Gestaltungsplan Juch
Special-use plan · Unterkulm
Document
- Number
- 13.224
- Kind
- Special-use plan
- Commune
- Unterkulm
- Canton
- Aargau
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Approved by
- BVU
- Adopted
- Aug 24, 2015
- In force since
- Aug 24, 2015
- Source
- ÖREBlex, canton Aargau
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Text
SNP-4146-2015-E.pdf
Gemeinde Unterkulm Architektengruppe Bircher Roth von Arx AG
Gestaltungs 3Ian Juch Sondernutzungsvorschriften Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans: - Verbindlicher Plan 1:500 - Orienteriender Planungsbericht mit Beilagen, weitere wegleitende Bestandteile gemäss Sodernutzungsvorschriften
30. Oktober 2014, ergänzt am 12. Mai 2015
Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt Aarau, den %A Is 1/43,ce `2cA5
Vorprüfungsbericht vom 08. Oktober 2014
Mitwirkung vom 11. November 2014
Der 9f.z.eralejsr_etär: öffentliche Auflage vom 17. November 2014 bis 17. Dezember 2014
Vom Gemeinderat beschlossen am
4
17.
26. MAI 2015
Der Gemeindeammann:
Der Gemeindeschreiber:
Roger Müller
Beat Baumann
Genehmigt:
hl
planteam
•
Auftrag
Gestaltungsplan Juch
Auftraggeber/in
Architektengruppe Bircher Roth von Arx AG, Stritengässli 24, 5000 Aarau
Auftragnehmer/in
Planteam S AG, Inseliquai 10, Postfach 3620, 6002 Luzern 041 469 44 44, [email protected]
Bearbeitung
Daniel Kaufmann, Dipl. Raumplaner FH / Executive Master of Business Studies / Planer FSU, Mitlied . Kader, 041 469 44 52, [email protected] Daniel Stalder, Dott. Architekt Politecnico SIA / NDS ETHZ Gesamtleitung von Bauten / Planer FSU, Mitglied Kader, 041 469 44 54 daniel [email protected] Martin Nevosad, dipl Architekt BA FH, [email protected]
Qualitätssicherung
SQS-Zertifikat ISO 9001:2000 seit 11. Juli 1999
Dateiname
unk_sondernutzungsvorschriften_141030_150512.docx
Sprachform
• Wo die Unterlagen in männlicher Sprachform abgefasst sind, gelten diese sinngemäss auch für die weibliche Form.
Gestaltungsplan Juch - Sondernutzungsvorschriften
30.A.201-J, elganzt
In naltsverze cnnis 1.
2.
Allgemeine Bestimmungen
4
Art. 1 Zweck und Ziele
4
Art. 2 Geltungsbereich und
4
Bestandteile
4
Art. 3 Rechtsgrundlage
5
Nutzung und Gestaltung
5
Art. 4 Ausnützung
5
Art. 5 Baumasse und Abstände
5
Art. 6 Baufelder A, B, C und G
6
Art. 7 Bereiche Erschliessungsanlagen
6
Art. 8 Baufelder D, E und F
6
Art. 9 Baufeld H Zufahrtsrampe
6
Art. 10 Dachgestaltung
6
Art. 11 Einstellhalle
7
Erschliessung
Art. 12 Zufahrt
7
37 more articles
Art. 13 Parkierung
7
Art. 14 Mobilitätskonzept
8
Art. 15 Fusswegverbindung
8
Gestalterische Anforderungen
9
Art. 16 Gestaltung Bauten
9
Art. 17 Gestaltung Umgebung und Spielflächen
9
Umwelt und Sicherheit
9
Art. 18 Gewässerraum
9
Art. 19 Ökologischer Ausgleich
10
Art. 20 Energie
10
Versorgung und Entsorgung
10
Art. 22 Ver- und Entsorgung
10
Art. 23 Etappierung
Schlussbestimmungen
Art. 24 Inkrafttreten
3
10
Art. 21 Entwässerung und Retention
Etappierung
planteam
7
10 10 11 11
Gestaltungspian tuch - Sondernutzungsvorschriften
30.10.2014, ergänzt 12.05.2015
Gestützt auf § 21 und § 25 Abs. 3 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 und auf
Art. 8 der Bauverordnung (BauV) des Kantons Aargaus vom 25. Mai 2011 erlässt
die Gemeinde Unterkulm die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften:
Allcemeine 3estimmungen
1
Art. 1 Der
Gestaltungsplan
qualitätsvolle
Zweck und Ziele
und
Juch
regelt
zweckmässige
die
Rahmenbedingungen
Bebauung,
für
Erschliessung
eine und
Umgebungsgestaltung. 2
Der
Gestaltungsplan
Juch
gewährleistet
eine
verkehrlich
vorzügliche
Gesamtlösung und stellt eine höchstmögliche Benutzung der öffentlichen Verkehrsmittel und des Fuss- und Veloverkehrs durch alle Nutzergruppen sicher. 3
Der Gestaltungsplan stellt eine etappenweise Realisierung mit funktionsfähigen
Erschliessungslösungen sicher.
Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten
Art. 2 1
Geltungsbereich und
Perimeter.
Bestandteile
Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: —
Gestaltungsplan Juch, 1:500, vom 30. Oktober 2014, ergänzt am 12. Mai 2015
-
Sondernutzungsvorschriften, vom 30. Oktober 2014, ergänzt am 12. Mai 2015
3
-
Orientierende Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Planungsbericht zum Gestaltungsplan, vom 30. Oktober 2014, ergänzt am 12. Mai 2015
—
Wegleitendes Richtprojekt Bebauung, Architektengruppe Bircher Roth von Arx AG, Aarau, vom 15. Juli 2014
—
Wegleitendes Richtprojekt Umgebung, Büro Freiraum Gartenlandschaften Bolliger Beat, dipl. Landschaftsarchitekt, Küttigen, vom 15. Juli 2014 Konzept Entwässerungsflächen, vom 15. Juli 2014
-
Konzept Liegenschaftsentwässerung, vom 15. Juli 2014
-
Situationsplan Feuerwehrzufahrt, vom 15. Juli 2014
-
Fachliche Stellungnahme zum Gestaltungsplan Juch, vom 4. Februar 2014
-
Privatrechtliche Vereinbarung zur Einrichtung von möglichen Blendschutzmassnahmen auf der Parzelle 87 zulasten der Grundeigentümerschaft der Parzelle 1871
4
Die Richtprojekte Bebauung und Umgebung haben für den Gestaltungsplan
wegleitenden Charakter. Abweichungen von den Richtprojekten sind zulässig, sofern damit eine mindestens gleichwertige Qualität erreicht wird.
planteam
4
Gestaltungsplan Juch - Sondernutzungsvorschriften
30.102014 erganz J: 05.2013
1
1 Soweit die nachstehenden Vorschriften und der Gestaltungsplan nichts
Art. 3 Abweichendes
Rechtsgrundlage
bestimmen,
Nutzungsordnung
BNO,
gelten der
sowie
die
Vorschriften
Bauzonenplan
der
BZP
der
Bau-
und
Gemeinde
Unterkulm und das übergeordnete Bau- und Planungsrecht. 2
Für die im Gestaltungsplan verwendeten Definitionen und Berechnungsweisen
sind generell die Bestimmungenen im Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz BauG) und der Bauverordnung (BauV) massgebend. Anstelle der
Bestimmungen
des 3. Titels der
BauV „Baubegriffe
und
Messweisen" (§§ 16-31) gelten die altrechtlichen Bestimmungen (A-BauV), wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind. Auch nach einer Revision der BNO mit
einer
Übernahme
der
Bestimmungen
der
IVHB
(Interkantonale
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe) sind für die Beurteilung der Baugesuche die altrechtlichen Bestimmungen gültig.
2
\ utzung unc Gestaltunc 1 Die zulässige anrechenbare Geschossfläche aGF beträgt insgesamt max.
Art. 4 4'573 m2, was einer AZ von 0.51 entspricht. Die zulässigen aGF pro Baufeld sind
Ausnützung
im Plan bezeichnet: —
Baufeld A:
573 m2
—
Baufeld B:
838 rn2
Baufeld C:
567 m2
Baufeld D:
685 m2
—
Baufeld E:
685 m2
—
Baufeld F:
685 m2
—
Baufeld G:
540 m2
Total:
4'573 rn2
2
Der Gemeinderat kann eine Erhöhung der anrechenbare Geschossflächen aGF
in den einzelnen Baufeldern um max. 15 % genehmigen, sofern die Gesamtausnützung im Perimeter von max. 4'573 m2 eingehalten ist.
Art. 5 1 Die maximal zulässige Ausdehnung von Bauten und Anlagen wird im Plan
Baumasse und
1:500 mit Baufeldern, Baubereichen, Gebäudemantellinien und maximalen
Abstände
Koten für Gebäudehöhen, Firsthöhen und Attikahöhen definiert. 2
Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien und ersetzen die
zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände. 3
Die Geschosshöhen dürfen 3.00 m überschreiten, sofern die gesamte max.
Gebäudehöhe eingehalten wird.
planteam
4
Für das Baufeld A gilt eine max. Länge gemäss Plan von 30.15 m.
5
Für das Baufeld B gilt eine max. Länge gemäss Plan von 33.45 m.
5
Gestaltungsplan Juch - Sondernutzungsvorschriften
3010 5'014 erganz.
...)5.201 5
In den Baufeldern A, B, C und G gemäss Plan sind Bauten in gestaffelter
Art. 6 Baufelder A, B, C und G
Bauweise (Terrassenhäuser) mit zwei Vollgeschossen erlaubt. 2
Die untersten, sichtbaren Geschosse sind zu begrünen, sofern sie nicht zu
Wohnzwecken oder für nicht störendes Gewerbe oder als Einstellhallenzufahrt genutzt werden. 3
Es gelten die im Plan durch absolute Höhenkoten festgelegten max.
Gebäudehöhen und die Gebäudemantellinien.
1 In den im Plan bezeichneten Bereichen zwischen den Baufeldern A, B und C
Art. 7 und G sind Erschliessungsanlagen wie Treppen, Korridore, Liftanlagen und
Bereiche Erschliessungsanlagen
unbeheizte, unter Terrain liegende Räume (z.B. Nebenräume, Einstellhalle) erlaubt. 2
Stützmauern der Erschliessungsanlagen sind einheitlich in Beton auszuführen
und zu begrünen. Als Absturzsicherung sind transparent wirkende Geländer vorzusehen (z.B. Staketengeländer). 3
Die Bereiche für Erschliessungsanlagen sind mit standortheimischen Bäumen
oder Sträuchern zu bepflanzen.
1
Art. 8 In den Baufeldern D, E und F sind Mehrfamilienhäuser mit max. 2
Vollgeschossen und einem Attikageschoss erlaubt.
Baufelder D, E und F
2
Attikageschosse sind innerhalb der mit Attika-Baulinien definierten Bereiche
gemäss Plan anzuordnen. Sie sind talseitig um mind. 3.00 m von der Fassade zurückzuversetzen. 3
Attikageschosse dürfen die Baulinien für Attikageschosse vollumfänglich
nützen, auch wenn die Grundfläche gemäss § 16a ABauV überschritten wird. 4
Für vorspringende Gebäudeteile in den Baufeldern D, E und F gilt die Baulinie
gemäss Plan. 5
Es gelten die im Plan durch absolute Höhenkoten festgelegten max.
Gebäudehöhen
und
max.
Firsthöhen.
Attikageschosse
beeinflussen
die
Berechnung der Gebäudehöhen nicht und sind in ihrer Höhenbeschränkung mit absoluten Meereskoten im Situationsplan 1:500 definiert. 6
Für Attikageschosse gilt eine maximale Geschosshöhe von 3.50 m.
1 Im Baufeld H sind eine offene oder eine überdeckte Zufahrtsrampe in die
Art. 9 Baufeld H
Einstellhalle und ein unbeheizter Nebenraum für Container, Geräte und
Zufahrtsrampe
Zweiräder zulässig. Die Gesamthöhe der überdeckten Rampe darf höchstens 477.50 m ü. M. betragen.
Auf Hauptbauten sind nur Flachdächer und flach geneigte Dächer (bis max.
