Hausgarten

Special-use plan · Tobel-Taegerschen · Repealed Jul 7, 2023

Document

Number: 83
Kind: Special-use plan
Subkind: Design plan
Commune: Tobel-Taegerschen
Canton: Thurgau
Level: Communal
Authority: Bauverwaltung Gemeinde
Approved by: DBU
Procedure: Genehmigung Ersterlass
Adopted: Sep 9, 1997
In force since: Sep 9, 1997
Repealed: Jul 7, 2023
Source: ÖREBlex, canton Thurgau

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DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT DES KANTONS THURGAU ENTSCHEID 83

Frauenfeld

EXEMPLAR ARP T

9. September 1997

OG Tägerschen Gestaltungsplan Hausgarten

1. Mit Schreiben vom 10. Juli 1997 ersucht die Ortsbehörde Tägerschen um Genehmigung des Gestaltungsplanes Hausgarten. Aufgrund der Akten kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt sind keine Rekurse hängig. 2. Das ca. 8'700 m2 grosse Gebiet Hausgarten liegt im westlichen Ortsteil in einer Wohn- und Gewerbezone WG 3, welche nach Art. 33 des Baureglementes (BauR) Wohnbauten und mässig störenden Gewerbebetrieben vorbehalten ist und wo weiter bestimmt wird: "Es sind neben Gewerbebauten dreigeschossige Mehrfamilienhäuser zulässig". Die Sonderbauordnung (SBO) sieht im wesentlichen eine kammartige, reine Wohnüberbauung in vier rechtwinklig zur südlich vorbeiführenden Kantonsstrasse angeordneten Reihen vor. Dahinter bildet ein parallel zur Strasse verlaufender Baubereich das "Rückgrat". Die Sonderbauvorschriften lassen innerhalb der Baubereiche bewusst einen relativ grossen Anordnungspielraum für die nachfolgenden Bauprojekte zu. Gemäss dem zur Illustration beigelegten Vorprojekt ist mit Einfamilienhäusern zu rechnen, die in der Regel über Garagenzwischentrakte zu Reihen zusammengebaut sind. Wie anlässlich einer Besprechung vom 22. Mai 1997 seitens des Amtes für Raumplanung dargelegt, ergeben sich aus dieser Konstellation einige Fragen. Im Rahmen von Gestaltungsplänen kann nach § 19 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) unter bestimmten Voraussetzungen wohl von der Regelbauweise abgewichen werden. Die zonengemässe Nutzungsart darf hingegen nicht geändert werden. Die eingangs erwähnte Zonenvorschrift des BauR lässt zwar auch in der WG 3 reine Wohnnutzungen zu, reserviert sie aber für Mehrfamilienhäuser. Eine Überbauung gemäss SBO weicht davon markant ab. Sie entspricht ungefähr dem, was gemeinhin in einer Wohnzone für Einfamilien- und Reihenhäuser erwartet wird. In der Tendenz läuft der Gestaltungsplan deshalb in Richtung einer Zonenplanänderung und damit auch einer Änderung der Nutzungsart. Anlässlich der konferenziellen Vorprüfung vom 23. Mai 1997 vom Amt für Raumplanung darauf angesprochen, stellte sich die Gemeindebehörde auf den Standpunkt, dass sie die eingangs zitierte Bestimmung im Vollzug stets als Maximalvorschrift interpretiere, d.h. in dem Sinne, dass sie alle Wohnbauten von EFH über REFH

