Gestaltungsplan Aarauerstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

18. Dezember 2014 10. Februar bis 11. März 2014 26. Januar bis 24. Februar 2015 3. Mai 2016 14. Juni 2016 8. Juli 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 18. August 1998 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Gestaltungsplan "Aarauerstrasse" bezweckt eine gesamtheitlich geplante Überbauung, Erschliessung und Aussenraumgestaltung mit den in § 21 BauG geforderten Qualitäten. Gefordert ist eine sorgfältig integrierte Neuüberbauung, die in geeigneter Weise auf die Lärmsituation der Aarauerstrasse K 471 reagiert. Zudem muss die Erschliessung der unmittelbar angrenzenden Parzellen gesichert werden.

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Der Gestaltungsplan legt sechs oberirdische Baubereiche sowie einen Baubereich Tiefbauten fest. Die konkreten Festlegungen für die einzelnen Baubereiche erfolgen durch die §§ 5 — 7 der Sondernutzungsvorschriften (SNV). Für das ganze Areal wird eine Zufahrt auf die Aarauerstrasse gesichert. Die Zufahrt erfolgt über einen "Quartierplatz". Die Aarauerstrasse wird mit Baureihen (abschnittsweise) abgegrenzt. Direkt anschliessend wird ein Begegnungsraum ausgeschieden. Im Gestaltungsplan wird auch ein Spielund Aufenthaltsbereich ausgeschieden. Die Sondernutzungsvorschriften regeln die Details zu diesen Flächen und deren Ausgestaltung. Die Erschliessung erfolgt grundsätzlich zentral in eine Tiefgarage. Oberirdische Parkfelder sind nur im Bereich der im Situationsplan bezeichneten Fläche beim Baubereich F sowie für Besucherinnen und Besucher zulässig. Der Baubereich A darf nur für gewerbliche Nutzungen über die bestehenden Ein- und Ausfahrten auf der Parzelle 258 erschlossen werden. Eine gesteigerte Nutzung der bestehenden Ausfahrt erfordert die kantonale Zustimmung und müsste mit der Realisierung der gesamten Erschliessung für diesen Bereich aufgezeigt werden. Eine sachgerechte Erschliessung ist auf jeden Fall gesichert. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Auenstein am 3. Mai 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Aarauerstrasse" bestehend aus: • Situationsplan 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 28. Juni 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 18. Dezember 2014 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden angehalten, aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die darin enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Wohnzonen-Reserve erschlossen wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist eine entsprechend dichte und qualitativ hochwertige Nutzung des Areals als Entwicklungsbeitrag an die Gemeinde von grösster Bedeutung. Ge-

