Gestaltungsplan Rebhalde
Special-use plan · Zurzach
Document
- Number
- 2005-001061
- Kind
- Special-use plan
- Commune
- Zurzach
- Canton
- Aargau
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Approved by
- RR
- Adopted
- Aug 10, 2005
- In force since
- Aug 10, 2005
- Source
- ÖREBlex, canton Aargau
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Text
SNP-4322-2005-E.pdf
Kanton Aargau
Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung
KANTON AARGAU GEMEINDE WISLIKOFEN
GESTALTUNGSPLAN "REBHALDE" GEM. PARAGRAPH 21 BAUG
SONDERNUTZUNGSVORSCHRIFTEN
MITWIRKUNGSBERICHT VOM:
o1. 02. 2(905
VORPRÜFUNGSBERICHT VOM:
ÖFFENTLICHE AUFLAGE VOM
/«.02.
BESCHLOSSEN VOM GEMEINDERAT AM:
-
f4.03.
1,6. O.
20(25
DER
MEINDEAMMANN:
7
2oos
MEINDESCHREIBER:
Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den
‚10 .
AA
-s4 200J-
Der Staatsschreiber: 07.01.05
PETER SCHILLIG
CHRATZSTRASSE 18
TEL.
056 241 20 00
DIPL. ARCHITEKT HTL/STV
5426 LENGNAU
FAX.
056 241 20 70
Kanton Aargau Gemeinde Wislikofen
Gestaltungsplan Rebhalde Wislikofen Sondernutzungsvorschriften
Die Gemeinde Wislikofen erlässt gestützt auf § 21 des Baugesetzes des Kantons Aargau (BauG) vom 19.01.93 den nachstehenden Gestaltungsplan mit dazugehörenden Sondernutzungsvorschriften.
Art. 1 Gestaltungsbereich
Das Gestaltungsplangebiet umfasst die Gemeindeparzellen Nr. 320 / 384 / 385 / 386 / 387 der Gemeinde Wislikofen sowie die private Parzelle Nr. 61 im Gebiet Rebhalde. Diese Parzellen sind im Gestaltungsplan 1:500 eingegrenzt. Dieses Baugebiet ist im Zonenplan der Gemeinde als Wohnzone W2 ausgeschieden.
Art. 2 Zweck
Der Gestaltungsplan Rebhalde bezweckt die Erstellung einer ortsbaulich vorzüglichen Überbauung sowie die Sicherstellung architektonischer Einpassung der Häuser ins Gelände.
Art. 3 Pläne
Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen: - Gestaltungsplan Situation - Sondernutzungsvorschriften
Art. 4 M. 1: 500
Inhalt und Wirkung
Der Gestaltungsplan regelt rechtsverbindlich
Art. 5 Verkehrstechnische Erschliessung
Bau- und Strassenlinien Bautiefe der Gebäude Begrünung zwischen den Parzellen Höhenlage der Gebäude Max. Profil der Bauten Stellung zur BNO der Gemeinde
Soweit diese Sondernutzungsvorschriften keine abweichenden Regelungen treffen, gelten die Vorschriften und Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Wislikofen.
Baugebiet Parzellen Nrn. 320 / 384 / 385 / 386 / 387:
Art. 6 Einpassen der Gebäude
Obere Reihe: Bergseitig wird eine maximale Gebäudehöhe vom 3.00 m ab dem Strassenprofil festgelegt. Das Mass wird jeweils in der Mitte des Gebäudes gemessen. Talseitig müssen die Häuser abgetreppt gebaut werden. Das Hauptgebäude darf max. eine Tiefe von 7.50 m aufweisen (Bautiefe I). Das UG muss auf einer Tiefe von 4.00 m ab dem Hauptgebäude vorgelagert werden (nur eingeschossig), unter Einhaltung eines talseitigen Grenzabstandes von 4.00 m. Talseitig dürfen keine Natursteinmauern oder lang gezogene Böschungen erstellt werden um das für den Sitzplatz notwendige flache Terrain zu erreichen. Untere Reihe: Bergseitig wird eine Gebäudehöhe von 3.60 m ab dem gewachsenen Terrain festgelegt. Die Höhe wird am tiefsten Punkt auf der Baulinie gemessen. Talseitig müssen die Häuser abgetreppt gebaut werden. Das Hauptgebäude darf maximal eine Tiefe von 7.50 m aufweisen (Bautiefe I). Das UG muss auf einer Tiefe von 4.00 m ab dem Hauptgebäude vorgelagert werden (nur eingeschossig). Der Garagenvorplatz (Niveau Rebenstrasse) kann 5.00 m ab der Strassengrenze betragen.
Art. 7 Dachgestaltung
Die Dachneigung darf maximal 30° betragen. Pultdächer sind zugelassen. Bei Flachdächern muss das Dach extensiv begrünt werden. Es sind keine Attikageschosse zulässig.
Art. 8 Begrünung
Die Talseiten sowie die Grenzen zwischen den Häusern müssen als Grünstreifen gestaltet werden. Die Randzonen können flexibel gestaltet werden. In diesen Grüngürteln dürfen nur standortheimische Bäume und Sträucher gepflanzt werden. Entlang der neu zu erstellenden Erschliessungsstrasse wird talseitig eine einseitige Reihe aus standortheimischen Hochstammbäumen festgelegt. Entlang der Rebenstrasse wird ebenfalls eine einseitige Hochstammbaumreihe vorgeschrieben. Regelabstand der Bäume 7.00 m bis 10.00 m. Die Art und die Standorte der Hochstammbäume müssen im Bauprojekt verbindlich festgelegt werden.
Art. 9 Wohneinheiten
Pro Baufeld sind maximal 4 Wohneinheiten zulässig.
Art. 10 Verbindungsweg
Der gemeindeeigene Verbindungsweg wird als eigenständige Parzelle abgegrenzt.
Art. 11 Verkehrserschliessung
Das obere Baufeld darf nur über die neu zu erstellende Stichstrasse erschlossen werden.
Baugebiet Parzelle Nr. 61:
Art. 12 Verkehrserschliessung
Das Grundstück Nr. 61, bzw. auch Teile davon (nach Parzellierung), darf ausschliesslich über die neu zu erstellende Stichstrasse erschlossen werden.
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Art. 13 Umschlagplätze entlang Ebnistrasse
Pro Parzelle wird ein Umschlagplatz von maximal 6.00 m Länge parallel zur Strasse und im gleichen Gefälle wie die Ebnistrasse bewilligt. Es muss ein sickerungsfähiger Belag vorgesehen werden. Die Sichtzone von 2.50 m / 50 m bei der Einmündung der neuen Erschliessungsstrasse ist zu beachten bzw. freizuhalten.
Art. 14 Garagierung
Das Garagengeschoss darf auf die Länge von 7.00 m als eigenständiges vorgelagertes Sockelgeschoss in Erscheinung treten. Nach 7.00 m muss das Geschoss mind. um 3.50 m unterbrochen werden. Die gesamte Sockelgeschosslänge aller Parzellen zusammen dürfen nicht mehr als 50% der möglichen Gesamtbaulänge betragen. Eine evtl. Mauer zwischen den Garagengeschossen muss einen Abstand von 60 cm ab der Erschliessungsstrasse aufweisen. Die Mauerhöhe darf maximal 80 cm ab dem Strassenprofil betragen. Die anschliessende Böschungsneigung darf nicht mehr als im Verhältnis 2:3 ausgeführt werden.
Art. 15 Begrünung
Pro Parzelle ist in Verbindung mit dem Umschlagplatz entlang der Ebnistrasse ein standortheimischer Hochstammbaum zu setzen.
Art. 16 Kontaktnahme vor Projektierung / Begutachtung
Zur Erreichung einer guten Gestaltung im Sinne dieser Vorschriften sind Bauvorhaben vor deren Projektierung der Gemeinde zu melden.
Art. 17 Inkrafttreten
Der Gestaltungsplan tritt mit Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Die Änderung oder Aufhebung des Gestaltungsplans bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass.
Lengnau 06.01.05
Genehmigung
Protokoll des Regierungsrates Sitzung:
10. August 2005
Art. Nr. 2005-001061
Gemeinde Wislikofen; Gestaltungsplan "Rebhalde"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1.
Verfahren
1.1
Verfahrensdaten
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Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung
15. März 2005 1. Februar 2005 14. Februar bis 16. März 2005 15. März 2005 18. April 2005 6. Juni 2005
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2
Rechtsschutzverfahren
Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.
Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage
Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 16. April 2003. 3.
Die Vorlage im Überblick
3.1
Vorlage
Der Gestaltungsplan "Rebhalde" regelt gestützt auf die Ergebnisse eines Studienwettbewerbs die Erschliessung und die Überbauungsmöglichkeit für den noch unüberbauten Bereich der W2-Zone im Gebiet Rebhalde. Er ergänzt damit wo notwendig die Regelbauweise gemäss Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Die Erschliessung erfolgt über die bestehende Reben- und Ebnistrasse. Die nordöstliche Fläche des Planungsgebiets wird über eine neue noch zu erstellende Erschliessungsstrasse (grau dargestellt) erschlossen. Diese Strasse weist eine Breite von 4.00 – 5.00 m auf. Von der Ebnistrasse zur Rebenstrasse wird ein 2.00 m breiter Treppenweg von der gemeindeeigenen Parzelle abparzelliert und verbleibt somit im Eigentum der Gemeinde. Diese Treppe stellt eine Kurzverbindung zum nahe gelegenen Schul- und Gemeindehaus sicher. Die Festlegungen im Plan und den Sondernutzungsvorschriften nehmen Rücksicht auf den Landschaftsraum. Es erfolgen entsprechende Festlegungen zur Bebauung sowie zur Begrünung und Umgebungsgestaltung. Versand: 15. August 2005
-2-
3.2
Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:
Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften
Erwägungen 4.
Beurteilung der Vorlage
4.1
Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz [BauG]). 4.2
Raumplanerische Beurteilung
Der Gestaltungsplan "Rebhalde" legt die für die Erschliessung und Überbauung notwendigen Elemente fest. Die Festlegungen sind situationsgerecht und entsprechen den Zielsetzungen der Nutzungsplanung. Der Gestaltungsplan ist mit den Vorgaben des Baugesetzes vereinbar. 4.3
Gesamtbeurteilung
Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Rebhalde" der Gemeinde Wislikofen vom 15. März 2005 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt.
-3-
3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Protokollauszug Gemeinderat, Schulstrasse 12, 5463 Wislikofen Baudepartement Rechtsabteilung BD Abteilung Verkehr BD Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten) Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: