Überbauungsplan «Feld», Näfels, Sonderbauvorschriften

Art. 15

Art. 16

Art. 17

Art. 18

Art. 19

Art. 20 Baubereiche Hauptbauten

Baubereiche Nebenbauten Abstände Gebäudelängen Gebäudehöhen / Geschosszahl Ausnutzung Arch itekton ische Gestaltung Energiestandard Erschliessung Motorfahrzeug- und Veloabstel plätze Umgebungsgestaltung Erholungsflächen / Kinderspielplätze Abfallentsorgung Lärmschutz Etappierung I

4 5 5

6 6 6 7 7

I I I I I I

10

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Att.21

lnkrafttreten / Änderung / Aufhebung

10

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Überbauungsplan,,Feld", KTN gS, Näfels, Gemeinde Glarus Nord

3

EIN LEITENDE BESTIMMUNGEN

Art. I Geltungsbereich

Der Überbauungsplan ,,Feld" umfasst die Parzelle KTN 95 im Dorf Näfels mit einer Fläche von 16'357 m2. Die Parzelle befindet sich in der Bauzone W2b. Der Geltungsbereich für die Gestaltungsgrundsätze ist im Überbauungsplan (Plan Nr. 1 209-0 1)

als Ü berbauungsplanperimeter bezeichnet.

Att.2 Soweit die Bestimmungen des Überbauungsplanes nichts anderes vorschreiben, gilt die aktuelle kommunale Bauordnung (BO) und das kantonale Raumentwicklungs- und

Subsidiäres Recht

Baugesetz (RBG).

Art. 3 Bestandteile

Der Überbauungsplan ,,Feld" besteht aus folgenden Bestandteilen Überbauungsplan-Unterlagen mit verbindlichem Charakter: Plan-Nr Sonderbauvorschriften (SBV)

. . Überbauungsplan

Mst. 1:500

12Og-O1r

Zusätzliche Unterlagen mit hinweisendem Charakter:

. Katasterplan /Situation 1:500 1209-02 . Umgebungsplan 1:500 1209-03 Richtprojekt 1:500 I 1:2Q0 '. Erläuterungsbericht mit Anhang . Modell 1:500 . Grundbuchauszug . Lärmschutznachweis, Büro dB Akustik, Pfäffikon . Hydrogeol. Baugrunduntersuchung, Dr. A. Zingg, Jona

Art. 4 Verbindlichkeit

1

2

Verbindliche Planinhalte, wozu neben den Sonderbauvorschriften die gemäss Legende des überbauungsplanes genannten verbindlichen Angaben gehören, sind verpflichtend und auf jeden Fall einzuhalten. Abweichungen bedürfen einer Anderung des Überbauungsplanes. Die w_eiteren, nicht verbindlichen Planinhalte gemäss Legende

des Überbauungsplanes sowie sämtliche Richtprojektunterlagen sind lediglich richtungsweisend oder orientierend und zeigen nur die Richtung der zukünftigen Lösungen innerhalb der verbindlichen Angaben des Überbauungsplanes auf.

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Überbauungsplan,,Feld", KTN 95, Näfels, Gemeinde Glarus Nord

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Art. 5 Der Überbauungsplan ,,Feld" bezweckt eine ausgewogene

Zweck

Lösung zwischen der haushälterischen Nutzung des Bodens und der Sicherstellung einer qualitativ hochstehenden Bebauung mit einer architektonisch und städtebaulich guten Gestaltung. Dies mit folgenden Zielen und Vorteilen gegenüber der Normalbauweise:

. Ansprechende Beziehung zur baulichen und landschaftli. . . . . . .