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mäss grossrätlicher Siedlungsstrategie hat diesbezüglich ganz besonders die kompakte Erstbebauung der noch vorhandenen Wohn- und Mischzonenreserven einen massgeblichen Beitrag zu leisten. Die öffentliche Hand ist gestützt auf den Richtplan (Kapitel S 1.2) aktiv gefordert, die entsprechenden Anforderungen angemessen zu berücksichtigen und entsprechende Darlegungen beizubringen. Der vorliegende Gestaltungsplan leistet einen wichtigen Beitrag zu dieser anzustrebenden Innenentwicklung. Der Gestaltungsplan beruht auf einem Richtkonzept, welches die angestrebte Entwicklung und die auf einem gesamtheitlichen Konzept beruhende Überbauung, Erschliessung und Aussenraumgestaltung aufzeigt. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [Baue. Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Das Richtkonzept vermag bezüglich Stellung der Bauten und Volumina zu überzeugen. Es zeigt eine differenzierte Freiraumgestaltung mit privaten und gemeinschaftlichen respektive halböffentlichen Freiräumen. So wird südlich der Gebäude, parallel zur Aarauerstrasse, eine Doppelfunktion mit Erschliessung und Aufenthaltsbereich vorgeschlagen und im Norden der Gebäude ein Grünraum mit verschiedenen Spiel- und Aufenthaltsbereichen. Die Differenzierung der Freiräume ist aus städtebaulicher Sicht zweckmässig. Damit diese Freiräume mit den gewünschten Qualitäten entstehen, sind in § 10 SNV grundsätzliche Anforderungen formuliert. Diese sind sachgerecht und sichern eine gute Qualität der verschiedenen Freiräume. Mit der sich abzeichnenden Etappierung wird der zentrale Platz in unterschiedlichen Bauetappen realisiert. Dies bedingt, dass die eigentliche Platzgestaltung bereits in der ersten Bauetappe entwickelt wird. Mit § 10 Abs. 2 SNV wird dies sichergestellt. Für die in den gemeinschaftlichen Freiflächen vorgeschlagenen Solitärgehölze sollten zumindest teilweise freiraumprägende Hochstammbäume verwendet werden. Aufgrund der Ausdehnung der Baubereiche Tiefbauten/Untergeschosse könnte dies kritisch sein. Da keine Schnitte vorhanden sind, ist nicht ersichtlich, ob für die Gehölze im Norden respektive zwischen den Gebäuden eine genügende Überdeckung (Bodenmächtigkeit) vorhanden ist. Einzelne Sträucher neben den Neubauten würden die erwünschte Wirkung bei Weitem verfehlen. Mit § 11 Abs. 4 SNV wird sichergestellt, dass pro Hochbaubereich mindestens drei standortheimische hochstämmige Bäume gesetzt werden müssen und die notwendigen baulichen Massnahmen vorzusehen sind, welche ein einwandfreies Anwachsen ermöglicht. Sachgerecht ist auch, dass mit dem Baugesuch für die erste Etappe ein Bepflanzungskonzept für die wichtigsten Arten einzureichen ist. Es ist Sache der Gemeinde, in Baubewilligungsverfahren für eine entsprechende Umsetzung zu sorgen. In den SNV gut festgehalten ist die Sicherung der hochstämmigen Bäume entlang der Aarauerstrasse. Über das strassenbegleitende Trottoir kommende Fussgänger werden im Bereich des Gestaltungsplans über die Erschliessungszone geführt. Damit dies funktioniert und die Wegführung für die Fussgänger auf Akzeptanz stösst, müssen die Übergänge gut und ohne Hindernisse gestaltet werden. 4.2.3 Erschliessung Die Kantonstrasse K 471 zählt gemäss Richtplan zu den Verbindungsstrassen, welche das übergeordnete Strassennetz verfeinern. Die Kantonsstrasse ist von tiefer Netzfunktion, daher bestehen

