Teilzonenplan "Fallbach II", Bezirk Oberegg

Art. 73 73 BauG

BauG in in Quartierplänen Quartierplänen bis bis auf auf 10 10 m m gegeDer senkt werden. Vor allem für das Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 1298 ist eine senkt werden. Vor allem für das Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 1298 ist eine Reduktion Reduktion des des Waldabstandes Waldabstandes unerlässlich, unerlässlich, da da dies dies sonst sonst eine eine sinnvolle sinnvolle ÜberÜberbauung verhindern verhindern würde. würde. bauung

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

2.1.3 Werkleitungen Werkleitungen 2.1.3 Im Bereich Bereich der der geplanten geplanten Sammelgarage Sammelgarage auf auf der der Parz. Parz. Nr. Nr. 1300 1300 liegen liegen eine eine MeIVIe— Im teorteor- und und eine eine Schmutzwasserleitung Schmutzwasserleitung (grüne (grüne Umrandung), Umrandung), welche welche gegebenengegebenenfalls verlegt verlegt werden werden müssen. müssen. falls Abb. 55 Abb.

Ausschnitt Werkleitungsplan Werkleitungsplan Abwasser Abwasser Ausschnitt (ohne Massstab) IVIassstab) (ohne

2.1.4 2.1.4 Sondernutzungsplanung Sondernutzungsplanung Es existiert existiert ein ein Quartierplan Quartierplan aus aus dem dem Jahr Jahr 1993, 1993, welcher welcher aktuell aktuell rechtskräftig rechtskräftig Es ist. Jahren zum ist. Der Der Geltungsbereich Geltungsbereich ist ist trotz trotz des des hohen hohen Planalters Planalters von von rund rund 25 25 Jahren zum grössten grössten Teil Teil unbebaut. unbebaut. Die Die Erschliessungsstrasse Erschliessungsstrasse «Fallbach» «Fallbach» wurde wurde erstellt. erstellt. Aufgrund der der wesentlich wesentlich geänderten geänderten übergeordneten übergeordneten Gesetzgebungen Gesetzgebungen Aufgrund (Baubegriffe, Messvorschriften, IVIessvorschriften, Gewässerräume Gewässerräume usw.) usw.) sowie sowie aufgrund aufgrund des des verver— (Baubegriffe, alteten alteten Bebauungskonzeptes Bebauungskonzeptes ist ist der der Quartierplan Quartierplan nicht nicht mehr mehr sachgerecht sachgerecht und und wird wird deswegen deswegen vollständig vollständig neu neu ausgearbeitet. ausgearbeitet. Mit lVIit Inkrafttreten Inkrafttreten des des neuen neuen Quartierplans aufge1993 aufgevon 1993 Quartierplan von existierende Quartierplan der existierende wird der II» wird «Fallbach II» Quartierplans «Fallbach hoben. hoben. Abb. 6 6 Abb.

Quartierplan Fallbach, Fallbach, Situation, Situation, Quartierplan 16.03.1993 16.03.1993 (ohne (ohne Massstab) IVIassstab)

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

2.2 Richtkonzept Richtkonzept 2.2

Abb. 77 Abb.

2.2.1 Projekt Projekt Kalchofen Kalchofen (Parz. (Parz. 1300) 1300) 2.2.1 Das Das Bauvorhaben Bauvorhaben soll soll Personen Personen zwischen zwischen 50 50 und und 70 70 Jahren Jahren ansprechen. ansprechen. Die Die Wohnungen sollen sollen im im Stockwerkeigentum Stockwerkeigentum erstellt erstellt und und mit mit einem einem mittleren mittleren Wohnungen Ausbaustandard Ausbaustandard ausgestattet ausgestattet werden. werden. Damit Damit möchte möchte die die Bauherrschaft Bauherrschaft und und der Bezirk Bezirk Oberegg Oberegg erreichen, erreichen, dass dass die die bewohnten bewohnten Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser an an jün— der jüngere gere Generationen Generationen weitergegeben weitergegeben werden. werden.

Visualisierung Richtprojekt, Richtprojekt, Visualisierung Stand: Stand: 06. 06. Nov. Nov. 2017 2017 (ohne (ohne Massstab) Massstab)

Einpassung Das Konzept Konzept sieht sieht drei drei Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser vor, vor, welche welche dreigeschossig dreigeschossig sind sind –— Das und jeweils sechs fünf) aufweisen. und jeweils sechs Geschosswohnungen Geschosswohnungen (oberes (oberes Haus Haus nur nurfünf) aufweisen. Die Hauptfassaden Hauptfassaden richten richten sich sich gegen gegen Südwesten Südwesten aus aus und und stehen stehen längs längs –— Die zum Hang. Hang. zum Die Volumetrie Volumetrie der der Bauten Bauten soll soll sich sich formal formal dem dem Geviert Geviert im im Osten Osten anpassen. anpassen. –— Die Erschliessung Die Bauten Bauten sind sind unterirdisch unterirdisch mit mit einer einer Sammelgarage Sammelgarage verbunden. verbunden. –— Die Die Erschliessung Erschliessung für für den den motorisierten motorisierten Verkehr Verkehr erfolgt erfolgt von von der der Strasse Strasse –— Die «Fallbach» her. her. «Fallbach» Die Hauszugänge Hauszugänge befinden befinden sich sich an an der der Hinterseite Hinterseite der der Bauten. Bauten. –— Die Architektonische Gestaltung –— Die Die Fassaden Fassaden werden werden aus aus Holz Holz erstellt. erstellt. Die Dächer Dächer sind sind als als ortsübliche ortsübliche Satteldächer Satteldächer konzipiert. konzipiert. –— Die Die Balkone Balkone stehen stehen den den Fassaden Fassaden vor vor und und werden werden mittels mittels Gauben Gauben überüber–— Die dacht. dacht –— Die Die Gestaltung Gestaltung der der Bauten Bauten orientiert orientiert sich sich an an der der Überbauung Überbauung auf auf der der ParPar— zelle Nr. Nr. 1299 1299 unmittelbar unmittelbar hinter hinter den den projektierten projektierten Bauten. Bauten. zelle

