Baureglement; Genehmigung vom 29. März 1994

Art. 33

Art. 34

Art. 35

Art. 36

Art. 37

Art. 38

Art. 39

Art. 40

Art. 40a

Art. 41

Art. 42

Art. 43

Art. 44

Art. 45

Art. 46

Art. 46a

Art. 47

Art. 48

Art. Art. Art. Art.

54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64

K

z

WG4, WG3 W2, W3, W4 L2 OE SPE IE PF SSN G

I1, I2 GB HZ OBZ SHK GS F

LW RG UEG

ANHANG A B

c D E

Tabelle der Grundmasse Nutzungskonzept 'Areal Steinfabrik' Erlauterungsskizzen zum Baureglement Richtlinien fur Strassenbreiten Erlauterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 1 . Teil. DOC

5

Die Gemeinde Freienbach erlasst gestutzt auf die einschlagigen, gesetzlichen Grundlagen und Verordnungen das nachstehende B A U R E G L E ME N T ZWECK UNO GELTUNGSBEREICH

I.

Art. 1

Zweck

Das Baureglement bezweckt eine geordnete Entwicklung der Gemeinde unter Beachtung der Grundsatze der Wohn- und Arbeitshygiene, der Bau-, Siedlungs- und Verkehrstechnik, der Erschliessungs6konomie, der Landwirtschaft und des Naturund Heimatschutzes.

Art. 2 Geltungsbereich

Das Baureglement und die Planungsmittel gelten fur das ganze Gebiet der Gemeinde Freienbach. 2

Bau- und Zonenvorschriften finden Anwendung auf die Errichtung und Anderung von Bauten und Anlagen.

3

Eine Anderung liegt namentlich dann vor, wenn Bauten und Anlagen ausserlich umgestaltet, erweitert, umgebaut oder einer neuen Zweckbestimmung zugefuhrt werden.

Bestandesgarantie

4

Bestehende, rechtmassig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, sind in ihrem Bestande garantiert. Fur die Anderungen und den Wiederaufbau solcher Bauten und Anlagen sind die Bestimmungen des Planungsund Baugesetzes massgebend.

Obergeordnete Vorschri ften

5

Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des ubrigen kommunalen, kantonalen und eidgen6ssischen Rechts.

PLANUNGSMITTEL

II.

Art. 3 Planungspflicht

1

Die Gemeinde erfullt ihre Planungspflicht durch den Erlass von Zonen- und Erschliessungsplanen samt den zugeh6rigen Vorschriften (Baureglement).

2

Der Gemeinderat kann auch Richtplane, Gestaltungsplane und Planungszonen erlassen.

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6

Art. 4 Richtpliine

1

Der Gemeinderat kann in Richtplanen die raumlich anzustrebende Entwicklung bestimmen. Die genehmigten Richtpliine sind fur die Behorden verbindlich.

2

Richtplane zeigen: a) wie die raumwirksamen Tatigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander abgestimmt werden; b) in welcher zeitlichen Folge und mit welchen Mitteln vorgesehen ist, die Aufgaben zu erfullen.

3

Richtplanentwurfe liegen wiihrend 30 Tagen offentlich auf. Innert dieser Frist kann jedermann Anregungen einbringen, die vom Gemeinderat schriftlich beantwortet werden. Der Gemeinderat beschliesst uber den Richtplan und liisst ihn durch den Regierungsrat genehmigen.

Art. 5 Nutzungsplane

1

Die Nutzungsplane ordnen die zulassige Nutzung des Bodens. Nutzungsplane sind fur jedermann verbindlich.

Zonenplan

2

Durch den Zonenplan wird das Gemeindegebiet insbesondere in Landwirtschaftszonen, Schutzzonen und Bauzonen eingeteilt.

Erschliessungsplan

3

Die Gemeindeversammlung erliisst einen Erschliessungsplan, der auf den Zonenplan und das ubergeordnete Verkehrsnetz abgestimmt wird.

4

Er ordnet die Groberschliessung der Bauzonen mit Verkehrsanlagen und Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen (Wasser, Energie, Abwasser).

5

Trager der Versorgungswerke sind rechtzeitig in die Planung einzubeziehen.

6

In den Nutzungspliinen oder in besonderen Pliinen konnen Baulinien festgelegt werden. Deren Wirkung richtet sich vorbehiiltlich einer anderen Regelung nach den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes.

Baulinien

Art. 6 Gestaltungsplan

1

Der Gemeinderat kann unter Beachtung von Art. 53 auf Antrag samtlicher Grundeigentumer fur ein zusammenhangendes Gebiet von mindestens 3'000 m2 , in der Kern- und Zehntrumszone von mindestens 1 '500 m2 , einen Gestaltungsplan erlassen.

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7

2

Der Gestaltungsplan enthalt neben einem Plan Sonderbauvorschriften, die von den Vorschriften des Kantons und der Gemeinde abweichen konnen, sofern mehrere wesentliche Vorteile gegenuber der Normalbauweise erreicht werden. Ferner kann die Durchmischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsatzlich gewahrt bleiben.

3

Fur die im Zonenplan bezeichneten Gebiete muss ein Gestaltungsplan vorgelegt werden. Besteht Gestaltungsplanpflicht fur mehrere Grundeigentumer und konnen sich diese nicht auf einen Gestaltungsplan einigen, so genugt der Antrag eines oder mehrerer Grundeigentumer, denen mindestens die Halfte des Einzugsgebietes gehort.

4

Der Gemeinderat erlasst die Gestaltungsplane nach § 30 des Planungs- und Baugesetzes (PBG).

Art. 7 Planungszone

III.

Bis zum Erlass oder wahrend der Anderung von Nutzungsplanen kann der Gemeinderat fur genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festlegen. Innerhalb der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren konnte. Der Gemeinderat kann genauere Nutzungsvorschriften erlassen. 2

Kommunale Planungszonen durfen fur langstens drei Jahre bestimmt werden. Die Geltungsdauer kann in begrundeten Fallen urn hochstens zwei Jahre verlangert werden.

3

Die Planungszonen werden mit der offentlichen Auflage fur jedermann verbindlich. Das weitere Vorgehen richtet sich nach kantonalem Recht.

4

Wahrend der Auflagefrist von 30 Tagen kann, wer durch die Planungszone in seinen Interessen beruhrt ist, beim Gemeinderat Einsprache erheben. Gegen den Einspracheentscheid sind die Rechtsmittel gemass Verordnung uber die Verwaltungsrechtspflege zulassig.

BAUREIFE, ERSCHLIESSUNG

Art. 8 Baureife

Bauten durfen nur auf baureifen Grundstucken erstellt werden. Die Baureife ist gegeben, wenn das Grundstuck in nachstehender Weise genugend erschlossen ist:

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8

a) eine hinreichende Zufahrt vorhanden und in der Regel bei Baubeginn die Strasse mit der Tragschicht erstellt ist; b) die notigen Anlagen fur eine ausreichende Versorgung und Entsorgung bestehen oder mit der Saute ausgefuhrt werden (Trink- und Brauchwasser, Energie, genugender Loschschutz, einwandfreie Abwasser- und Kehrichtbeseitigung). 2

Soweit die Benutzung privater Erschliessungsanlagen erforderlich ist, muss sich der Bauherr mit dem Baugesuch Ober die erforderlichen BenOtzungsrechte ausweisen.

Art. 9 Erschliessung

Die Gemeinde sorgt fOr eine zweckmassige Erschliessung ihres Gebietes mit Verkehrsflachen. Entlang von Strassen und Wegen muss sowohl die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer als auch der Wohnlichkeit die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt werden. Die Gemeinde unterstOtzt und fordert Massnahmen zur Verkehrsberuhigung und Strassenraumgestaltung. 2

Die Gemeinde nimmt die Erschliessung nach Massgabe der 38 ff. des Planungs- und Baugesetzes sowie der dazugehorigen Vorschriften, namentlich der kantonsratlichen Verordnungen uber GrundeigentOmerbeitrage an Verkehrsanlagen, vor. §§

3

Ober die Breite von Verkehrs- und Trottoirflachen kann der Gemeinderat namentlich aufgrund der bisherigen Erfahrungen, der zu erwartenden Verkehrsbelastung, der topografischen Verhaltnisse Richtlinien erlassen (siehe.Anhang D).

4

Die Gemeinde besorgt insbesondere auch den Neu- und Ausbau von geeigneten Rad- und Fusswegen; sie sollen auch einzelne Gemeindeteile miteinander verbinden.

5

In weiteren Fallen legt der Gemeinderat die Anforderungen fest, wobei er anerkannte Richtlinien berOcksichtigt.

Art. 10 Privatstrassen

Die Anlage neuer oder die Korrektion bestehender Privatstrassen bedurfen der Zustimmung des Gemeinderates. 2

Private Strassen und Erschliessungsanlagen, die nach den technischen Weisungen der Gemeinde erstellt wurden und in der Regel durchgehend sind, konnen durch Gemeindeabstimmung ohne Entschadigung in Eigentum und Unterhalt ubernommen werden.

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9

GESTALTUNG, SCHUTZ DES ORTS- UNO LANDSCHAFTSBILDES

IV.

Art. 11 Gestaltung,

Einordnung

Bauten und Anlagen werden nur bewilligt, wenn sie durch die Bau-, Fassaden-, Terrain- und Dachgestaltung, Farbgebung usw. so in die bauliche Umgebung, das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild einfugen, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Der Gemeinderat kann fur die Beurteilung in speziellen Fallen Fachleute beiziehen. Betreffen Beanstandungen einzelne storende Teile, ist der Gemeinderat gehalten, angemessene Verbesserungen zu verlangen.

Dachgestaltung

2

Dachaufbauten, Dacheinschnitte sowie Dachflachenfenster sind ansprechend zu gestalten. Dachaufbauten sind bei Schragdachern hochstens im Ausmass von einem Drittel der Fassadenlange gestattet.

Aussenantennen

3

Antennen und Richtstrahlanlagen aller Art sind bewilligungspflichtig. Sie sind nur soweit gestattet, als sie durch Grosse und Anordnung das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeintrachtigen. Fur Gesamtuberbauungen sind Gemeinschaftsantennen zu erstellen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung und des Bundesrechtes.

Art. 12 Reklamen,

Firmenanschriften, Warenautomaten

Reklamen aller Art, Firmenanschriften, Leuchtreklamen, Leuchtschriften, beleuchtete Reklamen, Warenautomaten usw. sind nur soweit gestattet, als sie durch Grosse, Form, Farbe, Aufmachung und Plazierung, das Bild der Saute und das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeintrachtigen und keine polizeilichen Vorschriften verletzen. 2

Reklameanlagen und Firmentafeln ab insgesamt 1 m2 Grosse sowie alle Lichtreklamen und Warenautomaten sind bewilligungspflichtig.

Art. 13 Schutz der

Aussicht

Urn der Offentlichkeit an schutzenswerten Lagen Aussicht oder Durchsicht zu erhalten, konnen generell oder im Einzelfall Bedingungen uber die genaue Plazierung und die Stellung eines Gebaudes, die Dachgestaltung sowie die Gebaude- und Firsthohenbeschrankung wie auch eine zu diesem Zwecke entsprechende Umgebungsgestaltung und Bepflanzung erlassen werden.

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10

Art. 14 Naturschutz

FOr einzelne Objekte und Gebiete, die als Lebensraume fOr eine seltene und vielfaltige Pflanzen- und Tierwelt wertvall sind, werden durch den Gemeinderat Schutzbestimmungen erlassen oder Dienstbarkeitsvertrage abgeschlossen. Darin werden die konkret zu beachtende Nutzung mit den betroffenen GrundeigentOmern und Bewirtschaftern geregelt. Sofern keine Einigung zustande kommt, erlasst der Gemeinderat die erforderlichen Schutzmassnahmen auf dem Verordnungsweg. 2

FOr die Unterschutzstellung konnen einmalige Abgeltungsbeitrage entrichtet werden.

3

FOr die Erschwernisse der naturschutzgerechten Pflege und Nutzung sind Bewirtschaftungsbeitrage an die Bewirtschafter auszurichten.

4

Die Bemessung der Bewirtschaftungsbeitrage richtet sich nach den kantonalen Ansatzen.

5

Die unter Schutz gestellten Objekte und Gebiete sind in einem Plan darzustellen.

Art. 15 Hochhauser

Bauten mit mehr als 20 m Gebaudehohe sind Hochhauser, ausser in der Zone I1 sind diese nur im Rahmen von Gestaltungsplanen gestattet. Sie haben eine ihrer dominierenden Stellung entsprechend gute architektonische Gestaltung aufzuweisen. Die kantonale Gesetzgebung bleibt vorbehalten.

v.

KONSTRUKTIONS· UNO HYGIENEVORSCHRIFTEN

Art. 16 Bauten und Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten,

dass sie weder Personen noch Sachengefahrden.

Sicherheit von Baute und Baugrund

Massnahmen fur Behinderte

2

Bauten fOr Wohn-, Arbeits- oder Aufenthaltszwecke mOssen den Anforderungen des Gesundheitsschutzes entsprechen.

3

Bauten und Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr sind so zu gestalten, dass sie auch fOr Behinderte zuganglich sind und von ihnen moglichst gut benOtzt werden konnen.

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11

Energiesparen

4

Die Warmedammung der gesamten Gebaudehulle muss bei neuen, beheizten Gebauden dem Stand der Technik entsprechen. Umbauten, Erweiterungen und Renovationen der Gebaudehulle mussen den Anforderungen an die Warmedammung fur Neubauten entsprechen, sofern dies technisch miiglich und wirtschaftlich tragbar ist. Vorbehalten bleiben die kantonalen Bestimmungen uber das Energiesparen.

Art. 17 Raumgriisse

Besonnung, Belichtung

Wohn- und Schlafraume mussen eine Mindestbodenflache von 8 m• aufweisen. Die lichte Raumhohe muss mindestens 2.20 m betragen. Im Dachgeschoss muss dieses Mass Ober mindestens 6 m• Raumbodenflache vorhanden sein. 2

Alle Wohnungen mussen ausreichend besonnt werden. Alle Wohn-, Arbeits-, und gewerblichen Raume mussen durch Fenster belichtet und beluftet sein. Die Fensterflache eines jeden solchen Raumes muss mindestens einen Zehntel der Bodenflache betragen, wenigstens aber 1 m•. Eine Ausnahme der naturlichen Belichtung und Beluftung ist bei ausreichender kunstlicher Einrichtung fur Kuchen, Bad, WC, Arbeits- und gewerbliche Raume gestattet.

Art. 18 Schutz vor

stiirenden Auswirkungen, Emission en

Bauten und Anlagen sind nur zulassig, wenn aus der bestimmungsgemassen Benutzung des Bauwerkes keine ubermassigen Emissionen auf die nahere oder weitere Umgebung zu erwarten sind. Solche Auswirkungen sind: Rauch, Russ, Staub, lastige Dunste, Larm, Erschutterungen, grelles Licht u.a.m. 2

Treten nachtraglich solche Obelstande auf, so sind sie durch geeignete, dem Stand der Technik angemessene Schutzvorkehrungen zu beheben oder auf ein Mindestmass herabzusetzen. Ist eine ausreichende Milderung der Obelstande nicht moglich, so hat der Gemeinderat die entschadigungslose Entfernung oder Einstellung des storenden Betriebes oder der Anlage zu verfugen.

3

Es werden unterschieden: nicht storende, massig stiirende und stark stiirende Betriebe. Als nicht st6rend gelten Betriebe, die ihrem Wesen nach in Wohnquartiere passen und keine erheblich griisseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. Als massig stiirend gelten Betriebe, deren Auswirkungen im Rahmen herk6mmlicher Handwerksund Gewerbebetriebe bleiben, auf die ublichen Arbeitszeiten wahrend des Tages beschrankt sind und nur vorubergehend auftreten. Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark stiirend.

