Quartierplan Zelg Parz. Nr. 805
Land-use plan · Wolfhalden
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- Kind
- Land-use plan
- Commune
- Wolfhalden
- Canton
- Appenzell Ausserrhoden
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Approved by
- Departement
- Adopted
- Jun 22, 2012
- In force since
- Jun 22, 2012
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CH73_17_GE_Quartierplan Zelg Parz. Nr. 805.pdf
;-t Appen:zell Ausserrhoden
Y.flR
Departement Bau und Umwelt
Kasernenstrasse 17A 9102 Herisau Tel. 071 353 65 51 Fax 071 353 68 33 [email protected] www.ar.ch
Jakob Brunnschweiler
Regierungsrat Bau- und Umweltdirektor
Herisau, 22. Juni 2012
Gemeinde Wolfhalden Quartierplan Zeig Parz. Nr. 805; Genehmigung
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A.
Ausgangslage
1. Mit Schreiben vom 8. Juni 2012 ersucht die Gemeinde Wolfhalden um die Genehmigung des obengenann ten Planungsinstrumentes durch das Departement Bau und Umwelt. 2. Das Planungsgebiet befindet sich im Gebiet Zeig etwas ausserhalb des Zentrums von Wolfhalden. Gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Wolfhalden (vom Regierungsrat genehmigt am 20. September 1994) ist das Planungsgebiet der Wohnzone W1 und der Landwirtschaftszone zugewiesen. Um die beabsichtigte Überbauung und die entsprechende Erschliessung realisieren zu können bedarf es einer Teilzonenplanände rung. Entsprechend wurde nebst dem Antrag um Genehmigung des Quartierplans auch uni Genehmigung einer entsprechenden Teilzonenplanänderung ersucht (separates Verfahren). 3. Mit dem Quartierplan wird die Erschliessung und die bestmögliche Eingliederung der Bauten und Anlagen ins landschaftlich empfindliche Siedlungsgebiet im Bereich um das Kulturobjekt Gemsli sichergestellt. Vorge sehen ist eine neue, mehr oder weniger hangparallele Erschliessung ab der bestehenden Erschliessungsstras se. Dies stellt eine Abweichung zum Gemeinderichtplan dar. Begründet wird die Abweichung, dass mit der vorgesehenen Linienführung und der linear entlang der Höhenlinien angeordneten Reiheneinfamilienhäuser der Weiler von Verkehr entlastet werden kann. Zudem könne durch die vorgesehene Lage der einzelnen Bau ten, welche in grossem Abstand zum Weiler festgelegt sind, der Charakter des geschützten Ortsbildes erhalten oder aufgewertet werden. 4. In der Vorprüfung wurde erwähnt, dass diesem Argument nicht gefolgt werden kann. Würde dies doch be deuten, dass Neubauten generell einen Respektabstand zu bestehenden historischen Bauten aufweisen müss ten. Dies würde dem Grundsatz nach Verdichtung und zusammenhängendem Siedlungsgebiet widersprechen. Zudem nehmen die Bauten zu wenig Bezug zum Weiler und zur gegebenen Körnigkeit. Vielmehr bildet die neue Überbauung einen Kontrast zum Bestand. Entsprechend hat das kantonale Planungsamt empfohlen, das Konzept zu verlassen und eine neue Lösung zu suchen. Das Projekt wurde aber von verschiedenen Stellen und insbesondere auch von der Gemeinde seiner Gestaltung wegen ausdrücklich begrüsst.
Seite 1, bd_qpl zelg_genehmigung
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5. Das zur Genehmigung eingereichte Planungsinstrument wurde dem Vorprüfungsverfahren unterzogen. 6. Der Quartierplan Zeig Parz. Nr. 805 wurde am 3. April 2012 vom Gemeinderat erlassen. 7. Die öffentliche Auflage des Planungsinstrumentes erfolgte vom 13. April bis 14. Mai 2012. Während dieser Frist sind keine Einsprachen eingegangen.
B.
Erwägungen
1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. des Baugesetzes (bGS 721. 1) sind erfüllt. Formell steht der Plangenehmigung durch das Departement Bau und Umwelt damit nichts entge gen. 2. Die im Rahmen der Vorprüfung zwingend verlangten Änderungen wurden vorgenommen. 3. In Abweichung zu den Regelbauvorschriften soll ein zusätzliches Vollgeschoss sowie ein zusätzliches talsei tig sichtbares Geschoss ermöglich werden. Zudem wird die Gebäudehöhe in Bezug zur Erschliessungsstrasse festgelegt. Die Gebäudehöhe weist anstelle von 6.0 m (Regelbauweise) eine Höhe von bis 7.80m auf. Weiter wird die Dachform (Pult- oder Flachdach) vorgegeben und die Gebäudelänge um 14.0m von 20.0m (Regel bauweise) auf 34m erhöht. zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die vorgesehenen Abweichun gen gegenüber den Regelbauvorschriften den eigentlichen Zonenzweck nicht in Frage stellen. 4. Aufgrund der Recht- und Zweckmässigkeitsprüfung kann eine Genehmigung des vorliegenden Quartierplans erteilt werden.