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

Freiraum Im südlichen südlichen unbebauten unbebauten Raum Raum ist ist ein ein Begegnungsplatz Begegnungsplatz für für die die Anwohner Anwohner –— Im angedacht, welcher welcher mit mit einem einem kleinen kleinen Spielbereich Spielbereich für für Besucher, Besucher, wie wie EnkelEnkel— angedacht, kinder, kinder, ausgestattet ausgestattet werden werden soll. soll. Die Übergänge Übergänge im im AussenAussen— sowie sowie im im Innenraum Innenraum werden werden hindernishindernis- und und stustu–— Die fenfrei erstellt. erstellt. fenfrei Nachhaltigkeit –— Die Die Konstruktion Konstruktion der der Bauten Bauten ausserhalb ausserhalb des des Erdbereichs Erdbereichs wird wird aus aus Holz Holz erer— stellt. stellt. Eine Etappierung Etappierung ist ist durch durch die die Gliederung Gliederung in in drei drei Einzelbauten Einzelbauten möglich. möglich. –— Eine

2.3 2.3 Regelungsbedarf Regelungsbedarf

Tab. Tab. 1 1

Gegenüberstellung Gegenüberstellung Regelbauweise Regelbauweise – — Quartierplan Quartierplan

2.3.1 Abweichungen Abweichungen gegenüber gegenüber der der Regelbauweise Regelbauweise 2.3.1 Zur Ermöglichung Ermöglichung des des Vorhabens Vorhabens soll soll von von der der Regelbauweise Regelbauweise namentlich namentlich in in den den Zur nachfolgenden Punkten Punkten abgewichen abgewichen werden. werden. Gemäss Gemäss Art. Art. 50 50 BauG BauG können können die die nachfolgenden Abweichungen mittels mittels Quartierplan Quartierplan zugelassen zugelassen werden, werden, wenn wenn eine eine haushältehaushälteAbweichungen rische rische Bodennutzung Bodennutzung und und eine eine gute gute Gesamtwirkung Gesamtwirkung erzielt erzielt wird. wird.

Baubereich A Geschossflächenziffer Geschossflächenziffer Grenzabstand klein klein [m] [m] Grenzabstand Anzahl Vollgeschosse Vollgeschosse Anzahl Gesamthöhe Gesamthöhe [m] [m] Fassadenhöhe Fassadenhöhe [m] [m]

Wohnzone W3 W3 Wohnzone

0.9 0.9 Grenzabstand klein: klein: 4.00 4.00 Grenzabstand 33 13.50 13.50 10.00 10.00

Quartierplan Baubereich Baubereich A A Quartierplan

1.4* 14* ca. 3.60 3.60/000 ca. / 0.00 4 4 15.50 15.50 12.00 12.00

*Bedingt eine eine Teilzonenplanänderung Teilzonenplanänderung (vgl. (vgl. 3.2)mit 3.2)mit einem einem Waldabstand Waldabstand von von 15 15 m. m. Somit Somit wäre ware die die W3-Zone W3-Zone *Bedingt 2 2 rund rund 806 806 m m2 gross gross (was (was ein ein Plus Plus von von 193 193 m m2 bedeutet). bedeutet). Die Die anrechenbare anrechen bare Geschossfläche Geschossfläche beträgt betragt somit somit max. 1'128 1'128 m m2.2 max.

Von Von der der Regelbauweise Regelbauweise wird wird hauptsächlich hauptsächlich in in den den Punkten Punkten GeschossflächenzifGeschossflächenzif— fer, kleiner kleiner Grenzabstand Grenzabstand Anzahl Anzahl Vollgeschosse Vollgeschosse sowie sowie GesamtGesamt- und und FassadenFassadenfer, höhe abgewichen. abgewichen. höhe Geschossflächenziffer Geschossflächenzifi‘er Aufgrund des des hohen hohen Flächenanteils Flachenanteils an an der der Freihaltezone, Freihaltezone, ist ist eine eine angemessene angemessene Aufgrund Überbauung Überbauung der der Parzelle. Parzelle. Nr. Nr. 1298 1298 ohne ohne Erhöhung Erhöhung der der Geschossflächenziffer Geschossflächenziffer (GFZ) kaum kaum möglich. möglich. Deswegen Deswegen wird wird die die GFZ GFZ in in diesem diesem Baubereich Baubereich auf auf 1.4 1.4 erer— (GFZ) höht, höht, was was bedeutet, bedeutet, dass dass die die anrechenbare anrechenbare Geschossfläche Geschossfläche für für das das BauvorhaBauvorhaben maximal maximal 1'128 1'128 m2 m2 betragen betragen darf. darf. ben

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

Tab. Tab. 2 2

Gegenüberstellung Gegenüberstellung Regelbauweise – — Richtprojekt Richtprojekt Regelbauweise Stand: Stand: 05. 05. Sep. Sep. 2017 2017

Baubereich B Geschossflächenziffer Geschossflächenziffer Anzahl Vollgeschosse Vollgeschosse Anzahl Strassenabstand Strassenabstand [m] [m] Vorspringende Vorspringende Gebäudeteile Gebäudeteile [m] [m]

Wohnzone W3 W3 Wohnzone

0.9* 0.9* 33

Richtprojekt Baubereich Baubereich B B Richtprojekt

zur St. Antonstrasse: 6.00 6.00

zur Strasse «Fallbach»: 5.00 5.00

2.00 2.00

1.2* 1.2* B1: 33 B1: BZ: 4 4 B2: B3: 3 3 B3: 6.00 6.00 min. min. 4.10 4.10 3.00 3.00

*Bedingt eine eine Teilzonenplanänderung Teilzonenplanänderung (vgl.3.1) (vgl.3.1) mit mit einer einer Aufzonierung Aufzonierung in in die die W3. W3. Somit Somit wäre wäre die die W3-Zone W3-Zone *Bedingt 2 2 rund 4'162 4'162 m m2 gross. gross. Die Die anrechenbare anrechen bare Geschossfläche Geschossfläche beträgt beträgt somit somit max. max. 4'994 4'994 m m2. rund

Von Von der der Regelbauweise Regelbauweise wird wird hauptsächlich hauptsächlich in in den den Punkten Punkten GeschossflächenzifGeschossflächenzif— fer, Anzahl Anzahl Vollgeschosse Vollgeschosse und und teilweise teilweise bei bei den den Abständen Abständen abgewichen. abgewichen. GeGefer, mäss mäss Art.