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12

4

Den Nutzungszonen werden die Empfindlichkeitsstufen gemiiss Eidg. Liirmschutzverordnung Art. 43 zugeordnet. Die Empfindlichkeitsstufen sind im separaten Plan "Empfindlichkeitsstufen" wie folgt festgelegt: a) die Empfindlichkeitsstufe I in Zonen mit erhohtem Larmschutzbedurfnis; b) die Empfindlichkeitsstufe II in Zonen, in denen keine storenden Betriebe zugelassen sind; c) die Empfindlichkeitsstufe III in Zonen, in denen massig storende Betriebe zugelassen sind; d) die Empfindlichkeitsstufe IV in Zonen, in denen stark storende Betriebe zugelassen sind.

5

Teile von Nutzungszonen der Empfindlichkeitsstufe II werden der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet, sofern sie mit Larm vorbelastet sind. Solche Teile werden im Zonenplan bezeichnet.

6

Bestehenden Betrieben in Wohnzonen ist der Weiterbestand und eine angemessene Erweiterung im Rahmen hochstens massig st6render Auswirkungen gewahrleistet.

VI.

VERKEHRSSICHERHEIT

Art. 19 Motorfahrzeugabstellplatze

und interne Verkehrsflachen

1

Bei neuen Bauten und Anlagen sind in angemessener Nahe genugend Abstellflachen fur Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu schaffen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten. Bei Umbauten, Erweiterungen oder Zweckanderungen bestehender Bauten und Anlagen besteht die Pflicht zur Schaffung von Abstellflachen im Umfang des durch die baulichen Vorkehren geschaffenen Mehrbedarfs.

2

Es sind zu erstellen: a) bei Wohnbauten 1 1/2 Abstell- oder Garagenplatz pro Wohnung bzw. pro 100 m' Bruttogeschossflache b) bei Geschaftsbauten 1 Abstell- oder Garagenplatz pro 50 m' Bruttogeschossflache, mindestens aber 1 Abstellplatz pro 4 Sitzplatze in Cafes und Restaurants. c) Bei speziellen Nutzungen und besonderen Standorten legt der Gemeinderat die Anforderungen aufgrund anerkannter Richtlinien fest. Er kann die Unterschreitung der geforderten Anzahl Abstellplatze im Rahmen der Luftreinhalteverordnung bewilligen.

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13

3

Garagenvorplatze und Zufahrten durfen nur in die Berechnung der Abstellplatze einbezogen werden, wenn deren Belegung mit parkierten Fahrzeugen die Zufahrt zu den ubrigen Parkplatzen bzw. Garagen nicht behindert.

4

Ist die Errichtung von Abstellplatzen auf privatem Grund nicht moglich oder nicht zumutbar, so kann der Gemeinderat Ausnahmebewilligungen erteilen unter der Bedingung, dass diese von der Leistung einer angemessenen, zweckgebundenen Ablosungssumme zugunsten offentlicher Abstellplatze abhangig werden. Die Ablosungssumme wird wie folgt berechnet: Landkosten + Baukosten 4

Als Flachenbedarf fur einen Parkplatz inkl. Erschliessung werden 25 m' angenommen. 5

Bei Industrie- und Gewerbebauten ist eine dem Betrieb angepasste interne Verkehrsabwicklung auszuweisen.

Art. 20 Ausfahrten

1

Die Ausfahrten auf offentliche und private Strassen und Wege sind nach Weisung der Aufsichtsbehorde ubersichtlich zu erstellen; die den Verkehrsverhaltnissen angemessene, ausreichende Sicht darf weder durch Bauten, Mauern, Einfriedungen noch andere Anlagen sowie Pflanzen behindert werden. Garagenausfahrten durfen hochstens 15 % Gefalle aufweisen; 3 m vor der Strassenlinie muss dasselbe auf 3 % reduziert werden.

Garagenvorplatze

2

Bei jeder Garage ist ein Vorplatz von wenigstens 15 m' Flache so anzulegen, dass ein ubliches Motorfahrzeug abgestellt werden kann, ohne Trottoir- oder Fahrbahnflache zu beanspruchen. Fur grossere Fahrzeuge ist die Vorplatzflache entsprechend zu vergrossern. Ausgenommen von der Verpflichtung zur Anlage von Vorplatzen sind vollstandig unter Terrain liegende Motorfahrzeug-Einstellgaragen.

Raum zwischen Bauflucht und Strasse

3

Im Raume zwischen Bauflucht und Strassen- bzw. Trottoirgrenze sind bei Neuanlagen nur niedrige Bauteile, wie Treppen, Rampen, Lichtschachte usw., gestattet. Raume, die eine Zufahrt oder einen Zugang bedingen, sind in der Hohenlage so anzuordnen, dass sie auch bei einem Strassenausbau benutzbar bleiben.

Art. 21 Strassenabstande

1 Wo durch Baulinien keine anderen Masse vorgesehen sind, gelten bei Neubauten ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand folgende Abstandsbestimmungen:

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14

a) In der Landhauszone L2 und in der Wohnzone W2, mindestens 3 m. b) In der Kern- und Zentrumszone wird der Strassenabstand in Berucksichtigung der bestehenden Fassadenflucht festgelegt. Fur die Fussgiingerfuhrung sind zwischen Strassenrand und Erdgeschoss mindestens 2 m freizuhalten. c) In allen ubrigen Zonen, mindestens 5 m. d) Gegenuber Kantonsstrassen gelten die kantonalen Vorschriften. 2

Bauten, die einen Vorplatz bedingen, wie Garagen, Scheunen, Remisen usw., haben in der Regel einen Abstand ab Fahrbahnrand von mindestens 7.50 m zu wahren. An ausgebauten Strassen darf auf Seiten, an denen kein Trottoir vorgesehen ist, der Abstand auf 6 m reduziert werden.

Strassenabschlusse

3

Der Gemeinderat ist berechtigt, entlang der Grundstucksgrenze uber die Gestaltung von Strassenabschlussen Auflagen in die Baubewilligung aufzunehmen.

Einfriedungen an Strassen und Wegen

4

An unausgebauten Strassen und Wegen sind Einfriedungen nur in einem Abstand von mind. 1 m zulassig. An der Innenseite von Kurven, bei Einfahrten und Kreuzungen durfen die Einfriedungen die Obersicht uber den Verkehr nicht storen. An allen Strassen und Wegen durfen Einfriedungen und Mauern eine Hohe von 1 m ab Strassenrand nicht ubersteigen. Wo die Verkehrssicherheit nicht beeintrachtigt wird, kann der Gemeinderat hohere Einfriedungen gestatten.

5

Vorbehalten bleiben die kantonalen Bestimmungen.

Art. 22 Kinderspielpliitze

Erholungsfliichen

1

Bei Neubauten von Mehrfamilienhausern mit mindestens vier Wohneinheiten sind gut besonnte Erholungsfliichen abseits vom Verkehr anzulegen. Die Grosse soll mindestens 20 % der zu Wohnzwecken genutzten Bruttogeschossflache betragen. Erholungsflachen sind als zusammenhiingende Grunfliichen mit Spiel- und Sitzgelegenheiten sowie entsprechender Bepflanzung auszugestalten.

Ersatzabgabe

2

Ist die Erstellung der erforderlichen Spiel- oder Erholungsfliiche auf privatem Grund nicht moglich oder nicht funktionstauglich, ist eine einmalige Ersatzabgabe von Fr. 250.- pro Ouadratmeter an die Gemeinde zu leisten, die fur den Bau oder Betrieb offentlicher Spiel- und Erholungsfliichen zu verwenden ist. Die Ersatzabgabe ist periodisch dem Kostenindex anzupassen.

Art. 23 Schneeschutzvorrichtung

Gegenuber offentlichem Verkehrsraum sind Ziegel- und Schieferdacher ab 25", Metall- und Kunststoffdiicher ab 15" Neigung, durch geeignete Schneefange zu sichern.

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15

VII.

ALLGEMEINE BAUVORSCHRIFTEN

Art. 24 Ausnutzungsziffer

1

Bei bestehenden Bauten, Neubauten und baulichen Erweiterungen wird das Dach- oder Attikageschoss bei der Ausnutzungsziffer nicht mitberechnet, sofern das Dachgeschoss Ober dem obersten zulassigen Vollgeschoss liegt, die Kniestockhohe max. 1 m betragt, gemessen ab Oberkant Dachgeschossboden bis zur Schnittlinie der Fassade (innen) mit Unterkant der Dachkonstruktion (UK Sparren), und die Dachaufbauten (Lukarnen, Gauben usw.), in ihrer Lange max. 1/3 der zugeordneten Fassadenlange betragen (gemessen in 1.50 m Hohe ab Dachgeschossboden).

2

Die bauliche Ausnutzung eines GrundstOckes wird durch die Ausnutzungsziffer bestimmt. Die Ausnutzungsziffer ist das Verhaltnis der Summe aller anrechenbaren Bruttogeschossflachen zur anrechenbaren Landflache. Als anrechenbare Bruttogeschossflache gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflachen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Hievon werden nicht angerechnet: Alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hiefur nicht verwendbaren Flachen wie z.B. Keller-, Zivilschutz-, Estrich-, Abstell-, Trocken- und Bastelraume sowie WaschkOchen, Einstellraume fOr Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen, unbeheizte Windfange; Offene, gewerblich nicht genutzte Erdgeschosshallen; Uberdeckte offene Dachterrassen; Balkone, verglaste Balkone und Veranden, sofern sie nicht als Laubengange dienen; Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich zu nicht anrechenbaren Raumen fuhren; Raume im Dachgeschoss mit einer Stehhohe von weniger als 2.20 m; Aussenisolationen an bestehenden Bauten; Wintergarten gemass Art. 28.

3

Die anrechenbare Landflache ist die Flache der von der Baueingabe erfassten, noch nicht ausgenutzten GrundstOcksflachen und Grundstucksteile, abzuglich: der fur eine hinreichende Erschliessung notwendigen Fahrbahnflache, sofern mehr als 4 Wohneinheiten erschlossen werden; Flachen projektierter Fahrbahnanlagen, fur deren Festlegung das vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durchgefuhrt ist;

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 1 . Teil.DOC

16

Freihaltezonen, sofern sie im Zonenplan als solche festgelegt sind, sowie Wald und Gewasser. 4

Bei nachtraglicher Unterteilung oder Verkleinerung eines Grundstuckes oder bei Vereinigung mehrerer Grundstucke darf die h6chstzulassige Ausnutzungsziffer der ursprunglichen bzw. neuen Parzellen nicht uberschritten werden. Bei Reihenhausuberbauungen, Terrassenhausern und Oberbauungen aufgrund eines Gestaltungsplanes ist die AusnOtzungsziffer gesamthaft einzuhalten.

5

Durch entsprechende Anmerkung im Grundbuch sind Ausnutzungsubertragungen m6glich, sofern die Grundstucke aneinander grenzen und in angemessener Beziehung zueinander stehen.

6

AusnOtzungstransfers Ober verschiedene Bauzonen kann der Gemeinderat unter Auflagen gestatten. Werden Flachen ab ausnOtzungsfreien Zonen transferiert, so gilt fur diese eine Ausnutzungsziffer von 1.0. Die Ausnutzungsziffer der begOnstigten Zonen darf dadurch urn max. 10 % erh6ht werden. Kein Transfer ist zulassig, fur eine Parzelle, fOr die ein Gestaltungsplan vorliegt und der AZ-Bonus beansprucht wird.

Art. 25 Grenzabstand

Der Grenzabstand ist die kOrzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze. Er wird senkrecht zu den Fassaden und Ober die Gebaudeecken im Ausmass des kleinen Grenzabstandes radial gemessen. 2 Wo die zonenvorschriften einen solchen enthalten, ist auf die Hauptfassade gegenuber der am starksten nach der sOdlichen Himmelshalfte gerichteten langeren Gebaudeseite ein grosser Grenzabstand einzuhalten. Der kleine Grenzabstand ist auf die ubrigen Gebaudeseiten anzuwenden. In Zweifelsfallen bestimmt der Gemeinderat die fur den grossen Grenzabstand massgebliche Gebaudeseite. Kommt eine Fassade an eine Baulinie zu liegen, so bildet diese den Grenzabstand. 3

In den Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen betragt der kleine Grenzabstand 60 %, der grosse Grenzabstand 100 % der nach Art. 31 errechneten Gebaudehohe, mindestens aber 4 m. Bei in der Hohe zurOckgestaffelten Bauten wird der Grenzabstand der einzelnen Gebaudeteile aus der entsprechenden zugeh6rigen Gebaudehohe berechnet.

\ \RkserverOl \Company\RP\350 Freienbaoh\ 01 OP\ Baureg lament\ Baureglement September 2001, 1 . Teil.OOC

17

Aussenisolation bestehender Bauten

4

Bei bestehenden Bauten (Baujahr vor 1987) darf bei nachtraglichem Anbringen einer Aussenisolation der Grenz- und Gebaudeabstand urn das Mass der Konstruktionsstarke unterschritten werden.

Gebaudeabstand, Ungleiche Verteilung des Grenzabstandes

5

Der Gebaudeabstand ist die Summe zweier benachbarter Grenzabstande. Er kann unter Errichtung eines Dienstbarkeitsvertrages und der Genehmigung durch den Gemeinderat ungleich uber die Grenze verteilt werden. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch einzutragen. Bei Bauten auf dem gleichen Grundstuck ist der Gebaudeabstand einzuhalten, wie wenn eine Grenze dazwischen lage.

Abstande bei Hochhausern

6

Gegenuber Gebauden, die mit geringerem Grenzabstand vor Inkrafttreten des Baureglementes aus dem Jahre 1972 erstellt wurden, gilt der Gebaudeabstand als eingehalten, wenn der eigene baureglementsgemasse Grenzabstand gewahrleistet ist.

7

Fur die Bemessung der Abstande bei Hochhausern ist neben dem Grenzabstand der Schattenwurf nach kantonalen Vorschriften zu beachten.

Art. 26 Gebaudelange

Die Gebaudelange bezeichnet die langste Fassadenabmessung. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sie sich nach der senkrechten Projektion der aussersten Gebaudekanten auf eine gerade Linie. Nebenbauten und unterirdische Bauten gemass Art. 27 werden bei der Ermittlung der Gebaudelange nicht berucksichtigt.

Mehrliingenzuschlag

2

Betragt die Gebaudelange mehr als 20 m, so vergrossert sich der Grenzabstand urn 1/4 der Mehrlange, jedoch hochstens um 5 m. Nebenbauten und unterirdische Bauten im Sinne von Art. 27 werden fur den Mehrlangenzuschlag nicht gerechnet.

3

Der Mehrlangenzuschlag wird senkrecht zu den Fassaden und nicht uber die Gebaudeecken gemessen.

Ausnahmen

4

In der Kern-, Zentrums-, Industrie- und Gewerbezone findet der Mehrlangenzuschlag keine Anwendung.

Staffelung

5

Bei in der Lange gestaffelten Fassaden wird die fur den Mehrlangenzuschlag massgebende Lange fur jeden Fassadenteil fur sich bestimmt. zuruckliegende Fassadenteile werden durch die Vorsprunge hindurch bis zur aussersten sichtbaren Gebaudekante gemessen. Vorsprunge gelten nur dann als separate Fassadenteile, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundgrenzabstande gemass Art. 25 Ziff. 3 entspricht. Bei abgewinkelten oder abgerundeten Fassaden wird die fur den Mehrlangenzuschlag massgebende Lange gleich wie bei den gestaffelten Fassaden bestimmt.

