Gestaltungsplan Sandfoore Baufelder la bis lf

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

2. Oktober 2023 9. August 2019 bis 9. September 2019 23. Oktober 2023 bis 21. November 2023 29. April 2024 18. Juni 2024 30. Mai 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 14. März 2007 genehmigten Nutzungsplan Siedlung und die am 15. Mai 2019 genehmigte Teiländerung "Sandfoore" ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Basierend auf den Resultaten aus einer Testplanung (Ende 2011 bis Mai 2012) und der anschlies­ senden behördenverbindlichen "Masterplanung Zentrum Mägenwil" wurde eine Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung (BVUARE.17.210) und ein "Rahmengestaltungsplan" (RGP; BVU­ ARE.15.141) erstellt, mit dem die Erschliessung des gesamten Gebiets für alle Verkehrsträger eine

ausgewogene Nutzungsdurchmischung, ein haushälterischer Umgang mit dem Boden und vor allem auch eine verbindliche Sicherung hochwertiger Freiräume gewährleistet werden soll. Der RGP ist ge­ nehmigt und bildet die Grundlage, um in den einzelnen Baubereichen mit Teilgestaltungsplänen (TGP) qualitativ hochwertige, aufeinander abgestimmte Überbauungen zu erstellen.

Der vorliegende TGP umfasst den südwestlichen Teil des RGP-Perimeters mit den Parzellen 201, 202, (partiell) 655 und 660. Der Perimeter liegt zwischen der Hauptstrasse, Alten Bahnhofstrasse und dem Schulweg. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Mägenwil am 29. April 2024 be­ schlossenen Vorlage; • Gestaltungsplan "Sandfoore Baufelder la bis If bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 29. April 2024 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 2. Oktober 2023 mit zwei Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Vorbehalte wurden bereinigt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen TGP, der die im übergeordneten erstellten RGP fest­ gelegten Rahmenbedingungen, basierend auf einem Richtprojekt und vorangehenden Architektur­ wettbewerb, konkretisiert.

Die wichtigen räumlichen Eckwerte für das Gesamtareal wie die Lage der Freiräume der Bauberei­ che und des öffentlich zugänglichen Quartierparks "Bungert" wurden bereits auf Stufe des überge­ ordneten RGP geregelt.

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Gemäss § 4 Abs. 4 SNV RGP sind TGP über die einzelnen Baubereiche zu erstellen. Zumindest über die Baubereiche la bis le muss ein TGP erstellt werden. Der gewählte Perimeter des vorliegen­ den TGP erfüllt diese Anforderung. Das im Architekturwettbewerb siegreiche Projekt wurde zu einem Richtprojekt für die Baubereiche la bis le weiterbearbeitet und bildet zusammen mit dem Richtprojekt für den Baubereich If die finale Grundlage für den TGP.

Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans (GP) vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Ge­ meinderat im Planungsbericht nach Art. 47 RPV das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis zu begründen. Abweichung von der Regelbauweise

Abweichungen dürfen nicht so weit gehen, dass eine Sinnentleerung der Grundordnung resultiert. Eine solche ist anzunehmen, wenn der Charakter der zugrundeliegenden Zone nicht mehr gewahrt ist und durch den GP eine andere Nutzungszone entsteht als diejenige, welche die Grundordnung vorschreibt.

Mit dem vorliegenden GP erfolgen unter anderem nachvollziehbare Abweichungen von der Grund­ ordnung bei der Ausnützungsziffer (AZ), der Höhe, Geschossigkeit und der Gebäudelänge. Mit der Vermassung ist die maximale Ausdehnung der Baubereiche nun definiert und der Vorbehalt bezüglich der Abweichung bei der Gebäudelänge bereinigt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Au1zonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels venvaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden.

Wohnschwerpunkt (WSP) nach S 1.9 Das Gebiet "Bahnhof/Wolfboden" (Nr. 9) in Mägenwil ist gestützt auf das Richtplankapitel S 1.9, Pla­ nungsanweisung 1.1, als WSP festgesetzt. Mit dieser Festlegung wird beabsichtigt, in der Nähe des Bahnhofs sowohl eine hochstehende Siedlungsentwicklung im überbauten Bestand als auch eine qualitätsvolle Entwicklung der noch unbebauten Gebiete zu erreichen (Planungsgrundsatz B). Das Gebiet "Sandfoore" gilt als Bestandteil dieses WSP und ist somit ein wichtiges Schlüsselgebiet in der Entwicklung der Gemeinde. Gemäss Richtplankapitel S 1.9, Planungsanweisung 2.1, muss die Gemeinde eine bauliche Dichte beim WSP Nr. 9 von 100 Einwohnerinnen und Einwohnern pro Hek­ tare (E/ha) und gemäss Planungsanweisung 2.3 einen Mindestwohnanteil von 70 % nachweisen.