Art. 58

58 Abs. Abs. 2 2 BauV BauV können können die die Bezirke Bezirke im im Rahmen Rahmen eines eines Quartierplans Quartierplans um ein ein zusätzliches zusätzliches Vollgeschoss Vollgeschoss erhöhen. erhöhen. um Geschossflächenziffer Geschossflächenzifi‘er Das Das vorliegende vorliegende Richtkonzept Richtkonzept (vgl. (vgl. 2.2) 2.2) weist weist eine eine Geschossflächenziffer Geschossflächenziffer von von rund freien Fläche rund 1.2 1.2 auf. auf. Zugunsten Zugunsten der derfreien Fläche am am Fallbach, Fallbach, kann kann an an dieser dieser Lage Lage ein ein Bauvorhaben mit mit einer einer höheren höheren Ausnützung Ausnützung toleriert toleriert werden. werden. Bauvorhaben Anzahl Vollgeschosse Anzahl Vollgeschosse Die Bauten Bauten im im Baubereich Baubereich BB weisen weisen mit mit der der Sammelgarage, Sammelgarage, Erdgeschoss, Erdgeschoss, OberOberDie geschoss geschoss und und Dachgeschoss Dachgeschoss vier vier Geschosse Geschosse auf. auf. Aus Aus topografischen topografischen Gründen Gründen weist die die nördlichste nördlichste Baute Baute B1 B1 ein ein zusätzliches zusätzliches Zwischengeschoss Zwischengeschoss auf. auf. Die Die weist Dachgeschosse haben haben eine eine Kniestockhöhe Kniestockhöhe von von rund rund 1.70 1.70 m m und und zählen zählen deswedeswe— Dachgeschosse gen gen als als Vollgeschosse. Vollgeschosse. Die Die Untergeschosse Untergeschosse der der Bauten Bauten B1 B1 und und B3 B3 zählen zählen gegemäss mäss Messweise Messweise der der Bauverordnung Bauverordnung nicht nicht als als Vollgeschoss. Vollgeschoss. Anders Anders sieht sieht es es bei bei der der Baute Baute B2 B2 aus, aus, da da in in diesem diesem Bereich Bereich das das gewachsene gewachsene Terrain Terrain eine eine kleine kleine Wölbung aufweist, aufweist, zählt zählt es es mit mit leicht leicht mehr mehr als als 11 m m rechnerisch rechnerisch als als VollgeVollge— Wölbung schoss. jedoch mit schoss. Die Die Höhen Höhen sind sind jedoch mit der der Baute Baute B3 B3 identisch, identisch, womit womit die die Baute Baute nicht negativ negativ auffällt. auffällt. nicht

Strassenabstand Strassenabstand Damit die die Bauten Bauten nicht nicht zu zu nahe nahe zu zu einander einander stehen, stehen, wird wird der der Strassenabstand Strassenabstand Damit gegenüber gegenüber der der Erschliessungsstrasse Erschliessungsstrasse «Fallbach» «Fallbach» um um rund rund 11 m m reduziert. reduziert. Die Die Strasse Strasse ist ist kaum kaum befahren befahren und und dient dient lediglich lediglich der der Erschliessung Erschliessung der der Bauten Bauten Bl— BB. B1 – B3.

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

33 Erläuterungen Erläuterungen Teilzonenplan Teilzonenplan

3.1 und Umzonung 31 AusAus-undLaonung

3.1.1 Parzelle Parzelle Nr. Nr. 1300 1300 3.1.1 Der südliche südliche Bereich Bereich der der Parzelle Parzelle Nr. Nr. 1300 1300 zum zum Fallbach Fallbach und und zum zum Wald Wald soll soll zuzu— Der gunsten gunsten der der dichten dichten Überbauung Überbauung im im Norden Norden und und damit damit an an wohnhygienisch wohnhygienisch besserer besserer Lage, Lage, nicht nicht überbaut überbaut werden. werden. Deswegen Deswegen kann kann diese diese Fläche Fläche als als KomKom— pensation pensation für für die die Nachbarparzellen Nachbarparzellen genutzt genutzt werden. werden. Es Es wird wird gesamthaft gesamthaft eine eine 2 Fläche von von 1'892 1'892 m m2 von von der der Wohnzone Wohnzone W2 W2 in in die die Freihaltezone Freihaltezone FF umgezont. umgezont. Fläche Die verbleibende verbleibende Fläche Fläche (4'162 (4'162 m2) m2) im im Baugebiet Baugebiet wird wird von von der der zweigeschossizweigeschossiDie gen in in die die dreigeschossige dreigeschossige Wohnzone Wohnzone aufgezont. aufgezont. gen