229093/ 1,,o0

bis "maximal" zu dreigeschossigen MFH als zulässig erachte. Unter diesen Vorzeichen seien diese Vorschriften seinerzeit auch von der Gemeindeversammlung verabschiedet worden. Eine solche Interpretation lässt sich aus dem Wortlaut jedoch nur sehr bedingt ableiten und sie entspricht auch nicht der landläufigen Auslegung in anderen Gemeinden. Überdies erscheint es aus ortsplanerischer Sicht teilweise fragwürdig, eine WG 3 für eine bunte Mischung von EFH, MFH, Gewerbebauten und dgl. zur Verfügung zu stellen. Der Gestaltungsplan kann nach dem Prüfkriterium der gleichbleibenden Nutzungsart im Sinne von § 19 Abs. 2 PBG deshalb nur mit Bedenken genehmigt werden. Zur Vermeidung weiterer Vollzugsprobleme ist der Gemeinde dringend zu empfehlen, bei nächster Gelegenheit Art. 33 Abs. 2 erster Satz BauR in folgendem Sinne zu präzisieren: "Es sind neben Gewerbebauten maximal dreigeschossige Wohnbauten in dieser Zone zulässig." Im übrigen ist festzuhalten, dass die bauliche Dichte für das vorgesehene Überbauungskonzept wohl an der oberen Grenze des Wünschbaren liegt - dies namentlich, weil mehr oder weniger konsequent auf alle Attribute der sog. verdichteten Bauweise (Stichwort Gemeinschaftsanlagen) verzichtet wird, so dass mit der individuellen Garagierung und den damit notwendigen Zufahrten zu jedem Wohngebäude ziemlich grossflächige Verkehrsanlagen notwendig werden. Des weiteren darf nach Art. 5.1 der Sonderbauvorschriften (SBV) die öffentliche Erschliessung des Planungsgebietes zur Ausnützung angerechnet werden, wenn sich diese dadurch nicht um mehr als 10 % erhöht. Diese Vorschrift enthält einen gewissen Widerspruch zu § 11 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV), wo die anrechenbare Landfläche für die Berechnung der Ausnützungsziffer gemäss § 9 PBV abschliessend definiert ist. Zu Gunsten der SBO kann allerdings festgehalten werden, dass die Bestimmung auch als Abweichung von der Regelbauweise - wie weiter oben in anderem Zusammenhang schon angesprochen - aufgefasst werden kann, also im Sinne eines bescheidenen AZ-Bonus'. Insgesamt entspricht der Gestaltungsplan mit einigen Einschränkungen den gesetzlichen Vorschriften.

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Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der von der Ortskommission Tägerschen am 30. Juni 1997 beschlossene Gestaltungsplan Hausgarten wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2.

Mitteilung an: - Ortsbehörde Tägerschen, 9554 Tägerschen, unter Beilage von zwei Gestaltungsplänen, je mit Genehmigungs- und Hinweisvermerken, (chargé) - Departement für Bau und Umwelt - Tiefbauamt Amt für Umweltschutz und Wasserwirtschaft - Amt für Denkmalpflege - Amt für Raumplanung (2), unter Beilage eines Gestaltungsplanes mit Vermerken analog Gemeindeexemplar, sowie der übrigen Akten

DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT

Regierungsrat H.P. Ruprecht

Rechtsmittel Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen.

Expediert:

10. September 1997

1825-S-1.pdf

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ARP TrA

ORTSGEMEINDE TÄGERSCHEN KANTON THURGAU

GESTALTUNGSPLAN "HAUSGARTEN"

Öffentliche Auflage:

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2 .3 .93. bis 3A

Von der Ortskommission beschlossen am:

30.6.S-7-

Der Ortsvorsteher:

Der Gemeindeschreiber: Ortsgemeinde

9554 Tägenchen

7 ,6--Luzül

vom:

Genehmigung Departement Bau und Umwelt: Nr. (---ex MIGUN °. HIeNWEISEN

12.

e,:spe vom 11.9.1.. 'N--,•,«4AirscHElogft

9,1J--gKANTON THURGAU DEPARTEMENT UMWELT 8500 FRAUENFELD

Gestaltungsplan "Hausgarten" Tägerschen

Sonderbauvorschriften

SONDERBAUVORSCHRIFTEN 1.

Erlass Die Ortsbehörde Tägerschen erlässt, gestützt auf § 61 PBG den Gestaltungsplan "Hausgarten" auf der Parzelle Nr. 1141.

Zweck

2.4 2.5 2.6

Der Gestaltungsplan bezweckt: das Planungsgebiet nach einem siedlungsgestalterischen Gesamtkonzept zu überbauen. eine gegenüber der Regelbauweise verbesserte architektonische und ortsbauliche Gestaltung zu erzielen. die planerische Sicherung der öffentlichen Erschliessung, der neu zu erstellenden Feinerschliessung (Garagenzufahrten, Fuss- und Radwege) sowie der Freiräume (Vorgärten, Spielplätze /-wiesen). einen die Regelbauweise übersteigenden Wohnkomfort zu erzielen. eine geordnete Abwicklung der Gesamtüberbauung (Etappierung). ein klares Bauvolumenkonzept mit räumlichen Qualitäten.

Geltende Bau- und Zonenordnung

2.1 2.2 2.3

Das Planungsgebiet liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG3. Sofern nachfolgend keine Sonderregelungen getroffen werden, gelten die Vorschriften des rechtsgültigen Bauregelementes sowie andere kommunale und übergeordnete Bestimmungen. 4.

