Bauhandwerkerpfandrecht (vorläufige Eintragung)

1.

Formelles

Entscheide über die vorläufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten ergehen im summarischen Verfahren (Art. 249 lit. d Ziff. 5 und 11 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]) und stellen Entscheide über vorsorgliche Massnahmen im Sinn von Art. 261 ff. ZPO dar (BGE 137 III 563 E. 3.3). Sie sind gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. b ZPO grundsätzlich mit Berufung anfechtbar. Die Streitwertgrenze für die Zulässigkeit der Berufung von CHF 10'000.− ist vorliegend mit dem zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren auf vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Umfang von CHF 583'171.– überschritten (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Unternehmerin hat die Berufung frist- und formgerecht eingereicht, weshalb auf diese einzutreten ist. Zuständig zur Beurteilung der Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Entscheid des Zivilgerichts und Kritik der Unternehmerin im Überblick

2.1

Das Zivilgericht prüfte und bejahte im angefochtenen Entscheid zunächst seine Zuständigkeit und trat auf das Gesuch der Unternehmerin um provisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ein (Zivilgerichtsentscheid, E. 1.1). Es legte sodann die Grundlagen des Aktenschlusses im Summarverfahren sowie des Novenrechts dar und stellte fest, dass der Aktenschluss mangels Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels mit der Gesuchsantwort der Eigentümerin am 14. Juni 2024 eingetreten sei. Da die Voraussetzungen für die Einreichung von Noven nicht erfüllt seien, seien die neuen Tatsachenbehauptungen der Unternehmerin in der Eingabe vom 2. August 2024 sowie die nach Aktenschluss eingereichten Beweismittel nicht zu berücksichtigen (E. 1.2).

In materieller Hinsicht prüfte das Zivilgericht, ob das Gesuch der Unternehmerin hinreichend substantiiert ist. Es fasste dabei zunächst die Parteistandpunkte zusammen (E. 2.2.1) und legte die Grundlagen der Behauptungs- und Substantiierungslast dar (E. 2.2.2). Es hielt fest, es obliege im vorliegenden Fall der Unternehmerin, substantiierte Behauptungen dazu zu machen, dass sie bestimmte pfandberechtigte Arbeiten verrichtet habe sowie dass und in welcher Höhe ihr hierfür eine bestimmte Vergütungsforderung zustehe. Dieser Obliegenheit sei die Unternehmerin nicht nachgekommen. In Berücksichtigung der Einwendungen der Eigentümerin erscheine das Gesuch der Unternehmerin als nicht hinreichend substantiiert; weder aus dem Gesuch noch aus den Beilagen ergebe sich, auf welche Grundlage sich die geltend gemachte Vergütungsforderung stütze (E. 2.2.3). Das Gericht sei nicht gehalten gewesen, der Unternehmerin die Möglichkeit zur Ergänzung des Gesuchs zu geben, habe die richterliche Fragepflicht doch nicht zum Zweck, prozessuale Nachlässigkeiten auszugleichen (E. 2.2.2). An der mangelnden Substantiierung würde sich selbst dann nichts ändern, wenn die zusätzlichen Ausführungen in der Stellungnahme vom 2. August 2024 berücksichtigt werden könnten (E. 2.2.3). Das Zivilgericht verneinte daher eine hinreichende Substantiierung und wies das Gesuch der Unternehmerin ab (E. 2.2.4).

Schliesslich bemass das Zivilgericht die Gerichtskosten auf CHF 3'500.– und auferlegte diese der Unternehmerin. Es verurteilte die Unternehmerin zudem zur Bezahlung einer Parteientschädigung an die Eigentümerin von CHF 19'978.90, zuzüglich 8,1 % Mehrwertsteuer (E. 3).

2.2

Die Unternehmerin kritisiert den Zivilgerichtsentscheid in dreierlei Hinsicht. Zunächst habe das Zivilgericht die prozessualen Voraussetzungen der Behauptungs- und Substantiierungspflicht unrichtig angewendet, habe das Gebot von Treu und Glauben verletzt und sei in überspitzten Formalismus verfallen, indem es von einer unzureichenden Substantiierung des Vergütungsanspruchs der Unternehmerin ausgegangen sei. Sodann habe das Zivilgericht die richterliche Fragepflicht und das rechtliche Gehör der Unternehmerin verletzt, indem es den angefochtenen Entscheid mit einer mangelnden Substantiierung der Vergütungsforderung begründe, ohne dass vor Aktenschluss ein Hinweis auf die mangelnde Substantiierung erfolgt sei bzw. ohne dass das Zivilgericht der Unternehmerin einen weiteren Tatsachenvortrag zugestanden habe. Dieser formelle Mangel könne im Berufungsverfahren nicht geheilt oder korrigiert werden. Soweit die Berufung nicht gutzuheissen sei, sei die Sache daher an das Zivilgericht zurückzuweisen. Schliesslich habe das Zivilgericht der Eigentümerin eine zu hohe Parteientschädigung im erstinstanzlichen Verfahren zugesprochen.

Nachfolgend wird zunächst auf das Vorbringen der Unternehmerin eingegangen, wonach sie ihrer Behauptungs- und Substantiierungslast nachgekommen sei (E. 3). Danach wird auf die Rüge eingegangen, das Zivilgericht habe ihr die Möglichkeit zur (Nach-)Substantiierung ihrer Vergütungsforderung einräumen müssen (E. 4). Schliesslich ist über die erstinstanzliche Parteientschädigung zu befinden (E. 5).

3.

Substantiierung des Vergütungsanspruchs der Unternehmerin im Gesuch vom 20. April 2024

3.1

Zivilgerichtsentscheid

Hinsichtlich der Substantiierungspflicht erwog das Zivilgericht, in beweisrechtlicher Hinsicht genüge es, wenn die Unternehmerin ihre Berechtigung glaubhaft mache. Es würden hierbei an die Glaubhaftmachung weniger strenge Anforderungen gestellt, als es diesem Beweismass sonst entspreche. Dabei sei die Substantiierung von der Beweislast zu unterscheiden. Aus den geringen Anforderungen an die Glaubhaftmachung folge nicht, dass auch die Behauptungs- und Substantiierungsanforderungen herabgesetzt seien. Sehe das Gericht den Sachvortrag einer Partei als nicht hinreichend substantiiert an, so gelte der Tatsachenvortrag der Gegenseite als anerkannt und eine Beweisabnahme erübrige sich (Zivilgerichtsentscheid, E. 1.3).