3.2 32 Einzonung aonung

3.2.1 Parzellen Parzellen Nrn. Nrn. 1298, 1298, 1299 1299 und und 1563 1563 3.2.1 Damit eine eine Überbauung Überbauung auf auf der der Parzelle Parzelle Nr. Nr. 1298 1298 ermöglicht ermöglicht werden werden kann, kann, ist ist Damit eine Anpassung Anpassung des des Waldabstandes Waldabstandes gemäss gemäss vorliegendem vorliegendem Quartierplan Quartierplan nötig. nötig. eine Dies bezweckt bezweckt auch auch eine eine Anpassung Anpassung der der Zonen Zonen für für die die benachbarten benachbarten Parzellen Parzellen Dies 2 Nrn. Nrn.1299 und und 1563. 1563. Somit Somit wird wird insgesamt insgesamt eine eine Fläche Fl'ache von von 208 208 m m2 von von der der FreiFrei— haltezone FF in in die die Wohnzone Wohnzone W3 W3 umgezont. umgezont. haltezone

3.3 33 Flächenbilanz Hächeaanz

Die Auszonung Auszonung auf auf der der Parzelle Parzelle Nr. Nr. 1300 1300 (W2) (W2) dient dient als als Kompensationsfläche Kompensationsfläche Die für die die Einzonungen Einzonungen auf auf den den Parzellen Parzellen Nrn. Nrn.1298‚1299 und 1563 1563 (W3). (W3). InsgeInsgefür 1298, 1299 und 2 samt samt werden werden somit somit 1'684 1'684 m m2 Baulandfläche Baulandfläche ausgezont. ausgezont. Diese Diese Fläche Fläche bleibt bleibt dem dem Bezirk erhalten erhalten und und kann kann für für spätere spätere Einzonungen Einzonungen angerechnet angerechnet werden. werden. Bezirk

Tab. 3 3 Tab.

Flächenbilanz im im Rahmen Rahmen des des BauzonenBauzonenFlächenbilanz moratoriums moratoriums

Parzelle Nr. Nr. 1300 1300 Parzelle Parzelle Nr. Nr. 1298 1298 Parzelle Parzelle Nr. Nr. 1299 1299 Parzelle Parzelle Nr. Nr. 1563 1563 Parzelle Total Total

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Auszonung (W2 (W2 zu zu F) F) Auszonung w2; 1'892 1'892 m m22 W2:

Einzonung (F (F zu zu W3) W3) Einzonung

— – — – — –

1'892 1'892 m m2

2

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—–

wa;193 m2 W3: 193 m

2

W3: 88 m m2 W3:

2

W377 m m2 W3:

2

208 208 m m2

2

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

4.1 Allgemeines Allgemeines 4.1

4 Erläuterungen Erläuterungen 4 Quartierplan Quartier

4.1.1 4.1.1 Geltungsbereich Geltungsbereich Der Quartierplan Quartierplan «Fallbach «Fallbach II» II» wird wird gestützt gestützt auf aqrt. 50 – — 53 53 des des kantonalen kantonalen Der

Art. 50 Baugesetzes

Baugesetzes erlassen. erlassen. Soweit Soweit im im vorliegenden vorliegenden Planungsinstrument Planungsinstrument keine keine abab— weichenden Regelungen Regelungen erfolgen, erfolgen, gilt gilt das das übrige übrige Recht. Recht. weichenden Der Der Geltungsbereich Geltungsbereich ist ist zweckmässig zweckmässig abgegrenzt, abgegrenzt, da da alle alle Fragen Fragen bezüglich bezüglich Erschliessung, Bebauung Bebauung und und Freiraum Freiraum innerhalb innerhalb des des Geltungsbereichs Geltungsbereichs geklärt geklärt Erschliessung, werden können. können. Er Er umfasst umfasst die die Parzellen Parzellen Nrn. Nrn.1298, 1299,1300,1337, 1265 sosowerden 1298, 1299, 1337, 1265 wie wie die die Strassenparzelle Strassenparzelle Nr. Nr. 1566. 1566. 4.1.2 Zweck Zweck 4.1.2 Die Zweckbestimmung Zweckbestimmung wird wird nicht nicht direkt direkt angewandt, angewandt, sondern sondern dient dient der der InteresInteresDie senabwägung senabwägung im im Rechtsverfahren. Rechtsverfahren.

4.1.3 4.1.3 Bestandteile Bestandteile Neben dem dem Plan, Plan, Reglement Reglement und und Planungsbericht Planungsbericht besteht besteht der der Quartierplan Quartierplan Neben auch aus aus einem einem Richtkonzept Richtkonzept (vgl. (vgl. 2.2). 2.2). Dieser Dieser ist ist im im Grundsatz Grundsatz wegleitend. wegleitend. auch 4.1.4 Karteneinträge Karteneinträge 4.1.4 Wo keine keine Bemassungen Bemassungen eingegeben eingegeben sind, sind, gilt gilt die die Messgenauigkeit Messgenauigkeit des des SituatiSituatiWo onsplans im im öffentlich öffentlich aufgelegten aufgelegten Originalplan. Originalplan. onsplans

4.2 Erschliessung Erschliessung 4.2

Tab.4 Tab.

ApproximativerAbstellplatznachweis Approximativer Abstellplatznachweis Auto Auto (Richtprojekt: (Richtprojekt: 3’000 3’000 m m22 aGF, aGF, 17 17 Wohnungen) Wohnungen)

4.2.1 4.2.1 Autoabstellplätze Autoabstellplätze Der Kanton Kanton sowie sowie die die Bezirke Bezirke besitzen besitzen selbst selbst keine keine Regulierung Regulierung des des Bedarfs Bedarfs an an Der Autoabstellplätze. die Richtwerte Autoabstellplätze. Deswegen Deswegen bezieht bezieht man man sich sich auf aufdie Richtwerte der der VSSVSS— Norm SN SN 640 640 281. 281. Die Die Parkierung Parkierung für für Bewohner Bewohner wird wird unterirdisch unterirdisch angeordnet. angeordnet. Norm Für Besucher Besucher sowie sowie Beschäftigte Beschäftigte (Dienstleistungen) (Dienstleistungen) sind sind fünf füaussenparkplätze Für Aussenparkplätze entlang entlang der der Erschliessungsstrasse Erschliessungsstrasse vorgesehen. vorgesehen. Die Die Zufahrtsrampe Zufahrtsrampe der der SammelSammelgarage garage befindet befindet sich sich an an der der Westseite Westseite der der Überbauung. Überbauung. Die Die gemäss gemäss der der Norm Norm verlangten Abstellplätze Abstellplätze können können eingehalten eingehalten werden. werden. verlangten VSS-Norm VSS-Norm (640 (640 281) 281) Bew: 11 PP PPje 100 100 m m22 BGF BGF oder oder 11 PP PPje Whg. Whg. Bew: Bes: 10 % der PP für Bewohner Bes:10%derPP fürBewohner

