Zonenreglement Siedlung

Art. 1 Abs. 1 Zonenreglement

ZWECK

Die Zonenvorschriften bezwecken eine geordnete Entwicklung der Gemeinde und regeln Nutzung und Bebauung des Siedlungsgebietes.

Bisher:

Art. 23 Abs. 1 Zonenreglement

Die Zonenvorschriften basieren auf folgender Zielsetzung: • • • • • • • •

3

Schaffung und Erhaltung wohnlicher und nutzbarer Siedlungen zweckmässige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebieten haushälterische Nutzung des Bodens Verhinderung der Streubauweise Schonung der Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Immissionen naturnahe Begrünung des Siedlungsgebietes und Vernetzung dieser Flächen untereinander zweckmässige Anordnung der Flächen für öffentliche Werke und Anlagen sparsame und rationelle Energienutzung

GELTUNGSBEREICH

Die Zonenvorschriften finden Anwendung innerhalb des im Zonenplan Siedlung festgelegten Baugebietes. Ausgenommen hiervon sind die Geltungsbereiche des Teilzonenplanes Dorfkern sowie der Überbauungsordnung Chrützlirain. Im Gebiet Schachental findet das Zonenreglement Siedlung Anwendung, soweit die Teilzonenvorschriften "Schachental" nichts anderes vorsehen.

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Bisher:

Art. 1 Abs. 1 Zonenreglement

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4

ZONENEINTEILUNG

Das Baugebiet wird in folgende Zonen eingeteilt: • • • • • • • • • •

5

Wohnzone W2 Wohn- und Geschäftszone WG2 Wohn- und Geschäftszone WG3 Gewerbezone G Industriezone I Zone für öffentliche Werke und Anlagen OeWA Uferschutzzone U Grünzone Archäologische Schutzzone Gefahrenzone Schiessanlage

LÄRMEMPFINDLICHKEITSSTUFEN (LES) • • • • • •

Wohnzone W2 Wohn- und Geschäftszone WG2 Wohn- und Geschäftszone WG3 Gewerbezone G Industriezone I Zone für öffentliche Werke und Anlagen OeWA

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LES II LES III LES III LES III LES IV LES III

Die Grenzwerte der LES richten sich nach Art. 43 LSV

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B. BESTIMMUNGEN ALLGEMEINER ART 6

DEFINITIONEN UND BERECHNUNGSARTEN IN DEN WOHNZONEN UND WOHNUND GESCHÄFTSZONEN SOWIE DER GEWERBEZONE 6.1

Ausnützungsziffer

Nicht zur Bruttogeschossfläche werden gerechnet: • • • •

• •

•

6.2

offene Bauteile wie Hallen, Wohnbalkone und dergl. Dachgeschossflächen mit einer lichten Raumhöhe von weniger als 1.5 m. Sockelgeschossflächen unbeheizte Windfänge für Hauseingänge bei bestehenden Gebäuden, vor der isolierten Gebäudehülle bis zu max. 10 m2 bei Mehrfamilienhäusern und bis zu max. 4 m2 bei Einfamilienhäusern Aussenisolationen von bestehenden Gebäuden und Aussenwandstärken von über 35 cm bei Neubauten Nebenbauten und Gebäudeteile wie Garagen, Velounterstände, Schöpfe, überdeckte Sitzplätze und dergleichen bis max. 35 m2 bei Einfamilienhäusern und 10 m2 pro Wohnung bei Mehrfamilienhäusern bei Parzellen unter 500 m2 resp. max. 7 % der massgebenden Parzellenfläche bei grösseren Parzellen unterirdische oder in den Hang gebaute Nebenbauten, die wenig in Erscheinung treten.

Grünflächenzifferr

Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und nicht als Abstellfläche dienen.

6.3

Massgebende Parzellenfläche

Als massgebende Parzellenfläche gilt die in der entsprechenden Bauzone liegende Grundstücksfläche, soweit sie nicht durch bestehende oder geplante öffentliche Verkehrsflächen beansprucht wird. Der Gemeinderat kann Flächen, die der öffentlichen Hand abgetreten werden, in die massgebende Parzellenfläche einbeziehen, sofern dies beim Übernahmepreis berücksichtigt wird.