Das Gesuch vom 24. April 2024 sei auf dem gerichtlichen Formular eingereicht worden und habe keine eigentliche, ausformulierte Begründung enthalten. Bei der Forderungssumme werde der Gesamtpreis gemäss Baukostenplan (BKB) vom 16. April 2024 von CHF 1'970'936.95 aufgeführt, abzüglich der bereits geleisteten Zahlungen der Eigentümerin von CHF 1'357'756.77 und des bereits (zugunsten der [...]) eingetragenen provisorischen Bauhandwerkerpfandrechts von CHF 30'000.–. Als Forderungsgrund gebe die Unternehmerin einzig «Umbau der Liegenschaft, offene Leistungen» an. Als Beleg reiche sie einen GU-Vertrag vom 6. April 2020 ein. Darin sei ein Festpreis von CHF 920'000.– (inklusive Mehrwertsteuer) vermerkt, basierend auf einem Baukostenplan vom 12. März 2020. Dieser Baukostenplan sowie die weiteren, im Vertrag erwähnten Vertragsbestandteile würden dem Gesuch nicht beiliegen. Der Vertrag trage den handschriftlichen Vermerk «als Grundvertrag, nachträglich weitere Projekte». Zur Forderungshöhe, welche ganz erheblich vom im GU-Vertrag festgehaltenen Festpreis abweiche, bzw. zu den «weiteren Projekten» mache die Unternehmerin im Gesuch keinerlei nähere Angaben. Sie reiche lediglich den Baukostenplan vom 16. April 2024 ein, welcher Kosten betreffend einzelne Positionen von total CHF 1'970'936.95 aufliste. Aus den Beilagen ergebe sich, dass am 27. Mai 2021 ein Baubewilligungsentscheid betreffend «Umbau und Erweiterung Einfamilienhaus mit zweigeschossigem Anbau ostseitig» erfolgt sei und am 10. Januar 2023 nachträglich eine Baubewilligung für den Einbau einer «Erdsonden-Wärmepumpe» erteilt worden sei. Ferner enthielten die Beilagen zwei Rechnungen aus dem Jahr 2023 über total rund CHF 42'000.– betreffend «Fliesenarbeiten ausserhalb GU-Vertrag» sowie die Erstellung «einer Stützmauer zweireihig mit integriertem Kamin», ebenfalls mit dem Vermerk «ausserhalb GU-Vertrag». Die Eigentümerin mache geltend, dass die Forderung nicht hinreichend substantiiert sei, bestreite die geltend gemachte Forderungshöhe und anerkenne lediglich, dass eine Anpassung des Festpreises gemäss dem angepassten Baukostenplan vom 18. November 2020 erfolgt sei. Dieser enthalte einen Gesamtpreis von CHF 1'165'508.50. Ebenfalls anerkenne sie, dass teilweise höhere Kosten aus den von ihr gewählten, teureren Ausführungen/Materialisierung entstanden seien, welche allerdings bereits direkt an Drittunternehmungen bezahlt worden seien, weshalb CHF 204'282.87 zu viel an die Unternehmerin bezahlt worden seien. Eine weitere einvernehmliche Anpassung des Baukostenplans habe es nicht gegeben. Weder aus dem Gesuch noch aus den Beilagen ergebe sich, inwiefern die Eigentümerin die Unternehmerin nachträglich mit Zusatzleistungen beauftragt habe, die im Vergleich zum zugestandenermassen angepassten Fixpreis von CHF 1'165'558.– zu Mehrkosten bzw. einer Mehrforderung von rund CHF 800'000.– geführt hätten. Unter Berücksichtigung der Einwendungen der Eigentümerin erscheine das Gesuch hinsichtlich der geltend gemachten, pfandberechtigten Forderung daher als nicht hinreichend substantiiert. Aus dem Baukostenplan vom April 2024, welchen die Eigentümerin bestreite, gehe ebenfalls nicht hervor, inwiefern bzw. wofür nachträgliche Zusatzaufträge erteilt oder zusätzliche Projekte vereinbart worden sein sollten (E. 2.2.3).

3.2

Standpunkt der Unternehmerin

Die Unternehmerin macht geltend, die Anforderungen an die Behauptungen bzw. Substantiierung seien bei Gesuchen um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts sehr tief. Die Unternehmerin komme ihrer Behauptungs- und Substantiierungslast nach, wenn sie den Bestand und die Höhe ihrer Vergütungsforderung in der Weise darlege, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden könne. Dies sei dann der Fall, wenn die Unternehmerin jene Angaben mache, die auch in den Gesuchsformularen verlangt würden, wenn sie also die Beauftragung mit bestimmten (pfandberechtigten) Leistungen behaupte, den Umfang der für ihre Leistung geschuldeten Vergütung nenne (Bezifferung) sowie gegebenenfalls vorbringe, dass und in welchem Betrag die Vergütung nicht erfolgt sei. Diese Tatsachenbehauptungen seien idealerweise mit Vertragsurkunden und Urkunden über spätere Vertragsanpassungen, Rechnungen, Regierapporte, Grundbuchauszüge usw. zu belegen. Angesichts des Sonderbeweisgrads der blossen Möglichkeit kämen auch von der Unternehmerin nachträgliche (auch im Hinblick auf das Gerichtsverfahren) erstellte Dokumente in Betracht, wie etwa tabellarische Übersichten, mit denen ausgeführte oder noch ausstehende Arbeiten dargestellt würden (Berufung, Rz. 23 ff.). Im vorliegenden Fall habe die Unternehmerin mit Ihrem Gesuch im eigens dafür vom Zivilgericht zur Verfügung gestellten Formular folgende Tatsachen vorgebracht: Aufgrund der Forderung habe sie «Umbau der Liegenschaft, offene Leistungen» angegeben. Dies sei ohne weiteres so zu verstehen, dass die Unternehmerin mit Umbauarbeiten betraut worden sei und die ihr für diese Arbeiten zustehenden Leistungen offen seien, sie folglich eine Vergütungsforderung innehabe. Unter «Forderungssumme» habe die Unternehmerin den Betrag von CHF 583'171.– zuzüglich Zins zu 5 % seit 8. Februar 2024 angegeben. Direkt darunter habe sie folgendes spezifiziert: «1'970'936.95 Abrechnung, minus 1'357'765.77 Zahlungen, minus 30'000.– bereits eingetragen». Sodann habe die Unternehmerin ihrem Gesuch eine «Abrechnung» beigelegt. Diese beinhalte die Angabe «Umbau EFH am [...]»; inhaltlich handle sich unmissverständlich um einen Baukostenplan mit einem Totalbetrag von CHF 1'970'936.95, also jenem Betrag, den die Unternehmerin in identischer Höhe im Gesuchsformular angegeben habe. Es könne kein Zweifel darüber bestehen, dass es sich dabei um die von der Unternehmerin geltend gemachte Gesamtvergütungsforderung handle. In der «Abrechnung» habe die Unternehmerin ferner detailliert, umfassend und klar dargelegt, für welche Arbeiten sie im Einzelnen «nach KV» [Kostenvoranschlag] welche Beträge zugute habe. Die Summe der Zahlungen betrage gemäss Beilage CHF 1'357'765.77, also jenen Betrag, den die Unternehmerin im Gesuchsformular angegeben und vom Total der Forderung abgezogen habe. Den weiteren Abzug von CHF 30'000.– habe die Unternehmerin damit begründet, dass bereits ein Bauhandwerkerpfandrecht in entsprechender Höhe eingetragen sei. Die in den Gesuchsbeilagen enthaltenen Informationen hätten nicht selbst im Gesuch aufgeführt werden müssen. Die Beilagen seien selbsterklärend und enthielten genau die im Gesuchsformular bezeichneten Informationen. Die Unternehmerin habe in ihrem Gesuch vom 19. April 2024 hinsichtlich Bestand und Höhe ihrer Vergütungsforderung damit mindestens folgende Tatsachen vorgetragen: Die Unternehmerin sei von der Eigentümerin mit Bauarbeiten zwecks Umbau des Wohnhauses der Eigentümerin beauftragt worden. Die vertragliche Vereinbarung habe zum Inhalt, dass die Unternehmerin die im Baukostenplan aufgeführten Leistungen jeweils zu den pro Leistung aufgeführten Preisen im Total von CHF 1'970'936.95 erbringe. Es bestünden offene Leistungen zugunsten der Unternehmerin von CHF 583'171.–, die sich durch Subtraktion des Totals minus der bereits geleisteten Zahlungen ergebe. Mit diesen Tatsachenvorträgen habe die Unternehmerin den Bestand und die Höhe ihrer Vergütungsforderung substantiiert vorgetragen. Ob die vorgebrachten Tatsachen glaubhaft seien, beschlage sodann nicht die Frage der Substantiierung, sondern diejenige der Beweisführung (Berufung, Rz. 26 ff.).

3.3

Rechtliche Grundlagen

3.3.1

Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 des Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) können Handwerker oder Unternehmer am Grundstück, auf dem sie Bauleistungen im Sinn der genannten Norm erbracht haben, für ihre Forderungen ein gesetzliches Grundpfandrecht errichten lassen, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben. Nach Art. 961 Abs. 2 ZGB bewilligt das Gericht eine vorläufige Eintragung in das Grundbuch, wenn der Unternehmer seine Berechtigung glaubhaft gemacht hat. An die Glaubhaftmachung, wie sie Art. 961 Abs. 3 ZGB verlangt, werden weniger strenge Anforderungen gestellt, als es diesem Beweismass sonst entspricht (BGE 137 III 563 E. 3.3 mit Hinweisen). Aufgrund der besonderen Interessenlage darf die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts als ausgeschlossen erscheint oder höchst unwahrscheinlich ist; im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entscheidung dem ordentlichen Richter zu überlassen (BGer 5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 E. 4.1; BGE 86 I 265 E. 3; Urteile 5A_280/2021 vom 17. Juni 2022 E. 3.1;5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 2).