Richtprojekt Richtprojekt

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Bewohner Bewohner

Besucher Besucher

30 30 / 34 34

33

34 34

55

/

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

4.2.2 Hindernisfreie Hindernisfreie Hauszugänge Hauszugänge 4.2.2 Aufgrund der der zu zu erwartenden erwartenden Bewohnerstruktur Bewohnerstruktur hat hat die die Feinerschliessung Feinerschliessung der der Aufgrund Bauten treppenfrei zu Bauten treppenfrei zu erfolgen. erfolgen. Zudem Zudem ist ist pro pro Baute Baute eine eine direkte direkte Anbindung Anbindung der jeweiligen Erschliessungsstrasse der Hauszugänge Hauszugänge von von der derjeweiligen Erschliessungsstrasse aus aus zu zu erstellen. erstellen. Die Die behindertengerechte Zugänglichkeit Zugänglichkeit muss muss gewährleistet gewährleistet werden. werden. behindertengerechte

4.3 4.3 Bebauung Bebauung

4.3.1 allgemein 4.3.1 Baubereiche, Baubereiche,a|lgemein Die Baubereiche Baubereiche gehen gehen nach nach Art.

Art. 65 65 BauV

BauV allen allen anderen anderen Abstandsvorschriften Abstandsvorschriften Die vor. vor. Sie Sie legen legen durch durch die die Lage, Lage, die die zulässige zulässige horizontale horizontale Auslegung Auslegung von von Bauten Bauten sowie die die abweichenden abweichenden Abstände Abstände untereinander, untereinander, zur zur Strasse Strasse und und zu zu den den sowie Grundstücksgrenzen Grundstücksgrenzen fest. fest. Vorspringende Vorspringende Gebäudeteile Gebäudeteile lassen lassen eine eine Fassade Fassade unruhig unruhig wirken wirken und und sind sind auf die Hauptwohnseite aufdie Hauptwohnseite zu zu konzentrieren. konzentrieren. Ausgenommen Ausgenommen sind sind Vordächer Vordächer bei bei den den Hauszugängen. Hauszugängen. 4.3.2 4.3.2 Baubereich BaubereichA Im Baubereich Baubereich A Awurden zwei Bauten Bauten nach nach altem altem Quartierplan Quartierplan bereits bereits realireali— Im wurden zwei siert. siert. Dieser Dieser gewährte gewährte ein ein Bonus Bonus von von 10 10 % % auf auf die die damalige damalige Ausnützungsziffer Ausnützungsziffer (AZ) von von 0.5. 0.5. In In der der Wohnzone Wohnzone W3 W3 gilt gilt eine eine Geschossflächenziffer Geschossflächenziffer (GFZ) (GFZ) von von 0.9. 0.9. (AZ) Um Um gleiche gleiche Voraussetzungen, Voraussetzungen, mit mit einer einer zusätzlichen zusätzlichen und und massvollen massvollen EntwickEntwick— lung, zu zu schaffen, schaffen, wird wird die die heutige heutige GFZ GFZ von von 0.9 0.9 auf auf 1.4 1.4 hinaufgesetzt. hinaufgesetzt. lung, Aufgrund Aufgrund der der Lage Lage und und Position Position der der Baubereiche Baubereiche und und der der bereits bereits erstellten erstellten Bauten Bauten kann kann die die zulässige zulässige Anzahl Anzahl Vollgeschosse Vollgeschosse um um ein ein zusätzliches zusätzliches VollgeVollge— schoss schoss sowie sowie die die GesamtGesamt- und und Fassadenhöhe Fassadenhöhe um um maximal maximal 2.00 2.00 m m erhöht erhöht werwer— den. den. 4.3.3 B 4.3.3 Baubereich BaubereichB Die vertikale vertikale und und horizontale horizontale Ausdehnung Ausdehnung sowie sowie die die Lage Lage der der Bauten Bauten B1 B1 bis bis B3 B3 Die stützen stützen sich sich auf auf dem dem Richtprojekt Richtprojekt (vgl. (vgl. 2.2) 2.2) und und sind sind im im Plan Plan mit mit Höhenkoten Höhenkoten (GH: (GH: Gesamthöhe, Gesamthöhe, FH: FH: Fassadenhöhe) Fassadenhöhe) absolut absolut dargestellt. dargestellt. Durch Durch den den Reifegrad Reifegrad des des Richtprojektes Richtprojektes kann kann die die Lage Lage und und die die mögliche mögliche Ausdehnung Ausdehnung der der Bauten Bauten gegenau definiert definiert werden. werden. Die Die Balkone Balkone springen springen den den Baubereichen Baubereichen um um 3.00 3.00 m m vor. vor. nau Um Um eine eine dichtere dichtere Überbauung Überbauung an an dieser dieser Lage Lage zu zu ermöglichen, ermöglichen, wird wird eine eine GeGe— schossflächenziffer von von max. max. 1.2 1.2 gewährt. gewährt. schossflächenziffer Eines der der wichtigsten wichtigsten Gestaltungsmerkmale Gestaltungsmerkmale des des Richtprojektes Richtprojektes für für den den BauBauEines bereich B B ist ist die die Fassadengestaltung, Fassadengestaltung, welche welche als als hinterlüftete hinterlüftete Holzfassade Holzfassade zu zu bereich erstellen erstellen ist. ist.