. . . .

chen Umgebung sowie zu Nachbargrundstücken mit einer harmonischen Einordnung in das Gesamtbild. Grosse, zusammenhängende Grün-, Erholungs- und Kinderspielflächen als zentraler und begrünter lnnenhof mit einer Fläche von ca. 6'800 m2. Konzentrierte PW-Erschliessung für die ganze Überbauung an einem zentralen Punkt an der Aserstrasse. Bewohner-Parkplätze in gedeckten Einstellhallen. Besucher-Parkplätze oberirdisch zusammengefasst und in der Einstellhalle. Getrennter Fussgänger- und Fahrverkehr. Ansprechende architektonische und grundrissliche Gestaltung mit einem differenzierten Wohnungsangebot. Haushälterischer Umgang mit den Baulandreserven. Massnahmen zut Energieeinsparung durch umwelþ freundliche Heizsysteme (Wärmepumpe mit Erdsonden oder Sonnenkollektoren) und eine verbesserte Wärmedämmung der Gebäudehülle. Es ist der Minergie-Standard für Wohnbauten anzustreben. Die Gebäudehülle ist mi ndestens im Mi nerg ie-Standard auszufü h ren. Behindertengerechte Gestaltung der Wohnbauten (behindertengerecht anpassbar). Meteonruasserretention durch Flachdachbegrünungen. Öffentliche und mit einem Wegrecht gesicherte Fussgängerverbindung durch den zentralen lnnenhof. Berücksichtigung der Lärmsituation entlang der Kantonsstrasse durch eine geeignete Disposition und Ausrichtung der Grundrisse.

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN / BAUVORSCHRIFTEN

Art. 6 Baubereiche

Hauptbauten

1

lnnerhalb der Mantellinien der Baubereiche A bis C können Hauptbauten mit Wohnnutzungen und nicht störenden Gewerbenutzungen realisiert werden. ln den Untergeschossen dieser Baubereiche sind auch alle Nutzungen gemäss Abs. 2 gestattet.

2

lnnerhalb der Mantellinie des Baubereiches Einstellhalle können Keller- und Haustechnikräume, Abstellräume, Lager,

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Tiefgaragen sowie alle im dabei überlagerten Umgebungsbereich gestatteten Bauten und Anlagen erstellt werdqn. Die Bauten in diesem Baubereich können als Sockelgeschoss ausgebildet werden und dürfen das gewachsene Terrain bis auf eine Kote von 442.50 m.ü.M. überragen. 3.

Die Mantellinien der Baubereiche stellen horizontale Baubegrenzungslinien dar, welche Standort und maximale horizontale Ausdehnung der Hochbauten bestimmen. Vorspringende Gebäudeteile wie Balkone, Erker, Vordächer udgl. dürfen um max. 1.50 m über die Mantellinien hinausragen, dies auf einem Drittel der Fassadenlänge und mit einer minimalen Lichthöhe von 4.50 m ab bestehendem Grund. Dachvorsprünge und Wasserrinnen dürfen 0.50 m über die Mantellinien hinausragen, dies auf der ganzen Fassadenlänge und mit einer minimalen Lichthöhe von 4.50 m ab Niveaupunkt. Aushängeschilder und Reklamen dürfen um max. 1.50 m über die Mantellinien hinausragen, dies mit einer minimalen Lichthöhe von 4.50 m ab bestehendem Grund.

4.

Die Höhenbegrenzungslinien der Baubereiche stellen vertikale Baubegrenzungslinien dar, welche die maximale vertikale Ausdehnung der Hochbauten bestimmen (siehe auch Art. 10 SBV, Gebäudehöhen).

Art. 7 Baubereiche

Nebenbauten

lm Bereich Einstellhalle / lnnenhof ist der Bau von eingeschossigen Nebenbauten mit einer Grundfläche von gesamthaft max. 200 m2 und einer Gebäudehöhenkote von max. 446.00 m.ü.M gestattet, sofern diese Bauten die Funktion von Gemeinschaftsräumen oder gedeckten Spielhallen udgl. erfüllen und der besseren Nutzung des lnnenhofes dienen. Die Flåche pro einzelne Nebenbaute ist auf maximal 100 m2 beschränkt.