Es liegt ein stufengerechter Nachweis der baulichen Dichte von 115 E/ha und eines Wohnanteils von über 80 % vor. Die Rahmenbedingungen des WSP werden somit berücksichtigt. Das ist sachge­ recht. Gemäss Richtplankapitel S 1.9, Planungsanweisung 2.3, ist eine öV^-Erschliessungsgüte B zum Zeitpunkt der Realisierung nachzuweisen. Momentan befindet sich das Planungsgebiet trotz Bushal­ testellen (2 Buslinien) und Bahnhof in einem Einzugsgebiet von 300 m in der Güteklasse D des öV. Im Rahmen des strategischen Entwicklungsprogramms (STEP) 2025 wird auf dem Abschnitt Mägenwil-Lenzburg-Rupperswil die Leistungsfähigkeit gesteigert und die Kapazität für einen Halbstunden­ takt frei. Somit ist eine Verbesserung der öV-Güteklasse für diesen WSP absehbar.

’ öffentlicher Verkehr

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4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau

Das Teilgebiet im vorliegenden TGP differenziert sich gegenüber den anderen Teilgebieten durch eine geringere Dichte und feinere Körnigkeit zwischen der Kernzone und dem Quartierpark "Bun­ gert". Im Grundsatz soll mit einer geschlossenen Bauweise entlang der Hauptstrasse reagiert, mit einem markanten Eckgebäude ein ortsbaulicher Akzent gesetzt und gegenüber dem öffentlich zu­ gänglichen Quartierpark "Bungert" eine qualitativ hochwertige Parkfassade erstellt werden. Weiter soll das bestehende Ensemble mit der Villa, dem Wasserbecken und dem Gartenhaus durch die ge­ zielte Setzung von drei Einzelgebäuden in seiner Position gestärkt werden und einen gemeinschaftli­ chen Aussenraum bilden. Die Einbettung der neuen Gebäude durch eine Orientierung an der Massstäblichkeit der Umgebung (Gebäudehöhe) und städtebaulich präzise Setzung zur Schaffung eines durchlässigen Freiraums mit differenzierten Qualitäten wird begrüsst. Gemäss § 5 Abs. 2 SNV RGP haben die Baubereiche la bis Ig wegleitenden Charakter und können in der Lage und Ausdehnung angepasst werden. Dabei sind aber hohe Anforderungen an die Frei­ raum- und Aufenthaltsqualität zum gemeinschaftlichen Aussenraum der Villa "Strebel" im Sinne des damaligen Richtprojekts nachzuweisen. Der Baubereich Ib weicht in seiner Ausdehnung vom RGP ab. Die Verlängerung des Baubereichs bis zum Baubereich Icwird dahingehend und nachvollziehbar im Planungsbericht begründet, dass damit eine Rampenanlage für die unterirdische, Einstellhalle in­ nerhalb des Baubereichs platziert werden kann. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum

Die neuen Gebäude orientieren sich in ihrer Typologie mit der Gebäudeerschliessung und den Wohnzimmern mit Veranden beziehungsweise Baikonen am gemeinschaftlichen Aussenraum. In Kombination mit unter anderem dem Baumbestand und dem Wasserbecken sind die Voraussetzun­ gen für einen halböffentlichen Begegnungsraum mit hoher Qualität gegeben. Dieser Aussenraum wird durch eine direkte Erschliessung der unterirdischen Einstellhalle zu den Wohnungen wenig frequentiert. Darum wurde sachgerecht direkt angrenzend an den gemeinschaftli­ chen Aussenraum im Bereich des Baubereichs Id ein Bereich für eine offene, vertikale Erschliessung (Liftanlage) geschaffen. Die Formulierung der zugehörigen Bestimmung (§ 4 Abs. 6 SNV) ist im Grunde nicht zu beanstanden. § 4 Abs. 6 SNV sieht vor, dass die Gestaltung der Erschliessungsan­ lage sorgfältig auf den gemeinschaftlichen Innenhof abzustimmen ist. Das ist ausreichend. Die Orientierung der Gebäudeerschliessung zum gemeinschaftlichen Aussenraum im TGP wird im Orientierungsinhalt festgelegt. So wird die wertvolle fussläufige Erschliessung zumindest unterstützt.