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

4.3.4 An-, An-, KleinKlein- und und Kleinstbauten Kleinstbauten 4.3.4 An—, KleinKlein— und und Kleinstbauten Kleinstbauten können können in in einem einem beschränkten beschränkten Umfang, Umfang, beibei— An-, spielsweise spielsweise für für den den SpielSpiel- und und Begegnungsplatz Begegnungsplatz auch auch ausserhalb ausserhalb der der BaubereiBaubereiche jedoch auf che erstellt erstellt werden. werden. Es Es soll soll jedoch auf eine eine gute gute Einpassung Einpassung geachtet geachtet werden, werden, zudem sind sind keine keine Flachdächer Flachdächer erlaubt. erlaubt. zudem

4.3.5 4.3.5 Architektonische Architektonische Gestaltung Gestaltung Die Dachlandschaft Dachlandschaft des des bestehenden bestehenden Quartiers Quartiers wird wird von von Satteldächern Satteldächern mit mit Die braunen Tonziegel Tonziegel geprägt. geprägt. Um Um die die Bauten Bauten in in das das bestehende bestehende Quartierbild Quartierbild einein— braunen zupassen zupassen sind sind diese diese zwei zwei Gestaltungsmerkmale Gestaltungsmerkmale für für Neubauten Neubauten unumgänglich. unumgänglich. Zudem sind sind keine keine Dachaufbauten Dachaufbauten zulässig, zulässig, da da diese diese für für die die Dachlandschaft Dachlandschaft stöstö— Zudem rend wirken wirken können. können. Aufgrund Aufgrund der der Mehrhöhen l\/\ehrhöhen und und Mehrdichten l\/\ehrdichten sind sind die die BauBaurend vorhaben vor vor der der Einreichung Einreichung der der Baueingaben Baueingaben mit mit der der Fachkommission Fachkommission HeiHei— vorhaben matschutz matschutz zur zur Gewährleistung Gewährleistung eines eines guten guten Gesamtbildes, Gesamtbildes, zu zu beraten. beraten.

4.4 Umgebung Umgebung 4.4

4.4.1 Allgemeine Allgemeine Umgebungsfläche Umgebungsfläche 4.4.1 Die Umgebung Umgebung soll soll zu zu möglichst möglichst weiten weiten Teilen Teilen unbefestigt unbefestigt ausgeführt ausgeführt werden. werden. Die Damit wird wird einerseits einerseits der der nachhaltige nachhaltige Umgang Umgang mit mit Meteorwasser lVleteorwasser ermöglicht. ermöglicht. Damit Zur Schonung Schonung der der einheimischen einheimischen Flora Flora sind sind nur nur einheimische einheimische Pflanzenarten Pflanzenarten zuzu— Zur lässig. lässig. 4.4.2 SpielSpiel- und und Begegnungsfläche Begegnungsfläche 4.4.2 Gemäss Gemäss Art.

Art. 68 68 des

des kantonalen kantonalen Baugesetzes Baugesetzes sind sind beim beim Bau Bau von von MehrfamilienlVlehrfamilienhäusern häusern ausreichend ausreichend Spielplätze Spielplätze für für Kinder Kinder zu zu schaffen. schaffen. Aufgrund Aufgrund der der zu zu erwarerwar— tenden tenden Bewohnerstruktur Bewohnerstruktur sind sind nicht nicht nur nur SpielSpiel— sondern sondern umso umso mehr mehr BegegBegeg— nungsflächen nungsflächen zu zu erstellen. erstellen. Gemäss Gemäss Art. Art. 33 33 BauG BauG und und nach nach Absprache Absprache mit mit dem dem Kanton sind sind in in der der Freihaltezone Freihaltezone Anlagen Anlagen zulässig, zulässig, welche welche der der Retention Retention sowie sowie Kanton eines jedoch unversiegelt eines Spielplatzes Spielplatzes dienen. dienen. Sie Sie sind sind jedoch unversiegelt auszuführen. auszuführen.

4.4.3 4.4.3 Rückhaltebecken Rückhaltebecken || Biotop Biotop Für Für die die SiedlungsSiedlungs- bzw. bzw. Liegenschaftsentwässerung Liegenschaftsentwässerung ist ist im im südlichen südlichen Bereich Bereich des des Perimeters Perimeters eine eine landschaftsverträgliche landschaftsverträgliche und und naturnah naturnah gestaltete gestaltete RetentiRetentionsanlage onsanlage zu zu erstellen. erstellen. Dadurch Dadurch kann kann das das anfallende anfallende Meteorwasser lVleteorwasser der der BaubeBaubereiche BB zurückgehalten zurückgehalten und und schrittweise schrittweise in in die die Kanalisation Kanalisation bzw. bzw. im im Fallbach Fallbach reiche geführt geführt werden werden und und verhindert verhindert somit somit eine eine Überlastung Überlastung der der Werkleitungen Werkleitungen bzw. des des Fallbachs. Fallbachs. bzw.

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Bezirk Oberegg Oberegg AI AI Bezirk

Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

4.5 Weiteres Weiteres 4.5

4.5.1 Freihaltebereiche Freihaltebereiche 4.5.1 Der Freihaltebereich Freihaltebereich beinhaltet beinhaltet die die Gewässerräume Gewässerräume offener offener und und eingedolter eingedolter Der Bäche Bäche sowie sowie den den Waldabstand Waldabstand und und darf darf nicht nicht überbaut überbaut werden, werden, auch auch nicht nicht mittels AnAn- und und Kleinbauten Kleinbauten sowie sowie unterirdischen unterirdischen und und Unterniveaubauten. Unterniveaubauten. mittels Nach Art.