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Die Berechnung der Ausnützungsziffer richtet sich nach § 49 RBV: 1

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Parzellenfläche. 2

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen, dem Arbeiten und dem Gewerbe dienenden und hierfür verwendbaren oberund unterirdischen Geschossflächen. Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerechnet. 3

Die Zonenvorschriften legen fest, weIche Bauten oder Bauteile nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen. Bisher:

Art. 22 Zonenreglement

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6.4

Bauparzellen in verschiedenen Zonen

Bei Bauparzellen, die in verschiedenen Zonen liegen kann der Gemeinderat für Überbauungen, die dem Charakter beider Zonen angemessen Rechnung tragen, die Zusammenfassung der Nutzung in einem Baukörper beantragen.

6.5

Sockelgeschoss

Die Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke darf maximal 1.0 m über dem höchsten und maximal um das unter Ziffer 8.1, 8.2 und 8.3 angegebene Mass über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains liegen. Gemessen wird an der äussersten Fassadenflucht. Abgrabungen am Sockelgeschoss sind bis zu einem Drittel des Umfanges zulässig. Das Sockelgeschoss darf jedoch höchstens bis zu den oben erwähnten Massen in Erscheinung treten. Der Gemeinderat kann bei Aufschüttungen grösserer Geländewannen, aus kanalisationstechnischen Gründen usw., Ausnahmen beantragen, wenn dadurch keine öffentlichen oder nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden.

6.6

Fassadenhöhe

Die Fassadenhöhe wird gemessen ab Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Dachkonstruktion exkl. der Dachhaut. Bei Pult- und Flachdächern gilt die Fassadenhöhe als Maximalhöhe des Gebäudes.

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Art. 50

Abs. 1 RBV: Liegt eine Bauparzelle in verschiedenen Zonen, ist die bauliche Nutzung gesondert zu ermitteln.

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6.7

Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe wird gemessen ab Oberkante der rohen Sockelgeschossdecke bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion (exkl. Dachhaut). Werden die Sockelgeschosshöhen gemäss Ziff. 8.1, 8.2 und 8.3 nicht ausgeschöpft, so können bei unveränderter Vollgeschosszahl und Gesamthöhe die Gebäude- und Fassadenhöhe um das Mass der Unterschreitung vergrössert werden. Die Vergrösserung der Gebäude- und Fassadenhöhe darf dabei in der W-Zone max. 0.5 m, in den WG-Zonen max. 1.5 m betragen.

6.8

Fassaden- und Gebäudehöhe für Nebenbauten

Die Fassaden resp. die Gebäudehöhe wird jeweils an der äussersten Fassadenflucht vom höchsten Punkt des gewachsenen Terrains aus gemessen. In steilen Hanglagen kann der Gemeinderat Ausnahmen beantragen.

6.9

Versetzte Geschosse

Bei versetzten Geschossen sind die Masse des Gebäudeprofils für jedes Niveau einzuhalten.

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Bisher:

Art. 22 Zonenreglement

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7

SPEZIELLE PLANUNGS-, NUTZUNGS- UND BAUVORSCHRIFTEN

7.1

Eingliederung der Bauten in die Umgebung

Alle Bauten sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt besonders für die Baumassenverteilung, Bauhöhe, Dachgestaltung, Material- und Farbwahl sowie für die Umgebungsgestaltung. Bauten im Umkreis des Teilzonenplans Dorfkern haben in besonderem Masse auf die Belange des Ortsbildschutzes Rücksicht zu nehmen.

7.2

Bauten vor der Baulinie

Bauten und Bauteile zwischen Bau- und Strassenlinie haben einen Abstand von min. 0.3 m zur Strassenlinie aufzuweisen. Ausgenommen sind Stützmauern und Einfriedigungen, die an Trottoirs grenzen.

7.3

Umgebungsgestaltung

Private und insbesondere öffentliche Freiräume sollen ökologisch sinnvoll gestaltet werden. Für die Bepflanzung sind vorwiegend einheimische, standortgerechte Bäume und Sträucher zu wählen. Terrainveränderungen sind mit Zurückhaltung auszuführen und dürfen das Orts- und Strassenbild nicht beeinträchtigen. Unbebaute Bodenflächen sollten möglichst wasserdurchlässig ausgestaltet werden.

