QP SHA Engel

Art. 32

Abs. 1 Lärmschutzverordnung (LSV) dafür, dass der Schallschutz bei Aussenbauteilen (z.B. Fenster, Aussentüren, Aussenwände, Dächer) den Anforderungen der SIA-Norm 181 'Schallschutz im Hochbau' (2020) entspricht. Der massgebende Immissionsgrenzwert ist auf Mindestabstand gegenüber öffentlichem Grund (5 m) am Tag um rund 2 dB überschritten, in der Nacht ist er eingehalten. Bei einem Abstand von knapp 11 m ab Parzellengrenze wäre der IGW auch am Tag eingehalten. Der Lärmschutz ist frühzeitig bei der Planung zu berücksichtigen. Mit der Anordnung der lärmempfindlichen Räume oder - wie vorliegend geplant - mit Abdrehen der Gebäude, damit sich der Aspektwinkel verringert, kann eine deutliche Lärmminderung erreicht werden.

4.9 Energie Gemäss Art. 64a BauO sind Vorgaben zur effizienten und umweltgerechten Energienutzung gemäss Energierichtplan der Stadt Schaffhausen zu machen. Erhöhte Anforderungen gegenüber der Regelbauweise werden betreffend dem Energiestandard gemacht. Der Energierichtplan der Stadt Schaffhausen priorisiert die Nutzung der Erdwärme. Dies ist auch im vorliegenden Projekt vorgesehen. Ist dies nachweislich aus technischen, wirtschaftlichen und betrieblichen Gründen nicht bzw. nur mit grossem Aufwand möglich, kann auf einen anderen Energieträger ausgewichen werden. Was die Wärmedämmung anbelangt, so sind die neuen Hauptbauten kompatibel mit dem SIA-Effizienzpfad Energie (SIA 2040, 2017) oder vergleichbarem Standard (SNBS, Minergie-A oder -P) auszuführen. Zudem ist die Zertifizierung durch eine anerkannte Fachstelle durchführen zu lassen.

Abb. 37: Ausschnitt Energierichtplan Stadt Schaffhausen (Quelle Stadt Schaffhausen)

4.10 Umwelt Die Parzelle GB Nr. 20011 ist betreffend Oberflächenwasserabfluss geringfügig betroffen. Insbesondere ist darauf zu achten, dass das Oberflächenwasser nicht über das Trottoir und die bestehende Zufahrt zum Schopf, welcher abgerissen werden soll, fliessen kann. Diese Zufahrt ist im Projekt als Zugang zum Untergeschoss des südlicheren Gebäudes vorgesehen. Von einer Hochwassergefährdung ist aufgrund der Ausdehnung des Gefahrenbereichs die Tiefgarage betroffen.

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Abb. 38 und 39: Gefahrenkarte Oberflächenabfluss / Gefahrenkarte Hochwasser (Quelle Geoportal)

Gemäss Naturgefahrenkarte (Hochwasser) ist von einer geringen Gefährdung (gelbe Fläche) auszugehen. Mit baulichen Objektschutzmassnahmen insbesondere im Tiefgaragenbereich soll der Hochwassergefahr Rechnung getragen werden. Die Bauherrschaft wird daher verpflichtet, in den gefährdeten Bereichen die erforderlichen Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren zu treffen. Mit dem Baugesuch für Tiefgaragen ist zu gegebener Zeit ein Objektschutznachweis einzureichen. Das Lichtkonzept ist Bestandteil des Baugesuchs. Der Quartierplanperimeter liegt gemäss kantonalem Richtplan in einem Fledermauskorridor, deshalb sind Lichtemissionen zu begrenzen. Beim Fledermauskorridor handelt es sich um einen sehr wichtigen Korridor, da der die Kinderaufzuchtstube «Kirche Herblingen» mit dem Wald verbindet und zwei verschiedene Fledermausarten (die seltenen Grauen Langohren und die Breitflügelfledermaus) den Korridor nutzen.

5.

Interessenabwägung und Handlungsbedarf

Die Parzelle GB Nr. 20011 ist eine der letzten noch nicht überbauten Parzellen im Ortsteil Herblingen in der Stadt Schaffhausen. Bei der Nutzung von inneren Reserven ist eine relativ hohe Dichte anzustreben. Dies wird gemäss Referenzprojekt denn auch mit einer AZ von 0.6 erreicht. Die Innere Verdichtung hat aber mit einer hohen Freiraumqualität einherzugehen. Auch dieses Ziel wird insofern erreicht, dass durch die relativ hohen Baukörper eine geringere Versiegelung der Umgebungsflächen resultiert. Mit dem Einbezug des Herblinger Dorfbaches bzw. dessen Uferbereichs, kann mit dem Quartierplan eine hochwertige Revitalisierung des kanalisierten Baches erreicht werden. Mit der Vernetzung des Fusswegnetzes und der verbesserten Zugänglichkeit zu einem öffentlichen Gewässer werden weitere öffentliche Interessen tangiert. Gestützt auf Art. 3 Raumplanungsverordnung (RPV) sind die mit dem Quartierplan betroffenen Interessen gegeneinander abzuwägen. Die Abwägung von Interessen besteht unter anderem aus der Abwägung von Nutz- und Schutzinteressen des zu bebauenden Areals. Die Überbauung einer unternutzten Parzelle bzw. das Bauen auf grüner Wiese bedarf einer profunden raumplanerischen Betrachtung. Der haushälterische Umgang mit den raren unbebauten Baulandreserven in der Stadt Schaffhausen ist ein wesentliches öffentliches Interesse. Es bestehen aber auch berechtigte wirtschaftliche Interessen der Eigentümerschaft, eine möglichst hohe Nutzung des Areals zu realisieren. Den Nutzinteressen stehen folgende Schutzinteressen gegenüber: Denkmalschutz, Fauna, Biodiversität, Boden, Lärm, Gewässer, Luft. Diese werden wie folgt gewahrt. Die Gestaltungsrichtlinien des Gestaltungsrichtplans Herblingen werden mit dem Quartierplan berücksichtigt bzw. umgesetzt. Ebenso wurden für das Gebäude VS Nr. 7063 denkmalpflegerische Erhaltungsziele definiert.

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Mit der projektierten Revitalisierung des Herblinger Dorfbaches wird eine Aufwertung des ufernahen Böschungsbereichs für Fauna und Flora geschaffen. Die oberirdischen Verkehrsflächen werden flächensparend ausgeführt. Der oberirdische Bodenverbrauch reduziert sich auch durch die Tiefgarage. Dachflächen werden extensiv begrünt. Die Aussenraumgestaltung wird mit Ausnahme der Tiefgarage kaum versiegelt. Durch die Anordnung der Gebäude bzw. lärmunempfindlichen Räumen innerhalb des Gebäudes werden die Lärmschutzinteressen angemessen berücksichtigt. Mit der geplanten Nutzung von Wärme durch Erdsonden werden keine zusätzlichen Luftbelastungen generiert. Private Interessen wurden, sofern tangiert (Einsichtbarkeit, Fuss- oder Fahrwegrechte, Immissionskonflikte, Einpassung in Umgebung etc.) in der Planung berücksichtigt (siehe dazu auch Kap. 8.2 öffentliche Auflage). Es besteht dennoch bei den folgenden Themen Handlungs- bzw. Abstimmungsbedarf: Abstimmung Tiefbau Schaffhausen betreffend Bushaltestelle „Im Höfli“ (bereits ausgeführt) Abstimmung Revitalisierung Herblinger Dorfbach / Freiraumgestaltung (Umsetzung geplant 2023) Feuerwehrzufahrt bzw. Stellflächen für Hubrettungs- und Löschfahrzeug

6.

Abweichungen gegenüber Regelbauweise

Mit dem Quartierplan kann betreffend Ausnützungsziffer und Geschossigkeit (Gebäudehöhe) von der Regelbauweise abgewichen werden. Voraussetzung ist gemäss Art. 38 Abs. 5 lit. b Bauordnung, dass gegenüber der Regelbauweise eine bessere städtebauliche und architektonische Lösung erzielt wird. Übersicht Differenz Regelbauweise - Quartierplan Kriterien

Regelbauweise

Quartierplan

Regelungsbedarf / Bemerkungen

Vollgeschosse

3

5

Mit QP 5 Vollgeschosse möglich

Ausnützungsziffer

0.55

0.60

Mit QP AZ von 0.6 möglich

Städtebauliche und architektonische Lösung

Genügend

Gut

Erschliessung flächensparend; Hochwertige Umgebungsgestaltung; Spiel- und Gemeinschaftsflächen; Effiziente und umweltgerechte Energienutzung.

Freiraumgestaltung

gute Gesamtwirkung

Erhöhten ökologischen Ansprüchen genügen

Standortgemäss, einheimische Pflanzenarten sind zu verwenden; Einheimische und standortgemässe Gräser und Kräuter sind zu verwenden; Wiesen sind als dorfkerntypische Obstbaumwiesen zu planen; Invasive Arten sind zu entfernen.

Gemäss Protokoll der Stadtbildkommission (vgl. Anhang 2) wird die bessere städtebauliche und architektonische Lösung erreicht. Die gemäss Art. 64a BauO geforderten Vorschriften sind im vorliegenden Quartierplan enthalten.

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7.

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Festlegungen im Quartierplan und Quartierplanvorschriften

Nachfolgend werden die wichtigsten Inhalte der Quartierplanung (Plan und Vorschriften) erläutert. Standardisierte oder formelle Bestimmungen und Festlegungen, welche der üblichen Form einer Quartierplanung entsprechen, selbstredend sind, oder bereits unter «Zentrale Sachthemen» abhandelt wurden, werden nachfolgend nicht behandelt.

7.1 Allgemeine Bestimmungen Bestandteile Der Quartierplan besteht aus folgenden Unterlagen: Vorschriften Plan 1: Erschliessung und Bebauung, Situation 1:500 Plan 2: Bebauung, Schnitte 1:500 Erläuternder Planungsbericht nach Art. 47 RPV mit Referenzprojekten Quartierplanperimeter Der Quartierplanperimeter gilt für die gesamte Parzelle GB Nr. 20011, die teils in der Dorfkernzone, teils in der Wohnzone W3 liegt. Für diesen Bereich werden separate Bestimmungen erlassen. Wo in diesen Vorschriften keine zusätzlichen oder abweichenden Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der jeweils gültigen Bauordnung der Stadt Schaffhausen.

7.2 Bebauung und Gestaltung Bebauung Mit dem vorliegenden Architektur-Referenzprojekt der Ulmer Ledergerber Architektur AG vom 10. Dezember 2020 und dem Freiraumgestaltungsprojekt der Heinrich Landschaftsarchitektur GmbH vom 12. Mai 2020 wird eine hohe Qualität an die neue Überbauung vorgegeben. Damit diese gewährt werden kann, ist bei einem abweichenden Projekt der Nachweis zu erbringen, dass die Qualität des Bauprojektes im Minimum dem Referenzprojekt entspricht. Baubereiche Gestützt auf das Referenzprojekt legt der Quartierplan die Baubereiche (Mantelbaulinien) für Hauptbauten fest. Die Festlegungen im Quartierplan berücksichtigen, dass ähnliche Konzeptvarianten realisierbar sind. Der Quartierplan gewährleistet somit, dass einerseits die nötigen Qualitäten gemäss Art. 17 Baugesetz und Art. 38 Abs. 5 lit. b Bauordnung erfüllt werden, andererseits den Planern und Projektentwicklern betreffend Erschliessung, Bebauung und Umgebungsgestaltung die nötigen Handlungsspielräume offen bleiben. Dem Haus „zum Engel“ im Höfli 11 mit der VS Nr. 7063 wird in erster Linie aufgrund der denkmalpflegerischen Erhaltungsziele ein separater Baubereich zugeteilt. Die Entwicklung im Bestand steht hier im Vordergrund. Der Schopf mit VS Nr. 7063A ist in einem desolaten Zustand und kann aus ortsbaulichen Gründen bedenkenlos abgebrochen werden. Die Tiefgarage soll, wenn immer möglich, im Erdreich zu liegen kommen. Ist dies aus topographischen und / oder verkehrstechnischen Gründen nicht möglich, ist das Terrain so zu gestalten, dass die Tiefgarage umgebenden Mauern nicht in Erscheinung treten. Eine dem Referenzprojekt entsprechende Begrünung ist erforderlich. Der Anteil des Grundstücks GB Nr. 20011 in der Wohnzone W3 beträgt 3583 m2. Bei einer AZ von 0.6 darf folglich maximal 2150 m2 in der W3 ohne Bonus für die unterirdischen Pflichtparkplätze erreicht werden.