\ \Rkserverot \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \8aureglement September 2001 , 1 . Te il. DOC

18

Hanglagen

6

In den Hanglagen mit einer Terrainneigung von mindestens 30% entfiillt der Mehrliingenzuschlag (MLZ), wenn die Bauten terrassiert werden und die liingere Gebiiudeseite im Bereich der Fallinie des Hanges liegt.

Art. 27 Nebenbauten,

unterirdische Bauten, Vorbauten

1

Nebenbauten sind eingeschossige, unbewohnte Bauten, wie Garagen, Kleinbauten usw., die nicht mehr als 3.50 rn Gebiiudehohe, 4.50 rn Firsthohe und 60 rn' Grundfliiche aufweisen. Sie haben einen Grenzabstand von rnindestens 2.50 rn einzuhalten.

2

Nebenbauten auf dernselben Grundstuck durfen unter sich und zu anderen Gebiiuden den Gebiiudeabstand unterschreiten.

3

Unterirdische Bauten, die das gewachsene Terrain nicht oder urn nicht rnehr als 1 m uberragen, durfen bis 1 m an die Grenze heranreichen.

4

Fur Nebenbauten und unterirdische Bauten kann der Gerneinderat bei schriftlicher Einwilligung des Nachbarn das Bauen bis an die Grenze gestatten.

5

Vorbauten sind uber die Fassade vorspringende, in den Luftraurn hinausragende Gebiiudeteile, wie Dachvorsprunge, Balkone, Erker, etc. Sie werden gegenuber Strassen, Nachbargrundstucken, Wald und Gewiisser abstandsrniissig nur rnitberechnet, wenn ihre Ausladung 1.50 m Obersteigt. In Bezug auf den Grenzabstand durfen auch durch Siiulen abgestutzte Balkone den Mindestabstand urn 1.50 rn uberragen. Kantonale Vorschriften bleiben vorbehalten.

6

Die Verkehrssicherheit von Strassen darf durch Vorbauten nicht behindert werden; eine ausreichende Durchgangshohe muss gewiihrleistet sein. Kantonale Vorschriften bleiben vorbehalten.

Art. 28 Wintergiirten werden ausnutzungsrniissig nicht angerechnet,

sofern sie h6chstens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfliiche pro Geschoss ausmachen. Ein prozentual hoheres Fliichenrnass ist um die Mehrfliiche anzurechnen.

Wintergiirten

2

In Wohnungen integrierte Wintergiirten werden ausnutzungsmiissig angerechnet. Diejenige Fliiche, welche uber die Fassadenflucht hinausragt, ist im Rahmen der Regelung von Abs. 1 nicht anzurechnen.

3

Wintergiirten haben gegenuber Nachbargrundstucken die Grenzabstiinde gerniiss Art. 25 einzuhalten.

\ \Rkse rver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 1 . Teil. DOC

19

Art. 29 Zusammenbauen

von Bauten

1

Das zusammenbauen von ein- und mehrgeschossigen Bauten Ober die Grenze bis zur baureglementsgemiissen Hiichstliinge ist zuliissig, wenn das Grenz- oder Oberbaurecht durch die Nachbarn durch Grundbucheintrag sichergestellt ist und sofern die auf die Grenze gestellte Fassade entsprechend gestaltet ist.

2

Zwischen den Bauten der einzelnen Grundstucke sind Brandmauern zu erstellen, die den feuerpolizeilichen Vorschriften entsprechen mussen.

Art. 30 Waldabstand

1

Bauten und Anlagen haben gegenuber Waldern einen Mindestabstand von 15 m ab Waldgrenze einzuhalten. Erschliessungsstrassen sowie landwirtschaftliche Guter- und Forststrassen sind im Abstandsbereich zullssig.

Gewasserabstand

2

Bauten und Anlagen haben gegenuber Seen ab Grenze Hauptufer/Wasserzone, ohne private interne Buchten, einen Abstand von 20 m einzuhalten. Bei allen Blchen betriigt der Abstand 5 m, gemessen ab oberer Biischungskante.

Art. 31 Gebiiude- und

Firsthiihe

1

Die erlaubte Gebiiude- und Firsthiihe wird durch die Zonenordnung festgelegt.

2

Als Gebiiudehiihe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdiichern bis zur Oberkante des Dachabschlusses.

3

Nicht berucksichtigt werden: a) die Hiihe des Giebeldreiecks bei Giebelfassaden; b) Aufbauten bei Schrag- und Flachdiichern, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassadenllnge einnehmen; c) das Attikageschoss und die Dachbrustung, sofern sie mindestens urn das Mass ihrer Hiihe von der Fassade zuruckversetzt sind.

4

Bei Dachneigungen Ober 45° a.T. wird das Mehrmass, das sich bei einem 45° a.T. geneigten Dach ergiibe, zur Gebiiudehiihe gerechnet.

5

Bei in der Hiihe gestaffelten Bauten wird die Gebludehiihe jedes Baukiirpers gesondert bestimmt.

\ \Rkserverot \Company\RP\350 Fre ienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 1 . Te il. DOG

20

6

Als Firsth6he gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum h6chsten Punkt der Dachkonstruktion bzw. des Attikageschosses. Bei in der H6he gestaffelten Bauten wird die Firsth6he jedes Bauk6rpers gesondert bestimmt.

7

Bei Bauten in Hanglagen darf die zonengemasse Gebaude- und Firsth6he auf der talseitigen Fassade je Prozent Hangneigung (gemessen in Gebaudemitte) um 7 em bis max. 2 m erh6ht werden.

Art. 32 Berechnung der

Geschosszahl

Die zulassige Geschosszahl wird durch die Zonenvorschriften bestimmt. FOr ihre Berechnung ist die Anzahl der Vollgeschosse massgebend. Dachgeschosse und Untergeschosse werden bei der Ermittlung der Geschosszahl nicht angerechnet. Geschosse, die weniger als zur Halfte zu Wohn- und gewerblichen zwecken ausgebaut sind und nicht vollstandig Ober Terrain liegen, sind Untergeschosse. Geschosse die in einem Dachraum liegen und eine Dachneigung von max. 45' a.T. und eine Kniestockh6he von weniger als 1 m aufweisen, sowie Attikageschosse, die allseitig um den Winkel von 45' a.T. zurOckversetzt sind, gelten als Dachgeschosse. Aufbauten bei Schrag- und Flachdachern bis zu einem Drittel der Fassadenlange sind zulassig.

Terraingestaltung

2

In allen Zonen ist der Ausbau des Unter- und Dachgeschosses zu Wohn- und gewerblichen Zwecken gemass den Zonenbestimmungen gestattet; der Untergeschossausbau fOr Wohn- und Arbeitsraume jedoch nur, wenn die talseitige Fassade wegen des natOrlichen Terrainverlaufs frei liegt.

3

Gewerbliche Raume wie Restaurant-KOchen, Werkstatten, Lager und dergleichen, dOrfen im Kellergeschoss untergebracht werden, wenn die Raume mit ausreichender Warme- und Feuchtigkeitsisolation versehen, genOgend belichtet und beluftbar sind.

4

AuffOllungen und Abgrabungen sind entsprechend zu gestalten und haben sich dem natOrlichen Gelandeverlauf harmonisch anzupassen. In Hanglagen von mindestens 30 % darf talseits h6chstens ein zusatzliches Geschoss in der H6he voll in Erscheinung treten. Der Gemeinderat ist berechtigt, bei AufschOttungen oder StOtzmauern entsprechende Bepflanzung zu verlangen.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Fre lenbach\01 OP\Baureglenant\Baureglement September 2001 , 1 . Te il . DOC

21

ZONENORDNUNG

VIII.

Art. 33 Zoneneinteilung

1

Das Gebiet der Gemeinde Freienbach wird in folgende Zonen eingeteilt: Abklirzung A. BAUZONEN Kern zone K Zentrumszone z Wohn· und Gewerbezone 4 Geschosse WG4 Wohn· und Gewerbezone 3 Geschosse WG3 Wohnzone 4 Geschosse W4 Wohnzone 3 Geschosse W3 Wohnzone 2 Geschosse W2 Landhauszone 2 Geschosse L2 Zone offentlicher Bauten und Anlagen OE Zone fOr Sport und Erholung SPE IE Intensiverholungszone PF Pferdehaltungszone SSN Spezialzone Seeufernutzung G Gewerbezone Industriezone 1 I1 Industriezone 2 I2 Zone fOr gewerblichen Gartenbau GB HZ Hafenzone OBZ Offene Bauzone B. SCHUTZZONEN Schutzzone historischer und kultureller statten Grundwasserschutzzone C.

2

NICHT-BAUZONEN Freihaltezone Landwirtschaftszone Reservegebiet Obriges Gemeindegebiet

SHK GS

F

LW RG UEG

Die Zonen sind im Zonenplan M 1:2'500 dargestellt. Er ist Bestandteil des Baureglementes und kann auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. FOr die genaue Lage der Zonengrenze ist allein dieser Plan verbindlich.

\ \Rkserver01 \COr:lpany\RP\350 Freienbaoh\01 OP\Baureglement \Baureglement Septetrlber 2001 , 1 . Teil. DOC

22

A) BAUZONEN

Art. 34 Kernzone K

1

Die Kernzone bezweckt die Erhaltung des historischen Dorfkernes, die Erhaltung wichtiger Bauten und die gute gestalterische Einordnung von Neubauten und baulichen Veranderungen ins Orts- und Strassenbild.

2

Gestattet sind Wohnungen sowie zentrumsbildende Nutzungen wie Geschafts- und Gewerbebetriebe, Gaststatten, Dienstleistungsbetriebe und 6ffentliche Bauten usw .. Es sind h6chstens massig st6rende Betriebe zulassig.

3

Es gelten folgende maximale Grundmasse: Gebaudeh6he Firsth6he

10.50 m 15.00 m

4

Der Grenzabstand richtet sich bei Neubauten nach den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes.

5

FOr Hauptgebaude sind nur Schragdacher mit einer Neigung von mind. 35• a.T. zulassig. Die Dacher sind mit Ziegeln zu decken.

6

Bauten sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch ins Ortsbild einordnen, insbesondere bezOglich Massstablichkeit, Fassadengestaltung, Materialwahl und Farbgebung. Gr6ssere Bauvolumen sind zu gliedern.

7

Der Umgebungsgestaltung (Fussgangerbereiche, Platze, Bepflanzung) wird bei der Beurteilung der Bauprojekte besondere Bedeutung beigemessen.

8

Bei einer besseren gestalterischen L6sung und nachbarlichem Einverstandnis kann der Gemeinderat die Unterschreitung der kantonalen Grenz- und Gebaudeabstande bewilligen.

Art. 35 Zentrumszone z

1

Die Zentrumszone bezweckt die Schaffung von neuen Ortszentren. ErwOnscht sind Bauten mit zentrumsbildender Funktion, insbesondere Geschafts- und Gewerbebetriebe, Gaststatten, Verwaltungsbauten usw., sowie Wohnungen. Es sind h6chstens massig st6rende Betriebe zulassig.

2

Es gelten folgende Oberbauungsmasse: Grenzabstand gemass den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes; Gebaudeh6he h6chstens 13 m; Firsth6he h6chstens 17 m;

\\Rkse~ver01\Company\RP\350

Freienbach\01

OP\Bauregle~ent\Bauregle~ent

September 2001, 1. Teil,DOC

23

die geschlossene Bauweise ist gestattet; der Wohnanteil pro Neubauprojekt muss mindestens 30 %, maximal 70 % betragen; die Ladenflache fOr ein einzelnes Verkaufsgeschaft darf 600 m' nicht Obersteigen. 3

Die Bauten haben sich in Gestalt, Massstab und Farbgebung gut in die Umgebung einzuordnen.

4

Mindestens 1/2 der vorgeschriebenen Abstellplatze sind in Sammelgaragen im Untergeschoss anzuordnen. Im Erdgeschoss der Hauptbauten sind Garagen in der Regel nicht zulassig.

5

Der Umgebungsgestaltung (Fussgangerbereiche, Bepflanzung, Platzgestaltung) wird aufgrund der Zentrumsfunktion besondere Bedeutung beigemessen.

6

Bei einer besseren gestalterischen L6sung und nachbarlichem Einverstandnis kann der Gemeinderat die Unterschreitung der kantonalen Grenz- und Gebaudeabstande bewilligen.

Art. 36 Wohn- und

Gewerbezonen WG4 und WG3

1

Die Wohn- und Gewerbezone ist eine gemischte Zone, in der neben Wohnbauten hochstens massig st6rende Betriebe gestattet sind.

2

Es gelten folgende Oberbauungsmasse: Wohn- & Gewerbezone WG4 WG3 Zahl der Vollgeschosse hochstens Grenzabstand mindestens Gebaudelange hochstens Gebaudehohe hochstens Firsthohe h6chstens AusnOtzungsziffer hochstens

4

3

gemass Artikel 25 Ziffer 3 40 m 40 m 13 m 10 m 17 m 14 m 0.60 0.65 0.70 0.75

Die maximale AZ betragt 0.75 bzw. 0.70, sofern die gewerblich genutzte Bruttogeschossflache eines Projektes mindestens 1/4 der Gesamtgeschossflache betragt. Bei den Obrigen Bauten betragt die AZ maximal 0.65 bzw. 0.60.

Art. 37 Wohnzonen

W2, W3 und W4

Die Wohnzonen sollen ruhige und gesunde Wohnverhaltnisse gewahrleisten. Es sind nur nicht storende Betriebe zugelassen; Art. 18 Ziff. 6 bleibt vorbehalten.

\ \Rkserverot \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 1

Te il. DOC

24

2

Die Wohnzone W2 ist fOr zweigeschossige Wohnbauten aller Art (auch Terrassenhauser) reserviert.

3

Es gelten folgende Oberbauungsmasse:

Zone

Zahl der Vollgeschosse max.

Gebaudehiihe max.

Firsthiihe max.

grosser/ kleiner Grenzabstand mind.

max. Gebaudelange

AusnOtzungsziffer max.

Wohnzone W2

2

7 m

10 m

gem.

Art. 25 Ziff 3

40 m

0.45

Wohnzone W3 Wohnzone W4

3

10 m

14 m

0.60

4

13 m

17 m

40 m 40 m

0.65

Art. 38 Landhauszone L2

1

Die Landhauszone ist bestimmt fur Ferienhauser, Einfamilienhauser, Zweifamilienhauser und Doppeleinfamilienhauser. Sie wird unterteilt in einen Ufersaum mit einer Tiefe von 50 m ab Zurichsee und die ubrige Landhauszone fur das dahinterliegende Gebiet.

2

Es gelten folgende Oberbauungsmasse:

Zone

Zahl der Vollgeschosse max.

Gebaudehohe max.

Firsthiihe max.

Grenzabstand

Gebaudeabstand

max. Gebaudelange

Ausnutzungsziffer

L2*

2

7 m

10 m

10 m

20 m

20 m

0.30

L2**

2

7 m

10 m

5 m

10 m

30 m

0.30

L2* = Ufersaum 50 m ab Zurichsee L2** = ubrige Landhauszone

\ \Rkserverot \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 1 . Teil. DOG

25

Art. 39 Zone iiffentlicher Bauten

und Anlagen OE

1

Die Zone iiffentlicher Bauten und Anlagen ist bestimmt fOr Bauten und Anlagen, die iiffentlichen zwecken dienen, wie kirchliche Bauten, Schul- und Verwaltungsbauten, Altersheime, Spiel- und Sportanlagen, Frei- und Hallenbader, Abwasserreinigungs- und Schiessanlagen usw. Private Bauten sind in dieser Zone untersagt.