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Den Umgang mit bestehenden zonenfremden Bauten und Anlagen regelt

Art. 109

RBG: Bestehende, rechtmässig erstellte, aber zonenfremd gewordene Bauten und Anlagen, namentlich für Dienstleistungen, Industrie und Gewerbe, dürfen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden, wenn ihre Einwirkungen auf die Nachbarschaft gleich bleiben oder reduziert werden.

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7.4

Quartierplanungen

Die Aufstellung von Quartierplänen ist grundsätzlich in jeder Bauzone auf dafür geeigneten Arealen von mehr als 3'000 m2 möglich. Quartierpläne können von den ordentlichen Zonenvorschriften abweichende Bestimmungen enthalten. Besondere Beachtung ist folgenden Kriterien zu schenken: • • • • • • • •

der Wohnqualität den Auswirkungen auf die Nachbarschaft dem Ortsbild dem Landschaftsbild dem Umweltschutz dem ökologischen Ausgleich der Kapazität der Erschliessungsanlagen der rationellen Energienutzung

Es wird empfohlen, die Bauten im Minergie-Standard zu realisieren. Verfahren und Inhalt richten sich nach dem Baugesetz.

7.5

Vereinfachtes Quartierplanverfahren

Für die Anwendung des vereinfachten QuartierpIanverfahrens gelten folgende Grundsätze: Die Fläche für ein Quartierplanareal muss mindestens 2000 m2 betragen. Die Art der Nutzung richtet sich nach der Grundzone. Der Gemeinderat kann für gute Überbauungen die Nutzungsmasse der Grundzone um bis zu 10 % erhöhen. Gebäude und Umgebung sind so zu gestalten, dass ein ansprechendes Gesamtbild entsteht. Den Bewohnern sind genügend Aussenflächen bereitzustellen, insbesondere geeignete und entsprechend ausgestattete Spielflächen für Kinder. Dem Gemeinderat steht hinsichtlich der Anordnung der Baukörper, der Materialwahl und der Farbgebung ein Mitspracherecht zu. Es wird empfohlen, die Bauten im Minergie-Standard zu realisieren. Für solche Bauten kann die Grundnutzung um bis zu 15 % erhöht werden. Die Umgebung ist in einem Umgebungsplan im Massstab min. 1: 200 darzustellen. Dieser enthält die Art der Bepflanzung, die Nutzung der Aussenräume, die Terraingestaltung sowie die Materialwahl.

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Kommentar

Die Erschliessung erfolgt grundsätzlich gemäss Strassennetzplan. Bei der internen Erschliessung von QuartierplanArealen sind insbesondere die Aspekte der Sicherheit, Wohnlichkeit und rationellen Energienutzung zu berücksichtigen. Es sind ausreichend Fusswegverbindungen zu realisieren. Im übrigen gelten die gleichen Voraussetzungen wie beim ordentlichen QuartierpIanverfahren.

7.6

Ausnahmebewilligungen

Der Gemeinderat kann im Einvernehmen mit den zuständigen kantonalen Amtsstellen und in Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen von den Vorschriften dieses Zonenreglements Ausnahmen beantragen, sofern besondere Verhältnisse es rechtfertigen. Dies gilt beispielsweise: • • • •

• •

7.7

bei den in diesem Reglement erwähnten Fällen wenn die Anwendung dieser Vorschriften eine architektonisch oder in Bezug zum Ortsbild bessere oder vernünftigere Lösung verunmöglicht für Massnahmen, die der Ausnützung vorhandener Nutzungsreserven dienen für Massnahmen, welche dem Umweltschutz und der Energieeinsparung dienen, insbesondere dann, wenn Gebäude z.B. im Minergie- oder Minergie-P-Standard erstellt werden. für Bauten, welche nach altem Baureglement erstellt wurden für ausgesprochene Härtefälle

Pflichtparkplätze

Die Ermittlung der notwendigen Abstellplätze erfolgt nach Anhang 11/1 RBV. In Abweichung hiervon sind bei Erstellung von Neubauten jedoch mindestens zwei Parkplätze pro Wohneinheit erforderlich.

7.8

Kompostier- und Sammelstellen

Quartier-Kompostieranlagen, dezentrale Sammelstellen für wiederverwertbare Stoffe etc. sind in allen Zonen zulässig.