Art. 10 1
Dachgestaltung
5°) zulässig.
planteam
6
Gestaltungsplan luch - Sondernutzungsvorschriften
30.10.2014. erganzt 1105.2015
Auf den Dächern über den obersten bewohnten Geschossen sind nur Dachaufgänge, Anlagen zur natürlichen Belichtung, technische Aufbauten wie Liftüberfahrten, Kamine etc. und Anlagen zur Energiegewinnung zulässig. 3
Technische Aufbauten dürfen die technisch notwendigen oder gesetzlich
festgelegten Höhen nicht überschreiten. 4
Die Nutzung der Dächer als Terrassen, Dachgärten und dgl. über den
obersten bewohnten Geschossen ist nicht zulässig. Der Aufenthalt ist einzig für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten erlaubt. 5
Anlagen zur Energiegewinnung (Kollektoren, Photovoltaikanlagen, Anlagen
zur Wasseraufbereitung u.a.) sind in die Erscheinung der Bauten zu integrieren. 6
Flachdächer sind retentionswirksam zu gestalten und gemäss SN 564 312
extensiv zu begrünen. Terrassen, Oblichter, Anlagen zur Energiegewinnung, technische Aufbauten und Flachdächer unter 25 m2 Fläche sind davon ausgenommen.
1
Art. 11 Im Bereich der Baufelder D und E (Hanglage) darf die Einstellhalle das
gewachsene oder tiefergelegte Terrain talseitig höchstens um max. 1.20 m
Einstellhalle
überragen. 2
Im Bereich des Baufelds F (keine Hanglage) darf die Einstellhalle das
gewachsene oder tiefergelegte Terrain talseitig höchstens um max. 0.80 m überragen. 3
Alle sichtbaren Fassaden der Einstellhalle sind zu begrünen.
E rsc 1
Art. 12 2
Zufahrt
iessung
Die Zufahrt erfolgt über die bestehende Alte Juchstrasse. Am im Plan bezeichneten Ort ist eine Wendemöglichkeit für Personenwagen
und Lieferfahrzeuge vorzusehen.
Die Parkplatzzahl darf den nach Massgabe der Vorschriften ermittelten Bedarf
Art. 13 1
Parkierung
nicht überschreiten. Ein Abweichen nach unten von - für den Normalfall - geltenden Richtwerten unter Berücksichtigung spezieller örtlicher Verhältnisse, ist erwünscht. Mit geeigneten
Massnahmen
(Car-Sharing,
Nutzungen
mit
autoreduzierter
Mobilität, erhöhte Anzahl Veloabstellplätze usw.) muss sichergestellt werden, dass die zur Verfügung stehenden Parkfelder für Benutzer und Besucher genügen. 3
Parkplätze
für
Personenwagen
sind
in
unterirdischen
Einstellhallen
anzuordnen, höchstens 8 Besucherparkplätze dürfen oberirdisch angeordnet werden.
planteam
7
Gestaltungsplan Juch - Sondernutzungsvorschriften
4
1
30.10.2014, ergänzt 17.05.2015
In den Einstellhallen sind Voraussetzungen für bedarfsgerechte Auflade-
möglichkeiten von E-Autos und [-Bikes zu schaffen. 5
An den im Plan bezeichneten Stellen sind Zweiradstellplätze gemäss
VSS-Norm SN 640 065 anzuordnen. Mindestens 50 % davon sind oberirdisch als überdeckte Stellplätze auszubilden.
Art. 14 1 Abminderungen der Anzahl der Abstellplätze sind gestützt auf VSS-Norm
Mobilitätskonzept
640 281, Ziffer 9.4 zulässig. Ihre Plausibilität muss über ein Mobilitätskonzept nachgewiesen werden. 2
Wird die gemäss VSS-Norm geforderte Anzahl an Abstellplätzen für
Personenwagen reduziert, ist im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens in einem Mobilitätskonzept für das ganze Areal aufzuzeigen, wie die Mobilität aller
Nutzungsgruppen
(Bewohnerschaft,
Besuchende)
im
Sinne
der
verkehrlichen Zielsetzungen der Gemeinde und des Kantons zu organisieren und zu bewältigen ist. Die Bauherrschaft ist für die Erarbeitung und die Umsetzung des Mobilitätskonzeptes zuständig. 2
— -
Im Mobilitätskonzept müssen zwingend folgende Punkte geprüft werden: Ziele Projektbeschrieb mit wichtigsten Eckdaten (Nutzungen, nachvollziehbare Herleitung der Anzahl Parkfelder für MIV und Zweiradabstellplätze, 0V-, Zweirad- und Fussverkehrsanbindung, wichtigste Ziele und Quellen des erwarteten Verkehrsaufkommens)
—
Informationen und Anreize zum Benützen des öffentlichen Verkehrs und des Fuss- und Zweiradverkehrs
-
Bedarfsgerechtes Carsharing-Angebot
-
Monitoring / Controlling
3
Das Mobilitätskonzept ist im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens zu
prüfen und zu bewilligen. 4
Zeigt das Monitoring / Controlling wiederholt auf, dass die anvisierten Ziele
nicht erreicht wurden, kann der Gemeinderat verlangen, dass bestehende Massnahmen verschärft und weitere Massnahmen auf ihre Zweckmässigkeit hin geprüft und bei Eignung umgesetzt werden. Diese Verpflichtung ist vor Baubeginn als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen.