3.3.2

Über die Gesuche um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts wird im summarischen Verfahren entschieden. Das summarische Verfahren wird gemäss Art. 252 Abs. 1 ZPO durch ein Gesuch eingeleitet. Im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung herrscht die Verhandlungsmaxime. Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast, deren Aufteilung der Beweislastverteilung nach Art. 8 ZGB folgt. Es obliegt jener Partei, die ihre Begehren auf eine Tatsache stützt, diese Tatsache zu behaupten und die nötigen Beweismittel anzugeben. Die Tatsachenbehauptungen der Gesuchstellenden haben nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es genügt, wenn die Tatsachen, die unter Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 Abs. 2 ZGB zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden (BGer 5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 E. 4.1; BGE 136 III 322 E. 3.4.2; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1.; Vetter /Carbonara, Das Bauhandwerkerpfandrecht, Ein praxisbezogener Leitfaden zur gerichtlichen Anordnung, Zürich 2023, S. 32 f.). Bestreitet die Prozessgegnerin den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast. Diesfalls sind die Vorbringen nicht nur in ihren Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1, 127 III 365 E. 2b mit Hinweisen). Sieht das Gericht den Sachvortrag einer solchen Partei als nicht hinreichend substantiiert an, so gilt der Tatsachenvortrag der Gegenseite als anerkannt, und zwar in der Regel, ohne dass ein Beweisverfahren durchgeführt wird. Daran vermögen auch prozesskonform gestellte Beweisanträge nichts zu ändern, denn fehlende tatsächliche Darlegungen lassen sich nicht im Rahmen des Beweisverfahrens ersetzen (Urteile 5A_280/2021 vom 17. Juni 2022 E. 3.1, publ. in: SZZP 1/2023 S. 98 f.; BGer 5A_837/2019 vom 8. Mai 2020 E. 4.1 mit Hinweisen).

Im summarischen Verfahren findet grundsätzlich nur ein Schriftenwechsel statt, mit dessen Abschluss der Aktenschluss eintritt. Im summarischen Verfahren darf sich daher keine der Parteien darauf verlassen, dass das Gericht nach einmaliger Anhörung einen zweiten Schriftenwechsel oder eine mündliche Hauptverhandlung anordnet. Es besteht insofern kein Anspruch der Parteien darauf, sich zweimal zur Sache zu äussern (BGE 146 III 237 E. 3.1, 144 III 117 E. 2.2, 150 III 209 E. 3.4; BGer 5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 E. 3.1; AGE ZB.2023.36 vom 8. September 2023 E. 2.2; Handelsgericht Zürich HE200269 vom 13. November 2020 E. 3.2.2). Da auch in Verfahren um gerichtliche Anordnung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts in den meisten Fällen nur ein Schriftenwechsel stattfindet, tritt der Aktenschluss bereits nach diesem ein (Vetter /Carbonara, a.a.O., S. 37).

Das Bundesgericht führte im Entscheid 5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 in E. 4.3.2 zur Behauptungs- und Substantiierungspflicht bei Gesuchen um vorläufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten folgendes aus:

« Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin sind die Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Sinn von Art. 961 Abs. 3 ZGB nicht mit den Anforderungen an die Tatsachenbehauptung und -substanziierung gleichzusetzen; die Beschwerdeführerin irrt, wenn sie meint, mit dem reduzierten Beweismass der Glaubhaftmachung, insbesondere der Glaubhaftmachung im Sinn von Art. 961 Abs. 3 ZGB, seien im Summarverfahren auch die Behauptungs- und Substanziierungsanforderungen herabgesetzt (vgl. Urteil 5A_280/2021 vom 17. Juni 2022 E. 3.4.3, publ. in: SZZP 2023 S. 99 f.). Müssen die behaupteten Tatsachen in einem solchen Verfahren wegen des reduzierten Beweismasses nicht strikte bewiesen, sondern lediglich glaubhaft gemacht werden, so folgt allein daraus keineswegs, dass überhaupt keine Beweisabnahme stattfände (s. Art. 254 ZPO) und in der Folge – als Voraussetzung der Beweisabnahme (s. E. 3.1 am Ende) – auch das Erfordernis eines hinreichend detaillierten Tatsachenvortrags entfiele. Das Beweismass ist eine Regel, die sich in erster Linie an das Gericht richtet. Das ist der Massstab, nach dem das Gericht beurteilt, ob eine streitige rechtserhebliche Tatsache aufgrund der dazu offerierten Beweismittel mit Blick auf die verlangte Rechtsfolge als wahr zu unterstellen ist. Auch wenn es sich für diese Unterstellung (aufgrund einer gesetzlichen Vorgabe wie Art. 961 Abs. 3 ZGB) mit der blossen Glaubhaftmachung begnügt, muss sich das Gericht zunächst Gewissheit darüber verschaffen können, zu welchen Tatsachen es Beweise abzunehmen hat. Das Gericht in diese Lage zu versetzen, ist – jedenfalls unter der Herrschaft des Verhandlungsgrundsatzes (Art. 55 Abs. 1 ZPO) – die Aufgabe der Parteien: Mit der Tatsachenbehauptung und -substanziierung haben sie es in der Hand, eine bestimmte Tatsache als streitig gelten zu lassen und damit zum Gegenstand des Beweises zu machen (Art. 150 ZPO). Gelingt es einer Partei nicht, eine bestrittene Tatsache hinreichend zu substanziieren, so erübrigt sich eine Beweisabnahme, weil diesfalls die gegnerische Tatsachenbehauptung als anerkannt gelten muss (E. 4.1). An alledem ändert nichts, dass im summarischen Verfahren nur in Ausnahmefällen ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet werden soll (E. 3.1). Diese Modalität ist prozessualer Natur; sie tut den Anforderungen an die Behauptung und Substanziierung der anspruchsbegründenden Tatsachen, die sich aus dem materiellen Recht ergeben (E. 4.1), keinen Abbruch, sondern hat vielmehr zur Folge, dass die gesuchstellende Partei ihren Vortrag in Erwartung der gegnerischen Bestreitungen schon in ihrer ersten Eingabe hinreichend substanziieren muss (zum Ganzen zit. Urteil 5A_280/2021 a.a.O.).»

Auch wenn dieser Entscheid in der Lehre zum Teil als streng kritisiert wird (Schmid/Paydar, Pfandberechtigte Arbeiten und Fristwahrung beim Bauhandwerkerpfandrecht – strenge Gerichtspraxis zur Behauptungs- und Substantiierungslast, in: BR 2024 S. 276 ff., 280), liegen keine Gründe dafür vor, von den entsprechenden Vorgaben abzuweichen, zumal der Bundesgerichtsentscheid im Einklang mit der vorbestehenden Praxis steht (vgl. etwa der erwähnte BGer 5A_280/2021 vom 17. Juni 2022 E. 3.4.3). Gemäss diesen Vorgaben muss eine Tatsachenbehauptung so konkret formuliert sein, dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 136 III 322 E. 3.4.2, 117 II 113 E. 2). Der nicht oder nicht substantiiert vorgebrachte Sachverhalt ist im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime dem nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen (BGer 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2.; Vetter/Carbonara, a.a.O., S. 35). Ein nicht substantiierter vorgebrachter Sachverhalt kann daher auch bei einem reduzierten Beweismass nicht dazu führen, dass dieser als bewiesen erachtet werden kann.