Art. 73 73 des

des kantonalen kantonalen Baugesetzes Baugesetzes gibt gibt es es die die Möglichkeit, Möglichkeit, in in QuarQuar— Nach tierplänen den den Waldabstand Waldabstand zu zu senken. senken. Durch Durch die die Topografie Topografie (abfallendes (abfallendes GeGetierplänen lände zum zum Fallbach) Fallbach) und und die die genug genug grossen grossen Abstände Abstände zu zu den den Baubereichen, Baubereichen, lände kann kann gemäss gemäss dem dem Oberforstamt Oberforstamt der der Waldabstand Waldabstand auf auf 15 15 m m reduziert reduziert werden. werden. Gemäss Gemäss Angaben Angaben des des Kantons Kantons ist ist der der Fallbach Fallbach kein kein kleines kleines Gewässer Gewässer und und muss muss daher daher nach nach der der Gewässerschutzverordnung Gewässerschutzverordnung (GschV) (GschV) einen einen GewässerGewässerraum von von min. min. 18 18 m m aufweisen. aufweisen. Der Der Gewässerraum Gewässerraum wird, wird, wo wo die die Geometrie Geometrie raum dies dies zulässt, zulässt, zentrisch zentrisch über über dem dem Gewässer Gewässer gelegt. gelegt. Zusätzlich Zusätzlich ist ist für für eine eine allfälallfällige lige Umlegung Umlegung des des eingedolten eingedolten Baches Baches ein ein Unterhaltsstreifen Unterhaltsstreifen von von 5.00 5.00 m m frei frei zu halten. halten. zu

4.5.2 4.5.2 Standort Standort Kehrichtsammelstelle Kehrichtsammelstelle Für Für die die Entsorgung Entsorgung sollen sollen Unterflurcontainer Unterflurcontainer mit mit einer einer Abfalltrennung Abfalltrennung an an gege— eigneter eigneter Lage Lage erstellt erstellt werden. werden. 4.5.3 4.5.3 Werkleitungen Werkleitungen Falls öffentliche öffentliche Entwässerungsleitungen Entwässerungsleitungen durch durch das das Bauvorhaben Bauvorhaben tangiert tangiert und und Falls nicht überbaut überbaut werden werden dürfen, dürfen, sind sind sie sie im im Interesse Interesse und und auf auf Kosten Kosten des des VerurVerurnicht sachers sachers zu zu verlegen. verlegen. 4.5.4 Bereinigung Bereinigung der der bedingt bedingt dinglichen dinglichen Rechte Rechte 4.5.4 Das Das Näherbaurecht, Näherbaurecht, welches welches seit seit dem dem 17. 17. April April 1985 1985 zulasten zulasten der der Parz. Parz. Nr. Nr. 273 273 besteht besteht und und der der Parz. Parz. Nr. Nr. 1300 1300 das das Recht Recht gewährt, gewährt, bis bis auf auf 1.00 1.00 m m an an die die ParzelParzel— lengrenze zu zu bauen, bauen, wird wird durch durch das das Festlegen Festlegen von von Baubereichen Baubereichen nutzlos nutzlos und und lengrenze kann mit mit Inkrafttreten Inkrafttreten dieses dieses Quartierplans Quartierplans aufgehoben aufgehoben werden. werden. kann

4.5.5 4.5.5 Aufhebung Aufhebung geltender geltender Quartierplan Quartierplan Der Jahr 1993 Der altrechtliche altrechtliche Quartierplan Quartierplan «Fallbach» «Fallbach» aus aus dem dem Jahr 1993 wird wird mit mit der der Rechtskraft dieses dieses Quartierplans Quartierplans aufgehoben. aufgehoben. Rechtskraft

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Bezirk Oberegg Oberegg AI AI Bezirk

Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

55 Vorprüfung Vorprüfung

DerTeilzonenplan und und der der Quartierplan Quartierplan Fallbach Fallbach IIII wurden wurden am am 8. 8. Februar Februar 2018 2018 Der dem dem BauBau- und und Umweltdepartement Umweltdepartement zur zur kantonalen kantonalen Vorprüfung Vorprüfung eingereicht. eingereicht. l\/\it dem dem Schreiben Schreiben vom vom 8. 8. März lVlärz 2018 2018 hat hat das das BauBau- und und Umweltdepartement Umweltdepartement Mit dem Bezirk Bezirk das das Ergebnis Ergebnis der derVorprüfung mitgeteilt. Die Die Vorbehalte Vorbehalte und und HinHin— dem Vorprüfung mitgeteilt. weise weise des des Vorprüfungsberichts Vorprüfungsberichts (Teilzonenplan) (Teilzonen n) wurden wurden wie wie folgt folgt berücksichberücksich— tigt: tlgt: – Überarbeitung Überarbeitung des des Teilzonenplans Teilzonenplans im im Bereich Bereich Ost Ost (Baubereich (Baubereich A) A) mit mit einem einem Waldabstand Waldabstand von von 15 15 m m Überarbeitung des des Teilzonenplan Teilzonenplan im im Bereich Bereich West West (Baubereich (Baubereich B) B) mittels mittels eiei— – Überarbeitung ner Umzonung Umzonung von von der der zweigeschossigen zweigeschossigen in in die die dreigeschossige dreigeschossige Wohnzone Wohnzone ner Überarbeitung des des Teilzonenplans Teilzonenplans im im Bereich Bereich West West (Freihaltezone) (Freihaltezone) mittels mittels – Überarbeitung einer Umzonung Umzonung von von der der zweigeschossigen zweigeschossigen Wohnzone Wohnzone in in die die Freihaltezone Freihaltezone einer Neben einigen einigen redaktionellen redaktionellen Anpassungen Anpassungen und und Präzisierungen Präzisierungen wurden wurden die die Neben Vorbehalte und und Hinweise Hinweise des des Vorprüfungsberichts Vorprüfungsberichts (Quartierplan) (Quartierplan) wie wie folgt folgt bebeVorbehalte rücksichtigt: rücksichtigt: Anpassung der der Bestimmung Bestimmung Baubereich Baubereich A A bezüglich bezüglich Bonus Bonus Ausnützung Ausnützung – Anpassung und und Austausch Austausch – Anpassung Anpassung der der Bestimmung Bestimmung Baubereich Baubereich BB und und Ergänzung Ergänzung einer einer Dichteziffer Dichteziffer Ergänzung mittels mittels der der Bestimmung Bestimmung bezüglich bezüglich Kosten Kosten für für die die Verlegung Verlegung von von – Ergänzung öffentlichen Entwässerungsleitungen Entwässerungsleitungen öffentlichen Ergänzungen der der Einwände Einwände der der Fachkommission Fachkommission Heimatschutz Heimatschutz in in Sachen Sachen – Ergänzungen vorspringende vorspringende Gebäudeteile, Gebäudeteile, Dachaufbauten Dachaufbauten und und Bauberatungspflicht Bauberatungspflicht