Die im Plan 1:500 eingetragenen Fusswegverbindungen sind zusammen mit
Art. 15 1
Fusswegverbindung
den jeweils betroffenen bzw. angrenzenden Bauetappen zu erstellen. 2
An der im Plan bezeichneten Stelle ist eine öffentliche Fusswegverbindung von
mind. 1.50 m Breite vom Krummackerweg bis zur Alten Juchstrasse zu realisieren. 3
An der im Plan bezeichneten Stelle zwischen den Baufeldern D und E ist eine
private Fusswegverbindung von vorzusehen.
planteam
8
mind. 1.20 m
Breite zum
Farberacker
erganzt 12.05.2015
Gestaltungsplan Juch - Sondernutzungsvorschriften
Gestalterisc ne Anforc erungen 1
Art. 16 Für die äussere Farbgebung sind eher dunkle, naturnahe Farben mit geringer
Leuchtdichte (Farbintensität) und geringer Sättigung zu bevorzugen.
Gestaltung Bauten
2
Für technische Aufbauten und Anlagen auf den Dächern gemäss Art. 10 sind unbunte
dunkle,
oder
naturnahe
Farben
mit
geringer
Leuchtdichte
(Farbintensität) und geringer Sättigung erlaubt. 3
Im
Rahmen des ersten
Baubewilligungsverfahrens ist der kantonalen
Denkmalpflege das Material- und Farbkonzept der ganzen Bebauung zur Stellungnahme einzureichen.
Für die Gestaltung der Umgebung gilt das wegleitende Richtprojekt
Art. 17 Gestaltung Umgebung
Umgebung. Im Rahmen des ersten Baugesuchs (erste Etappe) ist die gesamte Umgebungsgestaltung mittels eines detaillierten Umgebungsplans festzulegen.
und Spielflächen
Dieser muss die Gestaltung der Wegverbindungen, der Oberflächenbeläge, der Grünflächen, der Spielflächen, der Parkierungen und der Sammelplätze für die Entsorgung und die Art der Bepflanzung aufzeigen. Für die Umgebungsgestaltung ausserhalb der Baufelder und ausserhalb der Bereiche
für
entsprechende,
Erschliessunganlagen
ist
natürliche Gestaltung
anzustreben. Wo aus technischen
eine
fliessende,
dem
Terrain
Gründen unausweichlich, sind Stützwerke mit einer Höhe von max. 1.50 m ab gewachsenem oder tiefer gelegtem Terrain erlaubt. 3
Stützwerke
der
Umgebungsgestaltung
sind
einheitlich
in
Beton
zu
materialisieren. Grossformatige Bruch- oder Wuhrsteine sind nicht erlaubt. 4
Im Situationsplan 1:500 sind die Standorte für Spielplätze und -flächen
ausgewiesen. Die minimale Spielplatzfläche beträgt mind. 10% aGF. 5
Erschliessungflächen und Wege dürfen zur Hälfte an die Spielflächen
angerechnet werden, wenn sie verkehrsberuhigt gestaltet sind, rollfähige Oberflächenbeläge aufweisen. 6
Für die Bepflanzung sind standortheimische Pflanzen zu verwenden.
Jmwelt unc Sic nerieit 1
Art. 18 Für den Gewässerraum am Pfaffentalbach gilt ein Gewässerabstand von
6.00 m.
Gewässerraum
2
Der
Gewässerraum
wird
mit
einer
Gewässerbaulinie
gesichert.
Der
Gewässerraum ist als ökologische Ausgleichsfläche aufzuwerten. 3
Die zulässige Nutzung im Gewässerraum richtet sich nach übergeordnetem
Recht.
planteam
9
Gestaltungsplan Juch - Sondernutzungsvorschriften
1
Art. 19 j
30.10.2014, erganzt 12.05.2015
Im Gestaltungsplanperimeter sind in Übereinstimmung mit § 40a BauG mind.