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C. WOHNZONEN SOWIE WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN Die zulässige Nutzung in der Wohnzone richtet sich nach § 21 Abs. 1 RBG. Die zulässige Nutzung in der Wohn- und Geschäftszone WG2 richtet sich nach § 21 Abs. 3 RBG. Neben Wohnnutzung und der Nutzung durch nicht oder wenig störende Betriebe sind in der Zone WG2 auch mässig störende Betriebe zulässig. Als mässig störende Betriebe gelten beispielsweise: •

• • • • • •

Art. 21

RBG: 1

Wohnzonen umfassen Gebiete, die in erster Linie der Wohnnutzung vorbehalten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist. 2

Wohn- und Geschäftszonen umfassen Gebiete, die der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten sind. 3

Autowerkstätten, Garagen, Landmaschinenproduktionen und Landmaschinenreparaturwerkstätte, Carosseriespenglereien inkl. Lackierereien Metallbaufirmen Fassadenbaufirmen Spenglereien Schlossereien Verpackungsfirmen Gartenbaubetriebe und Gärtnereibetriebe mit Baumschule und Verkauf

Die Gemeinden können im Rahmen der Nutzungsplanung innerhalb der Wohn- und Geschäftszonen Gebiete bezeichnen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind. Die Zonenvorschriften bestimmen Umfang und Art der Betriebe. Bisher:

Art. 26 und 27 Zonenreglement

Die zulässige Nutzung in der Wohn- und Geschäftszone WG3 richtet sich nach § 21 Abs.2 RBG.

8

MAXIMAL-NUTZUNGSMASSE IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN- UND GESCHÄFTSZONEN 8.1

Zweigeschossige Wohnbauten in der Zone W2

Bisherige Regelung:

2

Vollgeschosszahl

2

Wohnungszahl pro Baukörper

6

-

0.4

0.4

Sockelgeschosshöhe

1.5 m

-

Fassadenhöhe

6.0 m

-

Gebäudehöhe

10.0 m

Ausnützungsziffer

Max. Firsthöhe

Seite 12

6.5 m 11.5 m

Kommentar

8.2

Zweigeschossige Bauten in der Zone WG2

Bisherige Regelung:

2

Vollgeschosszahl

2

Wohnungszahl pro Baukörper

6

-

0.5

0.5

Sockelgeschosshöhe

1.5 m

-

Fassadenhöhe

6.0 m

-

Gebäudehöhe

10.0 m

Ausnützungsziffer

Max. Firsthöhe

8.3

6.5 m 11.5 m

Dreigeschossige Bauten in der Zone WG3

Bisherige Regelung:

3

Vollgeschosszahl

3

Wohnungszahl pro Baukörper

6

-

0.6

0.6

Sockelgeschosshöhe

1.5 m

-

Fassadenhöhe

8.5 m

-

Gebäudehöhe

10.5 m

Ausnützungsziffer

Max. Firsthöhe

8.4

Nebenbauten in den Wohnzonen sowie Wohnund Geschäftszonen

Für Klein- und Nebenbauten wie Garagen, Schöpfe, Unterstände etc. gelten folgende Maximalwerte: Maximalfläche

7 % der massgebenden Parzellenfläche resp. min. 35 m2

Fassadenhöhe

3.0 m

Gebäudehöhe

5.0 m

Seite 13

10.0 m 12.5 m

Kommentar

9

DÄCHER IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHNUND GESCHÄFTSZONEN 9.1

Dachgestaltung

In den Wohnzonen sowie den Wohn- und Geschäftszonen ist die Dachform frei wählbar. Hiervon ausgenommen sind Kreuzgiebel, welche nicht zugelassen sind. Widerkehre sind nur zulässig, wenn dessen First mindestens 1.0 m tiefer als der First des Hauptdaches (Schrägmass) liegt und die Breite nicht mehr als 50 % der zugehörigen Fassadenlänge beträgt. Die Dächer sind mit mattem Bedachungsmaterial einzudecken. Bei Steildächern ist der First parallel zum Hang zu realisieren. Flachdächer oder flach geneigte Pultdächer sind extensiv zu begrünen.