Bestandteile und ihre Rechtswirkung allgemeinverbindlich: informativ:

Sonderbauvorschriften Erschliessungsplan 1:500 Überbauungsplan 1:500 Bebauungskonzept 1:200 Erschliessungsprojekt Ing.Kuster+Hager Frauenfeld Planungsbericht

Bebauung

5.1

Nutzung, Ausnützung Das Planungsgebiet steht gemäss Zonenordnung einer gemischten Nutzung offen. Die Baulinie für Kleinstbauten und Anlagen bildet die Zonengrenze. Die Landfläche kann bis zu dieser Linie zur Ausnützung gerechnet werden. Die öffentliche Erschliessung des Planungsgebietes kann zur Ausnützung angerechnet werden, wenn sich diese dadurch nicht um mehr als 10% erhöht.

5.2

Baubereiche Mittels Mantelbaulinien werden die Baubereiche für die Hauptbauten sowie Nebenbauten festgelegt.

Gestaltungsplan "Hausgarten" Tägerschen

Sonderbauvorschriften

Baubereich für Hochbauten In diesem Baubereich sind neben den Hauptbauten auch eingeschossige Garagenbauten oder gedeckte Unterstände zulässig. Für diese gilt eine maximale Gebäudehöhe von 3.50 m und ein minimaler Gebäudeabstand von 3.00 m. Sie dürfen auch als Grenzbauten erstellt werden. Bei Garagenbauten wird der erforderliche Strassenabstand durch die Lage der Einfahrtsöffnung bestimmt; ist dieser gegen die Strasse gerichtet beträgt er bei privater Strasse mind. 5.50 m, bei öffentlicher Strasse mind. 6.00 m.

Baubereich für Vorbauten Es gilt die Regelbauweise. Siehe Art.44 Abs. 4 BauR Tägerschen.

Baubereich für Vorbauten und unbewohnte Kleinbauten Es gilt die Regelbauweise. Siehe Art.44 Abs. 3 und 4 BauR Tägerschen. Flach- und Pultdächer sind möglich. Bauten dürfen auf die Grenze gestellt werden.

Baubereich für Vorbauten und offene Vordächer Für Vorbauten gilt die Regelbauweise. Offene Vordächer dürfen mit ihrer Abstützung den Baubereich für Hochbauten um höchstens 1.50 m auf der ganzen Fassadenlänge überschreiten.

Ausserhalb der Baubereiche sind Kleinstbauten zulässig: Das heisst, unbewohnte kleine Bauten (Schöpfe, Gartenhäuschen) mit einer Gebäudefläche von max. 8 m2 und einer Gebäudehöhe von max. 2.50 m.

5.3

Gebäudelänge Die maximalen Gebäudeabmessungen werden durch die Mantelbaulinien im Überbauungsplan bestimmt, wobei die Baukörper zu gliedern sind.

5.4

Gebäudeabstände Der minimale Abstand der Hauptbauten innerhalb der Mantelbaulinien beträgt 3.00 m. Ausnahme bei Haupt- und Nebenbauten, die als Grenzbauten errichtet werden.

5.5

Gestaltung Innerhalb der Mantelbaulinie haben die Dächer aller Hauptbauten die gleiche Firstrichtung, Dachneigung, Dacheindeckung und Gebäudehöhe einzuhalten. Ausnahme Teilgebiet B. Bei Verbindung der Hauptbauten durch Nebenbauten sollen letztere ebenfalls eine durchgehend einheitliche Dachlandschaft aufweisen. Die Baumaterialien sind pro Bauetappe gleichzuhalten. Pro Bauetappe ist ein Farbkonzept für das Erscheinungsbild vor der Ausführung dem Gemeinderat zur Gutheissung vorzulegen. Eine Mantelbaulinie bedeutet eine Bauetappe. Die Architektur soll zeitgemäss sein.

Gestaltungsplan "Hausgarten" Tägerschen

Sonderbauvorschriften

Umgebung, Aussenraum

6.1

Umgebungsgestaltung Die Terraingestaltung soll sich soweit möglich am gewachsenen Terrain orientieren; übermässige Terrainaufschüttungen sind nicht zulässig. Aufschüttungen sind bis zu max. 0.50 m gegenüber dem gewachsenen Terrain zulässig. Mit dem Baugesuch ist ein Plan der Umgebungsgestaltung 1:100 einzureichen, mit Geländeschnitten, die mit Koten genau Auskunft geben, wie das Terrain verändert werden soll. Ebenfalls soll die Hauptbepflanzung und Nutzungszuordnung der Freiflächen ersichtlich sein.