2

FOr Bauten gegenOber privaten NachbargrundstOcken sind die Grenz- und Gebaudeabstande von Art. 25 der angrenzenden Zonen einzuhalten.

3

FOr die Gebaudehiihe ist auf eine gute EinfOgung in die Nachbarschaft und auf das Orts- und Landschaftsbild zu achten. Der Schaffung und Erhaltung ausreichender GrOnflachen mit entsprechender Bepflanzung ist alle Aufmerksamkeit zu schenken. Die Umgebung soll naturnah gestaltet werden und iikologischen Ausgleich darstellen.

4

Die Ausgestaltung der Zone iiffentlicher Bauten und Anlagen im Bereich Areal Steinfabrik richtet sich nach dem Nutzungskonzept 'Areal Steinfabrik' im Anhang B.

Art. 40 Die Zone fOr Sport und Erholung ist fOr Anlagen bestimmt,

die im iiffentlichen Interesse zu Sport- oder Erholungszwecken sowie fOr Familiengarten genutzt werden sollen.

Zone fOr Sport und Erholung SPE 2

Hochbauten sind nur in untergeordnetem Masse gestattet, soweit sie fOr die Nutzung der Anlagen erforderlich sind.

3

BezOglich Grenz- und Gebaudeabstande, Mehrlangenzuschlag und Gebaudehiihe gelten die Bestimmungen der Zone fOr iiffentliche Bauten und Anlagen (Art. 39, Abs. 2 und 3).

Art. 40a

Die Intensiverholungszone ist fOr die Erstellung von Erholungs- und Gartenanlagen, wie Minigolf, Bogenschiessen, Boccia etc., sowie fOr Parkplatze bestimmt.

Intensiverholungszone IE 2

Zulassig sind einzelne Nebenbauten gemass § 61 Abs. 1 PBG, soweit sie fOr die zonengemasse Nutzung beniitigt werden.

Art. 41 Pferdehaltungszone PF

Die Pferdehaltungszone bezweckt das Erstellen von Anlagen und Bauten, die dem Bewegen, Pflegen, Halten und Unterbringen von Zucht- und Pensionspferden dienen.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Fre ienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001, 1 . Teil. DOC

26

Eine uber die Pferdehaltung hinausgehende landwirtschaftsfremde Nutzung ist untersagt. 2

Bezuglich Grenz- und Gebaudeabstande, Mehrlangenzuschlag und Gebaudehohe gelten die Bestimmungen der Zone fur offentliche Bauten und Anlagen.

Art. 42 Spezialzone

Seeufernutzung SSN

In der Spezialzone Seeufernutzung ist der Bestand und eine angemessene Erweiterung der bestehenden Nutzungen und Bauten gewahrleistet. 2

Fur Neubauten gelten folgende Bestimmungen: Fur Wohnbauten gelten die Bestimmungen der Landhauszone (Art. 38). Ein grosseres Bauvolumen, sowie eine Abweichung von der AZ-Beschrankung ist gestattet fur Restaurations- und Tourismusbetriebe, sofern zugunsten der Offentlichkeit das Recht fur einen Seezugang mit entsprechenden Anlagen erteilt wird und sich die Hochbauten bezuglich Dimension und Gestaltung gut ins Landschaftsbild einfugen.

3

Vorbehalten bleiben die Sonderbestimmungen des Kantons uber den Seeuferschutz.

Art. 43 Gewerbezone G

Die Gewerbezone ist fur hochstens massig storende Betriebe des Gewerbes, der Kleinindustrie sowie der Handels- und Dienstleistungsbranchen bestimmt. Reine Wohnbauten sind nicht gestattet. Der Mindestanteil gewerblicher Nutzung muss 20 % der Bruttogeschossflache betragen. Wohnungen im Erdgeschoss sind nur erlaubt, wenn die fur die Wohnzone vorgeschriebenen Grenzabstande um 3 m vergrossert werden. 2

Es gelten folgende Oberbauungsmasse: Grenzabstand allseitig

hal be Gebaudehohe, mind. aber 3 m;

Grenzabstand gegenuber Wohnund Wohn- und Gewerbezonen

mind. kleiner und grosser Grenzabstand gemass Art. 25 Ziff. 3 plus eventuell Mehrlangenzuschlag

Gebaudelange

hochstens

60 m

Gebaudehohe

hochstens

13 m

Firsth6he

h6chstens

17 m

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglerr.ent Septer;~ber 2001 , 1 . Teil.DOC

27

3

AusnOtzungsziffer fOr die zu Wohnzwecken genutzten Flachen bei kombinierten Gewerbe-/ Wohnbauten

AZ 0.3; wo dies nicht ausreicht, ist eine Wohnung bis 150 m' anrechenbare Bruttogeschossflache gestattet

AusnOtzungsziffer fOr gewerblich und industriell genutzte Geschossflachen

frei im Rahmen der Grenzabstande und Gebaudehohen

Der Gemeinderat kann von den Vorschriften abweichende technisch bedingte Bauten und Gebaudeteile , wie Hochregallager, Kamine, Silos, Liftaufbauten usw., gestatten, sofern das Orts- und Landschaftsbild nicht beeintrachtigt wird.

Art. 44 Industriezonen

I1 und I2

Die Industriezone ist fOr gewerbliche und industrielle Bauten bestimmt, insbesondere fur solche, die in den anderen Bauzonen unzulassig sind. Dienstleistungsbetriebe sind zulassig, sofern die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III gemass LSV nicht Oberschritten werden. 2

3

Es gelten fOr gewerbliche und industrielle Bauten folgende Oberbauungsmasse: Industriezone 1

Industriezone 2

allseitiger Grenzabstand

halbe Gebaudehohe, mindestens aber 3 m

hal be Gebaudehohe, mindestens aber 3 m

Gebaudehohe

20 m hochstens

13 m h6chstens

Firsthohe

20 m hochstens

17 m hochstens

Gebaudelange und -tiefe

unbeschrankt

unbeschriinkt

Der Gemeinderat kann von den Vorschriften abweichende technische bedingte Bauten und Gebaudeteile, wie Hochregallager, Kamine, Silos, Liftaufbauten usw., gestatten, sofern das Orts- und Landschaftsbild nicht beeintrachtigt wird.

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Bauregler;;ent\Baureglernent September 2001 , 1 . Teil. DOC

28

4

Wohnbauten sind nur zulassig fur betriebsnotwendig an den Standort gebundenes Personal. Fur selbstandige Wohnbauten gelten die Vorschriften der Wohnzone, wobei die nach Art. 25 erforderlichen Grenzabstande urn 3 m zu vergrossern sind. Fur Wohnungen in Industriebauten gilt fur die Fensterflachen bewohnter Raume ein Lichteinfallswinkel von 45' zu benachbarten Bauten. Gegenuber nicht uberbauten Grundstucken ist der Lichteinfallswinkel unter der Annahme der hochstzulassigen Gebaudehohe bei erlaubten Mindestgebaudeabstanden einzuhalten.

5

Innerhalb der Industriezone 2 "Tal" sind ausschliesslich Bauten und Anlagen zulassig, die der Abfallbewirtschaftung dienen. Eine angemessene Erweiterung des bestehenden Betriebes ist mit der jetzigen Erschliessung zulassig, sofern ein ausgewiesenes Bedurfnis besteht. Der Bau und Betrieb von Grossanlagen, wie z.B. Autoschredder etc., ist nicht gestattet. Dem Gewasser- und Uferschutz (Bestockung) ist besondere Beachtung zu schenken.

Art. 45

In der Zone fur gewerblichen Gartenbau sind Bauten und Anlagen zulassig, soweit die gartenbauliche Nutzung sie erfordert.

Zone fur gewerblichen Gartenbau GB 2

In dieser Zone sind eingeschossige Treibhauser fur die bodenabhangige und bodenunabhangige gartenbauliche Nutzung zugelassen.

3

Bezuglich Grenzabstande gelten die kantonalen Vorschriften.

Art. 46 Die Oberbauung und Nutzung der Hafenzone richtet sich nach

dem Nutzungskonzept "Areal Steinfabrik" im Anhang B.

Hafenzone HZ

Art. 46a Offene

Bauzone OBZ

1

Die offene Bauzone gemass § 17 VVzPBG ist fur eine gemischte Nutzung bestimmt. Die Nutzungsanteile werden in einem spateren Zeitpunkt durch Gestaltungsplane bestimmt.

2

Der Gemeinderat pruft die Gestaltungsplane in der offenen Bauzone zusatzlich auf die Vertraglichkeit und Einpassung mit den Nachbarzonen und die Vereinbarkeit mit der Erschliessungsplanung.

3

Die Baulinien der Umfahrungsstrasse durfen uberbaut werden, soweit die Erstellung und der Betrieb der Umfahrungsstrasse nicht beeintrachtigt werden. Im ubrigen sind die Grenzabstande gemass kantonalem Planungs- und Baugesetz massgebend.

\ \Rkserverot \Company\AP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

29

B) SCHUTZZONEN

Art. 47 Schutzzone

historischer und kul tureller Stiitten SHK

Die Schutzzone historischer und kultureller Stiitten bezweckt die Wahrung schOtzenswerter historischer und kultureller Stiitten. 2

Jede Anderung an bestehenden Bauten und Anlagen sowie jeder Neubau haben erhohten gestalterischen Anforderungen zu genOgen. Unterirdische Bauten sind gestattet.

3

Bauten und Anlagen in benachbarten Zonen haben im angrenzenden Bereich auf das Schutzobjekt ROcksicht zu nehmen.

4

Vorbehalten bleiben abweichende Vorschriften des eidgenossischen und kantonalen Rechts.

Art. 48 Grundwasserschutzzonen GS

1

Die Grundwasserschutzzonen II und III werden anderen Nutzungszonen Oberlagert.

2

Die Baubestimmungen der Nutzungszonen sind eingeschriinkt und gelten nur soweit, wie die rechtsgOltigen Grundwasserschutzzonen-Reglemente dies zulassen.

C) NICHT-BAUZONEN

Art. 49 Freihaltezone F

Die Freihaltezone umfasst die fOr das Orts- und Landschaftsbild wertvollen, im wesentlichen nicht Oberbauten Gebiete, (wie Aussichtspunkte, Gelanderippen, Waldrander, GrOnanlagen, unverbaute Seeufer usw.) sowie die Grundwasserschutzzone I. In dieser Zone gilt ein dauerndes Bauverbot. 2

Eingeschossige Bauten, die der Nutzung und Pflege der Freihaltezonen dienen, sind zuliissig.

3

Die Einleitung des Entschiidigungsverfahrens durch die Gemeinde hat auf Begehren eines betroffenen GrundeigentOmers, spiitestens innert zwei Jahren nach rechtskraftiger Anordnung der Freihaltezone, zu erfolgen.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglesent September 2001 , 2, Teil. DOC

30

Art. 50

In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zulassig, soweit die landwirtschaftliche Nutzung sie erfordert. Fur einen bestehenden Landwirtschaftsbetrieb gilt ein "St6ckli" oder eine zusatzliche Wohnung zur Erleichterung des Generationenwechsels als zonenkonform.

Landwirtschaftszone LW

2

Die ublichen Immissionen, die sich aus einer sachgerechten landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Nutzung ergeben, sind in benachbarten Bauzonen hinzunehmen.

3

Alle Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone bedurfen einer kantonalen Bewilligung. Der Gemeinderat beurteilt diese Bauvorhaben auf die Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften.

4

Exponierte Hanglagen und Kreten sowie vielfaltig strukturierte Landschaftskammern mit Obstbaumen, Hecken, Fliessgewassern, Rebbergen und herk6mmlichem Siedlungsbild sind zu erhalten. Bauliche Veranderungen in diesen Gebieten haben erhohten gestalterischen Anforderungen gerecht zu werden und mussen sich gut ins Landschaftsbild einordnen. Bei Beanstandungen ist der Gemeinderat berechtigt, angemessene Verbesserungen zu verlangen. Diesbezugliche Mehraufwendungen k6nnen durch die Gemeinde mit Beitragen unterstutzt werden.

5

Fur einzelne Gebiete k6nnen durch den Gemeinderat besondere Schutzbestimmungen erlassen oder Dienstbarkeitsvertrage abgeschlossen werden. Ergeben sich daraus Erschwernisse in der Bewirtschaftung, so sind Beitrage auszurichten.

Art. 51 Reservegebiet RG

Reservegebiete haben Richtplancharakter und unterstehen den Bestimmungen des Obrigen Gemeindegebietes. Die Zuweisung zum Reservegebiet begrundet keinen Rechtsanspruch auf eine spatere Einzonung. 2

Die Reservegebiete sind fur eine zukunftige Entwicklung des Siedlungsgebietes bestimmt. Eine Ausdehnung der Bauzonen hat bei ausgewiesenem Bedarf und anhaltender Eignung in erster Linie in diesen Gebieten zu erfolgen.

Art. 52 Jene Gebiete, die keiner zone zugewiesen werden, bilden

das Obrige Gemeindegebiet.

Obriges Gemeindegebiet UEG 2

Die Bewilligung von Bauten und Anlagen richtet sich nach den Bestimmungen des eidgen6ssischen und kantonalen Rechts.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

31

3

IX.

Bauten und Anlagen bedOrfen einer kantonalen Ausnahmebewilligung. Der Gemeinderat beurteilt die Bauvorhaben auf die Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften.

BESONDERE VORSCHRIFTEN FUR GESTALTUNGSPLANE

Art. 53 Gestaltungsplane

zur guten quartier- oder ortsbaulichen Gestaltung und Erschliessung konnen nach den Grundsatzen von Art. 6 in allen Bauzonen Gestaltungsplane erlassen werden. 2

Vom Gemeinderat konnen Ausnahmen gewahrt werden, wenn a) eine angemessene Beziehung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung resultiert; b) grossere, zusammenhangende GrOnflachen entstehen und die Kinderspielflache in der Grosse von mindestens 25 % der anrechenbaren Bruttogeschossflache fOr das Wohnen erstellt werden; c) Fussganger- und Fahrverkehr getrennt sind, Abstellflachen und Garagen fOr Motorfahrzeuge zweckmassig zusammengefasst und mindestens 50 % als Unterflurgaragen angelegt werden; d) besondere Massnahmen zur Energieeinsparung getroffen werden; e) preisgOnstiger Wohnraum fOr Familien geschaffen wird oder f) andere im offentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden.

3

4

FOr Gestaltungsplane, welche mehrere wesentliche Vorteile gegenOber der Normalbauweise aufweisen, kann der Gemeinderat namentlich folgende Ausnahmen von den Vorschriften bewilligen: a)

Erhohung der AusnOtzungsziffer bis zu 10 % in den Zonen W4, W3, W2, WG4 und WG3;

b)

Vergrosserung cter Gebaude- unct Firsthohen sowie der Gebaudelangen;

c)

Reduktion cter internen Grenz- und Gebaucteabstande.

In der Wohnzone W2 ctarf die zonengemasse Geschosszahl unter 5'000 m' nicht Oberschritten werden.