C.
Beschluss
1.
Der Quartierplan Zeig Parz. Nr. 805 wird genehmigt (Art. 52 Abs. 2 BauG).
2.
Für die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 800.00 erhoben.
3.
Mitteilung an: Gemeinderat Wolfhalden (restliche Exemplare mit Genehmigungsvermerk) Sekretariat Departement Bau und Umwelt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Kantonaler Baukoordinationsdienst (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Kantonales Planungsamt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) , Rechnungswesen
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regie rungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRPG; bGS 143.1).
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� Appenzell Ausserrhoden YJ'JR
Mitteilung im Amtsblatt Versandt am:
2 7. JUNI 2012
Departement Bau und Umwelt
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Jakob Brunnschweiler, Regierungsrat
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CH73_17_SBV_Quartierplan Zelg Parz. Nr. 805.pdf
Gemeinde Wolfhalden Appenzell Ausserrhoden
Quartierplan Zeig Parz. Nr. 805
Sonderbauvorschriften Genehmigungsexemplar Projekt Nr. 2.005.1.017.00
Herisau, 26. März 2012
T:1005 Wolfhalden\005.1.017_QPL_Zelg_Parz_805\6_Reglemente_Vorschriften
Vom G
erat erlassen am: 3. April 2012
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Der Gemeindeschreiber:
Öffentliche Planauflage: 13. April bis 14. Mai 2012 Vom Departement Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden genehmigt am: Der Bau und Umweltdirektor:
22. JUNI 2012
ERR Raumplaner FSU SIA St.Gallen Hcrism1 Kasernenstrasse 39 I 9102 Herisau I T +4171 353 00 80 1 [email protected]
Seite 2
Wolfhalden; Quartierplan Zeig Parz. Nr. 805 - Sonderbauvorschriften
Inhaltsverzeichnis Allgemeine Bestimmungen
3
Art. 1 Geltungsbereich
3
Art. 2 Zweck
3
Art. 3 Verbindlichkeit/ Beilagenpläne
3
II
Überbauungsbestimmungen
3
Art. 4 Baubereiche A
3
Art. 5 Baubereiche B und C
4
Art. 6 Baubereiche A bis C
4
Art. 7 Baubereich D
5
Art. 8 Freihaltebereich F
5
Art. 9 Energie
6
III
Art. 10 Gestaltungsbestimmungen
Gestaltung der Bauten und Anlagen
6 6
Art. 11 Umgebungsgestaltung
6
Art. 12 Bepflanzung
7
Erschliessungsbestimmungen
7
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Art. 13 verkehrserschIIessung
7
Art. 14 Freiraum Sichtlinie
7
Art. 15 Parkierung
8
Art. 16 Fusswege
8
Art. 17 Entsorgung
8
Art. 18 Entwässerung
8
Art. 19 Quellen
8
IV
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Wolfhalden; Quartierplan Zeig Parz. Nr. 805 - Sonderbauvorschriften
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Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Geltungsbereich
Die Sonderbauvorschriften gelten für das im Plan umgrenzte Gebiet. Sofern nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gelten die Vorschriften des rechtskräftigen Bau reglements der Gemeinde Wolfhalden respektive des kantonalen Baugesetzes und der dazu gehörigen Verordnung.
Art. 2 Zweck
Der Quartierplan bezweckt: Die Realisierung einer ortsbaulich qualitätsvollen, in die Landschaft gut eingepassten Reiheneinfamilienhausüberbauung; -
Die Schonung der Landschaft und die Respektierung des geschützten Ensembles ,,Gemsli";
-
Die Neuerschliessung der neuen Überbauung sowie des Quartiers Lehn.