6.2

Erdwall Entlang der Münchwilerstrasse ist auf der ganzen Parzellenlänge ein 1.20 m hoher und 3.40 m breiter begrünter Erdwall als Sicht- und Schallschutz zu errichten.

6.3

Spielplatz Der im Überbauungsplan bezeichnete Bereich ist als öffentlicher Aussenraum mit Kinderspielplatz zu gestalten.

6.4

Bepflanzung Die im Überbauungsplan bezeichneten Bäume sind als raumbildende Elemente und als Ersatz für die heutigen sich auf dem Grundstück befindenden Obstbäume zu pflanzen.

Verkehrserschliessung

7.1

Grundstückszufahrt Die Erschliessung und Zufahrt des Grundstücks erfolgt im Westen über die Bachwiesenstrasse. Die interne Erschliessung und Zufahrt erfolgt über die neue Stichstrasse. Die Fahrbahnbreite beträgt 5.00 m, der Wendeplatz ist auch für Kehricht- und Zügelwagen auszubilden.

7.2

Erschliessungs- und Manövrierflächen Diese Flächen dienen der privaten Erschliessung des jeweiligen Baubereichs. Fahrbahnbreite 3.00 m.

7.3

Besucherparkplätze P Entlang der öffentlichen Stichstrasse sind Besucherparkplätze zu erstellen. In diesem Bereich wird die Strassenbreite auf 4.00 m reduziert. Weitere Besucherparkplätze sind nördlich der Stichstrasse in die privaten Erschliessungsflächen zu integrieren.

Ver- und Entsorgung

8.1

Werkleitungen Die Werkleitungen sind im Erschliessungsplan konzeptionell festgelegt. Dieser wird in der Stichstrasse neu erstellt und gewährleistet den Anschluss an das bestehende Netz (EW, Wassser,Kanalisation) in der Bachwiesenstrasse. Ab Werkleitungskorridor sind die erforderlichen Hausanschlüsse zu erstellen.

Gestaltungsplan "Hausgarten" Tägerschen

Sonderbauvorschriften

8.2

Meteorwasser Das gesamte Planungsbiet ist im Trennsystem zu entwässern. Wo möglich, ist das Meteorwasser in den angrenzenden Bach oder sonst über Sickerschächte abzuleiten. Im westlichen Grundstücksteilgebiet A wird eine Reservesauberwasserleitung mit Zuleitungen (Abzweiger vorsehen) geplant.

8.3

Gas Der Gasanschluss erfolgt einerseits über die bestehende Leitung entlang der nord - westlichen Parzellengrenze, sowie über die ebenfalls zum Teil schon bestehende Leitung entlang der Münchwilerstrasse.

8.4

TV- und Radiokabel Zu den übrigen Werkleitungen ist zusätzlich ein Kabelrohr für das TV - Netz vorzusehen; individuelle TV - und Radioantennen sowie Satellitenempfangsgeräte über Dach sind nicht gestattet.

8.5

Telefon Das Telefonkabelnetz ist nach den Bestimmungen der PTT zu erstellen; nach Möglichkeit sind die Rohre gleichzeitig mit den Gemeindewerkleitungen zu verlegen.

8.6

Abfälle und Wertstoffsammelstellen, Standort Elektroverteilkabinen Für den Abfall sind an den im Erschliessungsplan bezeichneten Stellen Entsorgungsplätze einzurichten. Diese Plätze sind einerseits vor direkter Sicht zu schützen und andererseits zusammen mit der Elektroverteilkabine in die Umgebungsgestaltung einzubeziehen.

Ausnahmen und Abweichungen Die Behörde kann im Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens geringfügige Abweichungen von einzelnen Bestimmungen des Gestaltungsplanes bewilligen, sofern diese der besseren Gestaltung und Nutzung des Areals dienen und ihnen keine öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen.

10.

Servitut

10.1 Zufahrt, Parkplatzbenützung Mit der Einreichung der Baugesuche ist der Nachweis einer grundbuchamtlichen Regelung der folgenden Punkte zu erbringen: Fuss- und Fahrwegrechte inkl. Brücke. Zufahrt und gemeinschaftliche Anlagen (Parkierung für Bewohner und Besucher, Spielplatz, etc.), insbesondere Erstellung, Benützung, Unterhalt und Finanzierung. Durchleitungsrechte

30. Juni 1997 kl