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Fre ienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001, 2. Teil, DOC

32

5

Der Gestaltungsplan hat je nach Art, Lage und Grosse des Projekts zu enthalten: a) den nachgefuhrten Katasterplan im Massstab 1:500 mit Hohenangaben des gewachsenen Terrains bei allen Gebaudeausseneckpunkten; b) Angaben uber die Gliederung und Gestaltung der Bauten sowie die Gestaltung der Umgebung, der Frei- und Spielflachen und die Bepflanzung; c) einen Plan mit den Mantel- und Hohenbegrenzungslinien sowie den generellen Grundriss der Bauten, mindestens im Massstab 1:200; d) Angaben uber die Erschliessung mit Fusswegen und Strassen sowie uber die Abstellflachen fUr Motorfahrzeuge und Fahrrader; e) Berechnung der AusnUtzung mit Angabe der Nutzungsarten; f) ein Reglement mit den Sonderbauvorschriften und ein Kurzbeschrieb, in denen die besonderen Vorteile nachgewiesen sowie die fUr die Abweichung von der Grundordnung notwendigen Ausnahmen aufgefi.ihrt werden. Der Gemeinderat kann zusatzliche Unterlagen, wie Fotomontagen, Madelle, Larmnachweise usw., verlangen.

X.

VERFAHRENSVORSCHRIFTEN UNO SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. 54 Bewilligungspflichtige

Vorhaben

1

Ausser eigentlichen Bauten sind insbesondere folgende Anlagen bewilligungspflichtig: Kanalisationsanlagen, Silos, Lagertanks, Schiffsstege, Bojen, Lagerplatze, Sonnenkollektoren, Larmschutzwande, Antennen, Richtstrahlanlagen, das Anbringen von Reklameanlagen und Firmenschildern sowie die Errichtung von Einfriedungen von mehr als 1 m Hohe an Strassen, Wegen und Platzen usw. Nicht als Gebaude oder ihnen gleichgestellte Bauwerke gelten solche, deren grosste Hohe nicht mehr als 2 m betragt und die eine Bodenflache von nicht mehr als 4 m' uberlagern.

2

Bewilligungen fi.ir solche Vorhaben werden unter der Voraussetzung erteilt, dass keine gesundheits-, strassen-, gewasser-, feuer- oder andere polizeiliche Vorschriften verletzt, die bauliche Umgebung sowie schutzenswerte Orts- und Landschaftsbilder nicht beeintrachtigt und weder offentliche noch wesentliche Nachbarinteressen beeintrachtigt werden.

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

33

zustiindigkeit

3

Die Baukommission ist Bewilligungsbehorde fur kleinere Bauvorhaben innerhalb und ausserhalb der Bauzonen ohne rechtliche Problematik, wie An-, Auf- und Umbauten, Nebenbauten, Terrainveriinderungen, sowie Reklamen udgl. Es bleibt dem Gemeinderat vorbehalten, in begrundeten Fallen auf die Bewilligungskompetenz zuruckzukommen. Der Gemeinderat ist Bewilligungsbehorde fur Projekte, bei denen kommunale oder kantonale Ausnahmebewilligungen erforderlich sind Projekte von allgemeiner Bedeutung, Vorentscheide und Gestaltungspliine Projekte mit Einsprachen bzw. Beschwerden. Fur geringfugige Bauvorhaben genugt die Meldepflicht. Bleibt ein der zustiindigen Bewilligungsbehorde gemeldetes Vorhaben innert 20 Tagen seit bestiitigtem Eingang ohne Widerspruch, so gilt es als bewilligt. Die Befreiung von der Auflage und Publikation entbindet nicht von der Einhaltung der materiellen Vorschriften.

Art. 55 Form des

Baugesuches

Das Baugesuch hat zu enthalten: a) Beschreibung der saute, soweit die beabsichtigte Ausfuhrung nicht aus den Pliinen und dem Baugesuchsformular ersichtlich ist; b) Berechnung der Ausnutzungsziffer, wo eine solche vorgeschrieben ist; c) ein vom Geometer unterzeichneter und nachgegefuhrter Katasterplan mit eingetragenen Massen des Baukorpers samt Grenz- und Gebiiudeabstiinden, Baulinien, Motorfahrzeugparkpliitze, Anschlusse an Werkleitungen und Kanalisation; d) Grundrisspliine aller Geschosse im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Himmelsrichtung, der Feuerstiitten und -anlagen, der Zweckbestimmung der einzelnen Riiume, der Boden und Fensterfliichen, der Mauer, der Trag- und Trennwiinde sowie aller ubrigen zur Prufung des Projektes notwendigen Masse und Angaben; e) Schnitt- und Fassadenpliine mit Angaben des gewachsenen und des projektierten Terrains bis zu den Grenzen, den Hohenbezugspunkt, die Hohenlage des Erdgeschosses und der Erschliessungsstrasse; f) Detailpliine uber die Gestaltung der Garagenvorpliitze und Ausfahrten mit Angaben der Gefiillsverhiiltnisse (Liingsschnitt) sowie der fur die Verkehrsubersicht erforderlichen Massnahmen;

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 0P\Saureglement\Baureglel'1ent September 2001 , 2. Teil. DOC

34

g) Planeingabe uber die Beseitigung des Abwassers im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Leitungskaliber, Materialien und -Gefalle; h) Grundbuchauszug der Bauparzelle; i) die notwendigen Angaben gemass der Larmschutz- und Luftreinhalteverordnung; k) Energienachweis, wo ein solcher vorgeschrieben ist; l) kubische Berechnung gemass SIA-Norm; m) besondere Gesuchsunterlagen fur kantonale und eidgenossische Amtsstellen. Die Planunterlagen sind gefalzt auf das Format 21 x 29.7 em mindestens in doppelter Ausfertigung erforderlich. Die Plane sind vom Projektverfasser, Bauherrn und Grundeigentumer zu unterschreiben und mussen mit dem Datum und Massstab versehen sein. 2

Fur kleinere Bauvorhaben kann die Bewilligungsbehorde die Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen reduzieren.

3

Wo es die Rucksichtnahme auf Nachbargebaude erfordert, kann die Bewilligungsbeh6rde die Darstellung der Anschlusspartien benachbarter Fassaden zeichnerisch oder im Modell verlangen, wie er auch berechtigt ist, weitere Unterlagen {wie statische Berechnung, geologische Gutachten, Verkehrsgutachten, Modelle, Fotomontagen, Schattenwurfdarstellungen usw.) zu fordern, wenn sie zur Beurteilung eines Baugesuches notig erscheinen.

4

Bei Urn-, An- oder Aufbauten sind die bestehenden, neu zu erstellenden oder abzubrechenden Bauteile durch Farben zu kennzeichnen; es gelten fur bestehende Bauteile die schwarze, fur neue die rote und fur abzubrechende die gelbe Farbe.

5

die Bewilligungsbehorde behandelt nur vollstandig vorlieende Projekte. Unvollstandige und mangelhafte Projekte weist er innert 14 Tagen ohne materielle Behandlung zur Komplettierung an den Gesuchsteller zuruck. Die Bewilligungsbehorde ist berechtigt, wo notwendig, unter Kostenfolge fur den Gesuchsteller, uber Bauvorhaben Gutachten einzuholen.

Art. 56 Baugespann,

Baubewilligungsverfahren

Die Gemeinde legt das Baugesuch wiihrend 20 Tagen bffentlich auf. Sie gibt die Auflage im Amtsblatt und in ortsublicher Weise bekannt.

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Freienbaoh\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

35

2

Auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuches hin ist ein Baugespann zu erstellen, das die kOnftige Gestalt und die raumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainveranderungen aufzeigt. Das Baugespann muss bis zur rechtskraftigen Erledigung des Baugesuches stehen gelassen werden. Die Baubewilligungsbeh6rde kann die vorzeitige Entfernung gestatten, wenn es der Stand des Verfahrens erlaubt.

3

Wahrend der Auflagefrist kann gegen das Bauvorhaben Einsprache erhoben werden. Offentlich-rechtliche Einsprachen sind nach Massgabe der Verordnung Ober die Verwaltungsrechtspflege beim Gemeinderat, privat-rechtliche Einsprachen nach Massgabe der Zivilprozessordnung beim Einzelrichter anzubringen.

4

Spatere Einsprachen sind zulassig, soweit die baulichen Vorrichtungen aus dem Baugespann und den aufgelegten Planen nicht deutlich ersichtlich waren oder ihnen widersprechen.

5

In der Regel hat die Bewilligungsbeh6rde das Baugesuch und die Einsprachen innert 2 Monaten nach Einreichung der genOgenden Unterlagen und Eingang der Bewilligungen anderer zustandiger Instanzen zu beurteilen. Ober Baugesuch und allfallige 6ffentlich-rechtliche Einsprachen ist gleichzeitig Beschluss zu fassen. Die Bewilligungsbeh6rde kann zu Einzelheiten der Gestaltung die erforderlichen Auflagen und Vorbehalte anbringen.

6

Wo fur die AusfOhrung eines Vorhabens eine Bewilligung einer kantonalen oder eidgen6ssischen Beh6rde erforderlich ist, hat sie der Bauherr uber die Gemeinde einzuholen.

7

Ober Fragen, die fOr das eigentliche Baubewilligungsverfahren von grundsatzlicher Bedeutung sind, k6nnen Vorentscheide eingeholt werden.

Art. 57 Ausnahmebewilligungen

1

Die Bewilligungsbeh6rde darf bei Vorliegen besonderer Verhaltnisse im Rahmen des Planungs- und Baugesetzes von Vorschriften des Baureglementes abweichen, wenn keine 6ffentlichen Interessen entgegenstehen und keine wesentlichen Nachbarinteressen verletzt werden. Von der zonengemassen Ausnutzungsziffer darf nur bei Bauten, die vor der Zonenplanung des Jahres 1972 erstellt wurden und nur fur die Verbesserung der hygienischen Verhaltnisse (Bad, WC) abgewichen werden. Ausnahmebewilligungen sind insbesondere im Rahmen der nachstehenden Falle zu erteilen:

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 FreienbaCh\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001, 2. Te il.OOC

36

a) wenn die Anwendung der Vorschriften zu einer unzumutbaren Harte fOhrt, insbesondere wenn ein selbstandiges GrundstOck wegen Verhaltnissen, die schon vor Inkrafttreten dieses Baureglementes bestanden haben, nicht Oberbaut und die M6glichkeit der Oberbauung durch eine Grenzregulierung, Baulandumlegung nicht geschaffen werden kann; b) fOr provisorische, befristete Bauten; c) fOr Einzelbauten, die nach ortsbaulichen Anforderungen zu einer wesentlich besseren Losung als eine zonengemasse Oberbauung fOhren; d) fOr den Umbau bestehender oder den Wiederaufbau durch hohere Gewalt zerst6rter Bauten. 2

Ausnahmen von kantonalen Abstandsvorschriften, fOr deren Erteilung die Bewilligungsbeh6rde der Gemeinde zustandig ist, bedOrfen der vorgangigen zustimmung des zustandigen Amtes.

Art. 58 BauausfOhrung

Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn eine rechtskraftige Bewilligung vorliegt und gegenOber einer zivilrechtlichen Einsprache ein rechtskraftiges Erkenntnis den Beginn gestattet. 2

Die Geltungsdauer der Baubewilligung betragt zwei Jahre vom Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung an gerechnet. Sie kann auf begrOndetes Gesuch hin um ein weiteres Jahr verlangert werden. Die zweijahrige Frist fur den Baubeginn steht wahrend der Dauer eines Zivilprozesses still.

3

Der Gemeinderat verfOgt die Einstellung von Bauarbeiten, die der erteilten Baubewilligung widersprechen oder ohne Bewilligung in Angriff genommen worden sind. Er kann auf Kosten der Bauherrschaft die Abanderung oder Entfernung widerrechtlich erstellter Bauten und Bauteile verfOgen.

Art. 59 Beschwerde

Gegen Entscheide und VerfOgungen, welche die Bewilligungsbeh6rde im Vollzug der Bauvorschriften erlasst, kann innert 20 Tagen seit Zustellung des Beschlusses Beschwerde beim Regierungsrat gefOhrt werden. Die Beschwerde ist im Doppel schriftlich einzureichen und hat eine BegrOndung und einen Antrag zu enthalten.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

37

Art. 60 Bauaufsicht

Der Gemeinderat sorgt fur die Einhaltung der Bauvorschriften. Er und die von ihm bezeichneten Organe sind berechtigt, die Baukontrolle durchzufuhren. Hiefur sind ihm rechtzeitig anzuzeigen: der Beginn der Bauarbeiten bzw. die Erstellung des Schnurgerustes; die Abwasseranlagen vor dem Eindecken gemass Kanalisationsbewilligung; die Aufrichtung des Rohbaues; die Erstellung der Feuerungsanlagen; die Fertigstellung der Baute. 2

Die Baukontrolle hat in der Regel innert 3 Tagen nach eingegangener Anzeige zu erfolgen. zustimmung oder Beanstandungen sind dem Bauherrn bzw. der verantwortlichen Bauleitung unverzuglich mitzuteilen. Die Behebung gerugter Mangel ist erneut schriftlich anzuzeigen und zu kontrollieren.

Art. 61 Austrocknung

der Bauten

Bauten durfen erst bezogen werden, wenn der innere Ausbau vollendet, die Bauten genugend trocken und ein gefahrloser und sauberer Zugang vorhanden ist. Widerrechtlich bezogene Bauten konnen auf Anordnung des Gemeinderates auf Kosten des Eigentumers geraumt werden.

Art. 62 Gebuhren

Fur die Behandlung der Baugesuche, der Vorentscheide und der Durchfuhrung der Bauaufsicht sind Gebuhren zu entrichten. Deren H6he wird durch eine Gebuhrenordnung festgelegt, die der Gemeinderat erlasst.

Art. 63 Strafbestimmungen

Obertretungen der Bauvorschriften werden gemass Planungsund Baugesetz mit Busse geahndet. Die Busse enthebt nicht von der Verpflichtung zur Herstellung eines rechtmassigen Zustandes. Die strafrechtliche Verfolgung bleibt vorbehalten.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Te il. DOC

38

Art. 64 Inkrafttreten

Das Baureglement tritt mit der Genehmigung des Regierungsrates in Kraft. Alle vorher eingegangenen Baugesuche sind noch nach den bisherigen Vorschriften zu beurteilen. 2

Mit dem Inkrafttreten dieses Reglementes werden das Baureglement vom 22. Februar 1983 sowie das Reglement fOr den Bau von Strassen, Fuss- und Velowegen vom 21. Oktober 1983 aufgehoben. Im weiteren werden die folgenden auartiergestaltungsplane und Arealuberbauungen aufgehoben: GRB 465 vom 23.3.1973 Baudepartement des Kantons Schwyz Kantonale Mittelschule Ausserschwyz auf KTN 915/1794, SchOtzenstrasse, Pfaffikon GRB 1797 vom 7.12.1972 Max Dietschi, Robert Tausky, Alois ZOger 9 Mehrfamilienhauser auf KTN 756 und 2103, Breiten, Pfaffikon GRB 1369 vom 13.9.1972 FOrsorgefonds der KIBAG 2 Mehrfamilienhauser mit 44 Wohnungen auf KTN 1143 und 334, Obstgarten, Freienbach GRB 1702 vom 24.11.1972 Baukonsortium Lagler-Christen-Kalin 12 Terrassenhauser und ein freistehendes Einfamilienhaus mit 25 Garagen auf KTN 272, 273 und 274, Wilenstrasse, Wilen GRB 514 vom 7.4.1972 Erbengemeinschaft Emil Bachmann 2 Mehrfamilienhauser mit 29 Wohnungen auf KTN 280, Eulenweg, Wilen GRB 1453 vom 18.11.1971 Gewoba, Genossenschaft fur Wohnungsbau 2 Mehrfamilienhauser mit 28 Wohnungen auf KTN 266, Wilenstrasse, Wilen GRB vom 19.10.1967/RRB vom 27.8.1968, Gemeindeabstimmung vom 5.5.1968 Strassenund Baulinienplan, Gehren, Freienbach

Die Obrigen Quartiergestaltungsplane bleiben in Rechtskraft.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Saureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

39

A N H A N G

A

Tabelle der Grundmasse

B

Nutzungskonzept 'Areal Steinfabrik'

C

Erlauterungsskizzen zum Baureglement

D

Richtlinien fOr Strassenbreiten

E

Erlauterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten

\ \Rkserver01 \Company\AP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001, 2. Teil.OOC

K

z

Art. 34

Art. 35 WG4

Art. 36 L2*

WG3 W4 W3 W2 L2"'*

Art. 36 Art. 37 Art. 37 Art. 37 Art. 38 Art. 38

G

Art. 43 I1

Art. 44 I2

Art. 44 HZ

Art. 46 Anhano B

Anzahl Vollqeschosse

.