Im RGP ist die fussläufige Erschliessung des Quartierparks "Bungert" von der Hauptstrasse her über die bestehende Unterführung mit seiner Rampenanlage und einer Querverbindung zwischen Schul­ weg und Alte Bahnhofstrasse festgelegt. In § 10 Abs. 4 SNV TGP werden die qualitativen Anforde­ rungen bezüglich Aufenthaltsqualität des Quartierparks und seiner Zugänglichkeit stufengerecht ge­ regelt. In den nachgelagerten Baubewilligungsverfahren ist auf eine hochwertige Ausgestaltung des Quartierparks zu achten. Durch die Setzung der Tiefgarage kann der alte Baumbestand im Quartierpark "Bungert" und die Identität dieses Orts weitgehend erhalten werden. Die weitere homogene Aussenraumgestaltung zwischen den Baubereichen stärkt den Bezug zum Quartierpark "Bungert" weiter.

Die Erhaltung des Charakters des baumbestandenen Parks mit der alten Linde ist essenziell für die Qualität des gemeinschaftlichen Aussenraums. Die Festsetzung der alten Linde und auch der Föhre

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im Genehmigungsinhalt wird ausdrücklich begrüsst. Es ist im Rahmen der nachgelagerten Baubewil­ ligungsverfahren darauf zu achten, dass diese Bäume erhalten bleiben. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in Gestaltungsplangebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis (Richtplankapitel H 7 und § 8 Abs. 3 Bauver­ ordnung [BauV]). Für die Umsetzung einer hitzeangepassten Siedlungsentwicklung stehen zwei kantonale Grundlagen zur Verfügung. Die Klimakarten Aargau (www.aq.ch/klimakarten) verdeutlichen den Handlungsbedarf auf kommunaler Stufe und im Leitfaden Hitzeangepasste Siedlungsentwicklung (www.aq.ch/klimawandel-siedlunq) sind geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung im Siedlungsgebiet aufgeführt. Diese gilt es im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren in geeigneter Form zu beachten.

4.2.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Die Erschliessung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) wurde auf Basis des RGP für die Bau­ bereiche la bis If konkretisiert. Erschliessung Baubereiche la bis Id

Es ist vorgesehen, zumindest die Baubereiche la bis Id alternativ nicht vollumfänglich über die Alte Bahnhofstrasse zu erschliessen. Die Erschliessung soll über die gemeinsame Tiefgarageneinfahrt mit dem Baubereich III an der Industriestrasse ermöglicht werden. Dies ist in § 7 Abs. 1 SNV TGP geregelt und verstösst mit der Kann-Formulierung nicht gegen die Rahmenbedingungen des RGP. Erschliessung Baubereich le

Die Erschliessung des Baubereichs le soll über das bestehende Fahrwegrecht aus dem Jahr 1985 über den Baubereich If erfolgen. In erster Linie ist dabei auf den Eintrag im Grundbuch sowie auf den Erwerbsgrund und allenfalls auf die Art, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit ausgeübt wor­ den ist, abzustellen. Es ist nach Sinn und Zweck der Dienstbarkeit zu fragen, und es sind die Bedürf­ nisse des herrschenden Grundstücks zu berücksichtigen (Urteil des Bundesgerichts 117 II 536 vom 3. Dezember 1991). Dem Verpflichteten kann eine Mehrbelastung, die sich durch geänderte Bedürf­ nisse des berechtigten Grundstücks ergibt, nicht ohne Weiteres zugemutet werden (Art. 739 Schwei­ zerisches Zivilgesetzbuch [ZGB]).

Gemäss den Erläuterungen im Planungsbericht (siehe Kapitel 4.3.2) geht hervor, dass das Gebiet im Moment, als die Dienstbarkeit vereinbart wurde, der Zone W2 zugewiesen war; mittlerweile liegt es in der Zone WG3. Weiter wird ausgeführt, dass im Rahmen der Vorgespräche zwischen den beiden Parteien keine Bedenken zum Wegerecht geäussert worden seien. Dies gelte auch bezüglich der Nutzungsänderung von der reinen Wohnnutzung im Jahr 1985, hin zur Gewerbenutzung des aktuel­ len Bauvorhabens. Es wird hiermit zur Kenntnis genommen, dass das Fahrwegrecht als ausreichend beurteilt wird. Die Gemeinde trägt das Risiko, dass ein Gericht die Frage im Streitfall anders beurtei­ len könnte.