3.3.3

Gemäss den vorstehenden Ausführungen hat die Unternehmerin die Behauptungs-, Substantiierungs- und Beweislast dafür, dass sie bestimmte pfandberechtigte Arbeiten verrichtet hat, sowie für den Bestand und die Höhe einer entsprechenden Vergütungsforderung. Damit einher geht die Behauptungs- und Beweislast für den Bestand und den Inhalt eines entsprechenden, allenfalls nachträglich ergänzten Vertrags über die Herstellung eines bestimmten Werks (BGer 5A_280/2021 vom 17. Juni 2022 E. 3.2). Zu den entsprechenden zu behauptenden und (unter Anwendung des Beweismasses des Glaubhaftmachens) zu beweisenden Tatsachen gehören diejenigen, die den Rechtsgrund der pfandberechtigten Forderung konstituieren, namentlich der Vertragsabschluss und die geleisteten Arbeiten, und die Tatsachen, die den Umfang der Forderung bestimmen, namentlich Vertragsinhalt, ein- und zweiseitige, vergütungsrelevante Bestellungsänderungen, Regie- und Arbeitsrapporte etc., sowie die Tatsachen, die den Pfandeintragungsanspruch begründen, namentlich die Auswirkungen der Arbeiten auf das Gebäude und den Zeitpunkt der Arbeitsvollendung (vgl. zum Ganzen Schumacher/Rey, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Auflage, Zürich, 2022, S. 474).

3.4

Das Gesuch der Unternehmerin vom 20. April 2024

3.4.1

Die Unternehmerin reichte am 20. April 2024 (Postaufgabe) ein von ihr ausgefülltes Formular des Zivilgerichts Basel-Stadt «Gesuch um Eintragung eines provisorischen Bauhandwerkerpfandrechts» ein. Darin gab sie sich selbst als gesuchstellende Partei, die Eigentümerin als gesuchsbeklagte Partei und Schuldnerin und als betroffene Liegenschaft «[...]» an (Formular, S. 1). Unter Forderungssumme gab sie CHF 583'171.– nebst Zins zu 5 % seit 8. Februar 2024 an. Dazu folgten die ergänzenden Angaben «1'970'936.95 Abrechnung», «-1'357'765.77 Zahlungen» und «-30'000.– bereits eingetragen». Als Grund der Forderung gab sie «Umbau der Liegenschaft, offene Leistungen» und als Datum der letzten geleisteten Arbeiten den 8. Februar 2024 und als Datum der Rechnungsstellung den 13. November 2023 an (Formular, S. 2). Bei der Rubrik «Beilagen» wurde angekreuzt: «aktueller Grundbuchauszug» und «weitere Urkunden, die als Beweismittel dienen sollen». Weitere Angaben zum Grund der Forderung, zur Höhe der Forderung und den weiteren Voraussetzungen für die provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts waren den Eintragungen im Formular nicht zu entnehmen.

Dem Gesuch lagen folgende Beilagen bei:

· Grundbuchauszug zur Liegenschaft [...],

· Generalunternehmervertrag zwischen der Unternehmerin und der Eigentümerin vom 6. April 2020 mit einem handschriftlich angebrachten Hinweis auf der ersten Seite «als Grundvertrag nachher weitere Projekte» (nachfolgend GU-Vertrag),

· ein Bauentscheid vom 26. Mai 2021 betreffend «Umbau und Erweiterung Einfamilienhaus mit zweigeschossigem Anbau ostseitig» mit der Eigentümerin als Grundeigentümerin und «[...]» als verantwortlicher Fachperson,

· ein Bauentscheid für technische Anlagen vom 10. Januar 2023 für den Einbau einer Erdsonden-Wärmepumpe mit Bohrungen ins Erdreich mit den gleichen Eigentümer- und Fachperson-Angaben,

· eine «Abrechnung Frau B____ Herr [...] Umbau EFH am [...], Stand 16. April 24» mit total Erstellungskosten von CHF 1'970'936.–,

· eine «Übersicht Zahlungen und Direktzahlungen Bauherr» mit der Angabe «Total Zahlungen an A____ GmbH 884'991.37» und «Total Direktzahlungen Bauherr 472'774.40»,

· eine «Rechnung Nr. [...] Ausserhalb GU-Vertrag» vom 13. November 2023 für Fliessenarbeiten ausserhalb GU-Vertrag über CHF 10'770.–,

· eine «Rechnung Nr. [...] Ausserhalb GU-Vertrag» vom 13. November 2023 betreffend Erstellen einer Stützmauer zweireihig mit integriertem Kamin über CHF 31'233.–

· ein Arbeitsrapport 2024 KW 06 zum Mitarbeiter [...] über total 11 Stunden Arbeit

· Arbeitsrapport 2024 KW 06 zum Mitarbeiter [...] mit total 42.5 Stunden Arbeit

· Arbeitsrapport 2024 KW 06 zum Mitarbeiter [...] mit total 17 Stunden Arbeit

· Arbeitsrapport 2024 KW 06 zum Mitarbeiter [...] mit total 3 Stunden Arbeit

· Arbeitsrapport 2024 KW 2 zum Mitarbeiter [...] mit total 9.5 Stunden Arbeit

· Arbeitsrapport 2024 KW 1 zum Mitarbeiter [...] mit total 6.5 Stunden Arbeit

· Arbeitsrapport 2024 KW 2 zum Mitarbeiter [...] mit total 8.5 Stunden Arbeit

· Arbeitsrapport 2024 KW 1+2 zum Mitarbeiter [...] mit total 38 Stunden Arbeit

3.4.2

Die Eigentümerin bestritt vor Zivilgericht die von der Unternehmerin geltend gemachte Forderung, indem sie sich auf den GU-Vertrag mit einem darin vereinbarten Festpreis von CHF 920'000.– berief und geltend machte, der Festpreis sei nachträglich lediglich bis zum Gesamtpreis von CHF 1'165'508.50 gemäss dem von ihr eingereichten Baukostenplan vom 18. November 2020 angepasst worden (vgl. dazu Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2.3). Aufgrund dieser Bestreitungen griff im vorinstanzlichen Verfahren eine über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast und es oblag der Unternehmerin aufgrund der prozessualen Vorgaben im summarischen Verfahren, in Erwartung der gegnerischen Bestreitungen bereits ihr Gesuch um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts hinreichend zu substantiieren (vgl. E. 3.3.2 oben; vgl. zur Frage, ob die Bestreitungen für die Unternehmerin überraschend erfolgten E. 4 unten).

3.4.3

Die Unternehmerin weist zutreffend darauf hin, dass sich aus dem von ihr im erstinstanzlichen Verfahren eingereichten Formular und den Beilagen ableiten lässt, dass die Unternehmerin eine Forderung aufgrund von Leistungen im Zusammenhang mit dem Umbau der Liegenschaft [...] in der Höhe von CHF 583'171.– nebst Zins zu 5 % seit 8. Februar 2024 geltend macht. Wie dargelegt, genügt dieser Umstand für sich mit Blick auf die Behauptungs- und Substantiierungslast allerdings nicht, sondern sind auch jene Tatsachen (substantiiert) zu behaupten, die den Rechtsgrund der pfandberechtigten Forderung begründen, wie namentlich etwa die vertragliche Grundlage, allfällige relevante Vertragsanpassungen bzw. Vertragsergänzungen oder die vorgenommenen Arbeiten (vgl. E. 3.3.2 f. oben).