.

4

3

4

3

2

2

2

.

.

.

.

AusnUtzungs~

.

.

0.65

0.60

0.65

0.60

0.45

0.30

0.30

.

.

.

0.70

0.75

0.70

, ziffer

max.

(AZ)

I

fUr Wohnen:

wenn Gewerbe· anteil

0.3

min. 1/4

oder

-l

min. 1

"',_.

Wohnung

0"

von max. Geb8.udeh0he

10.50 m

13 m

13 m

10 m

13 m

10 m

7 m

7 m

7 m

13 m

20 m

13 m

Firsth6he max.

15 m

17 m

17 m

14 m

17 m

14 m

10 m

10 m

10 m

17 m

20 m

17 m

Grenzabstand

50 % der

10 m

5 m

50% Ge-

min.

Geb8.udeh6he min.

max.

b§.udeh6he

3 m

10.50 m/ 13 m* 15 m/ 17 m*

50% der Geb8.udeh6he min. 3 m

z

CD

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a. 3

"'

(1) (1)

min.3rn.

CD

Gegen-

Uber W+WG: s.

Art. 25 kleiner

Grenzabstand

.

60 %

grosser Grenzabstand

.

100 %

Jr der Gebaudehohe min. 4 m

Gebaudeabstand

20 m

10 m

Gebiiudel<lnge max.

.

.

40 m

40 m

40 m

40 m

40 m

20 m

30 m

Geschlossene Bauweise

.

gestat-

.

.

.

.

.

.

.

Wohnanteil

.

60 m

.

.

tet min.30% max.70%

* gemi:i.ss Nutzungskonzept ''Areal Steinfabrik" irn Anhang B

min. 3096 max.70%

.,.

0

41

ANHANG B Nutzungskonzept .Areal Steinfabrik"

A.

ZONENBESTIMMUNGEN

HAFENZONE

Die Hafenzone bezweckt die geordnete Oberbauung des Gebietes zwischen dem Unterdorf Pfaffikon und dem Freihaltegebiet "Frauenwinkel". Erwunscht ist eine ausgewogene Durchmischung von Bauten mit Wohnungen, Gewerbebetrieben und, sofern der Bedarf vorhanden ist, Gaststatten, Laden und offentlichen Bauten. Es sind hochstens massig storende Betriebe zugelassen. Bei den gewerblich genutzten Flachen ist auch die Ansiedlung handwerklicher Betriebe erwunscht. 2

Es gel ten folgende maximale Grundmasse: Gebaudehohe 10.50 m Firsthohe 15.00 m Im Kerngebiet, d.h. 70 m Abstand ab See 60 m Abstand ab Westgrenze 50 m Abstand ab Ostgrenze 40 m Abstand ab Sudgrenze betragt fur 20 % der Gebaudegrundflache (des gesamten Areals) die Gebaudehohe 13 m und die Firsthohe 17 m. Der Gemeinderat kann bei ansprechender Gestaltung die Flache, welche hoher uberbaut werden darf, von 20 % auf 30 % erh6hen. Gestalterisch sinnvolle Verschiebungen des Kerngebietes innerhalb des Areals, welche hinreichend begrundet sind (z.B. durch den Architekturwettbewerb) das Gesamtmass der vorgegebenen Rahmennutzung fur die hoheren Bauten nicht uberschreiten werden toleriert. Ausnutzungsziffer 0.70; Grenzabstand gemass den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes (PBG); Nordseitig (exklusive Haab) gilt eine Baulinie von 30 m ab See; Der Wohnanteil uber die ganze Zone muss mindestens 30 %, max. 70 % betragen. Zum Prozentsatz des Gewerbes gehoren auch die Dienstleistungsbetriebe.

3

Die Bauten sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch in die Umgebung, insbesondere bezuglich Massstablichkeit, Fassadengestaltung, Materialwahl und Farbgebung, einordnen. Der Umgebungsgestaltung (Fussgangerbereiche, Platze, Bepflanzung) ist besondere Beachtung zu schenken.

\ \RkserverOl \Company\RP\350 FreienbaCh\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil.DOC

42

RICHTLINIEN ZU DEN GESTALTUNGSPLANEN

B.

GEBIET STEINFABRIK

Das Gebiet Steinfabrik liegt in der Nahe des BLN-Gebietes "Frauenwinkel". Diese besonderen Verhaltnisse sind mit den Gestaltungsplanen zu berOcksichtigen. Insbesondere ist der Schutz des angrenzenden Naturschutzgebietes zu gewahrleisten. 2

Zur Erreichung dieses Zieles ist unter anderem entlang der Ostgrenze des Areals ein Landstreifen in der Breite von max. 5 m als "Planungsperimeter" freizuhalten. In diesem Bereich kann zum Beispiel ein Wassergraben innerhalb des Areals erstellt werden oder ein im "Frauenwinkel" selbst angelegter Flachwasserbereich in das Areal hineinragen. Die fOr diesen Zweck ausgeschiedenen Flachen konnen zur baulichen Nutzung gerechnet werden.

3

Grundsatzlich soll ein sanfter Obergang zwischen Naturschutzgebiet und Baugebiet angestrebt werden. Dieses Ziel kann erreicht werden durch Massnahmen: a} Im Baugebiet: Naturnahe Gartengestaltung; Anlegen von Wasserflachen; Durchziehen von Hecken eventuell vom Naturschutzgebiet ins Baugebiet; Ableiten von Meteorwasser aus dem Baugebiet ins Naturschutzgebiet; Innerhalb des 5 m Planungsperimeters kann jedoch auch ein Gitterzaun und/oder eine dichte Bepflanzung erfolgen. b) Im Naturschutzgebiet, zum Beispiel durch: Anlegen eines grossen Flachwasserbereiches, der in das Baugebiet hineinragt (5 m).

4

Die Gestaltungsplane sind durch ein Wettbewerbsverfahren nach SIA zu erarbeiten. a. Es ist ein offentlicher SIA Wettbewerb durchzufOhren, beschrankt auf die Regionen Kanton Schwyz Kanton Glarus Kanton St. Gallen Kanton ZOrich Kanton Zug

\ \RkserverOJ \Company\RP\350 Freienbaoh\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

43

Zusatzlich konnen noch Architekten eingeladen werden von der Steinfabrik und von der Gemeinde b. FOr den Architekturwettbewerb werden nur Planungsteams, bestehend aus Architekten und Landschaftsarchitekten zugelassen. c. Der Wettbewerb ist darauf auszurichten, dass nebst dem Naturschutzgebiet auch der besonderen Lage des gesamten Areals unter Einbezug der bestehenden Bausubstanz im Unterdorf und der historischen Nachbarschaft des Schlossturmes, der Ufnau, der Landschaft allgemein, der Badi und des Schiffsteges, Rechnung getragen wird. d.

FOr die Vorbereitung des Wettbewerbes sind ausser der Grundeigentumer und der Gemeinde auch Berater aus den Bereichen Okologie/Umweltschutz und Vertreter des Kantons beizuziehen.

e. Bei der Jurierung der Wettbewerbsarbeiten ist der Gemeinde eine angemessene Vertretung zu gewahren. 5.

In den Gestaltungsplanen ist ein Fussganger-Rundgang (Bahnhof - Industriegeleise - Seeufer Steinfabrik - Unterdorfstrasse - Bahnhof) vorzusehen und im Rahmen der Oberbauung zu realisieren.

6

In den Gestaltungsplanen sind die detaillierten Nutzungen aufzuzeigen. Dabei soll die gemischte Nutzung mit Laden, Gewerbe, Praxen, Restaurant in den westlichen Bereich zu liegen kommen; die ruhigere Wohnnutzung ist im ostlichen Bereich vorzusehen. Es ist ein Kindergarten mit Spielplatz erforderlich. Fur den taglichen Bedarf ist genGgend Ladenflache bereitzustellen. Die Ladenflache fur ein einzelnes Verkaufsgeschaft darf 600 m' nicht Gberschreiten. Im Bereich des Hafens sind im Gestaltungsplanverfahren die notwendigen Flachen so auszuscheiden, dass je nach Bedarf ein Restaurant mit Saal realisiert werden kann. Grosshotels, Oberregionale Kongresszentren, VergnGgungsstatten und Einkaufszentren sind nicht gestattet.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\BauregleE!ent\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOG

44

7

Die Gestaltungsplane haben aufzuzeigen, wie die privaten und 6ffentlichen Bereiche zu trennen sind. Dabei ist eine fur die Offentlichkeit m6glichst durchlassige Siedlung anzustreben mit 6ffentlich zuganglichen Wegen, Gassen, Platzen, Durchgangen etc., insbesondere in den Bereichen gegen das Seeufer hin und im Bereich der gemischten Nutzung (westlicher Bereich).

8

Die Anzahl der ParkpHitze wird in Anbetracht der nahen 6ffentlichen Verkehrsmittel vom Gemeinderat mit einer reduzierten H6chstzahl festgelegt. Die Parkierung ist weitgehend in Sammelgaragen vorzusehen.

9

In den Gestaltungsplanen sind neuzeitliche und umweltfreundliche Energiekonzepte vorzusehen und bei der Bauausfuhrung zu realisieren. Nach M6glichkeit sind das Brauchwasser aus dem Zurichsee zu beziehen und in einem separaten Netz zu verteilen; das Meteorwasser via Naturschutzgebiet abzuleiten.

10 Die Umweltvertraglichkeitsprufung (UVP) ist nach den Bestimmungen des Umweltschutzgesetzes (USG) nach erfolgter Umzonung und Vorliegen des Wettbewerbes zu Lasten der Bauherrschaft vorzunehmen.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\ 01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil . DOG

45

c.

VOR DER RECHTSKRAFTIGEN UMZONUNG SIND UBER DIE FOLGENDEN ABMACHUNGEN DIENSTBARKEITSVERTRAGE ABZUSCHLIESSEN

1. Land fur die Gemeinde

Die Steinfabrik Zurichsee AG tritt der Gemeinde entschadigungslos einen 20 m breiten Landstreifen entlang dem Seeufer im Ausmass von ca. 10'000 m' zu Eigentum a b. Im weiteren verpflichtet sich die Steinfabrik Zurichsee AG, fur allfallige Bedurfnisse der Gemeinde im Bereich der Haab und im Bereich der ostlichen Einbuchtung zusatzliche Flachen im Baurecht abzugeben. Beim Land im Baurecht handelt es sich urn zwei mogliche Kategorien, namlich "Land zur Freihaltung" oder "Land zur Bebauung". a. Als "Land zur Freihaltung" gilt zum Beispiel die Landflache der ostlichen Einbuchtung (Baumgruppe), die sudlich des Landstreifens von 20m liegt, den die Gemeinde erhalt; b.Als "Land zur Bebauung" werden der Gemeinde von der Steinfabrik max. 6'000 m' im Baurecht zur Verfugung gestellt. Die Gemeinde verpflichtet sich nach Abschluss der Wettbewerbsarbeiten, den Baurechtsvertrag uber die dannzumal gewunschten Flachen (zur baulichen Nutzung max. 6'000 m') abzuschliessen. 2. Preisgunstiger Wohnungsbau

Von den ausgewiesenen Wohnanteilflachen sind 20 %, mindestens jedoch 40 Wohnungen gemischter Grosse dem WEG (Wohnbau- und Eigentumsforderungsgesetz) zu unterstellen und der Allgemeinheit zuganglich zu machen. 3. Weg • und Beniitzungsrechte

Die Weg- und BenOtzungsrechte (z.B. Fussganger-Rundgang, Platze, Parkplatze etc.) zugunsten der Offentlichkeit sind zu regeln.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 FreienbaCh\01 OP\Saureglement\Baureglement September 2001, 2. Teil.OOC

46

ANHANG C

Erlauterungsskizzen zum Baureglement

Dachaufbauten

Art. 11 /2

A1 ; max. 1/3 A

A 1 + A2 ; max. 1/3 A

A

\ \RKSEI<VEROI \Compony\I<P\350fRE-l \OlOP-1 \DAUREG-1 \ANHANG-1 \br skiuen doc

47

Art. 20 /1

Garagen- und Hofzufahrten

Ausgebaute Strasse

Strasse A ~ Ausrundung

max. zulassiges Gefiille 15%

A ~ Ausrundung R ~Radius R1 ~ min. 1.50m I

I I

IAI I I I

I

I

I

I I I I I AI I I I I I I I I

R2 ~ min. 3.00m

Nicht ausgebaute Strasse

.I. .I

max. zuliissiges Gefalle 15% nicht Strasse ausgebaute proj. Strasse \ \RKSERVEROl \Compony\RP\350FRE-l \OlOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br skizzen.doc

A ~ Ausrundung

48

Ausniitzungszi ffer

(anrechenbare Bruttogeschossflache)

Untergeschoss

Art. 24 /2

LEGENDE AR = Abstellraum

ZR

B

=Balkan

BA =Bad BR = Bastelraum

HR

ER = Estrich G

=Gang

GA =Garage GA

HR = Heizungsraum

KO = Kuche KL

= Kellerraum

L

= Lift

LO =Loggia

TH = Treppenhaus Vollgeschoss

TR

= Trockenraum

VP = Vorplatz VR

= Veloraum

WF = Windfang WR = Wohnraum

Obergeschoss

r--2.20m Stehhohe

2.20m Stehhohe

1

I L __

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350FRE-1 \OlOP-1 \BAURC:G-1 \ANHANG-1 \br skizzen.doc

Zl

=Zimmer

ZR

= Zivilschutzraum

49

Ausnutzungszi ffer

Art. 24 /3

(anrechenbare Landflache)

\~1-\---- projektierte Strassenverbreiterung

H•o-- projektiertes Trottoir

Bach

.Wald

k..... ::::::J

anrechenbare Landfliiche

Ausnutzungsziffer AZ =

Anrec Anrechenbare Landflache (LF)

\ \RKSERVERGl \Compony\RP\350fRE-l \OlOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br skiuen.doc

50

Grenz- und Gebaudeabstand

Art. 25 K

K

=

Kleiner Grenzabstand

G

Grosser Grenzabstand

GA=

Gebiiudeabstand

c

Verminderter Gebiiudeabstand gegenuber bestehender Saute

D =

Verringerter Grenzabstand

A

Erforderlicher Grenzabstand

s

=

Sestehende Saute

Sestehender Grenzabstand CD

+

<(

II

u

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350FRE-l\0lOP-l \BAUREG-1 \ANHANG-1\br skizzen doc

51

Mehrlangenzuschlag, staffelung GL K G

Art. 26 /2+3+5

= Gebiiudeliinge =Kleiner Grenzabstand =Grosser Grenzabstand

MLZ = Mehrliingenzuschlag ML = Mehrliinge

Min. Sum me der Grenzabstiinde 1•gemass Art. 25 Ziff.