15 % der Perimeterfläche für den ökologischen Ausgleich vorzusehen. Dieser
Ökologischer Ausgleich
besteht aus ökologisch hochwertig gestalteten und begrünten Flächen. Dachbegrünungen
2
dürfen
zur
Hälfte
dem
ökologischen
Ausgleich
angerechnet werden, wenn sie die Anforderungen der Gründachrichtlinie I SFG oder
der
sia-Norm
312
"Begrünung
von
Dächern"
als
ökologischen
Mindeststandard erfüllen. 3
Anteile der Umgebungsbereiche, die ökologisch hochwertig gestaltet sind und
unterhalten werden, dürfen dem ökologischen Ausgleich angerechnet werden.
Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren sind erhöhte Energiestandards und
Art. 20
der Einsatz von erneuerbaren Energien nachweislich zu prüfen.
Energie
2
Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren sind insbesonders die Möglichkeiten
zum
gemeinschaftlichen
Wärmebezug
oder
zur
gemeinschaftlichen
Wärmeerzeugung (z.B. Fernwärme AEW) nachweislich zu prüfen.
6. Versorc nc
Entsorgung
1 Für die Entwässerung gilt das wegleitende Entwässerungskonzept auf der
Art. 21
Grundlage des generellen Entwässerungsplans der Gemeinde Unterkulm.
Entwässerung und
Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren sind für den Pfaffentalbach
2
Retention
innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplanperimeters Schutzmassnahmen aufzuzeigen.
1
Art. 22 Im
Plan
ist
der
Standort
für
die
zentrale
Abfallentsorgung
(Containerstellplätze) bezeichnet.
Ver- und Entsorgung
2
Im Plan ist der Standort der Hydranten bezeichnet.
Eta 3 ierung
7 1
Art. 23 Die Realisierung der Bauten und Anlagen in den Baufeldern A bis H ist zeitlich
und organisatorisch aufeinander abzustimmen. Für jede
Etappierung
Etappe
ist für
Bewohner, Betriebe und Besucher (inkl. Ver- und Entsorgung sowie Notzufahrt) jederzeit eine Erschliessung sicherzustellen.
planieam
10
Gestaltungs,...an Juch - Sondernutzungsvorschriften
30.10.2014, ergär., t 12.05.2015
8. Sch ussoestimmuncen 1
Art. 24 Der
Gestaltungsplan
Juch
in
Unterkulm
mit
den
dazugehörigen
Sondernutzungsvorschriften tritt gemäss § 27 BauG mit der Genehmigung des
Inkrafttreten
zuständigen Departements Bau Verkehr und Umwelt BVU in Kraft. 2
Die Änderung und die Aufhebung des Gestaltungsplans erfordert das gleiche
Verfahren wie der Erlass.
planteam
ii
Genehmigung
KANTON AARGAU
DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT
CBRO/St
Datum Genehmigung: 24.08.2015
Versand:
2 5. Aug. 2015
Geschäfts-Nr. BVURO.13.224-1 Gemeinde Unterkulm; Gestaltungsplan "Juch"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abtei lung Raumentwicklung
Sachverhalt
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1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht
8. Oktober 2015
Mitwirkung und öffentliche Auflage
17. November 2014 bis 17. Dezember 2014
Beschluss Gemeinderat
26. Mai 2015
Eingereicht zur Genehmigung
4. Juni 2015
Ablauf der Beschwerdefrist
12. Juli 2015
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.
2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 23. Januar 1996 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.
3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit dem Gestaltungsplan "Juch" soll eine architektonisch gut auf die Umgebung angepasste Über bauung des in der Wohnzone W2 gelegenen Gebiets erreicht werden, wobei insbesondere der Bo den haushälterisch genutzt und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sichergestellt werden muss. Für das Gebiet besteht keine Gestaltungsplanpflicht.
J:\03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARE\RO\20150806_bdv_13.224.docx
3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat am 26. Mai 2015 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Juch", bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 12. Mai 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverord nung).