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keine spezifischen Freihalteinteressen. Unabhängig davon gilt gemäss § 41 Abs. 1 BauV (VSS-Norm SN 640 043 "Projektierung, Grundlagen, Strassentyp: Verbindungsstrassen" vom April 1992), wonach nebeneinander liegende Grundstückszufahrten nach Möglichkeit zusammenzufassen sind. Im Planungsbericht wird erklärt, dass die Topographie keine rückwärtige Erschliessung zulässt und bei einer zur Kantonsstrasse parallelen Verbindung unverhältnismässig grosse Verkehrsflächen nötig wären. Angesichts dieser Randbedingungen sei eine zusammengefasste Direkterschliessung in eine Tiefgarage sachgerecht. Oberirdisch sind hinter dem Quartierplatz wenige Parkfelder vorgesehen. Laut Planungsbericht und § 12 Abs. 5 SNV dürfen Zügel- und Notfallfahrzeuge sowie Radfahrer entlang dem Begegnungsraum ins Arealinnere fahren. Auch die Erschliessung für den Baubereich F und für die unterirdischen Parkfelder des Baubereichs E kann über den "Begegnungsraum" erfolgen. Das gewählte Erschliessungskonzept berücksichtigt im Grundsatz die kantonalen Anliegen und ist situationsgerecht. Die Erschliessung für die einzelnen Baubereiche sollte möglichst direkt über die unterirdische Tiefgarage erfolgen. Eine zu starke Nutzung des Begegnungsraums für die Erschliessung würde den Zweck dieses Raumes deutlich einschränken. Der Baubereich für Hochbauten A auf der Parzelle 224 soll gemäss § 12 Abs. 2 SNV über die bestehenden Ein- und Ausfahrten auf der Parzelle 258 erschlossen werden. Gemäss § 113 BauG sind Zugänge, Zufahrten, Weganschlüsse und Ausmündungen aller Art auf öffentlichen Strassen, ihre Erweiterung und gesteigerte Benutzung durch den Strasseneigentümer zu bewilligen. Eine Bewilligung ist zu versagen, wenn die Verkehrssicherheit erheblich gestört würde. Die Parzelle 258 ist bereits heute über das kommunale Strassennetz erschlossen. Die bestehende direkte Zu- und Wegfahrt zur Kantonsstrasse entspricht jedoch nicht den heutigen Normen und Vorschriften. Sie untersteht nur dem Besitzstand für die bestehende Nutzung. Im Zusammenhang mit einer Bebauung des Baubereiches A ist die Situation jedoch neu zu beurteilen. Mit § 12 Abs. 2 SNV wird sichergestellt, dass bei einer gesteigerten gewerblichen Nutzung im Baufeld A die gesamte Erschliessung über die Parzellen 224 und 258 aufzuzeigen ist. Wohnnutzungen müssten ebenfalls über die Tiefgarage erschlossen werden. Dies ist sachgerecht. Die Zufahrt ab der Kantonsstrasse soll gemäss Gestaltungsplan eine Breite von 5,5 m aufweisen. Nach der VSS-Norm SN 640 050 "Grundstückszufahrten" wird die Zufahrtsbreite von 5,5 m als minimale Breite angeführt. Im Gestaltungsplan umfassen die Strassenlinien auch den Quartierplatz. Die Einspurbreite wird nur zur Information festgelegt (ungefährer Fahrbahnverlauf). Die konkrete Umsetzung erfolgt im Baubewilligungsverfahren. 4.2.4 Aufwertung Strassenraum Der Gestaltungsplan enthält eine Strassen- und Weglinie (mit Enteignungsrecht nach § 132 BauG), welche den Bereich für abschnittweise Baumreihen, den Begegnungsraum, den Quartierplatz und die Erschliessungsfläche für die Parzellen 214, 215 und 215 umfassen. Dies ist sachgerecht. Im Gestaltungsplan wird zudem eine "Spezialbaulinie betriebsnotwendige Bauten und Anlagen" festgelegt, welche 4 m ab Kantonsstrasse zu liegen kommt. Eine Unterschreitung des Strassenabstands mit betriebsnotwendigen Bauten und Anlagen im Sinne von § 111 Abs. 2 BauG setzt die Erfüllung der Voraussetzungen nach § 21 Abs. 2 BauG voraus, wobei insbesondere keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen dürfen. Bei der Beurteilung kann dabei in Anlehnung an § 67 BauG namentlich nach den ausserordentlichen Verhältnissen, der Vereinbarkeit mit dem Sinn und Zweck der Rechtssätze gefragt werden (Interessenabwägung). Das Erschliessungskonzept mit Baumreihe und Begegnungsraum ist gemäss Gestaltungsplan ein städtebaulich wichtiges Element. Es ist eine durchaus nachvollziehbare Begründung für ein Abweichen gegenüber den Abstandvorgaben von § 111 BauG. Im Baubewilligungsverfahren wird konkret zu prüfen und sicherzustellen sein, dass trotz der schwierigen Konstellation "Begegnungsraum, Baumreihe, Durchfahrt, Fussweg, Kantonsstrasse" auf engem Raum die Sicherheit gewahrt ist.