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Nebenbauten Nebenbauten können das Gesamtbild stören und sind deshalb nur in untergeordnetem Masse (d.h. in Anzahl und Einpassung) und für eine bestimmte Nutzung (gemeinschaftliche Nebennutzungen) zugelassen. Unterirdische Bauten Unterirdische Bauten sind mit Ausnahme von Bauten zur Wärmegewinnung aus ökologischen Gründen ausserhalb der Baubereiche nicht zulässig. Höhenkoten Mit der Festlegung von maximalen Höhenkoten in den Baubereichen für Hauptbauten sollen die Vorgaben des Referenzprojektes für die einzelnen Baubereiche verfestigt werden (vgl. dazu Plan Nr. 02: Bebauung - Schnitte 1:500). Damit wird die Abstufung gewährleistet bzw. die gewünschte städtebauliche Verbindung zwischen den Mehrfamilienhäusern an der Thayngerstrasse zu dem alten Dorfkern von Herblingen hergestellt. Hindernisfreies Bauten Für die geplanten Mehrfamilienhäuser kommt Art. 38 des kantonalen Baugesetzes sowie das Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG) zur Anwendung, da mehr als acht Wohneinheiten gebaut werden. Um eine bessere Lösung als in der Regelbauweise auch in diesem Punkt erreichen zu können, sind mindestens 20 % der Wohnungen behindertengerecht zu erstellen. Im Einzelfall kann die Umsetzbarkeit der SIA-Norm 500 abgewogen werden. Da die Realisierung solcher Wohnungen in Altbauten schwierig ist, können die geforderten 20 % des Altbaus in den Neubauten realisiert werden.

7.3 Gestaltung Architektonischer Ausdruck, Gestaltung Der architektonische Ausdruck ist die Basis für eine einwandfreie städtebauliche Wirkung. Diese wird gemäss Stadtbildkommission dem Referenzprojekt attestiert. Detaillierte Fragen der Fassadengestaltung wie auch die Bemusterung der Materialien soll und kann erst auf Stufe Baubewilligungsverfahren geklärt werden. Dabei sind die Bestimmungen gemäss Gestaltungsrichtlinien Herblingen (insb. Art. 13.2) zu berücksichtigen. Die Fassaden der Neubauten entlang der Thayngerstrasse soll als Laubengangerschliessung ausgestaltet werden. Dabei soll der Verlauf der Laubengänge so konstruiert werden, sodass horizontale und vertikale Verbindungen entstehen. Auf diese Weise entsteht ein durchgehendes Gestaltungselement, das mehrere Ebenen optisch miteinander verbindet. Die Laubengänge sollten zudem so konstruiert werden, dass sie über einen funktionalen Mehrwert (Begegnungsort) verfügen. Die Ausgestaltung ist damit in einer als Begegnungsort angemessenen Breite zu planen und mit geeigneten Gewächsen zu begrünen und auszugestalten. Dachgestaltung Bei der Dachgestaltung werden aufgrund der notwendigen Einpassung in die Umgebung und dem Übergang vom Dorfkern in die Wohnzonen Gestaltungsvorschriften festgelegt. Daher wird mit dem Quartierplan für die beiden Neubauten ein Flachdach vorgeschrieben. Aus ökologischen Gründen wird angelehnt an die Prinzipien für Naturdächer eine extensive Begrünung mit unterschiedlichen, standorttypischen und einheimischen Pflanzen vorgeschrieben. Dabei sind die Flachdächer als wertvolle Ersatzlebensräume zu gestalten. Beispielsweise ist dabei Substrat zu verwenden, welches aus geeignetem natürlichem Ober- oder Unterboden aus der Region besteht. Zudem sind die Dächer mit verschiedenen Kleinstrukturen und Wandkies anzulegen.

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Ausgenommen davon sind Flächen für technische Aufbauten. Um die extensive Begrünung konkret zu umschreiben, gilt die Gründachrichtlinie für Extensivbegrünung SFG (Ausgabe 2016). Für die Ausführung von Solaranlagen gilt die zum Zeitpunkt der Baueingabe geltende kantonale Richtlinie zur Erstellung von Solaranlagen als verbindlich (derzeitiger Stand: 01.04.2021).

Abb. 40 und 41: Beispiele Begrünung mit Solaranlage (Quelle: Dachbegrünung und Solaranlagen, Ragonessi Marco 2021)

7.4 Verkehrserschliessung, Parkierung Verkehrserschliessung Die Verkehrserschliessung ist innerhalb des gekennzeichneten Zufahrtsbereiches von der Thayngerstrasse her zu realisieren, um einerseits eine flächensparende Erschliessung zu fordern, andererseits nicht mit der Ausführung der neuen Bushaltestelle in Konflikt zu geraten. Für eine einheitliche Gestaltung des Strassenraums sollen die Haupthauszugänge von der Thayngerstrasse resp. Im Höfli erfolgen. Dies ermöglicht zudem auch einen behindertengerechten Zugang zum Gebäude. Parkierung Die Parkierung für Motorfahrzeuge richtet sich nach den VSS-Normen SN 640 281 (2019-03) und SN 640 291a (2019-03). Die Pflichtparkplätze (Bewohner und Besucher) sind in einer unterirdischen Tiefgarage zu erstellen. Die Besucherparkplätze sind als frei zugängliche Parkplätze auszuführen. Im Sinne des autoarmen Wohnens wird die Parkplatzanzahl auf ein Maximum beschränkt. Mit dem Bauprojekt ist der Nachweis der Abmessungen und Dimensionierung der Tiefgarage gemäss VSS-Norm zu erbringen. Die Erstellung von Veloabstellplätzen richtet sich nach den VSS-Normen SN 640 065 (2019) und SN 640 066 (2019). Veloabstellplätze sind für Besucher gut zugänglich in der Nähe der Hauszugänge anzuordnen. Für die Bewohner werden diese in einem separaten Raum in der Tiefgarage zur Verfügung gestellt. Kinderwagen, Spezialvelos, Veloanhänger und Motorräder werden ebenfalls in einem zur Tiefgarage separaten Raum untergebracht. Vorerst sollen 2.3 Veloabstellplätze pro Wohnung realisiert werden. Dies entspricht bei 28 Wohnungen 65 unterirdischen Veloabstellplätze. Mit dem Bauprojekt muss der Nachweis erbracht werden, wie im Bedarfsfall die Veloparkierung erweitert werden kann. Für die Elektromobilität sind entsprechende Anschlüsse vorzusehen. Alle Parkplätze in der Tiefgarage sind deshalb mit Leerrohren für die spätere Erschliessung mit Strom auszustatten. Fusswegverbindungen Eine direkte Fusswegverbindung von der neuen Bushaltestelle „Im Höfli“ via Herblingerdorfbach zum Quartier an der Schlossstrasse führt über das Quartierplanareal und ist für die Ergänzung des Fusswegnetzes gemäss Eintrag im Plan zu gewährleisten. Die Fusswegverbindung ist im Grundbuch einzutragen. Der öffentlich zugängliche Fussweg wird eine untergeordnete Verbindung sein

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und ist ausserhalb der Gewässerabstandslinie zu erstellen (ausser dort, wo der Fussweg über den Bach führen wird). Er fügt sich mit seinem Charakter gut in die Umgebungsgestaltung ein. Eine möglichst geringe Modifizierung des Terrainverlaufs, eine bescheidene Breite und Kiesbelag sollen Teil der naturnahen Umgebungsgestaltung sein. Deshalb wird aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf eine hindernisfreie Ausführung verzichtet. Der Fussweg verbleibt im Eigentum der Grundeigentümerschaft des Grundstücks GB 20011 und wird von ihnen gestaltet. Der Unterhalt des Fussweges ist vor Baueingabe zu klären.

7.5 Aussenraum Gestaltung Umgebung / Bepflanzung Die Freiraumgestaltung und Begegnungszonen im Freien nehmen einen wichtigen Charakter ein. Aufgrund der hohen Ausnützung in den Baubereichen entstehen grosszügige Freiflächen. Es entsteht somit genügend Raum für eine spannende Umgebungsgestaltung. Ein wichtiger Teil der Umgebung ist der Herblingerdorfbach, welcher den Quartierplanperimeter tangiert. Dieser ist in einem verbauten Zustand. Die Stadt plant eine Revitalisierung des Gewässers. Für dieses Grundstück ergibt sich dadurch eine grosse Chance die Revitalisierungsplanung in die Umgebung miteinzubeziehen. Fragen bezüglich Abtretung von Landflächen für die Revitalisierung, Unterhaltsund Haftungsfragen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu klären. Im Referenzprojekt sind die wesentlichen Merkmale der Umgebungsgestaltung wie Fusswege, Spielplätze, Erschliessungsflächen und Bepflanzung abgebildet. Um die Zugänglichkeit der Spielund Gemeinschaftsflächen auch für Menschen mit Beeinträchtigung zu ermöglichen, sind die Wegverbindungen, wenn immer möglich, hindernisfrei zu erstellen. Im Rahmen des Bauprojekts ist, in Absprache mit der Stadtplanung, der Umgebungsgestaltungsplan im Sinne von Art. 1.2 weiter auszuarbeiten. Dabei ist die Umgebung nach den in der Richtlinie Energie und Bauökologie festgehaltenen Grundsätzen zu gestalten «Freiräume mit naturnahen Grünflächen und Schattenplätzen leisten einen Beitrag für ein positives Siedlungsklima und fördern die Biodiversität.» Die Aussenraumgestaltung bildet einen Bestandteil der zu genehmigenden Baueingabe. Die Umgebung muss erhöhten ökologischen Ansprüchen genügen d.h. folgende Kriterien sind zusätzlich zu berücksichtigen: Gestaltung und Nutzungsabsichten sind auf die Lebensansprüche standorttypischer Flora und Fauna auszurichten. Mit standorttypisch sind die orts- und gebietspezifisch vorhandenen Arten beziehungsweise die anzustrebenden Zielarten gemeint. Die geplanten Streuobstwiesen, als Blumenwiesen ausgestaltet und begeh- und bespielbar sind ein Teil der Aussenraumgestaltung und eine Reminiszenz an die dorfkerntypischen Streuobstwiesen. Trockenwiesen stellen eine andere, weniger auf den Bestand und den Ort eingehende Art dar. Es sind standortgemässe, einheimische Pflanzenarten zu verwenden. Für Wiesen sind im Sinne einer ökologischen Ausgleichsmassnahme Mischungen mit einheimischen und standortgemässen Gräsern und Kräutern zu verwenden. Die Wiesen sind als dorfkerntypische Obstbaumwiesen zu planen. Invasive Arten resp. Neophyten sind gemäss schwarzer Liste der info flora und gemäss der Freisetzungsverordnung, in Absprache mit Grün Schaffhausen, zu entfernen. Die Hecken sind als artenreiche Wildhecken auszugestalten, d.h. vorzugsweise mit hohem Dorngebüschanteil. Dies insbesondere entlang der Thayngerstrasse. Der Nachweis ist im Rahmen der Baugesuchseingabe zu erbringen. Sitz- und Stützmauern sollen, wenn technisch machbar und zweckmässig, als unverfugte Trockensteinmauern ausgeführt werden. Die Bilder zur Gestaltung der Mauern gemäss Kap. 3.2 Freiraumkonzept weichen von dieser Bestimmung ab. Die Bilder dienen lediglich als Referenz und die Ausgestaltung der Mauern wurde im Rahmen der Einspracheverhandlungen besprochen (vgl. Kap. 8.2 und 8.3).

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Die Versiegelung wird auf ein zweckmässiges Minimum reduziert, d.h. mit Ausnahme der Zufahrt und Zugänge ist, wenn möglich darauf zu verzichten. Der Nachweis ist im Rahmen der Baugesuchseingabe darzulegen. Ein Pflanzplan inkl. Wahl der Pflanzenarten / Saatgutes bildet ebenfalls Bestandteil des Begrünungskonzeptes bzw. der Aussenraumgestaltung. Hierbei ist es nötig, vorausschauend zu planen, da regionales Saatgut ggf. im Vorjahr der Pflanzung direkt von Spenderflächen gesammelt werden muss. Der auf dem Grundstück vorhandene Baum- und Buschbestand ist wo möglich und sinnvoll zu erhalten. Wo dies nicht möglich ist, sind Ersatzpflanzungen im Perimeter vorzusehen. Entlang der Thayngerstrasse ist eine Baumallee zu pflanzen. Der Strassenraum wird mit Hecken gefasst. Die Fassaden der Neubauten entlang der Thayngerstrasse sind mit geeigneten Kletterpflanzen zu begrünen. Für die Beleuchtung der Wege etc. ist darauf zu achten, dass die Lichtemissionen so gering wie möglich ausfallen. Insbesondere sind die Grünräume vor Lichtemissionen zu schützen (Gewässer, Fledermauskorridor, Bäume, Sträucher etc.). Ein Beleuchtungskonzept ist bei Baugesuchseingabe einzureichen. Die hohen Anforderungen an die Umgebungsgestaltung sowie auch die grundbuchrechtlich einzutragende Fusswegverbindung sichern auch im Falle einer Abparzellierung des Baubereichs C eine hohe Qualität der Aussenräume.

7.6 Werkleitungserschliessung Die Groberschliessung sämtlicher notwendigen Werkleitungen ist vorhanden. Die Gebäudeerschliessung mit den Werkleitungen Wasser und Gas hat von Osten her über die Thayngerstrasse zu erfolgen. Das verschmutzte Abwasser hat aus topographischen Gründen in die nahe gelegene Schmutzwasser-Hauptleitung entlang des Herblingerdorfbachs zu erfolgen. Das unverschmutzte Abwasser wie Dachwasser etc. ist gestützt auf das Gewässerschutzgesetz grundsätzlich unter Einhaltung der VSA-Richtlinie «Abwassserbewirtschaftung bei Regenwetter» (Ausgabe 2019) auf dem Grundstück zu versickern. Ist eine vollständige Versickerung nicht möglich so wird es in den Herblingerdorfbach eingeleitet. Es wird nun noch geprüft, ob das Dachwasser etc. oberflächlich abgeleitet werden kann. Allfällige bestehende, nicht mehr benötigte Leitungen sind auf Kosten der Werke von den übergeordneten Netzen zu trennen und, wo nötig, durch die Grundeigentümer oder auf deren Kosten abzubrechen. Allfällige Anschlüsse in Bereich von aufzuhebenden Leitungen sind an die neuen Leitungen zwingend anzuschliessen.

7.7 Entsorgung Vorgeschrieben ist eine Unterflurcontainerlösung. Diese soll an einer Stelle im Zufahrtsbereich zum Grundstück ausgeführt werden.

7.8 Energienutzung, Ökologie Die Neubauten sind kompatibel mit dem SIA-Effizienzpfad Energie (SIA 2040, 2017) oder vergleichbarem Standard (SNBS, Minergie-A oder -P). Nach Bauabschluss ist die Zertifizierung durch eine anerkannte Fachstelle durchführen zu lassen. Dabei sind die Richtlinien «Energie und Bauökologie» vom 12. Mai 2020 (Beschluss Stadtrat, aktualisiert gemäss revidiertem BauG und EHV am 22. Juni 2021) der Stadt einzuhalten. Als Energieträger wird die gemäss Energierichtplan vorgesehene Nutzung von Erdwärme vorgesehen. Diesbezüglich werden noch Abklärungen über die Machbarkeit gemacht. Als Ergänzung zur Erdwärmenutzung ist für die Deckung des elektri-

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schen Bedarfs eine Photovoltaikanlage angedacht. Zur Sicherstellung ist mit der Baueingabe ein umfassendes Energiekonzept einzureichen, welches sich am Energierichtplan der Stadt Schaffhausen orientiert. Der Einbau von fossilen Heizungen ist nicht zulässig.

7.9 Baulinie für An- und Nebenbauten / Tiefgarage Gemäss dem Referenzprojekt ragt die Tiefgarage in den Strassenabstand von 5.0 m gemäss Baugesetz hinein. Dies ist notwendig, damit sie aufgrund des abfallenden Terrainverlaufs auf der Westseite nicht allzu fest in Erscheinung tritt. Ebenfalls im Strassenabstand liegen die beiden Veloabstellanlagen bei den Hauszugängen. Da diese teilweise überdacht werden müssen, gelten sie nicht mehr als Anlagen, sondern als Nebenbauten. Damit die Erstellung der Bauten rechtlich gesichert ist, wird eine Baulinie für An- und Nebenbauten sowie für die Tiefgarage im Quartierplan festgelegt.

7.10 Umsetzung IVHB Grundsätzlich gilt, dass die Quartierplanvorschriften auf der rechtsgültigen Bauordnung beruhen. Die Stadt Schaffhausen hat die Begriffe der IVHB noch nicht umgesetzt. Das bedeutet, dass die Quartierplanvorschriften wiederum angepasst werden müssten, wenn die IVHB-Begriffe in der Bauordnung eingeführt werden. Um dies zu vermeiden, wurde eine «Übersetzung» in der Fussnote vorgenommen. D.h. da die Grundlage zur Verwendung der neuen Begrifflichkeiten noch nicht existiert (Umsetzung in Bauordnung), müssen die alten Begriffe verwendet werden. Bei Umsetzung der IVHB in der Bauordnung gelten die neuen Begriffe resp. deren Messweise. Die resultierenden Auswirkungen sind aufgrund der vorgegebenen Vorgaben der IVHB absehbar und vertretbar. Zudem sind die derzeitigen Bestimmungen gemäss BauO einschränkender (siehe An- und Nebenbauten BauO vs. Kleinbauten IVHB). BauO

BauG (IVHB)

Gewachsenes Terrain Bei Einreichung des Baugesuches bestehende Verlauf des Bodens. Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn das Terrain im Hinblick auf das Bauvorhaben verändert worden ist.

Massgebendes Terrain Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungs-technischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden

An- und Nebenbauten Grundfläche < 40m2 Enthält keine anrechenbare Bruttogeschossflächen

Kleinbauten Grundfläche < 50m2 Fassadenhöhe 3.5m / Gesamthöhe 5m Nebennutzflächen

Unterirdische Bauten Bauten, welche das gewachsene Terrain höchstens um 50cm überragen

Unterniveaubauten Unterniveaubauten sind Gebäude, die höchstens bis zu 0.50 m über das massgebende, respektive über das tiefergelegte Terrain hinausragen.

34

8.

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Planungsergebnisse

8.1 Vorprüfung Mit Schreiben vom 3. März 2021 ersuchte die Stadt Schaffhausen beim kantonalen Planungs- und Naturschutzamt um Vorprüfung des Quartierplans Engel. Der Vorprüfungsbericht des Kantons liegt mit Schreiben vom 9. Juni 2021 vor. Eine Zusammenfassung der Umsetzung der Anträge kann der Tabelle im Anhang 3 entnommen werden. Aufgrund der Lage des Planungsgebietes im Perimeter des Gestaltungsrichtplans Ortskern Herblingen hat sich zudem die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (KNHK) mit dem Quartierplan befasst und äusserte sich zur Planung mit dem Protokollauszug vom 25.03.2021, welcher dem Vorprüfungsbericht beiliegt.

8.2 Öffentliche Auflage Mit Beschluss vom 8. Dezember 2021 hat der Stadtrat den privaten Quartierplan Engel sowie die 2. Änderung des Bebauungsplanes Herblingen (Planungsstand 22. November 2021) für das Auflageverfahren verabschiedet. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 17. Dezember 2021 bis 27. Januar 2022. Während der Auflage sind drei Einzeleinsprachen (Naturverbände sowie je zwei Nachbarn) sowie eine Sammeleinsprache mit 10 Unterzeichnenden, ebenfalls aus der Nachbarschaft, eingegangen. In der Folge lud die Stadtplanung an zwei Terminen zur Einigungsverhandlung ein. Ziel dieser Sitzungen war, eine gütliche Einigung zu erreichen, d.h. gegebenenfalls die Anpassung der Quartierplanunterlagen und ein schriftlicher Rückzug der Einwendungen zu bewirken (Art. 14 Abs. 3 BauG). Wenn keine (vollständige) gütliche Einigung erreicht werden kann, entscheidet der Stadtrat über die Einsprachen (Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14. Abs. 3 BauG). Die Sammeleinsprache sowie die zwei Einzeleinsprachen wurden nach der Einigungsverhandlung zurückgezogen. Die Naturverbände erklärten die Absicht, bei Umsetzung der beantragten Punkte keinen Rekurs einzureichen. Folgend werden die Anliegen/Anträge sowie der Umgang mit der Einsprache summarisch beschrieben: Nr.

Anliegen, Antrag

1

Gestaltung

1.1

Gestaltungsrichtlinien Herblingen: Die geforderte besonders sorgfältige Gestaltung gemäss Gestaltungsrichtlinien wird nicht eingehalten.

1.2

Höhe: 5 Vollgeschosse sind nicht mit den umliegenden Wohnzonen verträglich.

2

Immissionen

2.1

Einsehbarkeit: Das 5-stöckige Gebäude hat negative Auswirkungen auf die EFH in der W2

Erwägung / Umsetzung Bei besonders sorgfältiger Gestaltung und Einordnung kann von Gestaltungsrichtlinien abgewichen werden. Die sorgfältige Gestaltung wurde durch Stabiko sichergestellt, resp. das Projekt wurde durch die Stabiko positiv gewürdigt. Durch die Konzentration auf zwei Bauten mit auf den baulichen Kontext abgestimmten Höhen können die Eingriffe in das gewachsene Terrain minimiert und ein grosszügiger Grünraum gesichert werden. Das Thema wurde auch in der Stabiko diskutiert (vgl. Anhang 2). Eine Ergänzung wird im Planungsbericht ausgeführt (Berücksichtigung umliegende Wohnzonen) Die Häuser an der Dützenbühlstrasse sind nach Süden orientiert und kaum im Sichtfeld der neuen Gebäude. - Der vorhandene Bau- und Buschbestand schützt – mehr im Sommer – vor Einseh-

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barkeit. - Die Fassade gegen die Thayngerstrasse ist die Erschliessung der Gebäude (Laubengang) und wird zudem begrünt. Gewohnt wird gegen Westen, die Balkone sind auf den Bach ausgerichtet. Eine Ergänzung wird im Planungsbericht ausgeführt. - Ein Lärmgutachten ist Bestandteil des Baugesuches (Art. 9.2 QP Vorschriften). - Die begrünte Fassade und die abgewinkelte Bauweise gegen die Thayngerstrasse werden erfahrungsgemäss eine Lärmreduktion bewirken.

2.2

Lärm: Die hohen Fassaden reflektieren den Lärm

3

Bauordnung

3.1

W3 – 5-stöckig: Der Bauordnung ist nicht (einfach) zu entnehmen, dass in einer W3 fünfstöckig gebaut werden kann. Dies wurde in den Kaufentscheiden für die EFH in der W2 nicht berücksichtigt.

Das QP Projekt ist konform mit der gültigen Bauordnung sowie den übergeordneten Gesetzen. Das QP Projekt braucht keine Sonderbewilligung, auch mit der Höhe der Neubauten wird nicht von der Bauordnung abgewichen.

3.2

Öffentliches Interesse: - Das öffentliche Interesse (nach Art. 10 Abs. 1 BauO,

Art. 64

BauO) lässt sich nicht alleine durch den haushälterischen Umgang mit dem Boden begründen. - Bei der Realisierung des QPs stehen wirtschaftliche und keine öffentlichen Interessen im Vordergrund.

3.3

Instrument Quartierplanung - Das Instrument der Quartierplanung wird missbraucht, da der QP nur ein Grundstück und zwei Neubauten sowie ein historisches Gebäude umfasst. - Ein QP wäre kaum möglich, wenn die Projekte individuell realisiert werden würden.

- Der haushälterische Umgang mit dem Boden ist ein Bundesauftrag und in diesem Sinne von grossem öffentlichen Interesse. Das QP Projekt erfüllt zudem weitere erhöhte Anforderungen: - Bezüglich Ortsbild, Architektur und Freiraum, insbesondere durch die Stabiko beurteilt, - Energie und Bauökologie, die Richtlinien Energie und Bauökologie (REB) der Stadt müssen eingehalten werden, - Freiraumgewinn und Minimierung der Eingriffe ins gewachsene Terrain, - Grosszügige Revitalisierungsplanung des Herblingerdorfbaches, - Ein öffentliches Fusswegrecht durch den QP Perimeter wird gesichert. - Es gibt keine Vorgaben für eine Mindestgrösse für QP Projekte in der BauO oder im BauG. Das betroffene Grundstück ist 4'664m2 gross und somit tatsächlich eher ein kleiner QP aber auch nicht der kleinste QP der Stadt. - Die Planung muss als Gesamtentwicklung mit den zwei Neubauten und der Bestandesbaute in der Dorfkernzone Herblingen sowie dem weiteren Umgebung betrachtet werden. Würden die Projekte einzeln in Regelbauweise realisiert, wäre die Qualität der Entwicklung kaum so hoch und würde nicht unbedingt Bezug auf den baulichen Kontext nehmen. Der QP ist in diesem Sinne mehr als die Summe seiner Teile.

4

Einbezug Nachbarn Mangelnder Einbezug der Nachbarschaft in der Planung

Es handelt sich um einen privat erstellten Quartierplan. Der Einbezug der Nachbarn vor der Auflage des QPs wird in diesem Sinne der privaten Bauherrschaft überlas-

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1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

sen. Einbezug erfolgt gemäss BauG spätestens im Rahmen der öffentlichen Auflage. 5 5.1

Energienutzung Flachdächer: Die Flachdächer seien extensiv zu begrünen und als Naturdach mit verschiedenen Kleinstrukturen und Wandkies anzulegen. Gewisse Bereiche des Dachs seien für die Solarenergienutzung zu verwenden.

5.2

Fassaden Balkonbrüstungen: - Fassaden und Balkonbrüstungen seien ebenfalls für die Solarenergie zu nutzen. - Die Fassaden seien zudem, mindestens teilweise, zu begrünen.

5.3

Heizung: - Es sei festzulegen, dass eine Beheizung mit fossilen Energieträgern wie Öl und Gas ausgeschlossen ist.

6

Verkehr

6.1

Autoarmes Wohnen: Die Anzahl Pflichtparkplätze ist (…) gegenüber der aktuell gültigen Parkplatzverordnung klar zu unterschreiten (1 PP pro 100 m2 BGF wären 22 PP). Es bedarf dazu einer klaren Festlegung der Anzahl). Veloparkierung: - Es sei 1. Velo-PP pro Zimmer zu erstellen. - Der Anteil der überdachten Veloparkplätze muss mind. 70% betragen. - Analog zu den Auto-Parkplätzen seien hier auch die entsprechenden VSS-Normen zur Veloparkierung anzugeben: 40065 und 40066 (beide Stand 2019).

6.2

7 7.1

7.2

Gewässerraum Fussweg: - Der geplante Fussweg sei zwingend ausserhalb des Gewässerraums anzulegen. - Es dürfen keinerlei Bauten, wie Wege oder Plätze, im GWR erstellt werden. Ausgestaltung GWR, Bewirtschaftung: - Der Bach sei zwingend zu revitalisieren, so dass ein naturnahes reich strukturiertes Gewässer (tümpelartige Erweiterungen, Verengungen, damit unterschiedliche Fliessgeschwindigkeiten entstehen) entsteht. - Der GWR sei daher grosszügig auszuscheiden, mindestens 6 Meter, und zwar so, dass keine heute schon bestehenden Gebäude im GWR zu liegen kommen. - Der GWR sei, mindestens entlang der meisten Abschnitte, durch geeignete Massnahmen vor Tritt zu schützen (ausser zum Unterhalt). - Die Pflege und der Unterhalt des Uferbereichs sei mit der Baubewilligung verbindlich festzuhalten.

Die Flachdächer werden sowohl begrünt, als auch energetisch genutzt. Die extensive Begrünung der Flachdächer ist in Art .6.2 QPV vorgeschrieben. Der Begriff «vielseitig» wird im Art. 6.2 QPV ergänzt und im Planungsbericht umschrieben. Der Antrag nach Nutzung der Fassaden zur Energiegewinnung wird im Sinne einer Anregung für künftige Bauprojekte aufgefasst. Das bestehende QP Projekt und die QPUnterlagen werden aber nicht angepasst. Eine teilweise Fassadenbegrünung ist in

Art. 8

4 QPV festgehalten. Möchte die Bauherrschaft die Fassaden für die Energiegewinnung nutzen, ist eine sorgfältige Gestaltung zu gewährleisten. Im Planungsbericht wird die aktuelle Richtlinie "Energie und Bauökologie" mit den entsprechenden Verweisen auf die Mindeststandards und der Verweis auf die heute gültige Fassung REB aufgeführt. In Art. 7.4 QPV wird ein Maximum von 33 Autoparkplätze, davon 3 für Besucher festgehalten. Der Planungsbericht wird ergänzt. Die Anzahl Veloparkplätze wird in Art. 7.5 QPV von 2 pro Wohneinheit auf 2.3 pro Wohneinheit erhöht. Dies entspricht, bei 28 Wohnungen, 65 unterirdischen Veloparkplätzen. Die VSS-Norm (Velo) wird im Planungsbericht ergänzt. Der Fussweg wird ausserhalb des geplanten GWR geführt und ca. 1 Meter Richtung Thayngerstrasse geschoben ausser dort, wo der Weg über den Bach führen wird. Der Planungsbericht wird ergänzt. Die Revitalisierung ist ein separates, vom QP unabhängiges Bauprojekt. Würde dieses nicht wie geplant realisiert werden, wäre eine naturnahe Uferbestockung in bachnähe auf GB 20011 sichergestellt. Vorschriften zur Revitalisierung selbst, insbesondere Vorschriften zur Ausgestaltung des GWR und dessen Bewirtschaftung sind werden in einem separaten Baugesuch zur Revitalisierung abgehandelt. Die Stadt ist hier im Austausch mit den Verbänden. Im Planungsbericht wird der aktuelle Stand der Revitalisierungsplanung ergänzt und erläutert.

Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

8 8.1

8.2

9 9.1

9.2

9.3

10

1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

Flora/Fauna Pflanzenarten: - Es seien fast ausschliesslich standortgemässe, einheimische Pflanzenarten zu verwenden - Es seien artenreiche Trockenwiesen (Kein Blumenrasen) anzulegen. - Wiesen und Uferböschungen seien mit Direktbegrünung oder regionalem Saatgut zu begrünen (lokale Herkunft, um genetische Vielfalt zu erhalten). - Es seien einheimische und standortgemässe Buschund Baumarten zu verwenden. - Es sei eine Allee aus einheimischen Bäumen und eine artenreiche Wildhecke entlang der Thayngerstrasse zu erstellen. - Entlang des Baches sei das Ufer standortgemässe mit lokalem Saatgut oder Schnittgut zu begrünen. Zusätzlich sei eine arten- und dornenreiche Wildhecke mit standortgemässen, einheimischen Pflanzen anzulegen. Die Ufervegetation sei so anzulegen, dass sie Fledermäusen als Vernetzungskorridor dient. Hecken: - Es seien artenreiche Wildhecken anzulegen (keine Monokulturhecken).

Umgebung Bewirtschaftung, Mauern: - Die Wiesen seien extensiv zu bewirtschaften (1-2 Schnitte pro Jahr) und es sei jährlich ein alternierender Rückzugsstreifen (Altgrasstreifen) stehen zu lassen. Diese extensive Begrünung sei vorzuschreiben. - Alle Stütz- und Sitzmauern sind als unverfugte Trockensteinmauern zu errichten.

Versiegelung, Gemeinschafts-, Spielflächen: - Die Flächen [Gemeinschafts- und Spielflächen] seien naturnah mit wenig technischen Spielgeräten (allenfalls aus Holz) und ohne Versiegelung zu gestalten. - Die Versiegelung sei auf das nötige Minimum zu begrenzen (auch keine Schottergärten). Licht: Grünräume, insbesondere der GWR und Vernetzungsstrukturen für Fledermäuse (Sträucher, Bäume), seien vor Lichtemissionen zu schützen. Ökologie - Der Einsatz von Recyclingbeton sei zu verlangen. - Es sei ausschliesslich FSC-zertifiziertes Holz mit lokalem Ursprung zu verwenden.

37

Der Art. 8.2 QPV wird folgendermassen ergänzt: "Gestaltung und Nutzungsabsichten sind auf die Lebensansprüche standorttypischer Flora und Fauna auszurichten". Im Planungsbericht wird die Ergänzung dargelegt.

Der Art. 8.2 QPV wird um folgenden Punkt ergänzt: "Die Hecken sind als artenreiche Wildhecken auszugestalten" Die Ausgestaltung der Hecken wird im Planungsbericht ergänzt und im Umgebungsplan für die Baueingabe aufgezeigt. Die Bewirtschaftung der Wiesen ist im QP nicht stufengerecht. Die Stadt hätte ausserdem keine Mittel, die Bewirtschaftung einzelner privater Parzellen zu kontrollieren. Der Art. 8.2 QPV wird um folgenden Punkt ergänzt "Sitz- und Stützmauern sollen, wenn technisch machbar und zweckmässig, als unverfugte Trockensteinmauern ausgeführt werden". Die Ausgestaltung der Mauern wird im Planungsbericht ergänzt und im Umgebungsplan für die Baueingabe aufgezeigt. Der Art. 8.2 QPV wird um folgenden Punkt ergänzt "Die Versiegelung wird auf ein zweckmässiges Minimum reduziert". Im Planungsbericht wird die Zweckmässigkeit beschrieben. Im Planungsbericht wird ergänzt, dass Grünräume allgemein vor Lichtimissionen geschützt werden.

Das Anliegen nach vermehrtem Einsatz von Recyclingbeton und zertifiziertem Holz wird aufgenommen. In dieser Planung fliesst der Antrag aber nur als Anregung an die Bauherrschaft ein. Auflagen dazu werden keine gemacht.

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8.3 Änderungen nach öffentlicher Auflage Die Quartierplanvorschriften (vom Stadtrat beschlossen am 8. Dez 2021 / Planungsstand 22. November 2021) wurde nach der öffentlichen Auflage wie folgt ergänzt (Ergänzung in blau): Quartierplanvorschrift 6.2 Die Hauptbauten sind mit einem Flachdach auszugestalten. Die Flachdächer sind extensiv und vielseitig mit standortgemässen, einheimischen Pflanzen zu begrünen und sind zusätzlich für die Solarenergienutzung zu verwenden. 7.4

Die Pflichtparkplätze für Autos für die Baubereiche A und B sind in einer unterirdischen Tiefgarage zu erstellen. Dabei ist sicherzustellen, dass die Besucherparkplätze frei zugänglich sind. Es dürfen max. 33 Autoparkplätze, davon 3 für Besuchende, erstellt werden. Für die Elektromobilität (Auto und Velo) sind auf allen Parkplätzen entsprechende Anschlüsse vorzusehen. Anzahl, Anordnung, Abmessung, Zugänglichkeit etc. der Parkplätze richtet sich nach den VSS-Normen 40 281 (Stand 2019), 40 291 (Stand 2019).

7.5

Für die Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnungen sind mindestens 2.3 Veloabstellplätze pro Wohneinheit an gut zugänglicher Lage im Inneren der Hauptbauten zur Verfügung zu stellen. Für Besucherinnen und Besucher sind an gut zugänglicher Lage in der Nähe der Hauszugänge Veloabstellplätze, davon mind. 50% gedeckt, zur Verfügung zu stellen. Mit dem Bauprojekt ist der Nachweis zu erbringen, wie weitere Veloabstellplätze bei Bedarf verfügbar gemacht werden können.

8.2

Die Umgebung muss erhöhten ökologischen Ansprüchen genügen und ist nach folgenden Grundsätzen auszuführen: Gestaltung und Nutzungsabsichten sind auf die Lebensansprüche standorttypischer Flora und Fauna auszurichten. Es sind standortgemässe, einheimische Pflanzenarten zu verwenden. Für Wiesen sind im Sinne einer ökologischen Ausgleichsmassnahme Mischungen mit einheimischen und Standortgemässen Gräsern und Kräutern zu verwenden. Die Wiesen sind als dorfkerntypische Obstbaumwiesen (Hochstamm-Bäume) zu planen. Invasive Arten sind gemäss schwarzer Liste der Stadt Schaffhausen und gemäss der Freisetzungsverordnung, in Absprache mit Grün Schaffhausen, zu entfernen. Die Hecken sind als artenreiche Wildhecken auszugestalten. Sitz- und Stützmauern sollen, wenn technisch machbar und zweckmässig, als unverfugte Trockensteinmauern ausgeführt werden. Die Versiegelung wird auf ein zweckmässiges Minimum reduziert.

Das Referenzprojekt (siehe Kap. 3 sowie Beilage) wurde nach der öffentlichen Auflage nicht mehr angepasst. Die Pläne sowie die Veranschaulichungen des Projektes dienen als Referenz, d.h. das tatsächliche Projekt kann, sofern die Quartierplanvorschriften und die Grundsätze des Referenzprojektes berücksichtigt werden, vom Referenzprojekt abweichen. An den Quartierplänen 01 und 02 sowie an der Änderung des Bebauungsplans Herblingen, vom Stadtrat beschlossen am 8. Dezember 2021, erfolgten keine Änderungen.

Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

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8.4 Beschlussfassung / Genehmigung Der Stadtrat beschliesst über die Einsprache, die geänderte Fassung der Vorschriften und über die Verabschiedung zur Genehmigung. Mit der Genehmigung durch das Baudepartement wird der Quartierplan resp. die Änderung des Bebauungsplans Herblingen verbindlich. Sind Rekurse beim Regierungsrat hängig, entscheidet der Regierungsrat über den Rekurs und die Genehmigung in einem Entscheid. Ergänzung folgt…

9.

Schlussbetrachtung

Der vorliegende Quartierplan berücksichtigt die gesetzlichen Anforderungen gemäss Art. 64a Bauordnung. Die folgenden Mindestinhalte zu a) Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie Art und Mass ihrer Nutzung, b) Anordnung von Erschliessungs- und Abstellflächen, Freiflächen, Bepflanzungen sowie Spiel- und Gemeinschaftsflächen, c) Vorgaben zur effizienten und umweltgerechten Energienutzung gemäss Energierichtplan der Stadt Schaffhausen werden dargestellt und die übergeordneten Vorgaben, insbesondere die vom Gestaltungsrichtplan des Dorfkerns Herblingen, eingehalten. Die bessere städtebauliche Lösung wird mit dem ausgearbeiteten Referenzprojekt erreicht. Dieses ist mindestens in gleichwertiger Form umzusetzen. Der Quartierplan trägt überdies den unterschiedlichen privaten und öffentlichen Interessen in geeigneter Weise Rechnung.

Schaffhausen, 01.06.2022

Bürgin Winzeler Partner AG

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Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

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Anhang

1) Protokollauszug Stadtbildkommission vom 16. September 2019 2) Protokollauszug Stadtbildkommission vom 9. Dezember 2019 3) Auswertung Vorprüfungsbericht

Beilagen

1) Architektur- und Freiraumgestaltungskonzept vom 10. Dezember 2020 resp. 12. Mai 2020 (geändert am 7. September 2021)

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Anhang 1) Protokollauszug Stadtbildkommission vom 16. September 2019 Referenzprojekt für Quartierplan Im Höfli 11, GB 20011 − Projektvorstellung Ausgangslage: Auf der Parzelle Nr. 20011 (4'664 m2), Im Höfli 11 in Herblingen ist neben dem Umbau eines bestehenden historischen Bauernhauses die Erstellung von zwei neuen Mehrfamilienhäusern geplant. Die Architekten schlagen vor, die in weiten Teilen unbebaute Parzelle auf Grundlage eines noch zu erarbeitenden privaten Quartierplanes zu entwickeln, um städtebaulich angemessen auf die besondere ortsbauliche Situation reagieren zu können. Das vorgestellte Projekt soll als Referenzprojekt für den Quartierplan dienen. Es ist vorgesehen, das Referenzprojekt dahingehend weiterzuentwickeln, bis die gemäss Bauordnung geforderte bessere städtebauliche und architektonische Lösung gegenüber der Regelbauweise nachgewiesen ist. Das bestehende Vielzweckbauernhaus befindet sich im Verzeichnis der schützenswerten Kulturdenkmäler der Stadt Schaffhausen (VKD). Es bildet den östlichen Abschluss der dreiteiligen Zeile der Vielzweckbauten nördlich der Strasse Im Höfli in Herblingen und markierte den früheren nordwestlichen Dorfrandabschluss des ehemals eigenständigen Bauerndorfes. Von der Parzelle Nr. 20011 befindet sich der südliche Teil mit dem Bauernhaus in der Dorfkernzone (insgesamt 1'081 m2) und der weitaus grössere nördliche Bereich in der W3-Zone. Weiter nördlich grenzt das Grundstück an eine mit Mehrfamilienhäusern bebaute Parzelle der W3-Zone. Im Westen grenzt die Parzelle an den Herblingerdorfbach und die Dorfkernzone. Im Osten befinden sich die Thayngerstrasse und dahinter eine W2-Zone. Das Bauernhaus soll erhalten bleiben und für Wohnungen umgenutzt werden. Eine auf der Rückseite des Bauernhauses befindliche halb verfallene Scheune kann in Absprache mit der Denkmalpflege abgerissen werden. Die zwei neuen Wohnhäuser kommen entlang der Thayngerstrasse in unterschiedlich steilen Lagen des bestehenden Wiesenhanges zu liegen. Sie sind von der Thayngerstrasse unterschiedlich stark abgedreht und bilden zu diesen Erschliessungsvorplätze. Das vordere, viergeschossige Haus soll durch seine rechtwinklige Ausrichtung zum Bauernhaus und der nur leicht grösseren Gebäudegesamthöhe im Vergleich zur Firsthöhe des Bauernhauses räumliche Bezüge zu diesem und der Kernzone herstellen. Das zweite, fünfgeschossige Haus mit kleinerem Fussabdruck soll eine räumliche Vermittlung zwischen dem ersten Haus und den Neubauten in der Wohnzone weiter oben an der Thayngerstrasse bilden. Die beiden Häuser unterscheiden sich zwar in der städtebaulichen Setzung entlang der Thayngerstrasse sowie der Gebäudehöhe und -länge, sie verfügen jedoch über die gleiche Grundrisstypologie und Fassadengestaltung. Eine um die Gebäude umlaufende Balkonschicht mit verschiedenen Tiefen ist gleichzeitig Erschliessungs- und Aussenraum. Im Osten soll die Balkonschicht mit Pflanzen berankt werden und einen Filter zur Thayngerstrasse bilden. Nach Westen erweitert sich die Schicht in das Gebäudeinnere in Form von Loggias. Die umlaufende Balkonschicht soll den Häusern eine filigrane Erscheinung mit eigenständigem Charakter in der heterogenen Umgebung geben. Die Platzierung der zwei Häuser mit der dazwischenliegenden Tiefgaragenzufahrt in Hanglage hat teilweise intensive Eingriffe in die Topographie zur Folge. Diese notwendigen Abgrabungen und Aufschüttungen werden mittels präzis gebauter Böschungen in den Wiesenhang modelliert. In wenigen Bereichen strukturieren niedrige Stützmauern, die zugleich als Sitzfläche genutzt werden können, den Freiraum. Asphaltierte Fusswege erschliessen die Häuser von der Thayngerstrasse und bieten Veloabstellplätze für Bewohner und Besucher. Kieswege, die auch öffentlich zugänglich sein sollen, führen in die bachnahe Wiesenlandschaft und verbinden die Häuser untereinander sowie mit dem bestehenden Fusswegenetz. Entlang der Wege entstehen Platzsituationen mit diversen Ausstattungselementen für Spiel und Aufenthalt. Über den Wiesenhang gestreute Kirschbäume stellen den Bezug zur dörflichen Kulturlandschaft her und sind Schatten-spender für die Aufenthaltsbereiche. Entlang der Strasse Im Höfli wird die typische Vorplatzsituation mit einem chaussierten Bereich und Vorgärten wiederhergestellt. Entlang der Thayngerstrasse schirmt eine den Gehweg begleitenden Hainbuchenhecke die Wohnungen visuell von der Strasse ab.

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Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

Die Bebauung im Rahmen eines Quartierplanes erfolgt nicht primär, um die Ausnützungsziffer zu erhöhen, sondern um grössere Gebäudehöhen zu realisieren. Damit lässt sich der Fussabdruck der Gebäude minimieren und mehr Freiraum erhalten. Erwägungen: Städtebauliche Setzung / Bauvolumen Die Kommission diskutiert eingehend die Setzung der Neubauten entlang der Thayngerstrasse und deren Bezug zur Kernzone, insbesondere dem bestehenden Bauernhaus auf der gleichen Parzelle. Der vordere, längere Neubau wird streng rechtwinklig zum Bauernhaus gesetzt, was eher untypisch für historische Bauten in der Dorfkernzone ist. Die Kommission kommt jedoch zu dem Schluss, dass durch diese Setzung des Neubaus zum Bauernhaus ein klar definierter Aussenraum entsteht sowie die ortsbaulich wichtige Position des Bauernhauses als Zugang in die Dorfkernzone gestärkt wird. Abweichend von der dreigeschossigen Regelbauweise planen die Projektverfasser im Rahmen des Quartierplanes vier- und fünfgeschossige Wohnbauten. Wie angemessen diese Gebäudehöhen im ortsbaulichen Kontext sind, wird kontrovers diskutiert. Letztlich befindet die Kommission, dass durch die geschickte Setzung der Neubauten an der oberen Hangkante entlang der Thayngerstrasse und das Bauen in die Höhe ein grosszügiger Freiraum zum Herblingerdorfbach erhalten bleibt und die Dorfkernzone nicht beeinträchtigt. Dadurch bietet er sich für vielfältige Nutzungen mit hoher Aufenthaltsqualität an, ohne die zukünftigen Bewohner zu stören. Zugleich kann eine grössere zusammenhängende Freifläche als Referenz an die früher dorftypischen Baumgärten bestehen bleiben. Fassadengestaltung Für eine harmonische Integration der vier- und fünfgeschossigen Neubauten ist die von den Projektverfassern vorgeschlagene filigrane Fassadengestaltung wesentlich. Die umlaufende und begrünte Balkonschicht bietet einen interessanten Ansatz und ist für das Referenzprojekt weiter zu präzisieren. Freiraum Die Kommission würdigt die Analyse des Freiraums und die von den Projektverfassern daraus gezogenen Schlussfolgerungen. Dem Freiraum zwischen dem Bauernhaus und dem vorderen Neubau kommt eine Scharnierfunktion am Übergang der Dorfkernzone zur Wohnzone zu. Dafür ist der Bereich noch zu zaghaft gestaltet und sollte eine stärkere Wirkung als verbindendes Element entfalten. Der Freiraum, aber auch die Erdgeschossnutzungen und Fassadengestaltungen sind darauf abzustimmen. Grundsätzlich ist die Gestaltung der Aufenthalts- und Spielplatzbereiche für das Referenzprojekt weiter zu präzisieren. Entlang der Thayngerstrasse solle das vorgeschlagene Konzept des "Grünraumfilters" zur Strasse neben der Heckenbepflanzung und der begrünten Balkon- und Erschliessungsschicht durch eine Bepflanzung mit grosswüchsigen Bäumen gestärkt werden. Zudem wird auch diskutiert, ob die sehr schlichte Fusswegerschliessung der Gebäude im Zusammenhang mit der Tiefgaragenzufahrt über höhere gestalterische Qualitäten verfügen könnte, z. B. als Auftakt zur Überbauung ("Adressbildung"). Im Rahmen des Quartierplan ist entlang des Herblingerdorfbachs mittels Dienstbarkeiten eine öffentliche Wegführung einzuplanen, die zwischen Neubau und Bauernhaus in die Thayngerstrasse mündet. Weiteres Vorgehen Das Projekt wird in Bezug auf die städtebauliche Setzung, Erschliessung und Freiraum-gestaltung in seiner konzeptionellen Grunddisposition als angemessene Reaktion auf die bestehende ortsbauliche Situation, gewürdigt. Das Projekt ist hinsichtlich der Architektur und der Umgebungsgestaltung gemäss den Erwägungen weiterzuentwickeln.

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Beschluss: Die Stadtbildkommission formuliert folgende Empfehlungen: 1) Die Setzung und Dimension der Bauten sowie die Grundzüge der Erschliessung und der Umgebungsgestaltung vermögen in der vorgelegten Form zu überzeugen. 2) Die Fassaden- und Umgebungsgestaltung ist für das Referenzprojekt weiter zu präzisieren. 3) Entlang der Thayngerstrasse ist eine Bepflanzung mit grosswüchsigen Bäumen vorzusehen. 4) Die Erschliessung und Adressbildung der Überbauung ist im Zusammenhang mit den Fusswegen und der Tiefgaragenzufahrt an der Thayngerstrasse für das Referenzprojekt weiter zu präzisieren. 5) Entlang des Herblingerdorfbaches ist mittels Dienstbarkeiten eine öffentliche Wegführung einzuplanen, die zwischen Neubau und Bauernhaus in die Thayngerstrasse mündet. 6) Das Referenzprojekt ist der Stadtbildkommission nochmals zu präsentieren.

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Anhang 2) Protokollauszug Stadtbildkommission vom 9. Dezember 2019 Ausgangslage Für den geplanten Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern und den Umbau des bestehenden Bauernhauses haben die Projektverfasser das Referenzprojekt hinsichtlich der Umgebungsgestaltung und der Architektur weiterentwickelt. Dabei wird neu der Auftakt zum Dorf entlang des Strassenraums mit einer Bergahornreihe und einer Hainbuchenhecke gestärkt und inszeniert. Die Adressierung der Überbauung wird neu mit einer Aufweitung zur Thayngerstrasse hin gestaltet. Als Scharnier zwischen dem Bauernhaus und den beiden Neubauten bzw. dem Dorf und der Landschaft, dient neu ein orthogonales Gartengeviert mit Nutzgärten. Zwischen den Nutzgärten und dem Bauernhaus ist ein Platz mit Pflästerung vorgesehen. Im Bereich der beiden Neubauten ist die Umgebung mit Obstbäumen und dem natürlichen Terrainverlauf entsprechend landschaftlich gestaltet. Hierfür sind die Tiefgarage mit Besucherparkplätzen und die Kellerräume konsequent unter dem Terrain platziert. Entlang des Baches ist ein Freiraum für eine allfällige Bachrenaturierung vorgesehen, ein chaussierter Weg folgt dem Bachverlauf und den Spiel- und Aufenthaltsbereichen und mündet an dem Gartengeviert vorbei in die Thayngerstrasse. Die Fassaden der beiden Neubauten sind filigran mit auskragenden Betongesimsen – entlang den Längsfassaden mittels Stahlstützen abgestützt – und umlaufenen Metallgeländer gestaltet. Die Auskragungen nehmen die Laubengangerschliessung sowie die privaten Aussenräume auf und sollen zur Thayngerstrasse mit Kletterpflanzen bespielt werden. Die Materialisierung der zurückversetzten, gedämmten Fassaden mit Fenster mit und ohne Brüstungen ist noch nicht bestimmt. Erwägungen Die Kommissionsmitglieder würdigen die Weiterentwicklung des Referenzprojektes für einen Quartierplan. Die Begrünung des Strassenraums und Stärkung des Auftaktes zum Dorf sowie die landschaftliche Gestaltung mit Obstbäumen wird begrüsst. Bei der Wahl der Obstbäume ist die Art der Früchte im Wohnumfeld zu berücksichtigen. Als wichtiges Element für den Quartierplan gilt die öffentliche Durchwegung und Vernetzung im Quartier. Der kleinräumige Zwischenraum mit den Nutzgärten, Wegführung und Vorplatz wird dem Dorfcharakter gerecht und positiv gewertet. Entsprechend der Hierarchie und Orientierung des Bauernhauses soll der Platz statt mit einer Pflästerung eine einfache Chaussierung aufweisen und eine Pflästerung des Vorplatzes zur Strasse Im Höfli geprüft werden. Grundsätzlich sind für den Quartierplan auch die Umnutzung und Gestaltung des Bauernhauses zu erarbeiten und festzulegen. Der Quartierplan hat neben den beiden Neubauten auch das bestehende Bauernhaus zu umfassen. Die einfache Fassadengestaltung der beiden Neubauten wird begrüsst. Wichtig bei der vorgesehenen einfachen Gestaltung ist eine hochwertige und präzise Detaillierung. Die Metallgeländer an den äusseren Betonauskragungen sind konsequent um die Gebäude zu führen. Dabei ist die Nutzung der Auskragungen an den Seitenfassaden so auszubilden, dass sie zumindest teilweise nutzbar werden. Hierfür sind auch die Fassadenöffnungen mit raumhohen Fenstern bzw. als Ausgänge auszubilden. Der Einfachheit der Gestaltung und Konzeption entsprechend, sind die offenen Treppen innerhalb der Struktur zu platzieren. Die noch nicht definierte Materialisierung ist zu klären, indem auch Bezüge zum Dorfkern geprüft werden. Für die Begrünung im Erschliessungsbereich im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum sind verbindliche Regelungen anzustreben. Beschluss Die Stadtbildkommission formuliert folgende Empfehlungen: 1. Die Gestaltung und Materialisierung der Fassade ist in Zusammenarbeit mit der Stadtplanung zu präzisieren und zu stärken. 2. Unter Berücksichtigung der Erwägungen der Stadtbildkommission und vorbehältlich des Projektnachweises über den Bestandesbau wird gegenüber der Regelbauweise die bessere städtebauliche und architektonische Lösung erreicht. Infolgedessen kann in Zusammenarbeit mit der Stadtplanung der Quartierplan erarbeitet werden.

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Anhang 3) Auswertung kantonaler Vorprüfungsbericht vom 9. Juni 2021 Prüfbericht

Beurteilung/Umsetzung

Ausgangslage Aufgrund der Lage des Planungsgebietes im Perimeter des Gestaltungsrichtplans Ortskern Herblingen hat sich die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (KNHK) vertieft mit dem Quartierplan befasst. Die KNHK äussert sich mit Protokollauszug vom 25.03.2021, welcher dem Vorprüfungsbericht beiliegt, zum Vorhaben. Die KNHK kommt gemäss Protokollauszug zum Schluss, dass das Projekt die Ziele des Gestaltungsrichtplans nicht angemessen berücksichtigt.

Begründung im Planungsbericht Hinweis: Das Stabiko-Protokoll vom 16. September 2019 lag dem PNA (und der KNHK) nicht vor. Das Protokoll wird nachträglich ergänzt (siehe Anhang 1).

Allgemeine Einschätzung aus ortsbaulicher Sicht Der Gestaltungsrichtplan dient als Entwicklungsrahmen und beinhaltet Hinweise zur ortsbaulichen Setzung, zu Freiräumen und Vorgärten, Gestaltungsempfehlungen sowie zur Erschliessung. Bei überzeugender, besonders sorgfältiger Gestaltung und Einordnung kann vom Gestaltungsrichtplan abgewichen werden (vgl. Art. 3). Der geplante Neubau (Baubereich B) nördlich des geschützten Objektes berücksichtigt die Vorgaben des Gestaltungsrichtplans bezüglich der Stellung und Grösse. Nicht nachvollziehbar ist allerdings, weshalb die Zufahrt zur Tiefgarage sowie die Entsorgungsstelle in dem Bereich angeordnet werden, der gemäss Gestaltungsrichtplan als Vorgartenbereich zu gestalten ist. Ebenso fehlt die freiräumliche Zäsur beim Übergang der Dorfkernzone zur Wohnzone. Die vorgesehene Abdrehung des Baukörpers (Baubereich B) von der Thayngerstr. ohne Gestaltung einer entsprechenden Vorgartenzone führt zu einer ungenutzten Freifläche, welche keinen ortsbaulichen Mehrwert aufweist. Entweder ist der Vorgartenbereich gemeinsam mit einer freiräumlichen Zäsur als ortsbildprägender Freiraum zu gestalten. Oder die beiden Neubauten (Baubereiche A und B) sollten gemeinsam ein in sich geschlossenes Neubauensemble bilden, das sich zur Thayngerstrasse orientiert und durch eine Freiraumzäsur von der Dorfkernzone abgrenzt. Gestützt auf die vorstehenden Erläuterungen und die Stellungnahme der KNHK wird folgender Antrag formuliert: Der Quartierplan respektive das zugrunde liegende Richtprojekt sind zu überarbeiten. Die Beurteilungen und Empfehlungen der KNHK sind bei der Überarbeitung zu berücksichtigen, insbesondere die Vorgaben des Gestaltungsrichtplans betreffend Vorgartengestaltung und freiräumliche Zäsur. Ebenfalls bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung in Bezug auf die Höhenlage des Erdgeschosses und die Geschossigkeit der Neubauten respektive die ortsbauliche Einpassung der Gebäude. Eine Abweichung vom Gestaltungsrichtplan ist bei besonders sorgfältiger Gestaltung und Einordnung zulässig. Sofern eine Abweichung vom Gestaltungsrichtplan erfolgt, ist die entsprechende Interessensabwägung im Planungsbericht nachvollziehbar zu dokumentieren.

Begründung im Planungsbericht. Das Referenzprojekt zur Aussenraumgestaltung wurde mit einer entsprechenden Gestaltung für den Vorgartenbereich ergänzt (siehe Referenzprojekt Aussengestaltung). Sie sollen insbesondere wie gemäss Art. 13 Gestaltungsplan Herblingen vorgegeben der dorfkerntypischen Charakteristik anzulegen (Vorgartenbereiche, Begrünung mit Bäume etc).

Dem Antrag betreffend Vorgartengestaltung wird gefolgt, der Ankunftsort soll entsprechend besser gestaltet und mit dem Freiraum hinten verknüpft werden. Ein Passus wird in

Art. 8 1 der QP-Vorschriften ergänzt (Verweis

zu Gestaltungsrichtlinie Art. 13 Abs. 2). Die Beurteilung findet im Rahmen der zu genehmigenden Baueingabe statt (siehe Art. 8.1 QP-Vorschrift). Das Fehlen einer freiräumlichen Zäsur wird anders beurteilt (siehe auch StabikoProtokolle). Die Stellung und Höhe der Bauten im Richtprojekt werden nicht angepasst. Im Planungsbericht wird das Thema «freiräumliche Zäsur» mit Interessenabwägung ergänzt (siehe Kap. 4.4 und Stabiko-Protokoll im Anhang 1 und 2).

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Prüfbericht

Beurteilung/Umsetzung

Hinweise und Anträge zu den Bauvorschriften

Art. 5 3

Gemäss Art. 30 BauG haben Bauten und Anlagen, wo keine Baulinien bestehen, mindestens 5 m Abstand vom öffentlichen Grund einzuhalten. Gemäss Art. 18 BauG sind die mittels QPL zulässigen Abweichungen von Vorschriften über Abstände in der Bauordnung festzulegen. In der Bauordnung Schaffhausen wird in Art. 22 Abs. 1 BauO definiert, dass für den Abstand gegenüber dem öffentlichen Grund die Vorschriften des Baugesetzes gelten. Insofern kann mit dem Quartierplan nicht davon abgewichen werden. Antrag: Der Mindestgrenzabstand zum öffentlichen Grund von 5.00 m ist einzuhalten.

Art. 5

4: In Art 5.4 wird auf das «gewachsene Terrain» verwiesen. In einer Fussnote wird erläutert, dass das «gewachsene Terrain» dem «massgebenden Terrain» gemäss BauG Schaffhausen entspricht. Allg. Hinweis und Antrag zu Pkten 5.4; 5.9 und 5.10 Grundsätzlich gilt, dass die Quartierplanvorschriften auf der rechtsgültigen Bauordnung beruhen. Nun hat die Stadt Schaffhausen die Begriffe der IVHB noch nicht umgesetzt. Das bedeutet, dass die Quartierplanvorschriften angepasst werden müssen, wenn die IVHB Begriffe in der Bauordnung eingeführt werden. Um dies zu vermeiden, wurde eine «Übersetzung» in der Fussnote vorgenommen. Diese greift jedoch zu kurz, unterscheiden sich die Grundflächen bei Nebenbauten von den Kleinbauten gemäss BauG. Dasselbe gilt bei den Grenzabständen bei Unterniveaubauten. Um jegliche Missverständnisse zu vermeiden, müssen die Absichten für den Quartierplan im Planungsbericht beschrieben werden wie beispielsweise, dass die Grundfläche 40 m2 sei und die Art der Nutzung beschrieben werden. Sollte die Tiefgarage das massgebliche Terrain um mehr als 0.50 m überschreiten, so handelt es sich nicht mehr um eine Unterniveaubaute (unterirdische Baute gem. Art. 22 Abs. 5 BauO Stadt SH). Damit müssten auch andere Grenzabstände eingehalten werden. Entweder wird auf die Fussnote verzichtet, dann gilt die rechtskräftige Bauordnung oder es findet eine vertiefte Auseinandersetzung mit den Vorgaben IVHB zur Bauordnung statt, zeigt die Differenzen auf und den Umgang im QP. Hinweis: Gemäss Art. 6.2 BauG sind Untergeschosse Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens im Mittel höchstens 1 m über die Fassadenlinie hinausragt. Aufgrund der Definition in Art. 5 Abs. 4 der Bauvorschriften ist es möglich, dass die Tiefgarage als Vollgeschoss gezählt werden muss, wenn sie zu stark aus dem Boden ragt. Es widerspricht dem Sinn eines Quartierplans, wenn Ausnahmen von Baubereichen durch den Stadtrat im Baubewilligungsverfahren definiert werden müssen. Antrag: Art. 5 Abs. 4 Satz 2 und 3 sind zu streichen.

Der Mindestabstand von 5 m zum öffentlichen Grund ist einzuhalten, wo keine Baulinien bestehen. Die bestehende BL (RRB 1922) wird nicht tangiert (und soll langfristig ohnehin aufgehoben werden Gesamtrevision BL-Pläne SH) bzw. die Hauptbauten gemäss Referenzprojekt unterschreiten weder die bestehende Baulinie, noch den Mindestabstand gegenüber öffentlichem Grund gemäss BauG. Theoretisch wäre es aber möglich, bis an die bestehende BL zu bauen (ca. 2.0 – 2.4 m ab Parzellengrenze). Deshalb soll die bestehende BL innerhalb des Quartierplanperimeters parallel zum QPVerfahren aufgehoben werden (Absprache mit PNA). Mit dem QP-Verfahren werden gleichzeitig neue Baulinien (für Nebenbauten / Tiefgaragen) in Kraft gesetzt. Siehe nächster Antrag/Hinweis.

Die Meinung war, dass die künftige Umsetzung der IVHB durch die Stadt SH keine erneute Anpassung des QPs mit sich zieht. Ein entsprechender Beschrieb wird im Planungsbericht ergänzt.

Zur Kenntnisnahme

Die Meinung war, dass geringfügige technisch bedingte Lageänderung möglich sein sollten. Der Antrag wird umgesetzt. Der Baubereich für Tiefgaragen wird jedoch um 0.5 m gegen Süden vergrössert.

Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

Prüfbericht

Beurteilung/Umsetzung

Art. 5

5: Die Vorschrift ist nicht eindeutig formuliert. Es ist unklar, was damit gemeint ist, dass Mauern nicht in Erscheinung treten dürfen. Antrag: Die Vorschrift ist zu präzisieren.

Ein entsprechender Passus befindet sich im Planungsbericht in Kap. 3.2 «Freiraumkonzept» sowie in Kap. 7.2 «Bebauung und Gestaltung».

Art. 5

7: In Art. 5.7 wird auf die «Erhaltungsziele vom 20.12.2019» verwiesen. Aus der Vorschrift geht jedoch nicht eindeutig hervor, um welche Ziele es sich handelt respektive wo diese Ziele festgehalten sind. Hinweis: Es wird empfohlen, die Ziele in der Vorschrift zu benennen oder aufzuzeigen, wo die Ziele definiert sind.

In Kap. 4.2 Planungsbericht werden die Erhaltungsziele vom 20.12.2019 bereits 1:1 dargestellt. Präzisierung in Kap. 4.2, dass es sich um Auszug handelt.

Art. 2 der Vorschriften betreffend die Bestandteile des Quartierplans wird mit einem

Verweis auf die Erhaltungsziele ergänzt. Antrag wird umgesetzt.

Art. 5

8: In Art. 5.7 wird definiert, welches Gebäude zu erhalten ist. Damit wird im Umkehrschluss auch definiert, dass die anderen Gebäude nicht erhalten werden müssen. Antrag: Die Vorschrift ist nicht erforderlich und kann gestrichen werden.

Art. 5

9: In Art. 5.9 wird die Zulässigkeit von «Nebenbauten» geregelt. In einer Fussnote wird erläutert, dass die Definition von «Nebenbauten» den «Kleinbauten» gemäss BauG Schaffhausen entspricht. Antrag: vgl. Pkt. 5.4 Hinweis: Die Mantelbaulinie für Hauptbauten gilt gemäss Wortlaut nur für Hauptbauten. Kleinbauten können somit auch ausserhalb dieser Mantelbaulinie erstellt werden, dies muss in der Vorschrift nicht zwingend geregelt werden. Antrag: Satz 2 ist wie folgt zu korrigieren: «Kleinbauten dürfen nicht in den Strassenbereich respektive in die Baulinie und in den Gewässerraum hineinragen.» Die für Kleinbauten maximal zulässigen Abmessungen sind im BauG definiert. Die Regelung im «untergeordnetem Masse» ist nicht erforderlich. Antrag: Die Vorschrift ist wie folgt anzupassen «Kleinbauten sind sorgfältig in die Umgebung einzupassen.»

Art. 5

10:

Art. 5 10 regelt die Zulässigkeit von «Unterirdischen Bauten». In einer Fussnote

wird erläutert, dass «Unterirdische Bauten» im vorliegenden Quartierplan den «Unterniveaubauten » gemäss BauG Schaffhausen entsprechen. Gemäss BauG Schaffhausen (sowie auch gemäss IVHB) handelt es sich bei «unterirdischen Bauten» um Gebäude, die vollständig unter dem massgebenden respektive tiefer gelegten Terrain liegen. «Unterniveaubauten» hingegen sind gemäss BauG Schaffhausen Gebäude, die höchstens bis 0.5 m über das massgebende respektive tiefer gelegte Terrain hinausragen. Antrag: vgl. Pkt. 5.4

Art. 5

13: Hinweis: Der erste Satz ist überflüssig und kann gestrichen werden. Im 2. Satz wird auf SIA und VSS Normen verwiesen. Der Verweis auf Normen privater Organisationen ist problematisch, vor allem, wenn der Verweis dynamisch erfolgt, das heisst, wenn nicht auf eine spezifische Ausgabe einer solchen privaten Norm verwiesen wird, sondern immer auf die neueste Ausgabe. Antrag: Wird auf VSS Normen verwiesen, so ist die Norm mit dem entsprechenden Datum anzugeben. Weiter hat die Gemeinde dafür zu sorgen, dass die privaten Normen auch allgemein zugänglich sind.

Vgl. Stellungnahme bei Allg. Hinweis und Antrag zu Pkten 5.4; 5.9 und 5.10

Passus wird gemäss Vorschlag gelöscht.

Antrag wird umgesetzt.

Antrag wird abgelehnt, da sich die Formulierung «im untergeordneten Masse» nicht nur auf die Abmessungen, sondern auch auf die Anzahl der Kleinbauten insgesamt bezieht. Vgl. Stellungnahme bei Allg. Hinweis und Antrag zu Pkten 5.4; 5.9 und 5.10

Wird gemäss Vorschlag gestrichen. Das Referenzieren mit Datum entspricht der neuen kantonalen Praxis. Daher wird dem Antrag gefolgt. In Absprache mit dem PNA erfolgt das Referenzieren im Planungsbericht.

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Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

Prüfbericht

Beurteilung/Umsetzung

Gemäss Art. 7 BauG können Gemeinden in den Bauordnungen Vorschriften über behindertengerechtes Bauen treffen. In der Bauordnung der Stadt Schaffhausen wird in Art. 20 Abs. 2 definiert, dass beim Bau und bei einer umfassenden Sanierung oder Erweiterung von Wohngebäuden mit mindestens acht Wohneinheiten ein behindertengerechter Zugang zu den Wohnungen erforderlich ist. Der Stadtrat kann gemäss Abs. 3 beim Bau oder bei einer umfassenden Sanierung vorschreiben, dass einzelne Wohnungen so erstellt und eingerichtet werden müssen, dass sie für behinderte und gebrechliche Personen geeignet sind. Die Pflicht zur behindertengerechten Ausgestaltung reduziert sich gemäss Abs. 4, wenn der zu erwartende Nutzen für Behinderte in einem Missverhältnis zum wirtschaftlichen Aufwand steht oder wichtige Anliegen des Natur- und Heimatschutzes entgegenstehen. Da mit dem vorliegenden Projekt mehr als 8 Wohnungen realisiert werden, kommen die Vorschriften der BauO grundsätzlich zur Anwendung. Das bedeutet, der Zugang zu den Gebäuden ist hindernisfrei zu gestalten. Die im Quartierplan vorgesehene Vorschrift, dass 20 % der Wohnungen behindertengerecht zu erstellen sind, geht über die Pflicht zur hindernisfreien Gestaltung des Zugangs hinaus und steht im Einklang mit Art. 20 Abs. 3 BauO. Hinweis: Die Vorschrift sollte jedoch wie folgt konkretisiert werden: «Pro Gebäude sind mindestens 20 % der Wohnungen behindertengerecht zu erstellen. Die Pflicht zur behindertengerechten Ausgestaltung der Wohnungen reduziert sich für die Wohnungen im Altbau, sofern der zu erwartende Nutzen für Behinderte in einem Missverhältnis zum wirtschaftlichen Aufwand steht oder wichtige Anliegen des Natur- und Heimatschutzes entgegenstehen. Eine entsprechende Überprüfung ist im Baugesuchsverfahren zu erbringen. Können im Altbau aus den vorgenannten Gründen nicht 20 % der Wohnungen behindertengerecht erstellt werden, so sind diese 20 % zusätzlich in den Neubauten zu erstellen.»

Art. 6

1: Hinweis: Es wird empfohlen, Satz 1 wie folgt zu konkretisieren: «Im Rahmen des Bauprojektes ist die Fassadengestaltung im Sinne von Art. 1.2 weiter zu präzisieren.»

Art. 6

2: Hinweis: Die Formulierungen «filigran gestaltete Laubengangerschliessung» und «angemessene Breite» sind sehr offen formuliert. Es ist zu prüfen, ob die Vorschrift konkretisiert werden kann.

Vorschlag wird nicht umgesetzt: Die Neubauten werden vor der Sanierung des Altbaus umgesetzt. Bei Fertigstellung der Neubauten ist damit nicht klar, ob der zu erwartende Nutzen für Behinderte im Altbau in einem Missverhältnis zum wirtschaftlichen Aufwand steht. Damit die Quote 20% behindertengerechter Wohnungen im Rahmen des QP sichergestellt werden können, ist der Hinweis nicht zielführend. Die Formulierung wird belassen.

Art. 6

3: Hinweis: Es sollte konkretisiert werden, dass sich Begrünung und Solarenergienutzung nicht ausschliessen.

Art. 6

4: Es wird auf die Gründachrichtlinie für Extensivbegrünungen SFG sowie die kantonale Richtlinie zur Erstellung von Solaranlagen verwiesen. Hinweis: Hier muss die Nennung der konkreten Ausgabe und des Erscheinungsjahrs erfolgen. Ausserdem hat die Gemeinde dafür zu sorgen, dass die Normen auch allgemein zugänglich sind.

Art. 7

4: Hinweis: Zu den Pflichtparkplätzen gehören auch diejenigen für Besucher. Es muss sichergestellt sein, dass die Besucher freien Zugang zur Tiefgarage haben. Zum Verweis auf die VSS Norm s. Bemerkung zu Art. 5.13.

Art. 7

5: Die Bezeichnung «Wohneinheit» ist nicht eindeutig definiert. Es ist unklar, ob damit eine Wohnung gemeint ist. Hinweis: Die Vorschrift ist zu konkretisieren.

Vorschlag wird umgesetzt.

Konkretisierungen würden die Gestaltungsmöglichkeiten unnötig einschränken. Der Artikel wird gestrichen resp. Konkretisierung soll bei Baueingabe erfolgen. Die Grundlage zur Ausgestaltung liefert Richtprojekt: «filigran gestaltete Laubengangerschliessung» durch stellenweise Berankung der Fassade. «angemessene Breite» Prinzipschnitt AA Richtprojekt. Zudem soll die Fassade als Begegnungsort fungieren und entsprechend gestaltet werden (Beschrieb im Planungsbericht Kap. 7.3). Derzeitige Formulierung schliesst eine Kombination «Solaranlage mit Begrünung» zwar nicht aus. Formulierung soll präzisiert werden. Vorschlag wird umgesetzt.

Vorschlag wird umgesetzt.

Unserer Ansicht nicht nötig (wenn, dann im Planungsbericht). In Art. 38 BauG wird der Begriff «Wohneinheit» ebenfalls ohne eindeutige Definition genutzt. Vorschlag wird nicht umgesetzt.

Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

Prüfbericht

Beurteilung/Umsetzung

Art. 7

7: Hinweis: Dritte können nicht mittels Quartierplanvorschrift zum Abschluss einer Dienstbarkeit verpflichtet werden. Die entsprechenden Erläuterungen sind ggf. in den Planungsbericht zu verschieben.

Die Dienstbarkeit darf gemäss Besprechung (Stadt SH und PNA) in den Vorschriften eingetragen werden. Der Satz wird wie folgt umformuliert: «Der im Plan eingetragene Weg wird über eine Dienstbarkeit gesichert […]». Hinweis wird im Planungsbericht festgehalten.

Art. 8

1: Hinweis: Bestandteil des Begrünungskonzeptes und der Aussenraumgestaltung muss auch ein Pflanzplan inkl. Wahl der Pflanzenarten respektive des Saatgutes sein. Hierbei ist es nötig, vorausschauend zu planen, da regionales Saatgut ggf. im Vorjahr der Pflanzung direkt von Spenderflächen gesammelt werden muss.

Art. 8

2: Hinweis: Es ist zu prüfen, ob die Heckenelemente in Richtung Herblingerbach an den Heckenbestand entlang des revitalisierten Bachabschnitts angepasst werden.

Art. 8

3: Der Erhalt und, wo nicht möglich, der Ersatz von Bäumen und Sträuchen werden vorgeschrieben. Dies ist im Hinblick die ökologische Funktion (Fledermausflugkorridor und ggf. Fledermaus-Jagdhabitat) der Fläche zu begrüssen. Hinweis: Das Pflanzen von Hochstamm-Obstbäumen gegenüber anderen Bäumen soll priorisiert werden, da Hochstamm-Obstgärten ein bevorzugtes Jagdhabitat der Fledermausarten Braunes und Graues Langohr sind, welche in der naheliegenden Kirche Herblingen ein Quartier haben.

Art. 8

4: Ausschliesslich gestalterisch motivierte Vorgaben zur Begrünung der Fassaden werden als nicht stufengerecht angesehen. Hinweis: Es ist zu prüfen, ob die entsprechenden Vorgaben zur Fassadengestaltung erforderlich sind oder ob sie allenfalls weggelassen werden sollten.

Art. 8

5: Hinweis: Die Vorschrift Art. 8 Abs. 5 sollte wie folgt konkretisiert werden: «Der Anteil der Spiel- und Gemeinschaftsflächen beträgt mindestens 15% der anrechenbaren Geschossfläche aller Hauptbauten. Zu den Spiel- und Gemeinschaftsflächen muss ein hindernisfreier Zugang erstellt werden. Das Gefälle der Zugänge darf 6 % nicht übersteigen und die Breite muss mindestens 1.0 m betragen.» Sollen Ausnahmen zugelassen werden, sind in der Vorschrift konkrete Bedingungen für diese Ausnahmen zu definieren.

Art. 8

6: Die Ausscheidung der Gewässerräume erfolgt für alle Gewässer, auch des Herblingerdorfbachs, im eigentümerverbindlichen Verfahren. Die Vorschriften dieses Verfahrens sind einzuhalten. Antrag: Aussagen zu Zuständigkeiten bei der Projektierung sind nicht Gegenstand eines Quartierplans und sind entsprechend zu streichen.

Art. 12

2: Im 1. Satz wird auf den Generellen Entwässerungsplan (GEP) verwiesen. Hinweis: Die konkrete Fassung ist zu bezeichnen. Im 3. Satz wird auf die VSA-Richtlinie «Versickerung, Retention und Ableitung von Niederschlagswasser in Siedlungsgebieten» verwiesen, also auf die Richtlinie einer privaten Organisation. Diese Richtlinie ist veraltet und wurde durch die neue VSA Richtlinie «Abwasserbewirtschaftung bei Regenwetter» ersetzt. Hinweis: Es ist auf die neue Richtlinie zu verweisen. Hier muss zudem die Nennung der konkreten Ausgabe und des Erscheinungsjahrs erfolgen. Ausserdem hat die Gemeinde dafür zu sorgen, dass die privaten Normen auch allgemein zugänglich sind.

Der an den QP Perimeter anschliessende Bachabschnitt ist nicht von Hecken gesäumt. Heckenelemente im Rahmen der Revitalisierung sind wünschenswert, müssen aber unabhängig vom anschliessenden Bachabschnitt erstellt werden. Pendenz Revitalisierungsplanung Zur Kenntnisnahme In 8.2 gilt bereits, dass für Wiesen dorfkerntypische Obstbaumwiesen zu planen sind. Dorfkerntypische Obstbäume sind i.d.R. Hochstamm-Obstbäume. Die Fassadenbegrünung ist sowohl Teil des architektonischen Ausdrucks, als auch der Aussenraumgestaltung und wird von uns als wichtiges Element eingestuft. Die Vorgabe ist zudem nicht nur gestalterisch motiviert: Aussenbegrünung trägt z.B. auch zu einem angenehmeren Stadtklima bei und erfüllt eine ökologische Funktion als Lebensraum für Kleinstlebewesen und Vögel etc. Hinweis wird nicht umgesetzt. Die Einhaltung der Vorschrift (max. 6% Gefälle) ist nicht realistisch bzw. führt sie insb. in Hanglage zu keinem befriedigenden Resultat. Der Passus wird deshalb gestrichen.

Wird gemäss Antrag umgesetzt.

Auf den Verweis auf das GEP wird verzichtet (Aufgrund Alter und Überholtheit nicht mehr gebräuchlich und in Überarbeitung). Stattdessen soll die VSA-Richtlinie massgebend sein. Vorschlag wird umgesetzt.

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Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

Prüfbericht

Beurteilung/Umsetzung

Art. 12

3: Hinweis: Die Regelungen über die Ver- und Entsorgungsleitungen können nur für Leitungen des Quartierplangebiets abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen in den entsprechenden kommunalen Erlassen angewandt werden. Der entsprechende Abschnitt ist ggf. anzupassen, sofern Leitungen ausserhalb des Quartierplangebiets gemeint sind.

Art. 14

3: Hinweis: Soweit auf private Normen oder Richtlinien verwiesen wird, wird auf die Ausführungen zu Art. 5.13 verwiesen. Normen und Richtlinien müssen von der Gemeinde zur Einsicht bereitgestellt werden.

Es sind keine Leitungen ausserhalb des Quartierplangebiets gemeint. Keine Anpassungen.

Vorschlag wird umgesetzt.

Hinweise zum Situationsplan Im Planungsgebiet besteht gemäss Gefahrenkarte Wasser eine geringe Gefährdung. Unmittelbar entlang des Bachverlaufs besteht ein geringes Schutzdefizit. Bezüglich der Naturgefahren werden im Planungsbericht Aussagen getroffen und in den Vorschriften wird in Art. 1 1 geregelt, dass Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren zu treffen sind. Aufweiche Bereiche sich diese Vorschrift bezieht, ist im Situationsplan nicht ersichtlich. Antrag: Im Situationsplan sind die gefährdeten Bereiche, auf welche sich die Vorschritten gemäss Art. 11 beziehen, zu kennzeichnen. Aus dem Situationsplan ist nicht eindeutig ersichtlich, ob die Lage der Spiel- und Gemeinschaftsflächen definitiv am eingezeichneten Ort sein muss oder sie nur schematisch ist. Bei den Entsorgungsstellen hingegen wird in der Vorschrift definiert, dass die Lage nur schematisch ist. Hinweis: Im Situationsplan ist eindeutig aufzuzeigen, welche Standorte definitiv sind und bei welchen die Lage nur schematisch ist.

Im Planungsbericht (Kap. 4.9) werden die Gefahren bzw. Oberflächenabfluss und Hochwassergefahr (inkl. Planausschnitte) erwähnt und den Umgang mit diesen bereits erläutert. Kein weiterer Handlungsbedarf nötig. Es wird zusätzlich in den Vorschriften ergänzt, dass die Standorte der Spiel- und Gemeinschaftsflächen schematisch eigezeichnet sind.

Antrag zum Planungsbericht nach Art. 47 RPV Der Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV ist obligatorischer Bestandteil der Nutzungsplanung und dient der Erläuterung der Planung. Im Planungsbericht ist die vorgenommene Interessensabwägung vollumfänglich zu dokumentieren. Hinweis: Der Bericht ist in Bezug auf folgende Themen zu ergänzen: Beurteilung der ortsbaulichen Einpassung, Beurteilung der Volumetrie der beiden Neubauten in Fragen der Körnigkeit und Satzung sowie Höhenentwicklung in Bezug zu den Nachbarbauten. Im Planungsbericht fehlen Erläuterungen zu dem Wildtierkorridor von regionaler Bedeutung sowie zum «Empfindlichen Gebiet Nr. 56» gemäss Art. 10 Abs. 1 lit. d) BauO sowie dem dazugehörigen Merkblatt. Hinweis: Im Planungsbericht ist nachvollziehbar aufzuzeigen, dass der Wildtierkorridor und die Lage im «Empfindlichen Gebiet Nr. 56» in der Planung respektive im Rahmen der Interessensabwägung angemessen berücksichtigt wurden. Es ist aufzuzeigen, inwiefern die Vorgaben des «Merkblatt zum Bauen in empfindlichen Gebieten» mit dem Quartierplan berücksichtigt werden. Hinweis: Im Planungsbericht auf S. 24 ist im zweitletzten Abschnitt zu ergänzen: Zusammen mit dem Baugesuch ist zu gegebener Zeit für die Tiefgarage ein Objektschutznachweis mit den entsprechenden Hochwasserschutzmassnahmen einzureichen. Antrag: Bezug IVHB-BauO klarstellen und Umgang mit abweichenden Vorgaben benennen.

Soll im Planungsbericht ergänzt werden.

Soll im Planungsbericht ergänzt werden.

Weitere Themen Betr. Liegenschaftsentwässerung, Altlasten, Lärmschutz und Abfälle/Recycling

Die Stellungnahmen zu den Themen Liegenschaftsentwässerung, Altlasten, Lärmschutz und Abfälle/Recycling wurden zur Kenntnis genommen und sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu berücksichtigen.

Privater Quartierplan Engel: Planungsbericht

1. Juni 2022 (Beschluss und Genehmigung)

Anhang 4) Planschnitte bei Bebauung nach Referenzprojekt

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