Art. 8 Abstände

1

Die Grenz- und Gebäudeabstände innerhalb des überbauungsplan-Perimeters ergeben sich aus den im überbauungsplan definierten Baubereichen.

2.

Die internen Gebäudeabstände können dabei wie folgt reduziert werden: - Zwischen Baubereich A und B auf 4.0 m - Zwischen Baubereich B und C auf 7.Q m

3.

Gegen die Kantonsstrasse ist ein Strassenabstand von mindestens 6.0 m einzuhalten. Gegen die Aserstrasse und die Erschliessungsstrasse auf KTN 1266 ist ein Strassenabstand von mindestens 5.0 m einzuhalten.

4

Für vorspringende Gebäudeteile in Abstandsbereichen und an der Grenze zum öffentlichen Grund (Kantons- und Aserstrasse) gilt Art. 6, Abs. 3, SBV.

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6

Art. 9 Die Gebäudelängen werden durch die im Überbauungsplan

festgelegten Mantellinien der Baubereiche A bis C und

Gebäudelängen

Einstellhalle definiert.

Art. l0 Gebäudehöhen Geschosszahl

1

Die Gebäudehöhen werden durch die im Überbauungsplan festgelegten Höhenbegrenzungslinien und die verbindlichen Höhenkoten für die einzelnen Baubereiche definiert. ln den Baubereichen gelten dabei folgende Vorschriften: Baubereich

A B

c Einstellhalle Einstellhalle

/ lnnenhof

Art. 1l Ausnutzung

Max. Höhenkote

453.60 m.ü.M 453.60 m.ü.M 450.70 m.ü.M 442.50 m.ü.M 446.00 m.u.M

Maximale

Vollgeschosszahl 4

4 3

Minimale Vollgeschoss-

zahl 4 3 2

1 VG, Nebenbauten mit gesamthaft

max. 200 m2 Grundflåche

2

Technisch bedingte Aufbauten oder Gebäudeteile wie Kamine, Liftaufbauten, Sonnenkollektoren udgl. werden bei der Bemessung der Gebäudehöhe nicht berücksichtigt.

3.

Das Untergeschoss kann als sichtbares Sockelgeschoss erstellt werden, wobei UK Untergeschossdecke maximal 2.50 m über dem Niveaupunkt liegen darf.

4.

Die Parzelle KTN 95 liegt im gelben Gefahrenbereich ,,Kleinlinthli" (Gefahrenkarte Rauti und Zuflüsse). Die Kote der Erdgeschosse hat auf mind. 441.50 m.ü.M. und die Kote der Einfahrt zur Tiefgarage auf mind. 440.30 m.ü.M. zu liegen.

1

Die anrechenbare Landfläche der Parzelle KTN 95 beträgt 16'357 m2.

2

Die zulässige Ausnützung nach aktueller Regelbauweise beträgt für die Zone W2b für Hauptbauten 0.45 (Ausnützungsziffer) und für Nebenbauten 0.05 (Überbauungsziffer). Mit dem Überbauungsplan ,,Feld" kann die Ausnützungsziffer für Hauptbauten auf 0.80 erhöht werden.

3.

Die für den Überbauungsplan ,,Feld" mögliche Bruttogeschossfläche für Hauptbauten beträgt maximal 13'085 m2 (Landfläche 16'357 m2xAZ 0.8). Bei einer Etappierung der Überbauung dürfen in den einzelnen Baubereichen folgende maxi malen Bruttogeschossflächen real isiert werden :

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Überbauungsplan,,Feld", KTN 95, Näfels, Gemeinde Glarus Nord

7

- Baubereich A 7'600 m2 - Baubereich B 2'700 m2 - Baubereich C 3'200 m2 4

Att.12 Architektonische Gestaltung

1

2.

Die Fläche für eingeschossige Nebenbauten im lnnenhof wird gem. Art 7 SBV auf gesamthaft maximal2O0 m2 beschränkt.

Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt wird. Diese Anforderung gilt auch für Materialien, welche auf eine angemessene Anzahl ztJ beschränken sind und Farben, welche als dezente und in die Umgebung passende Farbtöne zu wählen sind. Bezüglich der architektonischen Gestaltung ist das Richtprojekt wegleitend.

Alle Bauten sind mit Flachdächern zu gestalten. Nicht begehbare Flachdächer von Hauptbauten sind extensiv zu begrünen.

3.

Es sind klar geschnittene und präzise Bauvolumen ohne zurückversetzte Dach- oder Attikageschosse zu realisieren. Einzelne untergeordnete Gebäuderücksprünge zur Gliederung der Baukörper sind möglich.

4

Die Fassadenebenen haben zut Gliederung der langen Baukörper den geknickten Mantellinien der Baubereiche zu folgen.

5.

Art. l3 Energiestandard

1

Die Strassenfassaden sind auf Grund der Lärmemissionen als mehrheitlich geschlossene, homogen gestaltete und murale Lochfassaden zu gestalten. Die Hotfassaden sind als mehrheitlich offene und transparente Balkon- oder Loggiafassaden zu gestalten.

Für die Wärmeerzeugung sind umweltfreundliche Heizsysteme, Wärmepumpe mit Erdsonden oder Grundwasser, Sonnenkollektoren etc.) zu installieren. Es ist der MinergieStandard für Wohnbauten anzustreben. Die Gebäudehülle ist zwi ngend m ndestens im M inergie-Standard auszuführen. i

2

Es können mehrere einzelne Heizanlagen pro Haus oder pro Häusergruppe oder eine einzelne zentrale Anlage für die gesamte Überbauung realisiert werden.

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Art. 14 Erschliessung

1

I

Die Haupterschliessung für Motorfahzeuge hat uber die Aserstrasse im südöstlichen Bereich der Parzelle KTN 95 zu erfolgen.

2

Die Haupterschliessung für Fussgänger und Fahrräder erfolgt über die bestehenden Trottoirs der Kantons- und Aserstrasse.

3.

Die interne Erschliessung für Motorfahrzeuge und Fussgänger / Fahrräder hat innerhalb der entsprechenden Erschliessungsbereiche gemäss Überbauungsplan zu erfolgen. ln diesen Bereichen sind auch Notzufahrten, Treppenanlagen, Stützmauern, Rabatten, Bepflanzungen, Briefkastenanlagen udgl. gestattet.

4

Mit der ersten Bauetappe sind sämtliche lnfrastrukturanlagen,

also u.a. auch die Tiefgarage sowie die Kinderspiel- und Erholungsflächen zu realisieren. 5.

Von der Bushaltestelle an der Kantonsstrasse zur Aserstrasse ist quer durch den lnnenhof der Siedlung ein öffentlicher Fussweg mit einer Breite von mind. 2.5 m zu realisieren.

6.

Die genaue Führung von Fuss- und Velowegen sowie Werkund Kanalisationsleitungen kann im Rahmen des Baubewill gungsverfah rens festgelegt werden. i

Art. 15 Motorfahrzeug- und

Veloabstellplätze

1

2

Pro 100 m2 BGF oder pro Wohneinheit ist mindestens ein Parkplatz zu erstellen. Zur errechneten Anzahl sind zusätzlich 10 o/o als Parkplätze für Besucher zu erstellen. Bei einer maximalen Ausnutzung (mit reiner Wohnnutzung) sind demnach 131 Parkplätze für Bewohner und 14 Parkplätze für Besucher zu erstellen, total also mindestens 145 Parkplätze.

Bei der Realisierung von Gewerbeflächen richtet sich der Bedarf an Parkplätzen nach der VSS-Norm SN 640 281, Ausgabe 2006.

3.

Die Parkplätze für die Motorfahrzeuge der Bewohner sind als gedeckte Plätze im Baubereich Einstellhalle zu realisieren.

4.

Ca. 8 bis 10 oberirdische Parkplätze fur Besucher sind im speziell bezeichneten Bereich der Besucherparkplätze zu erstellen. Zusätzliche Besucherparkplätze können in der Einstellhalle realisiert werden.

5

ln den Baubereichen A bis C sind auf Erdgeschossniveau und in der Nähe der Gebäude-Hauptzugänge abschliessbare Velo-

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I

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abstellräume und offene Kurzzeit-Abstellmöglichkeiten für Fahrräder zu erstellen. Zusätzliche Abstellräume für Velos und Motos können im Untergeschoss der Baubereiche A bis C und Einstellhalle realisiert werden.

Art. 16 Umgebungsgestaltung

1

lm

Umgebungsbereich Grünflächen sowie im Bereich Kinderspiel- und Erholungsflächen gemäss Überbauungsplan

sind Nebenbauten (Fläche gesamthaft max. 200 m2), unterirdische Bauten, Wege, Notzufahrten, Sitzplätze, Spielplätze, Stützmauern, Lichtschächte, Notausstiege, Fluchtröhren udgl. gestattet. 2

Der Umgebungsplan (Plan Nr. 1209-03) der vetschpartner Landschaftsarchitekten, Zürich, bildet die wegleitende Grundlage für die Planung der Umgebungsgestaltung. Auf der Basis dieses Konzeptplanes ist den Behörden im Rahmen des Baubewi lligungsverfahrens ei n Detailprojekt vorzulegen.

3.

Die Begrünung hat mit einheimischen Pflanzen, Sträuchern und Bäumen zu erfolgen.

Att.17 Erholungsflächen Kinderspielplätze

Für die Bauten in den Baubereichen A bis C sind im Bereich Kinderspiel- und Erholungsflächen zusammenhängende und gut besonnte Freiflächen mit Ruhe- und Erholungsanlagen sowie kreativitätsfördernde Spielplätze gemäss Umgebungsplan zu erstellen.

Art. l8 Abfallentsorgung

Art. 19 Lärmschutz

Zur Abfallentsorgung ist in der ersten Bauetappe ein zentraler und genügend grosser Entsorgungsplatz Bereich Containerplatz zu real isieren.

im

1

Für die Parzelle KTN 95 sind die Planungswerte der Empfindlichkeitsstufe ll (ES ll) gemäss der eidgenössischen Lärmschutzverordnung (LSV) massgebend. Es sind folgende Belastungsgrenzwerte für Wohnräume einzuhalten: 55 dB (A) am Tag und 45 dB (A) in der Nacht. Für Gewerberäume gelten um 5 dB (A) erhöhte Werte.

2

Mit einer gemäss dem Richtprojekt auf die Situation abgestimmten Überbauungslösung sind die geforderten Lärmgrenzwerte insbesondere gegen die Kantonsstrasse einzuhalten. Die Wohn- und Schlafräume entlang der Kantonsstrasse sind hauptsächlich gegen den lnnenhof zu orientieren und zu belüften. Loggias oder Balkone gegen die lärmexponierten Strassenseiten sind zu verglasen und schallabsorbierend auszukleiden.

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Art. 20 Etappierung

1

10

Eine Überbauung im Überbauungsplan-Perimeter kann in maximal drei Etappen realisiert werden.

2

Die möglichen Bauetappen entsprechen dabei den drei Baubereichen A, B und C. Der jeweils zu realisierende Anteil

der Einstellhalle ist gemäss den Anforderungen bezüglich Parkplatzzahl pro Etappe frei wählbar. Als erste Etappe sind die Bauten im Baubereich A zu realisieren. 3.

Die lnfrastrukturanlagen für die Entsorgung der Abfälle und die Besucherparkplätze sind zwingend mit der ersten Etappe zu erstellen.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. 21 lnkrafttreten, Änderung

Aufhebung

1

Der Überbauungsplan ,,Feld" tritt mit der Genehmigung durch das Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus in Kraft.

2

Die Anderung oder Aufhebung erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass des Überbauungsplanes.