Das Zivilgericht unterzog im angefochtenen Entscheid daher die Beilagen zum Gesuch der Unternehmerin einer näheren Prüfung. Entgegen der Behauptung der Unternehmerin (vgl. Berufung, Rz. 38 ff.) handelte es sich hierbei nicht um eine antizipierte Beweiswürdigung, sondern das Zivilgericht hat zu Recht geprüft, ob sich allenfalls aus den Beilagen zum Gesuch der Unternehmerin eine substantiierte Behauptung hinsichtlich der vertraglichen Grundlage ableiten liesse. Als mögliche Vertragsgrundlage lassen sich diesen Beilagen zum Gesuch allein der GU-Vertrag und der darauf handschriftlich angebrachte Hinweis «als Grundvertrag nachher weitere Projekte» entnehmen. Entgegen der Auffassung der Unternehmerin (vgl. Berufung, Rz. 39) lässt sich aus diesem Hinweis keineswegs die Behauptung ableiten, dass der GU-Vertrag nie umgesetzt worden sei und daher gerade nicht die Vertragsgrundlage bilde. Vielmehr kann aus dem eingereichten GU-Vertrag sowie dem handschriftlichen Vermerk der Schluss gezogen werden, dass die Unternehmerin einerseits den dem Gesuch beiliegenden GU-Vertrag als vertragliche Grundlage («Grundvertrag») vorbringt und zumindest behauptet, dass noch weitere Verträge abgeschlossen worden seien («nachher weitere Projekte»). Dafür sprechen auch die zwei Rechnungen mit der Angabe «Ausserhalb GU-Vertrag».

Das Zivilgericht weist hinsichtlich des GU-Vertrags zu Recht darauf hin, dass die Parteien in Ziffer 5.1 «für die schlüsselfertige Errichtung des Objektes nach diesem Vertrag» einen «absoluten Festpreis» in der Höhe von CHF 920'000.– inklusive Mehrwertsteuer vereinbart hatten. Im GU-Vertrag wird dazu weiter ausgeführt:

«5.2 Der Festpreis versteht sich für die fertige Leistung nach diesem Vertrag und beinhaltet insbesondere alle erforderlichen:

Bau- und Betriebsstoffe, Gerätemieten, Vorhaltekosten, Wegegelder, Auslösungen, Lohn- und Lohnnebenkosten, Überstunden- und Leistungszuschläge und Gebühren, die verantwortliche Fachbauleitung, Fahrtkosten sowie für alle Lieferungen und Leistungen, die in den Vertragsgrundlagen im Einzelnen nicht ausgeführt, jedoch zum vollständigen ordnungsgemässen Leistungsumfang erforderlich sind.

Der Festpreis beinhaltet insbesondere auch etwaige Kosten für Subunternehmerarbeiten, die vom Auftragnehmer bezahlt werden.

Der Festpreis beinhaltet weiterhin:

- sämtliche Strom-, Wasser- und sonstige Verbrauchskosten inkl. Bauheizung, während der Bauzeit

- Baureinigung bis zur Übergabe oder Abnahme

5.3

Der Festpreis bleibt von etwaigen Sonderwünschen und Zusatzleistungen unberührt Sonderwünsche und Zusatzleistungen, durch den Auftraggeber festgelegt, sind schriftlich festzuhalten. Sonderwünsche werden separat berechnet. Die daraus resultierenden Mehrkosten trägt der Auftraggeber.»

Da dem Gesuch von der Unternehmerin einzig der GU-Vertrag mit dem erwähnten Hinweis «als Grundvertrag nachher weitere Projekte» als mögliche Vertragsgrundlage beigelegt worden ist und die im GU-Vertrag als Festpreis genannte Summe gemäss der dem Gesuch beiliegenden «Übersicht Zahlungen und Direktzahlungen Bauherr» bereits bezahlt worden ist, prüfte das Zivilgericht zu Recht, ob dem Gesuch resp. den entsprechenden Beilagen eine substantiierte Behauptung von vertraglichen Grundlagen zu entnehmen ist, welche über den im GU-Vertrag vereinbarten «absoluten Festpreis» hinausgeht. Das Zivilgericht erwog, dass eine solche Behauptung allenfalls der «Abrechnung Frau B____ Herr [...]» mit Stand 16. April 2024 entnommen werden könnte. Darin werden Arbeitsgattungen mit verschiedenen Baukostenplan (BKP)-Nummern mit jeweiligen Beträgen aufgeführt, welche zur Gesamtsumme von CHF 1'970'936.95 führen. Es wies aber zutreffend darauf hin, dass in dieser Auflistung bei den Arbeitsgattungen mit den jeweiligen Beträgen nicht unterschieden wird zwischen Leistungen, welche gemäss GU-Vertrag erbracht wurden und somit vom «absoluten Festpreis» erfasst sind, und solchen, welche ausserhalb des GU-Vertrags erbracht wurden und somit zu den «weiteren Projekten» gemäss der handschriftlichen Angabe auf dem GU-Vertrag gezählt werden können (Zivilgerichtsentscheid, S. 9 unten und 10 oben). Eine solche Unterscheidung war auch deshalb nicht möglich, da dem Gesuch die im GU-Vertrag aufgeführten Grundlagendokumente «BKP Liste vom 12.03.2020 und die Baubeschreibung des Auftraggebers gemäss Gesamtangebot» (Ziffer 2.1 des GU-Vertrags) und «Zahlungsplan vom 13.03.2020» (Ziffer 2.5 des GU-Vertrags) nicht beilagen. Eine Abgrenzung zwischen den gemäss GU-Vertrag zum vereinbarten Festpreis geschuldeten Leistungen und allenfalls zusätzlich vereinbarten Leistungen war daher nicht möglich. Der «Abrechnung Frau B____ Herr [...]» kann somit keine Behauptung einer vertraglichen Grundlage für eine Vergütung entnommen werden, welche über den im GU-Vertrag vereinbarten Festpreis hinausgeht. Weiter hat das Zivilgericht zu Recht geprüft, ob den beiden Rechnungen «Ausserhalb GU-Vertrag» vom 13. November 2023 betreffend Fliessenarbeiten resp. Erstellen einer Stützmauer zweireihig mit integriertem Kamin die Behauptung einer vertraglichen Grundlage für eine Vergütung entnommen werden könnte, welche über den im GU-Vertrag vereinbarten Festpreis hinausgeht. Das Zivilgericht erkannte aber zu Recht, dass die darin aufgeführten Summen von CHF 10'770.– resp. CHF 31'233.– keine Grundlage für eine Vergütungsforderung bieten können, da diese beiden Beträge zusammen mit dem im GU-Vertrag vereinbarten Festpreis von CHF 920'000.– von den von der Unternehmerin in der «Übersicht Zahlungen und Direktzahlungen Bauherr» anerkannten Zahlungen von insgesamt CHF 1'357'765.77 gedeckt sind. Eine vertragliche Grundlage für eine über den anerkannten und bereits bezahlten Betrag hinausgehende Vergütung wird somit weder im Gesuch noch in den Beilagen dazu behauptet, geschweige denn substantiiert. Im Einklang mit dem Zivilgericht erweist sich damit das Gesuch der Unternehmerin vom 19. April 2024 selbst unter Berücksichtigung der Beilagen als nicht hinreichend substantiiert.