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Erschliessung Baubereich Ig

Im Situationsplan wurde ein Freihaltebereich zwischen der Alten Bahnhofstrasse und dem Baube­ reich Ig festgelegt. In § 7 Abs. 4 SNV TGP ist das entsprechende Freiraumprofil verankert. Damit wird auf eine öffentlich-rechtliche Regelung der Erschliessung des Baubereichs Ig verzichtet, die po­ tenzielle zukünftige Erschliessung aber zumindest im vorliegenden TGP-Perimeter nicht verhindert. Die Erschliessung des Baubereichs Ig wird damit zu einem späteren Zeitpunkt mit dem GP für den Baubereich Ig geregelt werden müssen.

Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung soll über die Alte Bahnhofstrasse gewährleistet werden. Das ist grundsätz­ lich sachgerecht.

Parkierung Gestützt auf § 43 Abs. 3 BauV wurde die Anzahl der Pflichtparkplätze für die Baubereiche la bis If, III, beziehungsweise V auf Basis der VSS^-Norm 640 281 (2006) und dem Standorttyp D ermittelt. Insgesamt wurden für die Wohn- und Gewerbenutzungen ein Bedarf an 212-234 Parkfelder errech­ net und im Richtprojekt mit 228 unterirdischen Parkfeldern plausibilisiert. Die Ermittlung der effekti­ ven Anzahl Pflichtparkplätze wird in die nachgelagerten Baubewilligungsverfahren verschoben.

Auf der Stufe des RGP wurde die Konkretisierung der Vorgaben zur Parkierung in ■ § 22 Abs. 2 SNV RGP auf das TGP-Verfahren verlagert. Dabei wurde aber aus fachlicher Sicht für diesen Standort als WSP in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof eine Sicherung nachhaltiger Mobilität erwartet. § 22 Abs. 2 SNV RGP sieht dazu vor, dass gestützt auf ein Mobilitätskonzept ortspezifische Vorschriften zum Parkfelder- und Fahrradabstellplatzbedarf festgelegt werden können. In diesem Zu­ sammenhang ist auch das Potenzial eines betrieblichen Mobilitätsmanagements und des autoredu­ zierten Wohnens zu untersuchen. Die Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Mobilität mit dieser Standortgunst werden stufengerecht in § 9 SNVTGP minimal festgelegt und berücksichtigen die kantonale Strategie "mobilitätAARGAU". Das ist knapp sachgerecht.

4.2.4 Weitere materielle Hinweise Lärm

In § 25 SNV RGP sind die lärmrechtlichen Bestimmungen festgelegt, um die Einhaltung der Anforde­ rungen von Art. 30 Lärmschutz-Verordnung (LSV) zu gewährleisten, im vorliegenden Planungsbe­ richt werden im Kapitel "Lärm" die wichtigsten Punkte wiedergeben. Weiter werden im vorliegenden TGP keine weiteren lärmrechtlichen Vorgaben gemacht. Dies ist auch nicht notwendig.

Es wird davon ausgegangen, dass das vorliegende Richtprojekt die lärmrechtlichen Anforderungen erfüllt. Der definitive Nachweis muss allerdings im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mit ei­ nem Lärmgutachten erbracht werden. Energie

Die Gemeinde Mägenwil liegt im Versorgungsgebiet der AEW Energie AG. Für die neue Erschlies­ sung des Areals liegen noch keine Leistungsangaben vor. Es kann davon ausgegangen werden, dass es für die vorgesehene Nutzung des Gesamtareals keine weitere Trafostation benötigt.

® Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt.

Die vorliegende BNO richtet sich noch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Gemäss BauV hat die Umsetzung bis 2021 zu erfolgen (§ 64 BauV). Seit Vornahme der zweiten kantonalen Vorprüfung vom 14. Juli 2021 fand eine Revision der BauV statt, die am 1. November 2021 in Kraft trat. § 64 Abs. 1“= BauV sieht neu vor, dass Sondernut­ zungspläne, die nach dem 1. Januar 2022 öffentlich aufgelegt werden, mit der Regelung der IVHB konform sein müssen. Der vorliegende TGP ist folglich IVHB-konform zu erlassen, selbst wenn der RGP und die BNO (noch) nicht mit der IVHB übereinstimmen. Die Terminologie in den SNV wurde angepasst und der Vorbehalt bereinigt. Im Hinblick auf noch ausstehende TGP wird der Gemeinde empfohlen, auch den RGP an die IVHB anzupassen.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Sandfoore Baufelder la bis If, beschlossen vom Gemeinderat Mägenwil am 29. April 2024, wird genehmigt.

2.

Die Abteil^ngf F|raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

lephai 'egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Schulweg 3, 5506 Mägenwil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt.

Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und

mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­ setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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