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Bezirk Oberegg Oberegg AI AI Bezirk

Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

Anhang Anhang

A1 A1

Checkliste Checkliste

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan

A1 Checkliste A1 Checkliste

Planungsbericht Planungsbericht

Checkliste Sondernutzungsplanung

Infrastruktur und und Wirtschaft Wirtschaft Infrastruktur

vgl. 4.3.3 4.3.3 vgl. xX >< ><

x

><

x

><

x

><

x x x

relevant relevant

xX

Einordnung in in die die Landschaft Landschaft oder oder das das Quartier Quartier –— Einordnung –— Förderung Förderung Natur Natur im im Siedlungsraum Siedlungsraum Freihaltung von von BachBach— und und Flussufern Flussufern –— Freihaltung

Siedlung und und Verkehr Verkehr Siedlung

Erschliessung mit mit dem dem öffentlichen öffentlichen Verkehr Verkehr –— Erschliessung – Kapazitätsreserven Kapazitätsreserven Strassennetz Strassennetz – Industriegleisanschlüsse Industriegleisanschlüsse –— Voraussetzungen Voraussetzungen für für den den Langsamverkehr Langsamverkehr Parkierung und und Erschliessung Erschliessung – Parkierung Naturgefahren –— Naturgefahren Abstimmung Generelle Generelle Entwässerungsplanung Entwässerungsplanung –— Abstimmung

nicht nicht relevant relevant

relevant relevant

vgl. 4.3.5 4.3.5 vgl. vgl.4.5.1 vgl. 4.5.1 vgl.4.5.1 vgl. 4.5.1

nicht relevant relevant nicht xX

relevant relevant

xX xX

vgl. 4.2.2 4.2.2 vgl. vgl. 4.2.1 4.2.1 vgl.

nicht nicht relevant relevant

relevant relevant

vgl. 2.1.2 2.1.2 vgl.

vgl. 2.1.2 2.1.2// vgl.

(GEP), Gewässerabstände (G Gewässera bstä nde

–— Belastete Belastete Standorte Standorte Ergänzungen Ergänzungen

vgl. 2.3.1 2.3.1 vgl.

x

xX

Natur Natur und und Landschaft Landschaft

Wasser Wasser und und Boden Boden

vgl. 2.3.1 2.3.1 vgl. vgl. 4.3.5 4.3.5 vgl.

nicht relevant relevant nicht

–— Nutzungszuordnung Nutzungszuordnung –— Kosten Kosten // Erträge Erträge

relevant relevant

><

Abweichungen gegenüber gegenüber der der Regelbauweise Regelbauweise –— Abweichungen –— bauliche bauliche und und gestalterische gestalterische Integration Integration Wohnlichkeit und und architektonische architektonische Qualität Qualität –— Wohnlichkeit –— Haushälterische Haushälterische Bodennutzung Bodennutzung Lärmschutz –— Lärmschutz Luftverschmutzung und und Gerüche Gerüche –— Luftverschmutzung Schutz vor vor nichtionisierender nichtionisierender Strahlung Strahlung (NIS) (NIS) –— Schutz Notwendigkeit einer einer Richtplananpassung Richtplananpassung –— Notwendigkeit –— Ortsbildschutz Ortsbildschutz und und Kulturdenkmäler Kulturdenkmäler Energie –— Energie –— Etappierung Etappierung –— Störfallvorsorge Störfallvorsorge

nicht nicht relevant relevant

><

Siedlung Siedlung

xX

nicht relevant relevant nicht

4.5.1 4.5.1

relevant relevant

– …

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AI Oberegg AI Bezirk Oberegg Bezirk

Quartierplan Teilzonenplan Quartierplan Teilzonenplan Planungsbericht Planungsbericht

BeHage Beilage

Bl B1

Consult ROMO Consult Richtprojekt, ROMO Richtprojekt,

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St. 2019 Februar 2019 lO. Februar Gallen, 10. St. Gallen,

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Teilzonenplan Quartierplan Quartierplan Teilzonenplan

Impressum Impressum

Planungsbericht Planungsbericht

Strittmatter Strittmatter Partner Partner AG AG Vadianstrasse Vadianstrasse 37 37 9001 9001 St. St. Gallen Gallen T: +41 +41 71 71 222 222 43 43 43 43 T: F: +41 +41 71 71 222 222 26 26 09 O9 F:

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Projektleitung Projektleitung Armin Meier Meier Armin dipl. Ing. Ing. FH FH SIA, SIA, Raumplaner Raumplaner FSU FSU dipl. Wirtschaftsing. FH, FH, Planer Planer REG REG A A Wirtschaftsing. Fachbearbeitung Fachbearbeitung Nicolin Sonder Sonder Nicolin BSC FH FH in in Raumplanung Raumplanung BSc

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