grundsätzlich zu erhalten. Sie sollen in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrer inneren Tragstruktur möglichst wenig verändert werden. Im Erdgeschoss kann die Baustruktur relativ weitgehend den Bedürfnissen wie Ladenlokale angepasst werden. Der Stadtrat kann die Beseitigung des Altbaus gestatten, wenn ein Neubau die im Baulinienplan eingetragene (rote) Baulinie berücksichtigt und eine besonders hohe architektonische Qualität aufweist.

2.5

Wohnflächenanteil / Lärmschutz Infolge der Verkehrsimmissionen beträgt der minimale Wohnflächenanteil 25% anstatt 30%. Übertragungen von Wohnflächen sind innerhalb des Gestaltungsplanperimeters möglich und sind grundbuchlich zu regeln. Sind die gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) festgelegten Immissionsgrenzwerte überschritten, so ist die Erfüllung der in Art. 31 LSV festgelegten Voraussetzungen vor Erteilung der Baubewilligung mittels Lärmgutachten nachzuweisen.

3.

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

3.1

Unterirdische Erschliessungsstrasse Die im Erschliessungsplan 2034-04 ausgeschiedene Erschliessungsstrasse dient als Zufahrt zu den unterirdischen Abstellplätzen sowie der Anlieferung. Die genauen Abmessungen und das definitive Längenprofil sind im Zusammenhang mit der Projektierung der Hochbauten festzulegen. Das gegenseitige Fahrwegrecht für sämtliche Grundstücke des Areals ist im Grundbuch einzutragen. Die Verteilung der Erstellungskosten ist im Landumlegungsverfahren zu regeln.

3.2

Zufahrten und Innenhoferschliessung Zu- und Wegfahrten für die Innenhoferschliessung (beschränkt auf Rechtsabbiegebeziehungen) sind von der Stadtturmstrasse und von der Gstühlstrasse her möglich. Entlang der Bruggerstrasse wird ein Anlieferungsstreifen auf privatem Grund gestattet, sofern für bestimmte Nutzungen die Anlieferung über den Innenhof nicht möglich ist. Die Zu- und Wegfahrt ist, wenn überhaupt, nur zeitlich beschränkt ausserhalb der Verkehrsspitzenzeiten gestattet. Die Zulässigkeit aufgrund der konkreten Nutzungen sowie Detailauflagen sind im Baubewilligungsverfahren zu regeln.

3.3

Abstellplätze Auto-Abstellplätze sind grundsätzlich unterirdisch in einer gemeinschaftlichen Sammelgarage anzuordnen. Oberirdische Parkplätze, resp. Parkgeschosse sind auf den Parz. 624 und 2409 (westlich Kunstgütli) gestattet. Die Anzahl von Parkplätzen richtet sich nach den Bestimmungen der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung. Ein Miteinbezug von Nachbarliegenschaften für die Parkplatzberechnung ist grundsätzlich möglich, wenn dies vertraglich und grundbuchlich geregelt wird und ein Manko nachgewiesen werden kann.

3.4

Öffentliche Fusswege Die Fussgängerverbindung von der Unterführung Gstühl zur Stadtturmstrasse muss stufenfrei gewährleistet sein. Auch von der Gstühlstrasse bis zur Stadtturmstrasse (auf Niveau G-1 und G 0) ist eine Fussgängerverbindung sicherzustellen.

4

ÜBRIGE BESTIMMUNGEN

4.1

Koordination Zwecks Koordination empfiehlt sich, vor den jeweiligen Baubewilligungsverfahren die wichtigen Fragen der Projektierung dem Stadtrat zur grundsätzlichen Stellungnahme zu unterbreiten.

4.2

Stadtmodell Bei Baueingaben ist zur besseren Beurteilung ein Modell im Massstab 1:200 im Stadtmodell einzusetzen

4.3

Geringfügige Abweichungen Geringfügige Abweichungen von den Baulinienbegrenzungen können im Rahmen der Baubewilligungsverfahren bewilligt werden, wenn diese im Interesse des Gestaltungsplanzwecks (Art 1.2) liegen. Die Bruttogeschossfläche darf dabei nicht erhöht werden.

Baden, 18 Februar 2002

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1 Vorlage Die Vorlage umfasst einen Gestaltungsplan (Baulinienplan) 1:200 inkl. Ansichten und Schnitte (je 1:200) und einen Erschliessungsplan sowie Sondernutzungsvorschriften. Das für die Realisierung notwendige Landumlegungsverfahren wurde durchgeführt und das entsprechende Vertragswerk 1995 von allen Grundeigentümern unterzeichnet. Die Erschliessung erfolgt vorwiegend unterirdisch über die ausgeschiedene neue Erschliessungsstrasse von der Stadtturmstrasse her. Sie dient gleichzeitig der HauptAnlieferung. Zu- und Wegfahrten für die Innenhoferschliessung (nur Rechtsabbiegebeziehung) sind auch über die Stadtturmstrasse und die Gstühlstrasse möglich. Eine beschränkte Anlieferung wird auch über die Bruggerstrasse ermöglicht. Das Gebiet "Gstühl" befindet sich in der Zentrumszone Z5. Der vorliegende Gestaltungsplan ersetzt einen Gestaltungspan für das Gebiet von 1993. Im Gegensatz zur bisher vorgesehenen Blockrandbebauung mit Innenhof soll neu mit zwei Gebäudezeilen eine Öffnung nach Süden und nach Norden festgelegt werden.

Versand:

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan (Baulinienplan)  Schnitte  Ansichten  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Die Öffnung der vormals allseitig geschlossenen Randbebauung in zwei Bauzeilen Bruggerstrasse/Stadtturmstrasse verbessert die Besonnung und damit die Qualität des Innenhofes. Die engen Platzverhältnisse und die hohe Überbauungsdichte führen weiterhin zu einer städtebaulich einschneidenden Neugestaltung des Areals. Der Gestaltungsplan regelt die schwierige Erschliessung des Gebiets "Gstühl". Grundsätzlich muss die Anlieferung über die Stadtturmstrasse erfolgen. Die neu geplante Erschliessung über die Bruggerstrasse muss aus verkehrstechnischen Gründen auf jene Nutzungen beschränkt werden, für welche die Anlieferung über den Innenhof oder die unterirdische Erschliessung nicht möglich ist. Die Sondernutzungsvorschriften (§ 3.2) nehmen diese Einschränkung auf. Die Zu- und Wegfahrt ist, wenn überhaupt, nur zeitlich beschränkt ausserhalb der Verkehrsspitzenzeiten gestattet. Die Zulässigkeit aufgrund von konkreten Nutzungen sowie Detailauflagen sind im Baubewilligungsverfahren zu regeln. Die Bruggerstrasse ist eine massive Lärmquelle. Der Wohnanteil wurde deshalb von höchstens 30 % gemäss BNO auf maximal 25 % reduziert. Innerhalb des Gestaltungsplans gewährleistet die Übertragungsmöglichkeit für Wohnflächen (Art. 2.5 SNV) eine lärmschutzgerechte Verteilung der Nutzflächen. Die Erfüllung von Art. 31 der Lärmschutzverordnung ist im Baubewilligungsverfahren mittels Lärmgutachten nachzuweisen. Die Voraussetzungen des Lärmschutzrechts sind erfüllt. Die Gestaltungsvorschriften sind rechtmässig und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Gstühl" der Stadt Baden vom 6. Mai 2002 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, 5400 Baden  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten)  Abteilung Verkehr BD  Staatskanzlei Staatsschreiber: