Beschwerdeangelegenheit

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AMT FÜR RAUMPMNUNG C

Sitzung vom

Protokoll Nr.

Mitgeteilt den

27. APR. was

21. April 1998

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In der Beschwerdeangelegenheit

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gegen

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hat die Regierung

aufgrund folgenden Sachverhaltes:

A.

Am 22. Oktober 1996 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde Samedan

eine totalrevidierte neue Ortsplanung, umfassend u.a. einen Zonenplan 1:2'000 „Punt

Muragl" und ein neues Baugesetz. Mit dem neuen Zonenplan 112'000 „Punt Muragl"

wurde die der

Parzelle Nr.

gehörige, längliche, rund 7'200 m* messende

im Gebiet Purıt Muragl von der Landwirtschaftszone in die Gewerbe«

zone umgezont. Die fragliche Parzelle liegt keilförmig zwischen dem RhB-Strecken-

geleise Samedan-Pontresina im Osten und der Kantonsstrasse im Westen. In ihrem

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nördlichen Bereich wird das Grundstück seit 1964 von der Firm

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gewerblich genutzt (Verkauf von Baumaterialien, die per Bahn ins Engadin

transportiert werden). Zu diesem Zweck besitzt die

auf dem Grundstück

heute eine rund 550 m* grosse, etwa 9 m hohe Lagerhalle, die im Jahre 1980 nach

Eisenbahnrecht bewilligt und errichtet worden war und über ein Anschlussgeleise

verfügt. Daneben bestehen rund um diese Lagerhalle sowie in südlicher Richtung bis

auf die Höhe des alten, heute unbemannten ehemaligen Stationsgebäudes Pont Mu-

ragl ausgedehnte Freilager. Die von der F i r m a _ zu gewerblichen Zwecken

genutzte Fläche umfasst insgesamt rund zwei Drittel der Parzelle Nr.-. Ein Ge-

_ _

such d e r - vom Jahre 1987 zur Erweiterung der im Jahre 1980 errichteten Lager-

_

halle in den Bereich des südlichen Freilagerareals unter gleichzeitiger Verlegung des

Freilagerareals wurde vom Eidgenössischen Verkehrs- und Energiewirtschaftsdepartement (EVED) mit Beschwerdeentscheid vom 4. September 1990 mit der Begrün-

dung abgewiesen, dass es sich beim Betrieb d e r _ nicht (mehr) um eine

ganz oder überwiegend dem Bahnbetrieb dienende Anlage handle.

B.

Gegen den am 22. Oktober 1996 beschlossenen Zonenplan 1:2'000 „Punt Muragl" er_) hoben die Eigentümer der westlich angrenzenden Parzelle Nr.

am 18. November 1996 form- und fristgerecht Planungsbe-

-

schwerde an die Regierung mit dem Begehren, die Zuweisung der Parzelle Nr.

zur Gewerbezone sei aufzuheben, und die Parzelle sei wieder vollständig dem übrigen

Gemeindegebiet zuzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, die angefochte-

ne Planungsmassnahme würde eine Überbauung zulassen, welche zu einer empfindlichen Beeinträchtigung der landschaftlich sehr wertvollen Gegend von Punt Muragl führen würde, weshalb die Zuweisung der Parzelle Nr.

zu einer Gewerbezone

bereits aus Landschaftsschutzgründen abzulehnen sei. Zu diesem Befund sei seinerzeit selbst die Gemeinde gelangt, als sie 1988 gegen die Plangenehmigung des BAV für die erweiterte Lagerhalle Beschwerde beim EVED erhob. Angesichts der bereits

vorhandenen, noch nicht vollständig ausgenützten Gewerbezone in „Cho d'Punt" be-

stehe auch kein Bedarf nach Schaffung einer zusätzlichen Gewerbezone. Schliesslich

verstosse die Zuweisung der isolierten Parzelle Nr.

zur Gewerbezone gegen das

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zentrale Anliegen des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes. die Siedlungstätig-

keit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise in Form von Kleinstbauzonen zu vermeiden.

c. Die Gemeinde Samedan beantragte mit Vernehmlassung vom 13. Januar 1997 Ab-

weisung der Beschwerde. Sie weist darauf hin, dass die angefochtene Planungsmassnahme dazu diene, die für das Landschaftsbild störenden Aussenlager durch Errich-

tung einer entsprechenden (zweiten) Halle zum Verschwinden zu bringen. Die Ge-

meinde sei bestrebt, die Gestaltung des Lagerbetriebes zu verbessern. Im weiteren

soll die verkehrstechnisch mit direktem Geleise- und Strassenanschluss erschlossene

Parzelle, welche aufgrund ihrer eingebetteten Lage zwischen Kantonsstrasse und

RhB-Geleise kaum einsehbar sei, einer sinnvollen und rechts konformen Nutzung zu-

geführt werden. Da die Gewerbezone „Punt Muragl" von einer Campingzone und einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen umgeben sei, stelle die Ausscheidung einer

Gewerbezone nicht eine unzulässige Kleinbauzone dar.

o. Am 8. April 1997 führten Vertreter des instruierenden Departementes des Innern und

der Volkswirtschaft im Auftrag der Regierung und im Beisein der Parteien resp. deren

Vertreter an Ort und Stelle einen Augenschein durch. Dabei wurde allen Anwesenden

die Gelegenheit geboten, sich zu den aufgeworfenen Fragen anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie auf die

weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwä-

gungen eingegangen,

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in Erwägung:

1. Die Beschwerde richtet sich gegen den von den Stimmberechtigten der Gemeinde

Samedan am 22. Oktober 1996 beschlossenen neuen Zonenplan 1:2'000 „Punt

_

Muragl". Die Beschwerdeführer widersetzen sich dagegen, dass mit diesem neuen

Zonenplan die gemäß bisherigem Zonenplan in der Landwirtschaftszone gelegene Parzelle Nr.

in die Gewerbezone eingewiesen wurde. Sie stellen das Be-

gehren, die Parzelle Nr.

weisen.

sei vollständig dem übrigen Gemeindegebiet zuzu-

Als Eigentümer des an die Parzelle Nr. 1

angrenzenden Grundstückes Nr

sind die Beschwerdeführer zu diesem Begehren offensichtlich und unbe-

strittenermassen legitimiert.

Die Zuständigkeit der Regierung zur Beurteilung der Beschwerde ergibt sich aus

Art. 37a Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 20.

Mai 1973 (KRG). Als Beschwerdeínstanz hat die Regierung die Angelegenheit ei-

ner vollen, uneingeschränkten Prüfung zu unterziehen (Art. 37a Abs. 2 KRG, Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979,

RPG). Zu prüfen ist mithin nicht nur, ob die Gemeinde durch die Zuweisung der

fraglichen Parzelle Nr.

zur Gewerbezone eine Rechtsverletzung begangen

hat, sondern ebenso, ob sie dabei ihr Pfanungsermessen zweckmässig ausgeübt

hat.

2. Die Beschwerdeführer widersetzen sich der im Rahmen der Totalrevision der

Ortsplanung Samedan erfolgten Umzonung der rund 7'200 m* messenden Parzelle Nr. Ü

von der Landwirtschaftszone in die Gewerbezone zunächst mit

landschafisschützerischen Argumenten. Die Gegend von Punt Muragl sei land-

schaftlich von besonderer Bedeutung. Sie sei Teil bzw. grenze an das BLN~Gebiet Nr. 1908 „Oberengadiner Seenlandschaft und Berninagruppe". Dieses landschafts

lieh einmalige Gebiet würde durch allfällige Gewerbebauten eine empfindliche Beeinträchtigung erfahren. Selbst die Gemeinde Samedan habe sich seinerzeit, als sie 1988 gegen die Plangenehmigung des BAV für eine Lagerhalfenerweiterung

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Beschwerde an das EVED erhob, auf diesen Standpunkt gestellt. Die heutige

Kehrtwende der Gemeinde sei nicht nachvollziehbar. Überdies verstosse die Einzonung gegen das Verbot zur Ausscheidung isolierter Punktbauzonen, und sie

entspreche angesichts der bestehenden Gewerbezone im Gebiet „Cho d'Punt" keinem Bedarf.

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Dem hält die Gemeinde entgegen, dass es ihr mit der Zuweisung des fraglichen

Grundstückes in die Gewerbezone im Prinzip nur darum gehe, sich selbst die

Kompetenzen einzuräumen, um die heutige unbefriedigende Situation mit den

ausgedehnten, unästhetisch wirkenden Freilagern der Firma_zu ver-

bessern. Ohne Einzonung in eine kommunale Gewerbezone seien ihr diesbezüg-

lich die Hände gebunden, zumal die bestehende Lagerhalle und die Freilager seinerzeit eisenbahnrechtlich bewilligt wurden. Die ausgeschiedene Gewerbezone

gebe ihr nun die Möglichkeit, auf eine gestalterisch und landschaftlich gute Ein-

ordnung des bestehenden Lagerbetriebes hinzuwirken. Es sei insbesondere be-

absichtigt, die Eigentümerschaft der fraglichen Aussenlager aufgrund der Zonen-

bestimmungen zu verpflichten, dieselben innert einer gewissen Frist aufzuheben

und stattdessen Lagergebäude zu errichten. Die Gemeinde wolle letztlich somit

genau das erreichen, was auch die Beschwerdeführer anvisieren, nämlich eine bessere Gestaltung des fraglichen Gebietsabschnittes.

3. In Anbetracht des Umstandes, dass der Gewerbebetrieb der F i r m a _ auf Parzelle Nr.

seit mehreren Jahrzehnten besteht und im

Jahre 1980 gestützt auf eine entsprechende eisenbahnrechtliche Plangenehmi-

gung auch rechtlich konsolidiert wurde, muss ausgeschlossen werden, dass die

Parzelle in Zukunft anders als heute genutzt wird. Es ist mit anderen Worten da-

von auszugehen, dass die fragliche Parzelle unabhängig von der Einzonungsfrage

noch für unabsehbare, unbestimmte Zeit so genutzt wird wie heute. nämlich mit

einer Lagerhalle und ausgedehnten Frei- resp. Aussenlagern. Vor diesem Hinter-

grund und angesichts dieser Perspektive müssen die von den Beschwerdeführern gegen die Einzonung vorgebrachten Rügen (Unvereinbarkeit mit Iandschafts-

schützerischen Anliegen, Verstoss gegen das Punktbauzonenverbot, fehlender

Bedarf) als unbehelflich qualifiziert werden, sofern es der Gemeinde mit der an-

gefochtenen Massnahme entsprechend ihrem eigenen Bekunden in der Be-

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schwerdevernehmlassung tatsächlich nur oder primär darum geht, die nötigen

Voraussetzungen dafür zu schaffen, um die heutige Situation auf der Parzelle Nr. ordnen oder gar zu verbessern. Es ist nachstehend somit zu prüfen, ob

die angefochtene Planungsmassnahme tatsächlich geeignet und ausreichend ist, -zu um das von der Gemeinde angestrebte Ziel einer Ordnung und Verbesserung der

Situation zu erreichen.

Unter dem Aspekt der Kompetenz ist dies zu bejahen. Indem für das Areal eine

(Bau-) Zone nach Raumplanungsrecht ausgeschieden worden ist, wurde grund-

sätzlich die Basis dafür geschaffen, dass das Grundstück mitsamt den darauf ste-

henden Hallen und Freilagern fortan der kommunalen Bau- und Zonenordnung unterliegt, so dass die Gemeinde inskünftig selbst tätig werden kann.

Unter inhaltlichen Aspekten ist es demgegenüber fraglich, ob die angefochtene

Planungsmassnahme geeignet und ausreichend ist, um die Ziele der Gemeinde

erfüllen zu können. Die baugesetzliche Gewerbezonenvorschrift (Art. 49 Bauge-

setz) enthält beispielsweise keinerlei Bestimmungen, wonach in der Gewerbezone neue Freilager unzulässig oder bestehende zu beseitigen respektive in neue Hallen zu verstecken seien. Entsprechend fehlen auch irgendwelche Vorgaben in

zeitlicher Hinsicht für die Beseitigung bestehender Freilager. Im weiteren fehlen

spezifische, auf die konkrete Situation Bezug nehmende Vorgaben hinsichtlich

Lage, Gestaltung und äussere Abmessungen allfälliger neuer Hallen. Es existiert

lediglich das Zonenschema mit den darin enthaltenen Regelvorschriften (Art. 52

Baugesetz). Es ist jedoch fraglich, ob eine neue Halle von 40 m Länge und 10,5 m

Höhe auf dem fraglichen Areal landschaftlich tragbar ist. Zudem in unklar, wes-

halb die Gemeinde auch den Parzellendrittel südlich des ehemaligen Stationsge-

bäudes eingezont hat. wenn es nur darum gehen soll, die gegenwärtige Situation

zu ordnen resp. zu verbessern. Diese südliche Einzonung provoziert geradezu ei-

ne Verlegung der Freilager. - Ohne solche Regelungen, Vorgaben und Anordnun-

gen auf Stufe der grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung ist es sehr

fraglich, ob die Gemeinde die von ihr selbst formulierten Ziele und Absichten be-

treffend Verbesserung der Situation bei einer allfälligen Renitenz der Eigentümer-

schaft durchsetzen kann. Die Genehmigung der umstrittenen neuen Gewerbezone ist daher an die Bedingung zu knüpfen, dass die Vorschriften entsprechend

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den Zielen. Absichten und Bestrebungen der Gemeinde zu ergänzen respektive zu konkretisieren sind. Das geeignete Instrument für diese erforderliche Ergän-

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zung der Planung bildet der Generelle Gestaltungsplan gemäss Art. 35 KRG. Er

unterliegt als Planungsinstrument der Grundordnung ebenso wie der Zonenplan und das Baugesetz dem ordentlichen Nutzungsplanverfahren gemäss Art. 37

KRG respektive Art. 13 Baugesetz. so dass den Beschwerdeführern wiederum die

entsprechenden Informations- und Mitwirkungsrechte zukommen. Nach Art. 35 KRG ordnet der Generelle Gestaltungsplan die Gestaltung von Bauten, und er

kann zu diesem Zwecke die Zahl, die Art, die Lage, die äusseren Abmessungen sowie weitere Einzelheiten (wie etwa Vorgaben über den Zeitpunkt der Beseiti-

gung bestehender storender Einrichtungen, Etappierungsfragen in Bezug auf den

südlichen Parzellendrittel etc.) bestimmen. Dabei kann von der zonenplanerischen

Grundordnung, namentlich von der Regelbauweise gemäss Zonenschema. abge-

wichen werden.

Unter der Bedingung, dass die von der Gemeinde erlassene Planung im darge

legten Sinne ergänzt und konkretisiert wird, erweist sie sich als zweckmässig, weil sie dann effektiv geeignet ist, die heutige, allseits als unbefriedigend empfundene

Situation auf der Parzelle Nr.

notfalls auch gegen den Willen der Eigentü-

merschaft zu ordnen resp. zu verbessern. Unter dieser Bedingung erweisen sich auch die Einwände der Beschwerdeführer betreffend Landschaftsschutz, Punkt-

bauzone und Bedarf als unbegründet (betreffend Punktbauzone siehe BGE 121 I 245 Erw. 8 und dort zitierte weitere Judikatur).

4. In teilweiser Gutheíssung der Beschwerde ist die Genehmigung und damit Inkraft-

setzung der angefochtenen Gewerbezone somit von der Bedingung abhängig zu

machen, dass die Gemeinde für den Perimeter der neuen Gewerbezone im Nut-

zungsplanverfahren gemäss Art. 37 KRG einen ergänzenden Generellen Gestalt

tungsplan im Sinne von Art. 35 KRG erlässt, der einerseits verbindliche zeitliche

und inhaltliche Anordnungen betreffend Ersatz der heutigen freien Materiallage-

rung durch eine Lagerbaute und anderseits verbindliche Vorgaben betreffend La-

ge, Gestaltung und äussere Abmessungen dieser Lagerbaute sowie weitere Anordnungen über die Verwendung der eingezonten Fläche (z.B Etappierung etc.)

enthält.

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Bei diesem Beschwerdeausgang erscheint es als gerechtfertigt, die Verfahrens-

kosten hälfiig auf die Parteien aufzuteilen und die ausseramtlichen Entschädi~

gungsforderungen wettzuschlagen;

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erkannt:

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In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung und damit ln-

kraftsetzung der angefochtenen Gewerbezone von der Bedingung abhängig ge~ macht, dass die Gemeinde für den Perimeter der neuen Gewerbezone im Nut-

zungsplanverfahren gemäss Art. 37 KRG einen ergänzenden Generellen Gestal«

tungsplan im Sinne von Art. 35 KRG erlässt, der einerseits verbindliche zeitliche

und inhaltliche Anordnungen betreffend Ersatz der heutigen freien Materiallage-

rung durch eine Lagerbaute und anderseits verbindliche Vorgaben betreffend La~ ge, Gestaltung und äussere Abmessungen dieser Lagerbaute sowie weitere An-

ordnungen über die Verwendung der eingezonten Fläche (z.B. Etappierung) enthält.

2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus: Staatsgebühr

Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren

Total

800.-

Fr.

244.-

Fr.

Fr. 1'044.-

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gehen je zur Hälfte zulasten der Parteien und sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mittels beiliegendem Einzahlungsschein der Stan-

desbuchhaltung Graubünden, Chur, auf zu überweisen.

3. Die ausseramtlichen Entschädigungsforderungen werden wefigeschlagen.

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4. Gegen den vorliegenden Beschwerdeentscheid kann innert 20 Tagen seit der Zu-

stellung Rekurs an das Verwaltungsgericht Graubünden erhoben werden.

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Namens der Regierung Der Präsident: on

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Der Kanzleidirektor: ._--'

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