Art. 3 Verbindlichkeit/ Beilagenpläne
Alle in der Legende des Quartierplans als Festlegungen bezeichneten Planelemente und die Sonderbauvorschriften gelten als verbindlich. Die übrigen Planelemente des Quartierplans sowie die Beilagenpläne und der Planungsbericht gelten als wegleitend. Die Beilagenpläne dienen insbesondere im Baubewilligungsverfahren als Beurteilungsgrundlage. Bebauungsstudie Grundstück 805, Gemsli - Seehalde: FOSCO FOSCO-OPPENHEIM
-
ARCHITEKTEN, Scherz, dat. 04.04.2011; Machbarkeitsstudie Erschliessungsstrasse: Preisig AG, Teufen, dat. 17.02.2012; Planungsbericht, dat. 19.01.2012.
II
Überbauungsbestimmungen
Art. 4 1
Baubereiche A
Der Baubereich A dient der Erstellung von Reiheneinfamilienhäusern. Es sind drei bis vier
Baukörper mit Reiheneinfamilienhäusern zulässig. Die maximale Gebäudelänge der Baukörper darf maximal 34.0 m betragen. 2
Es sind zwei Vollgeschosse und talseitig drei sichtbare Geschosse zulässig.
3 Pro Reiheneinfamilienhaus ist eine Dachaufbaute von 4.0 m auf 4.0 m (Länge* Breite) gestat tet.
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Baubereiche B und C
Art. 5 1
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Die Baubereiche B dienen für den Bau von an das Reiheneinfamilienhaus - Baubereich A -
angebauten Eingangsbauten (östlicher Baubereich B) respektive Gartenhausbauten (westlicher Baubereich B). Im Baubereich C können vom Reiheneinfamilienhaus abgetrennte und durch den Gartenhausanbau erschlossene Wohnraumerweiterungsbauten angeordnet werden. 2
Es ist pro Reiheneinfamilienhaus eine Anbaute mit einer maximalen Breite von 2.0 m zulässig.
Das Dach der Gartenhausanbaute (westlicher Baubereich B) kann begehbar ausgestaltet wer den. Zudem kann es als interner Durchgang zur Wohnraumerweiterung (Baubereich C) genutzt werden. 3
Im Baubereich C ist pro Reiheneinfamilienhaus eine eingeschossige Wohnraumerweiterung in
der Breite des jeweiligen Reiheneinfamilienhauses erlaubt. Baubereiche A bis C
Art. 6 1
Zwischen den Baukörpern ist von der Erschliessungsstrasse bis zur südlichen Parzellengren
ze respektive zur Freihaltefläche F ein durchgehender Grünstreifen von mindestens 8.0 m von jeglichen Bauten frei zu halten. Weitere Abstandsvorschriften kommen nicht zur Anwendung. 2
Im Grünstreifen zwischen den Baukörpern sind Kinderspielplätze mit den notwendigen Anla
gen, Sitzplätze sowie Wege und Treppen gestattet. In jedem Grünstreifen ist eine Verbindung zwischen der Erschliessungstrasse und dem mit orangen Richtungspunkten festgelegten Fuss weg zu erstellen. 3
Pro Grünstreifen ist im Rahmen des Baugesuchs respektive Umgebungsgestaltungsplans 2
100 m Spielplatzfläche mit der entsprechenden Ausstattung aufzuzeigen. Die Erstellung des Kinderspielplatzes hat mit der Umgebungsgestaltung zu erfolgen. 4 5
2
Für die Baubereiche A bis C gilt eine maximale Bruttogeschossfläche von 3200 m • Die Höhenausdehnung ist den entsprechenden Schnitten zu entnehmen. Von den in den
Schnitten angegebenen Massen kann um maximal 50 cm abgewichen werden. Diese Abwei chung gilt nicht für das Mass der Dachaufbauten (maximal 1.60 m). Südlicher Baukörper: .o!ax,_1�·i�
e O;ictlllu
· - fba ..Y!tl_PtdfQ;1a1 max.Möho -- -- _ + 1100 j;_ Ouchaufbaute Flnc:hdnd1 ______ _
Der Höhenbezugspunkt wird Mitte des Baukörpers, rechtwinklig zur Erschliessungsstrasse gemessen. Als Höhenbezugspunkt gilt Oberkant Feinbelag der Erschliessungsstrasse.
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Mittlerer Baukörper
Der Höhenbezugspunkt wird Mitte des Baukörpers, rechtwinklig zur Erschliessungsstrasse gemessen. Als Höhenbezugspunkt gilt Oberkant Feinbelag der Erschliessungsstrasse. Nördlicher Baukörper:
Der Höhenbezugspunkt wird Mitte des Baukörpers, rechtwinklig zur Erschliessungsstrasse gemessen. Als Höhenbezugspunkt gilt Oberkant Feinbelag der Erschliessungsstrasse.