9.2

Bauteile an und auf dem Dach

Alle Bauteile an und auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie ein ansprechendes Gesamtbild ergeben und mit der darunter liegenden Fassade harmonieren.

Seite 14

Bisher:

Art. 20 und 38 Zonenreglement

Kommentar

9.3

Dachaufbauten

Dachaufbauten (z.B. Schlepp- oder Giebellukarnen etc.) sind nur auf Dächern von mehr als 35° Neigung gestattet. Für die Anordnung und Grösse sind folgende Masse einzuhalten: • • • • • •

9.4

Totallänge aller Dachaufbauten zusammen (a + b) max. 40 % der Fassadenlänge Abstand des Dachaufbaues von Stirnfassaden (d) oder Dachabsätzen min. 25 % der Fassadenlänge oder min. 2.5 m bei Fassadenlängen über 10.0 m Abstand des Dachaufbaues bis zu Gräten oder Kehlen (f) min. 0.5 m Höhe des Dachaufbaues ab Dachfläche (e) max. 1.2 m (exkl. Giebeldreieck) Abstand des Überganges des Dachaufbaues in das Hauptdach unterhalb des Firstes (g) min. 1.0 m Abstand der Dachaufbauten zur Traufe (h) min. 0.8 m (Schrägmass)

Einschnitte

Für überdeckte Dacheinschnitte gelten die gleichen Flächenund Abstandsbestimmungen wie für Dachaufbauten. Offene Dacheinschnitte sind nicht zulässig.

9.5

Liegende Dachfenster

Die maximale Glasfläche der einzelnen Dachflächenfenster beträgt 1.0 m2. Das Total solcher Glasflächen darf nicht mehr als 5 % der zugehörigen Dachfläche ausmachen. Ausgenommen von dieser Flächenbeschränkung sind in die Dachfläche integrierte Wintergärten. Für überdurchschnittliche architektonische Lösungen kann der Gemeinderat Ausnahmen von den vorgenannten Bestimmungen beantragen.

Seite 15

Bisher:

Art. 21 Zonenreglement

Kommentar

9.6

Aussenantennen

Antennen sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie nicht störend auf das Dach-, Fassaden- und Ortsbild wirken. Für die Einrichtung von grösseren Empfangs- und Sendeanlagen (Durchmesser grösser als 0.5 m resp. Höhe grösser als 1.5 m) ist eine gemeinderätliche Baubewilligung erforderlich.

9.7

Mobilnetz·Antennen Vom Regierungsrat nicht genehmigt siehe Erwägungen RRB

10 UMGEBUNGSGESTALTUNG IN DEN WOHNZONEN SOWIE DEN WOHN·UND GESCHÄFTSZONEN 10.1

Aufschüttungen und Abgrabungen

Aufschüttungen dürfen die lotrechte Höhe von 1.5 m und Abgrabungen eine solche von 1.5 m nicht übersteigen. Das neu gestaltete Terrain hat sich in die Umgebung einzufügen. Bei bestehenden Aufschüttungen, in steilem Gelände (> 25 %), in Geländewannen usw. kann der Gemeinderat Ausnahmen beantragen

10.2

Terraineinschnitte am Haus

Zur Erschliessung von Garagen im Sockelgeschoss sind Terrain-Einschnitte mit einer Kronenbreite von max. 6.5 m zulässig. Für Hauseingänge im Sockelgeschoss sind Terrain-Einschnitte mit einer Kronenbreite von max. 2.5 m zulässig. Die Gesamtlänge von Abgrabungen für Hauseingänge und Garagen darf das Mass von 6.5 m nicht überschreiten.

10.3

Stützmauern

Stützmauern sollen nach Möglichkeit als Trockenmauern, Steinkorbmauern, Hangsicherungen mit Holz oder Ähnlichem ausgestaltet werden.

Seite 16

Bisher:

Art. 21 Zonenreglement

Kommentar

D. ÜBRIGE ZONEN UND OBJEKTE Die in den Industriezonen zulässige Nutzungsart richtet sich nach § 23 RBG:

11 INDUSTRIEZONE

(…) 2 Industriezonen sind insbesondere für Betriebe bestimmt, die wegen ihrer stark störenden Einflüsse nicht in anderen Zonenzugelassen sind. (…) Bisher: