QP Kerzenstübli

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan und die Bauvorschriften rechtmässig zustande gekommen sind. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat am 21. November 2022 wurde der Quartierplan vom 25. November bis am 14. Dezember 2022 öffentlich aufgelegt. Es gingen keine Einwendungen ein.

3.

Die Bauvorschriften des Quartierplanes «Kerzenstübli» stützen sich auf die Bauordnung vom 22. Juni 2021, die noch nicht rechtskräftig ist (vgl. Bauvorschriften, Ingress und Punkt 3.2). Auf der Basis einer nicht rechtskräftigen Bauordnung kann keine Bewilligung erteilt werden. Das Datum der Bauordnung vom 22. Juni 2021 im Ingress und unter Punkt 3.2 der Bauvorschriften des Quartierplanes «Kerzenstübli» ist mit dem Datum der rechtskräftigen Bauordnung vom 13. April 2010 zu ersetzen.

4.

Gestützt auf den Planungsbericht und die Bauvorschriften des Quartierplanes «Kerzenstübli» wird der bestehende Obstgarten (kommunales Naturschutzobjekt Nr. 602) durch die Pflanzung eines Hochstamm-Baumes (vgl. Bauvorschriften, QP «Kerzenstübli», 12.2), der Pflanzung von mindestens einem Obstbaum pro Bauparzelle (vgl. Bauvorschriften, QP «Kerzenstübli»,12.3) sowie Ersatzpflanzungen ausserhalb des QP-Perimeters kompensiert. Der langfristige Bestand der Obstbäume ist in den Baubewilligungen verbindlich festzuhalten oder auf anderem Wege zu sichern. Die genannten Kompensationsmassnahmen sind Voraussetzung für die Bewilligung des Bauprojektes. Mit der nächsten Revision des Naturschutzinventars ist das kommunale Naturschutzobjekt Nr. 602 aus dem rechtsgültigen Naturschutzinventar zu entlassen.

5.

Für die Versorgung des Planungsgebietes ist die Erschliessung ab der bestehenden Verteilkabine, gegebenenfalls ab neuer Verteilkabine vorgesehen. Die genaue Planung muss im weiteren Projektverlauf im Detail zusammen mit dem Betreiber ausgearbeitet werden.

Demgemäss wird verfügt: Der vom Gemeinderat Lohn am 21. November 2022 beschlossene Quartierplan «Kerzenstübli» und die Bauvorschriften werden gestützt auf die Bauordnung vorn 13. April 2010 genehmigt. 2.

Das Datum der Bauordnung vom 22. Juni 2021 im Ingress und unter Punkt 3.2 der Bauvorschriften des Quartierplans «Kerzenstübli» ist mit dem Datum der rechtskräftigen Bauordnung vom 13. April 2010 zu ersetzen. Die überarbeiteten Bauvorschriften sind dem Planungs- und Naturschutzamt innerhalb von 20 Tagen nach Beschluss einzureichen. 2

3.

Die Gemeinde wird aufgefordert, spätestens mit der nächsten Revision des Naturschutzinventars die Entlassung des kommunalen Naturschutzobjekts Nr. 602 aus dem rechtsgültigen Naturschutzinventar zu behandeln.

4.

Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen nach erfolgter Mitteilung beim Obergericht des Kantons Schaffhausen, 8201 Schaffhausen, schriftlich Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden. (Art. 34 ff. des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen vom 20. September 1971). Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und seine Begründung enthalten und unterschrieben sein. Der angefochtene Entscheid und allfällige Beweismittel sind beizulegen oder genau zu bezeichnen.

5.

Mitteilung an: - Gemeinderat Lohn (Einschreiben; die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement (sekretariat-bd@sh.ch) - Rechtsdienst des Baudepartements (rechtsdienst.bd@sh.ch) - Planungs- und Naturschutzamt, (dominique.brunner@sh.ch; claudius.neukomm@sh.ch; claudia.haerdi@sh.ch; petra.bachmann@sh.ch; pna.sekretariat@sh.ch) - Amt für Geoinformation (felix.berger@sh.ch) - Tiefbau Schaffhausen (dino.giuliani@sh.ch)

Schaffhausen, 28. August 2023

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Martin Kessler, Regierungsrat

3

1.

Zweck Der Quartierplan bezweckt eine dem Quartier und den Bedürfnissen der Gemeinde Lohn angepasste, sinnvolle, geordnete Bebauung mit hoher Qualität unter Berücksichtigung einer der Lage entsprechenden haushälterischen Nutzung des Bodens, einer Erschliessung mit hoher Aufenthaltsqualität und einen hohen Energiestandard.

2.

Bestandteile Der Quartierplan besteht aus folgenden Teilen: a)

dem grundeigentümerverbindlichen Teil mit Bauvorschriften Situationsplan 1:500 «Erschliessung und Bebauung»

b)

dem erläuternden Teil gemäss Art. 47 RPV mit Planungsbericht mit Richtprojekt der Berger Hammann Architekten AG, Neuhausen am Rheinfall

3.

Geltungsbereich Quartierplan

3.1

Der Quartierplan umfasst den im Situationsplan Mst. 1:500 bezeichneten Perimeter. Er umfasst die gesamte Parzelle GB Nr. 1540.

3.2

Wo in diesen Bauvorschriften keine speziellen Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bauordnung der Gemeinde Lohn vom 13. April 2010.1

B.

Parzellierung und Erschliessung

4.

Parzellierung

4.1

Die Parzellierung hat gemäss Situationsplan zu erfolgen. Geringfügige Abweichungen davon sind zulässig. Diese sind vom Gemeinderat zu bewilligen.

4.2

Grundstücke können weiter parzelliert werden, falls dadurch der Zweck des Quartierplans nicht beeinträchtigt wird und der Gemeinderat zustimmt.

1

Geändert gemäss Verfügung des Baudepartementes des Kantons Schaffhausen vom 28. August 2023 -2-

Gemeinde Lohn | Quartierplan Kerzenstübli

Bauvorschriften

5.

Werkleitungserschliessung

5.1

Die generelle Linienführung der Werk- und Kanalisationsleitungen sind schematisch im Situationsplan dargestellt. Im Rahmen der detaillierten Ausführungsprojekte sind davon geringfügige Abweichungen zulässig. Diese sind vom Gemeinderat zu bewilligen.

5.2

Das unverschmutzte Abwasser wie Dachwasser, Vorplatzwasser sowie Wasser aus Sickerleitungen darf nicht in die Schmutzwasserkanalisation abgeleitet werden. Dieses unverschmutzte Abwasser ist unter Einhaltung der VSA-Richtlinie „Abwasserbewirtschaftung bei Regenwetter“ (2019) zu versickern. Ist die Versickerung oder Teilversickerung nicht möglich, so ist es in die Meteorwasserleitung einzuleiten. Falls nicht sämtliches unverschmutztes Abwasser versickert werden kann, ist ein entsprechender Nachweis zu erstellen. Die Abflussbeiwerte gemäss Generellem Entwässerungsplan (GEP) der Gemeinde Lohn (Mai 2005) sind in jedem Fall einzuhalten.

5.3

Meteor- und Schmutzwasserleitungen sind bis an die Anschlüsse in die öffentlichen Kanalleitungen im Trennsystem zu führen.

5.4

Die Werkleitungserschliessung der Parzelle GB Nr. 1499 erfolgt teilweise über den Quartierplanperimeter. Für die Durchleitungsrechte sind Dienstbarkeiten zu Gunsten des Grundeigentümers der Parzelle GB Nr. 1499 zu erstellen.

6.

Entsorgung Für die Entsorgung ist an der im Situationsplan bezeichneten Stelle eine gut zugängliche Entsorgungsstelle für Hauskehricht mit Einhausung zu erstellen. Die Bewilligungsbehörde kann eine Standortverschiebung in begründeten Fällen bewilligen.

7.

Verkehrserschliessung und Parkierung Verkehrserschliessung

7.1

Die Verkehrserschliessung sämtlicher Baubereiche ist innerhalb der Strassenparzelle und im Situationsplan als «Spielstrasse» gekennzeichneten Bereich auszuführen. Der Zufahrtsbereich zur «Spielstrasse» ist zu kennzeichnen.

7.2

Die «Spielstrasse» ist als Spiel- und Begegnungszone nach einem einheitlichen Konzept mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten. Der im Situationsplan schematisch als «Begrünung Spielstrasse» gekennzeichnete Bereich ist nach einheitlichen Grundsätzen mit einer vielfältigen Bepflanzung zu begrünen.

7.3

Für die definitive Anlage der «Spielstrasse» ist im Baugesuchsverfahren ein Aussenraumkonzept zu erstellen, welches integrierender Bestandteil der Baubewilligung ist. Das Konzept beinhaltet insbesondere Angaben zur Lage und Art der Grün- und Freiflächen, Angaben zu den Terraineingriffen, sowie eine Artenliste der verwendeten Pflanzen.

7.4

Die Grundeigentümer legen Bestimmungen zu Nutzung, Finanzierung und Unterhalt der «Spielstrasse» in einem Reglement fest.

7.5

Die Haupthauszugänge zu den Bauten haben ab der «Spielstrasse» zu erfolgen.

-3-

Gemeinde Lohn | Quartierplan Kerzenstübli

Bauvorschriften

Parkierung 7.6

Die Pflichtparkplätze für den motorisierten Individualverkehr (MIV) sind innerhalb der Baubereiche für Hauptbauten oder der Baubereiche für Erweiterungsbauten zu erstellen. Pro Hauptbaute sind 2 Parkplätze vorzusehen.

7.7

Innerhalb der im Situationsplan eingetragenen Flächen für Erschliessungsanlagen dürfen weitere Abstellplätze für Fahrzeuge erstellt werden. Diese Flächen müssen mit einem versickerungsfähigen Belag versehen sein und dürfen, mit Ausnahme vorspringender Gebäudeteile gemäss Ziffer 3.4 des Anhangs zum Kantonalen Baugesetz, nicht überdacht werden.

7.8

Für die Veloparkierung sind pro Wohneinheit min. 2 gut zugängliche Veloabstellplätze zur Verfügung zu stellen.

8.

Energieversorgung und -standard

8.1

Mindestens 80 % des Energiebedarfs ist durch erneuerbare Energieträger oder durch Abwärmenutzung zu decken. Ein entsprechender Nachweis ist mit dem Baugesuch zu erbringen.

8.2

Sämtliche beheizten Hauptbauten sind mindestens im MINERGIE- oder gleichwertigem Standard auszuführen.

C.

Bebauung, Gestaltung und Aussenräume

9.

Richtprojekt

9.1

Wegleitend für die Überbauung und Umgebungsgestaltung ist das Richtprojekt des Architekturbüros Berger Hammann Architekten AG, Neuhausen am Rheinfall.

9.2

Die prägenden ortsbaulichen und architektonischen Merkmale des Richtprojekts sind im Bauprojekt weiterzuverfolgen.

9.3

Vom Richtprojekt darf vorbehältlich der Vorschriften des Quartierplanes sowie des übergeordneten Rechts nur dann abgewichen werden, wenn insgesamt eine mindestens qualitativ gleichwertige Lösung erreicht wird.

10.

Qualitätssicherung Die vorgesehenen Bauten bedingen den Nachweis einer guten ortsbaulichen, architektonischen und freiräumlichen Gesamtwirkung. Die erforderlichen Unterlagen für die entsprechende Prüfung sind mit der Eingabe des Baugesuchs dem Baureferat Lohn einzureichen. Dazu gehören insbesondere: Fassadenschnitte bzw. -ansichten mit Angaben zur Konstruktion, Materialisierung, Gestaltung, Farbgebung.

11.

Bebauung und Gestaltung Baubereiche

11.1

Die im Situationsplan eingetragenen Baubereiche für Hauptbauten definieren die möglichen bebaubaren Bereiche für Hauptbauten.

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Gemeinde Lohn | Quartierplan Kerzenstübli

11.2

Bauvorschriften

Innerhalb der im Situationsplan eingetragenen Baubereiche für Erweiterungsbauten dürfen die Hauptbauten erweitert werden. Diese dürfen zur Hauptbaute nur untergeordnet in Erscheinung treten.

Baulinien 11.3

Wo Baulinien ausgeschieden sind, dürfen Bauten, vorbehältlich der Baubereiche, bis an diese erstellt werden.

Gebäudeabstand 11.4

Die Gebäudeabstände richten sich nach den feuerpolizeilichen Vorschriften. Unabhängig von den feuerpolizeilichen Vorschriften ist zwischen Hauptgebäuden mit Wohnnutzungen ein Gebäudeabstand von mindestens 5.0 m einzuhalten.

Höhenkoten 11.5

Für die Baubereiche für Hauptbauten gelten folgende maximale Höhenkoten: A-C: max. 626.50 m ü. M. D-E: max. 628.00 m ü. M. Die Höhenkoten dürfen nur für technische Aufbauten wie Kamine und dergleichen überschritten werden.

Ausnützungsziffer 11.6

Ein Ausnützungsziffertransfer innerhalb des Quartierplanperimeters ist zulässig. Dieser ist im Grundbuch anzumerken.

Dachgestaltung 11.7

Die Hauptbauten sind mit einem Giebeldach auszugestalten. Die Firstrichtung in Bezug auf den Gebäudegrundriss von Hauptbauten ist im Situationsplan festgelegt. Für die Baubereiche A-C sind Quergiebel erlaubt.

11.8

Innerhalb der Baubereiche für Erweiterungsbauten sind nur Flachdächer erlaubt.

12.

Aussenraum

12.1

Im Sinne des ökologischen Ausgleiches ist für die «Umgebungsfläche» eine naturnahe Umgebungsgestaltung zu realisieren. Für die Bepflanzung sind einheimische, standortgerechte Arten zu wählen. Für lebende Einfriedungen sind Mischhecken zu verwenden. Geschlossene Einfriedungen als Sichtschutz sind nicht zulässig. Die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern, welche auf der «Schwarzen Liste» (Stand August 2014) aufgeführt sind, ist verboten.

12.2

Mit der Erschliessung ist der im Situationsplan eingezeichnete Hochstamm-Baum zu pflanzen. Das Kapprecht nach Art. 687 ZGB kommt nicht zur Anwendung.

12.3

Pro parzelliertem Baugrundstück ist mindestens ein Obstbaum zu pflanzen. Ein entsprechender Nachweis ist mit dem Baugesuch zu erbringen.

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Bauvorschriften

Terrainveränderungen 12.4

Abgrabungen, Aufschüttungen und dergleichen von mehr als 1.50 m über oder unter dem massgebenden Terrain sind nur zulässig, wenn sie sich organisch in das Gelände einfügen und dem Gewässerschutzgesetz und den Bestimmungen über den Bodenschutz genügen.

D.

Weitere Bestimmungen

13.

Naturgefahren Die Bauherrschaften sind angehalten, die Gefährdungskarte Oberflächenabfluss des Bundes zu konsultieren, die Gefährdungssituation von einer Fachperson überprüfen zu lassen und bei Bedarf permanente Objektschutzmassnahmen zu treffen.

E.

Schlussbestimmungen

14.

Inkrafttreten Der Quartierplan «Kerzenstübli» tritt nach der Genehmigung durch das Baudepartement, im Falle von Rekursen durch die Genehmigung des Regierungsrates des Kantons Schaffhausen, in Kraft.

15.

Grundbucheintrag Der Quartierplan ist innerhalb zweier Monate nach Inkrafttreten auf Kosten des Grundeigentümers im Grundbuch anzumerken.

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