Art. 7 Baubereich D
Im Baubereich D gilt grundsätzlich die Regelbauweise. Zum Schutz des Ensembles kann die Baubewilligungskommission Abweichungen von der Regelbauweise gestatten oder verlangen. Voraussetzung dazu ist ein Projekt, mit dem gegenüber der Regelbauweise in Bezug auf die architektonische Gestaltung sowie die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umge bung wesentlich bessere Qualität erreicht wird.
Art. 8 1
2
Freihaltebereich F
Der Freihaltebereich ist von jeglichen Bauten freizuhalten und extensiv zu nutzen. Baubedingte natürliche Terrainanpassungen für die Erschliessungsstrasse, Fusswege sowie
notwendige Anlagen für die Retention des Meteorwassers (Abflussdämpfung / Vorreinigung / etc.) sind bei guter Gestaltung und Einpassung in das gewachsene Terrain zulässig.
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Art. 9 Energie
Spar- und Optimierungsmassnahmen im Energiehaushalt sind in allen Bereichen zu prüfen. Dies gilt insbesondere für Wärmerückgewinnungs- und Feuerungsanlagen, aktive und passive Sonnenenergienutzung, erneuerbare Energien, etc. Neubauten haben den Minergie - Standard einzuhalten.
III Gestaltungsbestimmungen
Art. 10 Gestaltung der Bauten und Anlagen
1
Bauten und Anlagen haben insbesondere bezüglich Massstab, Gliederung, Dachgestaltung,
Materialwahl und Farbgebung in sich und untereinander einheitlich zu erscheinen und eine gute Gesamtwirkung zu erzielen. 2 Für die strassenseitige Fassade und die Seitenfassaden ist hauptsächlich Holz zu verwenden. Die Dächer sind zu begrünen. Nicht korrosionsbeständige Blechmaterialien (Kupfer, verzinkte Stahlbleche, etc.) sind nicht zulässig. 3 Zur Beurteilung der baulichen Einordnung ins Landschaftsbild und der baulichen Gesamtwir kung kann die Baubewilligungskommission im Baubewilligungsverfahren zusätzliche Beurtei lungsgrundlagen wie Gutachten, Visualisierungen und Modelle verlangen. Es ist ein Material und Farbkonzept einzureichen. Für wichtige Gebäudeteile und Gestaltungselemente können Muster verlangt werden. Die Bewilligung kann mit Gestaltungsauflagen und der Pflicht zur Be musterung von Farbe und Materialien verbunden werden.
Art. 11 Umgebungsgestaltung
1
Bei der Gestaltung der Umgebung ist auf das gewachsene Terrain Rücksicht zu nehmen.
Terrainveränderungen und Stützbauwerke sind der Umgebung anzupassen und auf das mini mal notwendige Mass zu beschränken. Sofern Stützbauwerke notwendig werden, sind Natur steinmauern vorzusehen. Die Umgebung ist so zu gestalten, dass eine hervorragende Ge samtwirkung erzielt wird. 2
Die neue Erschliessungsstrasse muss mit natürlichen Böschungsanpassungen gut in das
bestehende Gelände integriert werden. 3 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahren ist ein Umgebungsgestaltungsplan einzureichen, der detaillierte Aussagen über die Übergänge der Bauten an das bestehende und gestaltete Terrain, die Ausgestaltung und Bepflanzung der Umgebung, die Gestaltung des Kinderspiel und Begegnungsplatzes sowie die Wegführungen macht.
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Art. 12 Bepflanzung
1
Bei der Bepflanzung sind standortgerechte einheimische Arten zu verwenden. Nadelgewächse
und Nadelbäume sind nicht zulässig. 2
Die Bepflanzung hat nach einem logischen historischen Muster zu erfolgen (Schattenspen
dung Kinderspielplatz, Begleitgrün und / oder punktuelle Akzentuierung der Erschliessung und Fusswege, etc.).