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4.2.5 Umwelt / Lärm Ein Teil des Areals (Parzelle 258) ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der Nr. AA4091.0116 eingetragen. Nach Art. 3 der Altlastenverordnung (AltIV) darf ein Bauprojekt oder eine Umnutzung auf einem belasteten Standort nur dann ausgeführt werden, wenn: • der belastete Standort nicht sanierungsbedürftig ist und durch das Bauvorhaben nicht sanierungsbedürftig wird, • eine spätere Sanierung durch das Bauvorhaben nicht wesentlich erschwert oder • der Standort gleichzeitig mit dem Bauvorhaben saniert wird. Vom betroffenen belasteten Standort geht nach aktueller Beurteilung keine Umweltgefährdung aus. Ob Art. 3 AltIV eingehalten werden kann, wird spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens abschliessend geklärt werden müssen. Dabei werden projektbezogene, abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert, die auf die Einhaltung von Art. 3 AltIV sowie die fachgerechte Entsorgung von belastetem Material fokussieren. Diese Rechtslage ist hinreichend klar, auf Stufe des Gestaltungsplans sind keine besonderen Regelungen erforderlich. 4.2.6 Lärm Das Planungsgebiet grenzt im Süden an die Kantonsstrasse K 471 (Aarauerstrasse). Der Baubereich A (Parzelle 224) liegt in einer WG2-Zone, welche der Lärnriempfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordnet ist. Der Rest des Planungsgebiets liegt in einer W2-Zone, welche der ES II zugeordnet ist. Beim Areal handelt es sich um noch nicht erschlossene Bauzonen. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung, LSV). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer, EG UVVR). Im Planungsbericht wird aufgezeigt, dass auf den strassennahen Baulinien der Baufelder B bis F die PW um bis zu 6 dB(A) am Tag und 2 dB(A) in der Nacht überschritten sind. Im Baufeld A wird der PW nur am Tag um 1 dB(A) überschritten. Im Gestaltungsplan sind die Bereiche markiert, in denen die PW nicht eingehalten werden können und im § 15 SNV sind die Bedingungen zur Erteilung einer Baubewilligung geregelt. Der § 15 Abs. 1 SNV verlangt, dass im lärmvorbelasteten Bereich bei Neubauten und wesentlichen Umbauten die Grundrisse lärmoptimiert zu konzipieren sowie Ersatzmassnahmen (kontrollierte Lüftung, ausnahmsweise Schalldämmlüfter) vorzusehen sind. Die Vorgaben in Abs. 2 und 3 sind sachgerecht. 4.2.7 Energie Der sachgerechte Umgang mit der Energie und die Energieeffizienz sind aus kantonaler Sicht von grosser Bedeutung. Gemäss "Gesamtenergiestrategie" unterstützt der Regierungsrat die 2000-WattGesellschaft 2050. Im Leitsatz 4 hält er fest, dass der Kanton Aargau die rationelle Energieanwendung bei Gebäude fördert. Gemäss § 14 Abs. 2 des Energiegesetzes können in Nutzungsplanungen strengere energetische Anforderungen an Gebäude verlangt werden. Das Areal "Aarauerstrasse" umfasst über 8000 m2 Fläche. Der Umgang mit der Energie beziehungsweise die Energieeffizienz sollte im Gestaltungsplan ein wichtiges Thema sein. § 17 SNV hält fest, dass mit der ersten Baueingabe ein Energiekonzept für das ganze Areal einzureichen ist. Es wird dabei auf § 39 Abs. 2 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) verwiesen.

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Grundsätzlich unterstützt die Erstellung eines Energiekonzeptes für das ganze Areal die kantonalen Bestrebungen. Das Konzept sollte die Energieeffizienz in der Erstellung und im Gebrauch aktiv unterstützen. Anzustreben wäre die Umsetzung mittels eines hohen Anteils an erneuerbaren Energien.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Aarauerstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Auenstein am 3. Mai 2016, wird genehmigt. 2. ie Abtei

umentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

ephan Attiger egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Schürmatt 1, 5105 Auenstein • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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