\ \RKSERVEROJ \Compony\RP\350FRE-l \OIOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br skizzon.doc

/I

52

Gebaudelange, Mehrlangenzuschlag

GL = Gebiiudeliinge K = Kleiner Grenzabstand = Grosser Grenzabstand G MLZ = Mehrliingenzuschlag ML = Mehrliinge = Verminderter Grenzabstand E tor Nebenbauten

Zwischengeschaltete Nebenbauten (<60 m')

\ \RKSERVEROI \Compony\RP\350FRf-1 \OIOP-1 \BAUREG-1 \ANIW>!G-1 \br skiuon.doc

Art. 26 /1+2+3

53

Gebaudelange, Mehrlangenzuschlag

GL K G

; Gebaudeliinge ; Kleiner Grenzabstand ; Grosser Grenzabstand

MLZ ; Mehrlangenzuschlag ML ; Mehrliinge

\ \RKSERYEROl \Compony\RP\350FRE-l \OIOP-1 \BAUf~-1 \ANHANG-1 \br skizzen.doc

Art. 26 /2+3+5

54

vorbauten

Art. 27 /5+6

Baulinie I Strassenabstand

~ Grenze ausreichende Durchgangshohe Strasse I Trottoir

Mindestabstand

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350FRE-l \OlOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br sklzzen.doc

55

waldabstand

Art. 30 /1

15m

2m

15m Q)

N

c

Q)

N

c

.... .... en en Q)

Q)

-a

..::..t.

ct:l

(..)

0

s en

+-'

\ WKSERVEROJ \Compony\RP\350FRE-1 \GlOP-\ \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br skinen.doc

56

Gewasserabstand

Art. 30 /2

Grenze Hauptufer/Wasserzone

20m Mindestabstand vom See

5m Gewiisserabstand

Bach

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350FRE-1 \01 OP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br skizzen.doc

~

57

Gebaudehohe/Firsthohe

Art. 31 /2+3+6

F 1

2 H

1/2

1/2

H = Gebaudehohe fUr jade Fassade F = Firsthohe fUr jede Fassade

1/2

1/2

H = Gebaudehohe fUr jede Fassade F = Firsthohe fUr jede Fassade \ \RKSERVE!IDl \Compony\RP\350FRE-1 \OIOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br skiuen.doc

58

Art. 31 /2+3

Gebaudehohe/Pultdach

H3

H 1

1/2

1/2

H = Gebaudehohe fUr jede Fassade F = Firsthohe entfiillt

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350fRE-l \OIOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br s!Quen,doc

59

Gebaudehohe/Firsthohe

Art. 31 /2

GH

Giebelseite

GH = Gebiiudehiihe

GH

Traufseite

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350fRE-l \OlOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG-1 \br skizzen.doc

60

Gebaudehohe/Firsthohe

Art. 31 /4

GH

Giebelseite

GH = Gebiiudeh6he

GH

Traufseite

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350FRE-I \OlOP-1 \BAUJ?EG-1 \ANHANG-1 \tx skizzen.doc

61

Geschosszahl

Art. 32 /1

Kniestock-

hohe maximal 1m

Bis 50% AusnGtzung

/ /

\ \RKSERVEROl \Compony\RP\350FRE-l \OlOP-1 \BAUREG-1 \ANHANG- 1\br skiuen.doc

62

ANHANG D Richtlinien fur Strassenbreiten

RICHTLINIEN FUR STRASSENBREITEN NACH ART. 9 BR

Ausbauqrossen Fur alle Zonen Fur alle Zonen Fur Wohnzonen

bis 40 PW bis 80 PW bis 300 PW ab 300 PW Bei Wohn- und Geschaftsverkehr ab 80 PW ab 150 PW Fur Gewerbezonen mindestens oder Fur Industriezonen mindestens oder

Fahrbahn 3.00 m 4.50 m 4.50 m 5.40 m

Trottoir

1 .80 m

1. 80 m

4.50 m 5.40 m

1 .80 m 1 .80 m

6.00 m 5.40 m

1 .80 m

6.00 m 5.40 m

1.80 m

Die Anzahl Personenwagen (PW) entspricht der Anzahl Motorfahrzeugabstellplatze gemass Art. 19 BR. Wege fur bauliche Erschliessung Obrige Fusswege Radfahren gestattet Rad-/Fussweg kombiniert

1 .80 m

0.90 m 2.50 m

\ \Rksarver01 \Company\RP\350 Freienbaoh\01 OP\Baureglement \Baureglemant September 2001 , 2. Teil. DOC

63

ANHANG E Erlauterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten

ALLGEMEINES

Gestaltungsplanpflicht

Im Rahmen der Ortsplanungsrevision sind in den Zonenplanen der Gemeinde Freienbach verschiedene Gebiete mit "Gestaltungsplanpflicht" bezeichnet.

Absicht fOr die einzelnen Gebiete

Die Oberlegungen und Absichten, die mit der Gestaltungsplanpflicht zusammenhangen, sind fOr die einzelnen Gebiete in den nachfolgenden Erlauterungen festgelegt_ Dabei sind vor allem die Schwerpunkte aufgezeichnet, die durch die Gestaltungsplane zu losen sind.

Grundlagen

Unabhangig von diesen Richtlinien gelten die einschlagigen Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes und des Baureglementes der Gemeinde Freienbach, insbesondere die Artikel 6 und 53.

Wirkung

Die vorliegenden Erlauterungen haben Richtplan-Charakter. Sie gelten als Richtlinien und dienen der Baubehorde als Planungsinstrumente.

\ \RKserve rOt \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Sauregle!Oent September 2001 , 2. Teil.DOG

64

GEBIET HURDEN

Rosslz

Die Flache liegt in der Nahe des BLN-Gebietes Frauenwinkel. Diese besonderen Verhaltnisse sind mit dem Gestaltungsplan zu berucksichtigen. Das Ortsbild Hurden darf durch neue Oberbauungen nicht dominiert werden. 2

Fur das Gebiet ist ein Gesamtkonzept betreffend der baulichen Gestaltung auszuarbeiten, welches in verschiedenen Etappen realisiert werden kann. Dachform, Stellung und kubische Gestaltung der Bauten sowie Erschliessung, Parkierung und Freiflachen sind darin festzulegen.

3

Das Gebiet liegt im Bereich der Kantonsstrasse und der SOB. Die Larmermittlung ist fruhzeitig durchzufuhren. Sofern aufgrund der Larmschutzverordnung erforderlich, sind die Massnahmen ins Projekt zu integrieren und haben auf die Empfindlichkeit der Landschaft Rucksicht zu nehmen.

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001, 2. Te il. DOC

65

GEBIET HUOB, PFAFFIKON

o-·-q .,..0 n Als Voraussetzung fOr eine Oberbauung der Zentrumszone Huob ist die neue Etzelstrasse durchgehend mit einem Anschluss an die Kantonsstrasse zu realisieren. 1a Vom Dorf ist ein durchgehender Fuss- und Radweg zum Gebiet Huob, Richtung Berufs- und Kantonsschule und Seedammcenter, vorzusehen (vgl. Verkehrsrichtplan Pfaffikon). 2

Der ostliche Teil des Areals soll unter BerOcksichtigung der baulichen Umgebung projektiert werden. Der Wohnnutzung entsprechend soll in diesem Bereich genOgend GrOn- und Freiraum ausgewiesen werden.

3

Der westliche Teil des Areals soll als Dorfkernerweiterung konzipiert werden. Dieser Arealteil soll entsprechend attraktiv als Zentrumsbereich mit Platzen und Fusswegverbindungen Ober die neue Etzelstrasse Richtung Dorfkern gestaltet werden. Im Parterre sind kleinere und mittlere Dienstleistungs- und Ladenbetriebe, in den Obergeschossen BOros, Wohnungen, Praxen etc., vorzusehen. Der Anteil der Laden, BOros und Dienstleistungsbetriebe soll mindestens 40 % betragen. Vorzusehen sind 3-5 Geschosse.

4

Mindestens die Halfte der Parkierung ist unterirdisch anzulegen.

5

Es sind Realisierungsetappen auszuscheiden und terminlich aufzuzeichnen.

6

Die Ladenflache eines einzelnen Verkaufsgeschaftes darf max. 1/2 Anteil der gesamten moglichen Ladenflache betragen. Ausnahmen betreffend Ladenflache von 600 m' gemass

Art. 35

, Abs. 2 kann der Gemeinderat gestatten.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Bauregleaent \Bauraglement September 2001 , 2. Tail. DOC

66

OBERLINWIESE, PFAFFIKON

Als Voraussetzung fOr eine Oberbauung der Oberlinwiese ist die neue Etzelstrasse durchgehend mit einem Anschluss an die Kantonsstrasse zu realisieren. 2

Vom Dorf ist ein durchgehender Fuss- und Radweg zur Oberlinwiese, Richtung Berufs- und Kantonsschule und Seedammcenter, vorzusehen (vgl. Verkehrsrichtplan Pfaffikon).

3

Die Gestaltung ist als Dorfkern unter BerOcksichtigung der baulichen Umgebung zu konzipieren.

4

Die Erdgeschossnutzung soll publikumswirksam mit Laden, Gaststatten, Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben vorgesehen werden. Das Gebiet ist als Dorfkernerweiterung von Pfaffikon zu planen. Zugleich soll damit eine Verbindung zwischen dem alten Dorfkern und der Huob entstehen.

5

Die Parkplatze fOr den Eigenbedarf sind mindestens zur Halfte unterirdisch anzulegen. Zusatzlich sind Parkierungsmoglichkeiten fOr den alten Dorfkern anzustreben; damit konnen Parkplatze am Rande des Dorfkerns angeboten werden (vgl. Verkehrsrichtplan Pfaffikon).

\ \Rkserverot \Company\RP\350 Fre ienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001, 2. Teil.OOC

67

RIETBRUNNEN, PFAFFIKON

Die Erschliessung auf die Churerstrasse hat uber die Eichholzstrasse und/oder uber die Rainstrasse zu erfolgen. Der Radweg Pfaffikon - Freienbach ist zu berucksichtigen (vgl. Verkehrsrichtplan Pfaffikon). 2

Im Gestaltungsplan ist die spezielle Larmsituation des Gebietes gebuhrend zu berucksichtigen.

3

Das Gebiet befindet sich im Bereich des Dorfeinganges von Pfaffikon. Trotz der Berucksichtigung der Larmimmissionen muss die Gestaltung (Fassaden, Hohenwirkung, Dachform) auf die landschaftlich exponierte Lage Rucksicht nehmen. Aus diesem Grunde sind Gebaudehohe und Firsthohe gegenuber den Zonenbeschrankungen um 2 m auf 8 m bzw. 12 m zu beschranken.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglament September 2001 , 2. Teil.OOC

68

WALDISBERG, FREIENBACH

Die Erschliessung des Gebietes muss aufgezeigt warden. Sie muss eine Fussgangerverbindung zur Leutschenstrasse beinhalten. 2

Der Schutz der Aussicht von der Freihaltezone Waldisberg Richtung See muss gewahrleistet warden (vgl. Plan Aussichtsschutz Waldisberg M. 1:500 vom August 1988).

\ \Rkserve r01 \Company\RP\350 FreienbaCh\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2, Te il.OOC

69

KONRADSKAPELLE, WILEN

1

Die Erschliessung ist so festzulegen, dass der Bereich der Konradskapelle nicht beeintrachtigt wird.

2

In der Schutzzone historischer und kultureller Statten sind artfremde Bauten oberirdisch nicht gestattet.

3

In der Umgebung der Konradskapelle sind Neubauten sorgfaltig zu gestalten. Das Bauvolumen ist m6glichst nach SOden zu verlagern. H6he und Gestaltung der Bauten haben auf das Erscheinungsbild der Kapelle ROcksicht zu nehmen.

\ \Rkserver01 \Company\AP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement Septet'lber 2001 , 2. Teil.OOC

70

FALLMIS, WILEN

Die Erschliessung des Gebietes erfordert detaillierte Abklarungen betreffend Zugang, LinienfOhrung, Durchgangsverkehr, Dimensionen und Art derselben. Sie muss im Rahmen eines Gesamtkonzeptes aufgezeigt werden. 2

Eine Studie muss aufzeigen, wie dieses Gebiet in Etappen Oberbaut werden kann.

3

Der n6rdlichere Teil des Gebietes (W2) befindet sich an einem exponierten Nordhang. Der Gestaltungsplan hat diese besondere Situation zu berOcksichtigen, bezOglich Lage und Stellung der Bauten, Bauvolumen, Dachform etc ..

\ \Rkserver01 \Company\AP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

71

HORATRAIN/ROGGENACKER, PFAFFIKON

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Eine Oberbauung auf dem Grundstuck KTN 546 (Ost) im Bereich der W2- und-W3 Zone hat den Zielen der Freihaltezone "Horatrain" Rechnung zu tragen. 2

Die Krete des Horatrains muss freigehalten werden. Mehrgeschossige Bauten im Bereiche der W2- und W3-Zone sind deshalb in der Nord-Sud-Achse zu erstellen. Somit bleibt fur den Wegbenutzer eine Sichttransparenz Richtung Etzel erhalten.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2, Tail. DOC

72

BREITEN/WILEN KTN 257

Der nordliche Teil dieser W3-Zone liegt in einer Breite von 35 m in einer empfindlichen Hanglage. Im Bereich dieses Landstreifens sind die Gebaude- und Firsthohen-Vorschriften der W2-Zone einzuhalten.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglell'.ent September 2001 , 2. Teil.DOG

73

BAHNHOFAREAL BACH

Im Rahmen des Gestaltungsplanes sind die offentlichen Bedurfnisse der Bevolkerung von Bach und die Bedurfnisse fur den offentlichen Verkehr gebuhrend zu berucksichtigen.

\ \Rkserve r01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Tail, DOC

74

BERGWEG, WILEN

Im Rahmen des Gestaltungsplanes ist durch geeignete Anordnung und Gestaltung der kunftigen Oberbauung die Einhaltung der erforderlichen Planungswerte zu erreichen.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 FreienbaCh\01 OP\Baureglement \Bauregler.:ent September 2001 , 2. Teil.DOC

75

GEBIET BAHNHOFAREAL, PFAFFIKON

Erschliessung und Etappierung

Die Etappierung muss so erfolgen, dass die erste Etappe von der Spange Ost erschlossen wird und den Bereich zwischen Spange Ost und Bahnhofstrasse umfasst; die zweite Etappe den westlichen Bereich umfasst mit Erschliessung ab Spange West; die dritte Etappe die Gebaude umfasst, welche uber der Umfahrung liegen. Bei der Realisierung jeder Etappe muss ein Bushof gewahrleistet sein. Die Fuss- und Radwegverbindungen zwischen Dorf und Bahnhof sind vielfaltig zu gewahrleisten.

Abstimmung mit 2 UmfahrungsstrassenProjekt

Die Oberbauung des Bahnhofareals Pfaffikon muss mit der Umfahrungsstrasse Pfaffikon abgestimmt werden, sodass · das Bauvorhaben Umfahrungsstrasse moglich ist; · Gebaude im Baulinienbereich erst nach dem Tunnelbau realisiert werden oder die erforderlichen Vorleistungen durch die Grundeigentumer erbracht werden, damit die Umfahrungsstrasse nachtraglich gebaut werden kann.

\ \Rkserver01 \Company\AP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Tail, DOC

76

Parkierung

3

Die Parkierung hat mehrheitlich unter Terrain zu erfolgen. Fur den Grenzbedarf massgebend sind die Normen der Schweizerischen Vereinigung fur Strassenfachleute (SN 641 400). Aufgrund der ausgezeichneten Erschliessung durch den offentlichen Verkehr (Bahn und Bus) ist folgender reduzierter Bedarf in den Gestaltungsplanen nachzuweisen: Fur Bewohner: minimal 60 % des Grenzbedarfs maximal 100 % des Grenzbedarfs Fur Beschaftigte: minimal 35 % des Grenzbedarfs maximal 50 % des Grenzbedarfs Fur Besucher: minimal 40 % des Grenzbedarfs maximal 60 % des Grenzbedarf Parkplatze in Parkhausern oder Tiefgaragen, welche in der Nahe des Bahnhofareals auf privatem Grund erstellt werden, konnen beim Parkplatz-Nachweis angemessen angerechnet werden, soweit diese von der Offentlichkeit benutzt werden konnen. Der zusatzliche Bedarf an P+R-Abstellplatzen ist mit der Gemeinde abzustimmen.

Larmschutz massnahmen

4

Im Rahmen der Gestaltungsplane ist nachzuweisen, dass die massgeblichen Belastungsgrenzwerte gemass LSV fur samtliche larmempfindlichen Raume eingehalten werden konnen. Die Larmschutzmassnahmen sind als Bestandteil der Gestaltungsplane festzusetzen.

Nutzungsmass

5

Das zulassige Mass der Nutzung fur Hochbauten ist nicht beschrankt, hat sich jedoch an der Ausnutzung der benachbarten Gebiete zu orientieren.

Gebaudelangen

6

Die Gebaudelangen sind nicht beschrankt. Die Bauten haben jedoch die besondere Standortsituation mit BLN-Gebiet im Norden des Bahnareals und die bestehende Bebauung im SOden des Bahnareals mitzuberOcksichtigen. Zu grosse Gebaudelangen resp. zu knappe Zwischenraume zwischen den Gebauden durfen nicht zu einer Riegelwirkung fuhren (Ortsbild, Grunraume, Aussicht).

Gebaude und Firsthohen

7

Die maximalen Gebaude- und Firsthohen der angrenzenden zonen (max. Gebaudehohe 13 m, max. Firsthohe 17 m) durfen nicht uberschritten werden.

\ \Rkservero1 \Gompany\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Tail. DOC

77

GEBIET SEEDAMM, PFAFFIKON

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21!\li

Die Flache liegt angrenzend an das BLN-Gebiet Frauenwinkel. Diese besonderen Verhaltnisse sind mit dem Gestaltungsplan zu berucksichtigen. 2

Hochbauten sind nicht gestattet.

3

Mit einem sorgfaltigen Begrunungskonzept ist die Einordnung in die weitere Landschaft Frauenwinkel sicherzustellen.

\ \Rkse rver01 \Company\RP\350 freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001, 2, Teil. DOC

78

GEBIET SUMMELEN, PFAFFIKON

Suromtlon

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1

Das Gebiet liegt an der Autobahn A3. Diese besonderen verhaltnisse bezOglich Larmschutz und landschaftlicher Exposition sind im Gestaltungsplan zu berOcksichtigen.

2

Durch geeignete Anordnung und Gestaltung ist fOr kOnftige umliegende Bauten ein optimaler Larmschutz anzustreben.

3

Die Einhaltung der Planungswerte gemass LSV ist zu gewiihrleisten.

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglernent September 2001 , 2. Te il. DOC

79

Stichwortverzeichnis BR Art.

§

44 14 32 19 21, 25, 27

59ff

PBG

A Abfallbewirtschaftung Abgeltungsbeitrage Abgrabungen Ablosungssumme Abstande Abstellflachen fOr Motorfahrzeuge Berechnung, Abliisungssumme . im Gestaltungsplan - in Zentrumszone Abtretungspflicht Abwasserbeseitigung Areal Steinfabrik Anderungen - von Bauten und Anlagen Anlagen, Beg riff Anmerkung im Grundbuch Anrechenbare - Bruttogeschossflache - Landflache Anschlussbeitrage Attikageschoss AuffOllungen Ausfahrten Ausnahmebewilligungen Ausnahmen ausserhalb Bauzonen - innerhalb Bauzonen - Genehmigung AusnOtzungsziffer Ausnahmen - AZ-Bonus - Erhiihung der AZ Aussenantennen Aussenisolation bestehender Bauten Aussichtsschutz Austrocknung der Bauten

19 53 35 8 39, An hang 2

58 32 22, 23 72, 74, 75 75

24 24, 28 24 51 24, 31 32 20 57

57 24 57 24 53 11 25 13 61

\ \Rkserver01 \Cornpany\RP\350 Freienbach\0 1 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil.DOC

74 73 76

80

BR

PBG

Art.

§

25, 27 60 58 8, 58 56-60 58 56

59

B Balkone Bauaufsicht BauausfOhrung Baubeginn Baubewilligung Geltungsdauer - Verfahren - Zustiindigkeit Bauflucht Baugespann Baugesuch Bauinstallation Baukontrolle Baulinien und Abstiinde - und EigentOmerbeschriinkung - im Erschliessungsplan Baureife Bausperre Baustop Bauverbot Bauzonen Behinderte, Massnahmen fOr Beitriige Fiilligkei t fOr Feinerschliessung fOr Groberschliessung fOr Strassen Stundung von Belichtung Bepflanzung Beschwerde Besondere Schutzbestimmungen Besonnung Bestandesgarantie Bewilligungspflichtige Vorhaben Bewirtschaftungsbeitriige Brandmauern

85 86

77ff 76

20 56 55 60 21

8 58 49 33 16 50

77

77 75 88 68 33 23 53 36 87 18 57 46 43 51 44, 45 48, 49

17 13, 53 59 50 17 2 54 14 29

72 75

c Campingpliitze \ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOC

18

81

BR

PBG

Art.

§

D Dachgeschoss Dachgestaltung Dachaufbauten Dacheinschnitte Dachflachenfenster in Kernzone Dachneigung Dachvorsprung Deponien Dienstbarkeitsvertrag

24, 32 11 ' 13 11 ' 24 11 11 34 31 25

60

59 71

14, 25, 50

E EigentOmerbeschrankung Einfriedungen Einordnung - in Kernzone - in Zentrumszone Einsprache gegen Bauvorhaben gegen Beitragsplan gegen Feinerschliessung gegen Gestaltungsplan gegen kant. Nutzungsplan gegen komm. Nutzungsplan gegen Planungszonen Einstellung von Bauarbeiten Emissionen Empfindlichkeitsstufe Energiesparen - Isolation - Verordnung Energieversorgung Entschadigung bei Eigentumsbeschrankung - bei Einsprache - bei Enteignung Entschadigungsverfahren Erker Erneuerung

33 21 11 34 35 56

58 18 16 25

80 45 43 30 11 25 12' 14 87 55 24 72 90 22, 23 35 83 35

49 25

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglernent\Baureglement September 2001 , 2. Teil.OOC

59 74

82

BR Art.

Erschliessung Baureife Beg riff Beitrage Grundeigentumerbeitrage vorzeitige Erschliessungsplan Erlass - Inhalt

PBG §

9, 10, 24 8

9

53 37 44-51

9 39, 47, 49 5 25-29 22, 23

F Fahrende Falligkeit von Beitragen Feinerschliessung - Mitbenutzung - Pflicht Firmenanschriften Firsthohe allgemein fur Kernzone fur Zentrumszone Schutz der Aussicht Flurgenossenschaft Form des Baugesuches Freihaltezone Friststillstand Fussweg

70 46

37 41 40 12 31 34 35 13 40, 42, 43 55 49 86 9

G Garagenvorplatze Anrechenbarkeit - Strassenabstand - Pflicht, Mindestgr6sse Gebaudeabstand allgemein bei Hochhiiusern fur Kernzonen fur zone 6ffentliche Bauten und Anlagen im Gestaltungsplan

19 21 20 63

25 25 34 39 53

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Tail. DOC

83

Gebaudehiihe allgemein fur Kernzone fur Zentrumszone im Gestaltungsplan Schutz der Aussicht Gebaudelange - im Gestaltungsplan Gebuhren - fur Baubewilligung - fur Erschliessung Geltungsbereich Gemeindeautonomie Gemeindeversammlung, Kompetenzen Aufhebung Gestaltungsplane - Kredite - Nutzungsplane Genehmigung - von Ausnahmen - von komm. Nutzungsplanen Geschlossene Bauweise Geschosszahl - im Gestaltungsplan - allgemein Gestaltung - im Gestaltungsplan - in Kernzone Gestaltungsplan Anforderungen, Vorteile Aufhebung Erlass Inhalt Gesundheit Gewasserabstand Gewachsener Boden Gewerbezone Grenzabstand Begriff, Messweise bei Hochhausern fur Kernzone Mass, Ermittlung fur Nebenbauten bei Sonderbauten in Spezialzonen ungleiche Verteilung fur unterirdische Bauten fOr Zentrumszone

BR

PBG

Art.

§

15

60

31

34

35 53 13 26

53 62 89 51 2

15

31 23 27 57

29, 35

76 28 64

53 32 11' 15 6, 53 34

3, 6, 15, 53 6, 53 64 6

53 30 31 43

25 25 25

24

31 30 24 54 66

18' 52 59

34 60 27 61

52 25 27

35

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001, 2. Teil.OOC

62

84

BR Art.

fur zone fur gewerblichen Gartenbau fur Zone offentliche Bauten und Anlagen im Gestaltungsplan Groberschliessung Beitriige fur - Pflicht - durch Versorgungswerk Grundeigentumerbeitrage Grundpfandrecht, gesetzliches Grundwasserschutzzone

PBG §

45 39 53 5

37 44-51 38 38

9 46, 50 48

H Hafenzone Hochhauser - Begriff - Verordnung Hygienevorschriften

46 15 69 90 16-18

I Immissionen - im allgemeinen - in Landwirtschaftszonen Industriezonen Inkrafttreten Intensiverholungszone Isolation, nachtriigliche

44 64 40a 25

55 19 18

72

K Kernzone - Abstiinde Kiesgruben Kinderspielfliichen Kinderspielpliitze Kniestockhohe Konstruktionsvorschriften

34 34 53 22 24 16' 17

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Freienbaoh\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOG

18 52 71

85

BR

PBG

Ar·t.

§

Konzession - mit Versorgungswerk - Frist zum Abschluss Kostenvorschuss

38

94 47

L Larmschutzverordnung Landhauszone Landschaftsschutz Landwirtschaftszone Luftreinhalteverordnung

18 38

49

10, 20, 56

50 19

19

M Massig storende Betriebe Materialgewinnung, Anlagen Mehrlangen - im Gestaltungsplan Mehrlangenzuschlag Mobilheime Motorfahrzeugabstellflachen Motorfahrzeugabstellplatze

18, 34, 36, 43 71 53 26 70

58 19

N Naturschutz Natur- und Heimatschutz Nebenbauten Beg riff Gebaudeabstand Grenzabstand Gebaudelange Nicht-Bauzonen Nicht storende Betriebe NutzungspHine iinderung Begriff Erlass kantonale kommunale

14 56, 73 26, 27 27 27 27 26 49-52 18' 37 5 7 5 3

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Fre ienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Tail. DOC

61 63 61

4

11 ' 25-31 10 15-24

86

PBG

BR Art.

§

46a 7, 56 39 34

18, 32, 33 10, 20, 56

0 Offene Bauzone Offentliche Auflage Offentliche Bauten und Anlagen Ortsbildschutz

p Parkpliitze Pferdehaltungszone Planungsmittel Planungspflicht - im allgemeinen - der Gemeinden Planungszonen - kantonale - kommunale Privatstrasse - Abstand Publikation Baugesuch

19 41 3-7

58 18

3

2 15

3, 7 12 14 10 21 56

65 78

R Radweg Raumgriisse Reklamen Reservegebiet Richtpliine Begriff, Inhalt, Verfahren Erlass kantonale kommunale

9 17 12 51 4 4 3

5-9 13

s Schlussbestimmungen Schneeschutzvorrichtung Schriigdiicher Schutz der Aussicht

3

54-64 23 11' 34 13

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\0 1 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil.OOC

87

Schutz des Orts- und Landschaftsbildes Schutz vor storenden Auswirkung en Schutzzonen Grundwasserschutzzonen kantonale kommunale Schutzzone historischer und kultureller statten Seeufer Sicherheit Sicherheit von Saute und Baugrund Sonderbauvorschriften Sondervorteil Spezialzone Seeufernutzung Stark storende Betriebe Steinbruche Strafbestimmungen Strasse AbschlOsse Abstande Ausfahrten auf Beitragspflicht Einfriedungen Nebenbauten und unterirdische Bauten im Abstandsbereich Zufahrt Strafbestimmungen Stundung von Beitragen allgemein - bei vorzeitiger Erschliessung

BR

PBG

Art.

§

11 - 15

10, 20, 56

18 48 10 20 47 66 54 16 24 44, 48 42 18 71 92 8, 9 21 21 20

44, 45 21 27 8 63

37

48 49

T Tabelle der Grundmasse Terraingestaltung Terrassenhauser

65

Anhang A 32 37

\ \RkserverOt\Company\RP\350 Freienbaoh\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Te il. DOC

88

BR Art.

PBG §

u Oberbauungsmasse fur Gewerbezone fur Industriezone fur Landhauszone fur Wohn- und Gewerbezone fur Wohnzonen Obergangsbestimmungen Obergeordnete Vorschriften Obernahmepflicht Obriges Gemeindegebiet Umbauten Umgebungsgestaltung Untergeschoss Unterirdische Bauten

43 44 38 36 37 94 2 34 52 2, 19, 55 13 32 26, 27, 47

61

v Verfahren Baubewilligung kant. Richtplanung kant. Nutzungsplanung komm. Nutzungsplanung vereinfachtes Verfahrensvorschriften Verkehrssicherheit Vollgeschoss - Berechnung Vorentscheide

54, 56

77ff 5ff 11

5-7

25ff 79

54-64 19-23 32 32 84

w Wiirmediimmung Waldabstand Warenautomaten Wasserversorgung Wiederaufbau Wintergiirten Wohnanteil Wohnhygiene Wohnwagen

16 30 12 2, 57 28 35 54

\ \RkserverOt \Company\RP\350 Fre ienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil.DOC

67 22, 23, 37, 38 72, 74

54 70

89

BR Art.

Wohnzone Wohn- und Gewerbezone

37 36

PBG §

18

z Zeltplatze, Zone Zentrumszone Zoneneinteilung Zone fur gewerblichen Gartenbau zone fur 6ffentliche Bauten und Anlagen - Abtretungspflicht - zulassige Nutzung Zone fur Sport und Erholung Zonenordnung Zonenplan - Erlassverfahren - Inhalt Zufahrt Zusammenbauen von Bauten Zusprechung des Eigentums zustandigkeit zweck Zweckbestimmung

18

35 33 45 39

18 32 33

40 33-52 5 5

8' 19' 20 29

1 2

\ \Rkserver01 \Cornpany\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement\Baureglement September 2001 , 2. Teil. DOG

25-29 17 37 35 76 1

90

Von der Gemeinde durch Urnenabstimmung beschlossen am 28. November 1993 am 28. November 1999 am 26. November 2000.

Fur die Gemeinde Freienbach: Die Gemeindeprasidentin H. Jager

Der Gemeindeschreiber B. Abegg

Genehmigt vom Regierungsrat am 29. Marz 1994 mit RRB Nr. 557, am 1. Februar 2000 mit RRB Nr. 152 und am 13. Marz 2001 mit RRB NR. 346.

\ \Rkserver01 \Company\RP\350 Freienbach\01 OP\Baureglement \Baureglement September 2001 , 2. Teil.OOC