Gestaltungsplan Hallwilerweg

19. Feb. 2018

Geschäfts-Nr. BVUR0.16.152 Gemeinde Fahrwangen; Gestaltungsplan "Hallwilerweg"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

23. Oktober 2017 20. Januar 2017 bis 20. Februar 2017 10. November 2017 bis 11. Dezember 2017 18. Dezember 2017 26. Januar 2018 22. Januar 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 19. März 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gestaltungsplanareal liegt im Westen der Gemeinde. Ein Viertel der 0,3 ha grossen Fläche liegt in der Zone W3, drei Viertel in der Zone W2b. Es besteht keine Gestaltungsplanpflicht. Ziel des Gestaltungsplans ist es, eine dichte Wohnüberbauung mit guter Qualität bezüglich Architektur und Aussenraum sowie ein einheitliches Erscheinungsbild und gemeinsamer Erschliessung sicherzustellen. Vorgesehen sind zwei Mehrfamilienhäuser. Das Areal grenzt an die Wohnzonen VV2A, W2B, W3 und an die Gewerbezone.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Fahrwangen am 18. Dezember 2017 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Hallwilerweg" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 18 Januar 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 23. Oktober 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Bebauungskonzept (Kapitel 5.1 Planungsbericht) Der Gestaltungsplan basiert auf dem Richtprojekt "Wohnüberbauung Parzellen 1506 und 1606", das ein zwei- und ein dreigeschossiges Gebäude je mit Attika vorsieht. Die Höhen und Volumen der Bauten fügen sich gut in die Umgebung ein (Gewerbebauten im Süden, Mehrfamilienhäuser im Osten und übrige Bauten in den Wohnzonen W2A und W2B). Im Baubereich B ist ein Bau mit sieben Wohnungen vorgesehen. Die Zonenvorschriften der Wohnzone W2B lassen Mehrfamilienhäuser grundsätzlich zu (bis vier Wohnungen; § 13 Abs. 3 Bau- und Nutzungsordnung, BNO). Aufgrund der speziellen örtlichen Situation ist die Abweichung auf sieben Wohnungen begründet. Die W2B-Zone ist zudem gegenüber den übrigen W2-Zonen mit Strassen abgetrennt. Sie grenzt im Osten und Süden an W3- und Gewerbezonen, in denen grosse Volumen mit Gebäudehöhen von 10 m beziehungsweise 11 m zugelassen sind. Die Überbauung gemäss Gestaltungsplan ergänzt damit die ortsbaulichen Gegebenheiten adäquat. Das Fachgutachten nach § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) zeigt das bessere Ergebnis des Gestaltungsplans gegenüber der Regelbauweise nachvollziehbar auf. 4.2.2 Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum (Kapitel 5.2 Planungsbericht) Zusammen mit den zwei Mehrfamilienhäusern entstehen grosszügige Freiräume auf dem Areal. Das Richtkonzept zeigt eine differenzierte Gestaltung der Umgebungsflächen. Bei der Kreuzung Hallwilerweg/Mühlackerstrasse entsteht ein allgemein zugänglicher Platzbereich, gegenüber der Gewerbezone ist ein arealinterner Spielplatz situiert. Das Richtkonzept Umgebung ist im Gestaltungsplan gut umgesetzt (§ 11 SNV).

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4.2.3 Natur im Siedlungsgebiet (Planungsbericht Seite 16) Mindestens 20 % der anrechenbaren Geschossflächen sind als ökologisch hochwertige, nicht unterkellerte Flächen naturnah zu gestalten und dauernd freizuhalten (§ 11 SNV). Die Anforderungen bezüglich ökologischen Ausgleichs gemäss § 40a BauG sind erfüllt. 4.2.4 Erschliessung (Kapitel 4.1 Planungsbericht) Das Areal wird über den kommunalen Hallwilerweg erschlossen, der in genügender Breite zur Kantonsstrasse führt. Das Erschliessungskonzept ist zweckmässig. Die Erschliessung tangiert keine kantonalen Belange. Die Einmündung der Zu- und Ausfahrt in die Tiefgarage ist mit Sichtzonen sachgerecht gesichert. 4.2.5 Lärm (Kapitel 4.2 Planungsbericht) Das Areal ist nicht durch Lärm belastet. Im Gestaltungsplan sind keine Lärmschutzmassnahmen erforderlich. 4.2.6 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Fahrwangen hat den allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Daher gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetzt (ABauV) gemäss Anhang 3 BauV. Die Sondernutzungsvorschriften sind rechtmässig.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Hallwilerweg", beschlossen vom Gemeinderat Fahrwangen am 18. Dezember 2017, wird genehmigt. 2. ie Abt il ng aurnentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

iger epha igierungsrat ‘ Verteiler • Gemeinderat Fahrwangen , Aescherstrasse 2, 5615 Fahrwangen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innen gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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