IV Erschliessungsbestimmungen
Art. 13 Verkehrserschliessung
1
Die Erschliessung des Plangebietes hat ausschliesslich über die im Plan bezeichneten Ele
mente zu erfolgen. Die Baubereiche werden direkt ab der Erschliessungsstrasse erschlossen. 2 Der Einlenker in die Kantonsstrasse Mühltobel - Walzenhausen ist entsprechend den notwen digen Radien gemäss VSS-Norm für Personenwagen ansprechend und verkehrsberuhigend auszugestalten. Der gemäss VSS-Norm notwendige Platzbedarf für 10 m-Lastwagen ist über fahrbar und in einer anderen Materialisierung auszubilden. Bei der Ausfahrt Richtung Walzen hausen darf die Mitte der Kantonsstrasse nicht überfahren werden. Mit dem Baugesuch für die Erschliessungsstrasse ist der entsprechende Nachweis zu erbringen (Darstellung mit Schlepp kurven). Die Postautohaltestelle ist bei Bedarf situationsgerecht anzupassen. 3 Die neue Erschliessungsstrasse hat - wo keine Ausrundungsradien notwendig werden - eine maximale Breite (exklusive Bankett) von 3.50 m aufzuweisen. Vorplatzbereiche können für Kreuzungsvorgänge benutzt werden. 4
Gemäss Art. 31 Abs. 3 BauR wird die Fläche der Erschliessungsstrasse zur Hälfte an die
notwendige Spielplatzfläche angerechnet. 5
Die bestehende Erschliessungsstrasse wird nicht zusätzlich ausgebaut und dient zur Er
schliessung der bestehenden Überbauung bis zum Gebäude Assek. Nr. 563. 6
An der im Plan bezeichneten Stelle ist ein Wendeplatz für 10 m-Lastwagen zu erstellen. Der
Wendeplatz ist jederzeit zu diesem Zweck freizuhalten. Der gemäss VSS-Norm notwendige Platzbedarf für Lastwagen ist überfahrbar und gegenüber der Erschliessungsstrasse in einer anderen Materialisierung auszubilden. Der Wendeplatz dient zusätzlich als Schulbushaltestelle.
Art. 14 Freiraum Sichtlinie
Innerhalb des im Plan bezeichneten Bereiches "Freiraum Sichtlinie" dürfen keine sichtbehin dernden Bepflanzungen, Anlagen, Ablagerungen, respektive Aufschichtungen von Materialien etc. erstellt werden. Sinngemäss ist das Abstellen von sichtbehindernden Motorfahrzeugen
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Wolfhalden; Quartierplan Zeig Parz. Nr. 805 - Sonderbauvorschriften
nicht gestattet (gemäss VSS-Norm 640 273a). Das Sichtfeld ist auf den betroffenen Grundstü 1
cken im Grundbuch anmerken zu lassen (Art. 65 StrG ).
Art. 15 Parkierung
Die Berechnung der Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge erfolgt gemäss Art. 23 BauR. Garagenvorplätze gelten als anrechenbare Abstellplätze.
Art. 16 Fusswege
1
Auf der bestehenden Kiesstrasse ist zwischen den im Plan mit rot bezeichneten Richtungs
punkten ein öffentlicher Fussweg in einer Breite von mindestens 1.50 m zu erhalten. 2 Zwischen den im Plan mit orange bezeichneten Richtungspunkten ist ein privater Fussweg in einer Breite von mindestens 1.0 m zu realisieren und dauernd diesem Zweck zu erhalten. 3 Vom bestehenden „Gemsli-Parkplatz" beim Einlenker in die Kantonsstrasse bis zur Parzellen ecke Parzelle Nr. 806 / Nr. 809 kann ein öffentlicher Fussweg über den Freihaltebereich geführt werden.
Art. 17 Entsorgung
Der Standort der Kehrichtsammelstelle ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festzule gen.
Art. 18 Entwässerung
1
Die Umgebung der Bauten ist nach dem Prinzip einer möglichst geringen Bodenversiegelung
zu gestalten. Anlagen mit undurchlässigen Belagsarten sind minimal zu halten; Parkplätze, Garagenvorplätze, Fusswege, etc. sind unversiegelt auszuführen (z.B. Chaussierung, Rasengit tersteine, Schotterrasen, Verbundsickersteine). Tief liegende Sickerleitungen sind zu vermei den. 2 Im Bereich der im Plan bezeichneten Stelle ist - wenn notwendig - eine Retentionsanlage zu erstellen. Neubauten und die Erschliessungsstrasse - sofern keine Versickerung über die Schul ter - sind an die Retentionsanlage anzuschliessen. Die Retentionsanlage ist soweit möglich natürlich zu gestalten. 3 Zusammen mit dem ersten Baugesuch ist ein Entwässerungskonzept einzureichen, das die vorgesehenen Retentions- und Versickerungsmassnahmen sowie die geplante Entwässerung enthält.
Art. 19 Quellen
Die auf der Parzelle Nr. 805 gemäss Dienstbarkeitsvertrag (Beleg Nr. 6 / 805) geregelte Quell nutzung zugunsten der Parzelle Nr. 718 darf durch den Bau der Erschliessungsstrasse und der Überbauung nicht beeinträchtigt werden. Wenn notwendig sind die Quellen neu zu fassen.
1
Strassengesetz (bGS 731.11)
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