Erwägungen
4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Es handelt sich um eine sehr detaillierte Vorlage, die eine hochwertige Überbauung in diesem Gebiet sicherzustellen vermag. Die Anforderungen von § 21 BauG werden somit erfüllt. 4.3 Erschliessung Der Planperimeter liegt abseits bestehender oder geplanter kantonaler Verkehrsinfrastrukturen. Die Wohnüberbauung stellt in verkehrsplanerischer Hinsicht keine besonderen Anforderungen an die kantonale Verkehrsinfrastruktur. Im zentrumsnahen Gebiet mit der öV-Güteklasse C sind die Erschliessungsvoraussetzungen günstig. Die verkehrsmässige Erschliessung erfolgt über bereits be stehende, kommunale Strassen. 4.4 Städtebau/Gestaltung Der Gestaltungsplanperimeter "Juch" befindet sich am östlichen Dorfrand von Unterkulm in der Wohnzone W2 und grenzt nordseitig an den Wald. Der obere Teil des Perimeters liegt im steilen Hang, während der untere Teil am Hangfuss in flaches Gelände übergeht. Die umliegende Be bauungsstruktur ist heterogen. Der steile Hang ist - im Osten angrenzend an den Perimeter - bereits mit vier Terrassenhäusern bebaut. Ausserdem wird der Perimeter an der Hangkante westlich durch ein Einfamilienhaus und östlich durch ein Bauernhaus flankiert. Der Gestaltungplan sieht zweckmässige Baufelder für Terrassen- und Mehrfamilienhäuser vor. Die 2-geschossigen Mehrfamilienhäuser mit Attika ergänzen die Bebauung im flachen Gelände und grenzen unmittelbar an die Schulanlage. Mit dem Richtprojekt Umgebung liegt für den Perimeter des Gestaltungsplans eine gute planerische Grundlage für die Entwicklung der Freiräume vor. Die Gestaltung der Übergangszone zum Wald sowie die Treppenaufgänge zwischen den Terrassenbauten werden ansprechend gelöst.
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4.5 Naturwerte/Ökologie Mit Ausnahme der geschützten Hecke am Pfaffentalbach befinden sich innerhalb des Gestaltungs planareals keine Inventarobjekte, Schutzzonen oder Schutzobjekte. Der erforderliche ökologische Ausgleich ist vorgesehen und in Art. 20 SNV festgehalten. 4.6 Gewässer Der Perimeter des vorliegenden Gestaltungsplans grenzt auf einem kurzen Abschnitt von ca. 15 m an das Pfaffentalbächlein. Dieser Gewässerabschnitt wird zudem von einer Strassengabelung ein geengt. Unter den gegebenen Umständen ist die vorgesehene Festlegung eines einseitigen Gewäs serabstands respektive einer Gewässerbaulinie von 6 m ab dem Rand der Bachsohle sachgerecht. 4.7 Hochwasserschutz Am südlichen Rand des Perimeters treten bei einem dreihundertjährlichen Hochwasserereignis Fliesstiefen von bis zu 25 cm auf. Es besteht jedoch gemäss den kantonalen Vorgaben kein Schutz defizit. Hochwasserschutzmassnahmen können in Eigenverantwortung vorgesehen werden. 4.8 Waldabstand Der Waldabstand beträgt gemäss § 48 Abs. 1 lit. a BauG für Gebäude und gebäudeähnliche Bauten, Tankstellen, oberirdische Tanks und dergleichen mindestens 18 m. Im Gestaltungsplan ist von Bau feld A eine Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands vorgesehen. Der Waldabstand für das geplante Baufeld beträgt 16 m gegen Westen hin. Gegenüber dem Waldrand im Norden halten alle Baufelder den Mindestwaldabstand von 18 m ein. Die bereits bestehenden Terrassenhäuser im Os ten unterschreiten den minimalen Waldabstand gegenüber der Waldeinheit im Norden deutlicher. Zudem kann die Parzelle dank einer Unterschreitung des Waldabstands ortsbaulich qualitätsvoller überbaut werden. Entsprechend ist im Baufeld A eine Unterschreitung des gesetzlichen Waldab stands um 2 m für die vorgesehenen Terrassenhäuser vertretbar und begründet. 4.9 Sondernutzungsvorschriften Die Gemeinde Unterkulm hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform. 4.10 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
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Beschluss
1. Der Gestaltungsplan Juch der Gemeinde Unterkulm vom 26. Mai 2015 wird genehmigt.
2. )ie Abteilung'Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
rttiger tegierungsrat
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Verteiler • Gemeinderat Unterkulm, Hauptstrasse 22, 5726 Unterkulm • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU
Rechtsmittelbelehrung 1.
Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.
2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.
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Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8.
Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese hen werden.
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