3.4.4

An der Obliegenheit einer substantiierten Behauptung ändert entgegen der Meinung der Unternehmerin auch nichts, dass das Zivilgericht den Gesuchstellenden ein Formular zur Einreichung eines Gesuchs um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zur Verfügung stellt (vgl. Berufung, Rz. 17 f., 33). Mit der Zurverfügungstellung eines solchen Formulars wird nicht zum Ausdruck gebracht, dass mit der Verwendung des Formulars auch in komplexeren Fällen der Behauptungs- und Substantiierungslast nachgekommen werden kann. Im Übrigen ist auch bei der Verwendung des Formulars bei der Rubrik «Grund der Forderung» eine substantiierte Geltendmachung der Grundlagen möglich und bei zu erwartenden Bestreitungen notwendig. Diesen Obliegenheiten wird aber mit dem blossen Hinweis «Umbau der Liegenschaft, offene Leistungen», wie dargelegt, nicht nachgekommen. Zur Erläuterung wird auf dem Formular auch darauf hingewiesen, dass diesem (soweit vorhanden) der Werkvertrag, Rechnungsdoppel und Arbeitsrapporte beizulegen seien. Da im vorliegenden Gesuch bezüglich «Grund der Forderung» lediglich «Umbau der Liegenschaft, offene Leistungen» angegeben wurde und dem Gesuch ein GU-Vertrag mit einem (unbestrittenermassen durch entsprechende Zahlungen bereits gedeckten) Festpreis beilag, konnte dem Gesuch und den Beilagen keinerlei Substantiierung einer weiteren (oder anderen) Vertragsgrundlage für weitergehende Forderungen entnommen werden. Die Situation unterscheidet sich damit grundsätzlich vom Fall, welcher dem Entscheid des Obergerichts Thurgau vom 7. November 2023 zugrunde lag, und welcher die Unternehmerin in ihrer Berufung zitiert. In diesem Fall konnte die Gesuchstellerin als Subunternehmerin für ihre Forderung auf eine unbestrittene vertragliche Basis zwischen der Unternehmerin und der Eigentümerin verweisen und die einzelnen, an die Unternehmerin ausgestellten Rechnungen waren hinsichtlich der an den aufgeführten Daten gelieferten Mengen an Beton sowie der «Arbeitszeit Fahrmischer» und «Wartezeit Fahrmischer» unter Angabe in Minuten teilweise recht detailliert, indem pro Datum zum Teil mehrere gleichartige Positionen und die Preise pro Kubikmeter und Minute einzeln aufgeführt (Einzelpreise) waren und sich die jeweiligen Rechnungspositionen aus der Multiplikation der Menge (Kubikmeter oder Minuten) mit dem Einzelpreis ergaben (vgl. Entscheid des Obergerichts Thurgau ZBS.2023.27 vom 7. November 2023, in: RBOG 2023 Nr. 21, S. 105 ff., 111 und 115). Diese Ausgangslage kann mit der hier vorliegenden Situation mit den oben beschriebenen Angaben betreffend «Umbau der Liegenschaft, offene Leistungen» ohne substantiierte Beschreibung der vertraglichen Grundlage und einer Beilegung einer kurz vor der Eingabe an das Zivilgericht angefertigten «Abrechnung Frau B____ Herr [...] Umbau EFH am [...], Stand 16. April 24» nicht verglichen werden. Das Obergericht Thurgau betonte bei seiner Beurteilung denn auch, dass es in dem von ihm beurteilten Fall keine Anhaltspunkte dafür gegeben habe, dass die eingereichten Rechnungen (oder eine davon) erst unmittelbar vor Einleitung des Verfahrens eigens zu Prozesszwecken erstellt worden wären. Das liegt hier klar anders. Das Zivilgericht ist zu Recht zum Schluss gelangt, dass im vorliegenden Fall die Substantiierungsanforderungen für die pfandberechtigte Forderung mit dem Gesuch der Unternehmerin vom 19. April 2024 vorliegend nicht erfüllt worden sind.

4.

Verletzung der richterlichen Fragepflicht

4.1

Hinsichtlich dem Standpunkt der Unternehmerin, wonach sie bzw. die für sie zeichnungsberechtigten Personen juristische Laien seien und das Gericht demnach im Rahmen der richterlichen Fragepflicht verpflichtet gewesen sei, ihr eine Klarstellung zu ermöglichen, erwog das Zivilgericht, die richterliche Fragepflicht komme zum Tragen, wenn das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig sei. Jedoch habe die richterliche Fragepflicht nicht zum Zweck, prozessuale Nachlässigkeiten auszugleichen. So bestehe etwa kein Grund für die richterliche Fragepflicht, wenn die Gegenpartei bereits auf die mangelnde Substantiierung hingewiesen habe. Dies sei vorliegend der Fall. Zumindest seit dem Frühjahr 2023 hätten Streitigkeiten unter den Parteien über die Kosten und die Dauer des Umbaus bestanden. Die Bestreitung der Eigentümerin betreffend die Forderungshöhe bzw. der Einwand einer mangelnden Substantiierung derselben sei daher nicht unerwartet gekommen, was unter anderem aus dem von der Eigentümerin eingereichten Schreiben vom 25. Juli 2023 hervorgehe. Auch eine juristische Laiin könne sich unter diesen Umständen nicht damit begnügen, ihre Forderung derart grob zu behaupten, wie dies die Unternehmerin in ihrem Gesuch getan habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2.2).

4.2

Die Unternehmerin bringt vor, ihr sei die Gesuchsantwort der Eigentümerin zugestellt worden, ohne dass ein zweiter Schriftenwechsel oder eine Verhandlung mit der Möglichkeit zum Vorbringen neuer Tatsachen angeordnet worden sei. Jegliche Substantiierungshinweise, auch jene der Gegenpartei, würden nichts nützen, wenn gar keine Möglichkeit zur Substantiierung bestehe, was vorliegend der Fall gewesen sei. Komme hinzu, dass die Hinweise der Eigentümerin die gerichtliche Aufklärung nicht zu ersetzen vermöchten. In einem solchen Fall müsse das Gericht der beweisbelasteten Partei mindestens mitteilen, dass es die Kritik der Gegenpartei teile und die Substantiierung für ungenügend halte. Dies gelte vorliegend umso mehr, als die Eigentümerin eine Gesuchsantwort von dreissig Seiten eingereicht habe, bei der die Behauptung der mangelnden Substantiierung nur eine von zahlreichen Bestreitungen gewesen sei. Aber selbst wenn ein entsprechender Hinweis entbehrlich gewesen wäre, hätte das Zivilgericht der Unternehmerin Gelegenheit geben müssen, entsprechende neue Tatsachen vorzubringen (Berufung, Rz. 44 ff.). Die Berücksichtigung des Schreibens vom 25. Juli 2023 durch das Zivilgericht sei zudem willkürlich, werde der Inhalt von der Unternehmerin doch bestritten, sei nicht nachgewiesen, wie die Unternehmerin auf das Schreiben reagiert habe und könne ohne entsprechende Hinweise nicht angenommen werden, dass sich die Umstände zwischen Juli 2023 und April 2024 nicht verändert hätten. Aufgrund des Schreibens vom Juli 2023 habe die Unternehmerin nicht damit rechnen müssen, wie sich die Eigentümerin im vorliegenden Prozess verhalten werde. Insbesondere habe sie nicht voraussehen können und müssen, dass die Unternehmerin eine mangelnde Substantiierung einwenden werde (Berufung, Rz. 47 ff.).

4.3

Die richterliche Fragepflicht kommt dann zum Tragen, wenn ein Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig ist. Dabei ist an Unklarheiten oder Fehler etwa bei Hinweisen auf Beilagen oder andere Unzulänglichkeiten zu denken, welche sich aus der entsprechenden Eingabe selbst ohne Weiteres erkennen lassen. Im Übrigen liegt es grundsätzlich in der Verantwortung der Parteien, den Prozess sorgfältig zu führen. Der Zweckgedanke von Art. 56 ZPO liegt zwar darin, bei klaren Mängeln der Parteivorbringen helfend einzugreifen. Indessen dient die gerichtliche Fragepflicht nicht dazu, prozessuale Nachlässigkeiten der Parteien auszugleichen, wie die rechtsungenügliche Substantiierung oder Bestreitung eines Anspruchs (BGer 4A_398/2018,4A_400/2018 vom 25. Februar 2019 E. 10.7 und 4A_502/2019 vom 15. Juni 2020 E. 7.1, je mit weiteren Hinweisen; AGE ZB.2019.26 vom 12. Februar 2021 E. 2.4). Die Fragepflicht setzt deshalb voraus, dass die Mangelhaftigkeit des Parteivorbringens nicht auf prozessualer Unsorgfalt fusst (Hurni, in Berner Kommentar, 2012, Art. 56 ZPO N 26).

4.4

Das Zivilgericht weist zutreffend darauf hin, dass die Unternehmerin im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts über die zu erwartenden Bestreitungen der Eigentümerin im Bild war. Die Eigentümerin hatte bereits mit Schreiben vom 25. Juli 2023 auf den GU-Vertrag und den darin vereinbarten Fixpreis hingewiesen und eine andere Sondervereinbarung bestritten (vgl. Beilage 10 zur Eingabe der Eigentümerin vom 14. Juni 2024). Der Einwand der Unternehmerin, wonach zwischen dem Schreiben der Eigentümerin vom 25. Juli 2023 und dem Zeitpunkt der Gesuchstellung eine lange Zeitdauer liege und völlig unklar sei, wie sich die Umstände entwickelt hätten (vgl. Berufung, Rz. 48), ist unbeheflich, behauptet die Unternehmerin doch – wie von der Eigentümerin zu Recht ausgeführt (vgl. Berufungsantwort, Rz. 88) – nicht einmal, dass sich die Umstände bzw. der Inhalt der Streitigkeit in der Zwischenzeit tatsächlich geändert hätte. Vielmehr stellte das Zivilgericht zu Recht fest, dass der Standpunkt der Eigentümerin im Schreiben vom 25. Juli 2023 im Kern auch ihrer Auffassung in der Gesuchsantwort entspreche (Zivilgerichtsentscheid, E. 1.2.2). Auch der weitere Einwand, dass die Unternehmerin den Standpunkt der Eigentümerin bereits im vorprozessualen Streit bestritten habe und unklar sei, wie sie auf das Schreiben reagiert habe, ist unbeheflich. Entscheidend ist einzig, ob sie die Einwände der Eigentümerin aufgrund des vorprozessualen Verhaltens erwarten musste, was, wie dargelegt, vorliegend der Fall ist. Es konnte für die Unternehmerin daher nicht überraschend sein, dass sich die Eigentümerin auf den zwischen den Parteien abgeschlossenen schriftlichen GU-Vertrag mit einem Festpreis berufen und dass sie jegliche Mehrforderung gegenüber dem bereits bezahlten Betrag bestreiten sowie eine fehlende Substantiierung einer darüber hinaus gehenden Forderung geltend machen wird. Um ihrer Obliegenheit zur Substantiierung ihrer Forderung im Summarverfahren nachzukommen, wäre es an der Unternehmerin gelegen, bereits in ihrem Gesuch substantiiert aufzuzeigen, weshalb die Bestimmungen des GU-Vertrags im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelangen sollen, auf welche angebliche vertragliche Grundlage sie ihre Forderung abstützen möchte, wie ein entsprechender Vertrag zustande gekommen sein soll und welche Leistungen gestützt auf diesen Vertrag erbracht worden sind (vgl. zum Ganzen E. 3.4 oben). Dass sie dieser Obliegenheit vorliegend nicht nachgekommen ist muss als prozessuale Unsorgfalt qualifiziert werden, welche nicht durch die Anwendung der richterlichen Fragepflicht korrigiert werden kann. Die Eigentümerin weist zudem zutreffend darauf hin, dass bei der Unternehmerin im Bauunternehmensbereich sehr erfahrene Personen die Leitungspositionen innehätten und dass es daher zu ihren Pflichten gehörte, sich vor der Einreichung eines solchen Gesuchs beraten zu lassen (vgl. Berufungsantwort, Rz. 83). Dafür lagen vorliegend aufgrund der substantiierten Entgegnungen der Eigentümerin im Vorfeld der Einreichung des Gesuchs besonders gute Gründe vor. Ebenso zutreffend weist die Eigentümerin auf die Einschränkungen hin, welche bei der Anwendung der richterlichen Fragepflicht im Summarverfahren zu beachten sind (vgl. Berufungsantwort, Rz. 85). Wenn die Unternehmerin nun in ihrer Berufung geltend macht, dass die Grundlage für ihre Forderung gar nie der von ihr eingereichte GU-Vertrag gewesen sei (vgl. Berufung, Rz. 34), wird daraus noch deutlicher, dass die Unternehmerin in ihrem Gesuch gar keine vertragliche Grundlage für ihre angebliche Forderung aufgezeigt hat. Bei einer solchen vollumfänglich ausgebliebenen Geltendmachung der vertraglichen Grundlage für die Forderungen bleibt für die Anwendung der richterlichen Fragepflicht kein Platz. Ansonsten könnte eine Unternehmerin in ihrem Gesuch ohne jegliche weiteren Hinweise eine Forderung aufführen und die Substantiierung dann vollumfänglich auf die Phase der richterlichen Befragung verschieben. Dies ist aber mit der bereits beschriebenen Obliegenheit einer hinreichenden Substantiierung in der ersten Eingabe nicht zu vereinbaren (vgl. BGer 5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 in E. 4.3.2,5A_280/2021 vom 17. Juni 2022 E. 3.4.3). Aus den vorgenannten Gründen gab es für das Zivilgericht im vorliegenden Fall keine Verpflichtung, der Unternehmerin nach Eingang der Gesuchsantwort eine Möglichkeit zur nachträglichen Substantiierung ihres Gesuches einzuräumen.

4.5

4.5.1

Erst in ihrer fakultativen Stellungnahme vom 2. August 2024 machte die Unternehmerin geltend, der GU-Vertrag sei nicht die vertragliche Grundlage der pfandberechtigten Forderung. Vielmehr sei die Erfüllung dieses Vertrags gescheitert. Danach sei ein neues Bauprojekt entstanden, wobei zwischen den Vertragsparteien bloss noch einzelne Leistungen und Preise vereinbart worden seien und der Leistungsumfang massiv erweitert worden sei.

4.5.2

Wie bereits ausgeführt (vgl. E. 3.3.2 oben), ist im summarischen Verfahren nur in Ausnahmefällen ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen (gemäss Domenig/Rappo, Das Novenrecht im summarischen Verfahren, in: AJP 2025 S. 498 ff., 501, ist ein solcher im summarischen Verfahren ganz ausgeschlossen). Inhaltliche Ergänzungen in weiteren Rechtsschriften sind nur unter der Voraussetzung der Einhaltung des Novenrechts zulässig. Neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel sind im hier anwendbaren summarischen Verfahren dann zuzulassen, wenn sie entweder erst nach dem Aktenschluss entstanden sind («echte Noven», Art. 229 Abs. 1 lit. a ZPO analog) oder zwar vor dem Aktenschluss entstanden sind, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten («unechte Noven», Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO analog; BGE 150 III 209 E. 3.3 S. 215). Um dem im summarischen Verfahren zentralen Beschleunigungsgebot gerecht zu werden, sind an den Sorgfaltsmassstab bei der Zulassungsprüfung von unechten Noven höhere Anforderungen zu stellen als im ordentlichen Verfahren. Gesuchsteller müssen die rechtserzeugenden Tatsachen daher bereits in ihrem Gesuch nicht nur behaupten, sondern substantiieren und allfällige rechtsvernichtende, rechtshemmende und rechtshindernde Tatsachen entkräften, sofern deren Vorbringen durch den Gesuchsgegner für ihn voraussehbar war (Domenig, Aktenschluss, Noven- und Replikrecht im summarischen Verfahren der Schweizerischen Zivilprozessordnung, in: ex ante 1/2023 S. 80 ff., 82).

Es wurde bereits aufgezeigt, dass die Einwände der Eigentümerin für die Unternehmerin nicht überraschend sein konnten (vgl. E. 4.4 oben). Eine entsprechende Nachsubstantiierung in Wahrnehmung der Replikrechts war, wie bereits das Zivilgericht zu Recht erkannte, unter diesen Umständen nicht zulässig. Neu und damit unbeachtlich war daher die in der Eingabe der Unternehmerin zur Wahrnehmung ihres Replikrechts vom 2. August 2024 vorgebrachte Bestreitung, dass ihre Forderung auf dem Werkvertrag vom 6. April 2020 gründe, nachdem die Unternehmerin diesen Vertrag in der Gesuchseingabe noch als «Grundvertrag» bezeichnet und so dem Gesuch beigelegt hatte. Neu und damit auch nicht zulässig war die erstmalige Behauptung, die Parteien hätten in Abweichung vom schriftlich vereinbarten GU-Vertrag die in der Kostengrundlage vom 18. November 2020 aufgeführten Leistungen und Preise vereinbart.

4.5.3

Die Unternehmerin bestreitet die vorstehenden Ausführungen mit ihrer Berufung im Grunde nicht, sondern stellt sich vielmehr auf den Standpunkt, dass eine Berücksichtigung der Stellungnahme vom 2. August 2024 als Ersatz für eine nachträgliche Substantiierung im Rahmen der richterlichen Fragepflicht zulässig sei, sofern diese zu Gunsten der Unternehmerin ausfalle. Rechtlich unzulässig sei es aber, dass das Zivilgericht im Sinn einer Eventualbegründung die hinreichende Substantiierung in der Stellungnahme vom 2. August 2024 verneine, da der Aktenschluss nach der Gesuchsantwort der Eigentümerin eingetreten sei und sich die Unternehmerin darauf habe verlassen dürfen (Berufung, Rz. 51 ff.).

Nachdem dargelegt wurde, dass das Zivilgericht im vorliegenden Fall nicht verpflichtet war, der Unternehmerin nach Eingang der Gesuchsantwort im Rahmen der richterlichen Fragepflicht eine Möglichkeit zur nachträglichen Substantiierung ihres Gesuchs einzuräumen, erübrigten sich in dieser Hinsicht im Grunde weitere Ausführungen. Dennoch sei angemerkt, dass es nicht zu beanstanden ist, dass das Zivilgericht hinsichtlich der Stellungnahme vom 2. August 2024 eine Eventualbegründung vornahm für den Fall, dass es der Unternehmerin, entgegen den vorstehenden Ausführungen (E. 4.5.2 oben), erlaubt gewesen wäre, das Gesuch um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts in Wahrnehmung des Replikrechts nachträglich zu substantiieren. Die Unternehmerin war in diesem Zeitpunkt bereits anwaltlich vertreten und es hätte zur sorgfältigen Prozessführung gehört, entsprechende unechte Noven vorzubringen, wenn solche zulässig gewesen wären, nachdem die Eigentümerin mit ihrer Gesuchsantwort bestritten hatte, dass die Unternehmerin ihrer Behauptungs- und Substantiierungslast nachgekommen ist (vgl. zu den Bestreitungen: Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2.1). Entgegen der Auffassung der Unternehmerin hätte sie sich daher nicht auf die richterliche Fragepflicht verlassen dürfen (vgl. E. 4.3 oben).

Auch in der Sache ist dem Zivilgericht zu folgen. Das Zivilgericht weist zu Recht darauf hin, dass die Unternehmerin ihre in der Stellungnahme vom 2. August 2024 erstmals vorgebrachte Behauptung, die Parteien hätten den GU-Vertrag vom 6. April 2020 mit der Aufstellung der BKP vom 18. November 2020 einvernehmlich aufgehoben und sich statt eines Festpreises auf Einzelleistungen sowie dazugehörige Preise geeinigt, nicht mit konkreten Anhaltspunkten untermauert habe. Zudem würden Ausführungen dazu fehlen, welche zusätzlichen Leistungen bzw. Leistungsanpassungen nach November 2020 vereinbart worden seien und inwiefern diese zur behaupteten Preissteigerung geführt hätten. Es würden als konkrete Beispiele einzig die Heizung (Wärmepumpe mit Erdsonde) sowie der Ofenbau genannt und diesen Zusatzkosten gegenüber dem Baukostenplan vom 18. November 2020 von total rund CHF 116'000.– zugeordnet (Stellungnahme, Rz. 24 f.). Zudem werde auf Zusatzaufträge betreffend Stützmauer und Fliesenarbeiten sowie die dazugehörigen Rechnungen verwiesen (vgl. Stellungnahme, Rz. 38 f.). Für diese seien CHF 42'000.– verrechnet worden. Diese Zusatzkosten seien allerdings ohnehin durch die gemäss Gesuch bereits erfolgten Zahlungen der Eigentümerin von total CHF 1'357'756.77 gedeckt. Für die weitergehenden Forderungen habe sich die Unternehmerin auch in ihrer Stellungnahme damit begnügt, ohne nähere Substantiierung zu behaupten, der Leistungsumfang sei infolge unzähliger Extrawünsche der Eigentümerin kontinuierlich erweitert worden und der Baukostenplan sei mehrmals einvernehmlich aktualisiert worden, wobei gleichzeitig nur auf eine Aktualisierung vom 16. Juli 2021 Bezug genommen werde; oder der Leistungsumfang sei massiv erweitert worden unter blossem Verweis auf das Volumen des Umbaus, wobei sich dieses nicht aus den genannten Unterlagen ergebe (Stellungnahme, Rz. 12). Zusammengefasst sei eine über die bereits geleisteten Zahlungen hinausgehende Forderung nicht hinreichend substantiiert, dies selbst wenn man die (verspäteten) Tatsachenbehauptungen in der Stellungnahme vom 2. August 2024 noch berücksichtigen würde. Mit diesen Ausführungen setzt sich die Unternehmerin in ihrer Berufung nicht substantiiert auseinander. Sie behauptet lediglich, es sei in der Stellungnahme vom 2. August 2024 aufgezeigt worden, dass die Leistungen über längere Zeit im Rahmen eines formlosen Prozederes von der Bauherrschaft fortwährend dazu bestellt worden seien, ohne darzulegen, inwiefern die Tatsachendarstellung in Erwägung 2.2.3 des angefochtenen Entscheids unzutreffend sein soll (vgl. Berufung, Rz. 56). Die Eventualbegründung des angefochtenen Entscheids ist somit nicht zu beanstanden und das Zivilgericht erkannte zu Recht, dass auch dann nicht von einer genügenden Substantiierung der anspruchsbegründenden Tatsachen ausgegangen werden könnte, wenn die Ausführungen in der Stellungnahme der Gesuchstellerin vom 2. August 2024 zu berücksichtigen wären (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2.3).

4.6

Aus den vorstehenden Gründen ist das Zivilgericht zu Recht zum Schluss gelangt, dass das Gesuch um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts über einen Betrag von CHF 583'171.– nebst Zins zu 5% seit 8. Februar 2024 abzuweisen war und die entsprechende superprovisorisch vorgenommene Eintragung wieder aufzuheben ist. Es besteht daher auch keine Grundlage zur Rückweisung der Sache zur neuen Beurteilung. Die Berufung ist somit im Hauptpunkt (Rechtsbegehren 1-3) resp. dem Eventualbegehren 4 abzuweisen.

5.

Erstinstanzliche Parteientschädigung der Unternehmerin

5.1

Die Berufungsklägerin macht im Eventualantrag 5 geltend, es sei auch im Fall einer Abweisung der Berufung [im Hauptpunkt] die der Eigentümerin für das erstinstanzliche Verfahren zugesprochene Parteientschädigung zu reduzieren. Das Zivilgericht verwies in seinem Entscheid auf die Honorarnote der Eigentümerin, in welcher diese ausgehend von einem Grundhonorar von CHF 14'600.– sowie Zuschlägen von 60 % und einer Auslagenpauschale von 3 % eine Entschädigung von CHF 24'060.80 (inkl. Auslagen) zuzüglich CHF 1'948.90 Mehrwertsteuer geltend mache. Das interpolierte Honorar betrage gemäss § 7 Abs. 2 des Reglements über das Honorar und die Entschädigung der berufsmässigen Vertretung im Gerichtsverfahren (HoR, SG 291.400) CHF 12'123.–. Würden die geltend gemachten Zuschläge sowie die Auslagenpauschale von 3 % berücksichtigt, resultiere ein Honorar von CHF 19'978.90. Hinzu komme die gesetzliche Mehrwertsteuer von 8.1 %. Dementsprechend werde die Parteientschädigung auf CHF 19'978.90 (inkl. Auslagenpauschale von CHF 581.90) zuzüglich CHF 1'618.30, total CHF 21'597.20, festgesetzt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3).

5.2

Die Unternehmerin macht geltend, das Zivilgericht habe der Eigentümerin bei der Festlegung der Parteientschädigungen zu Unrecht Zuschläge von 60 % zugesprochen. Die Zusprechung dieser Zuschläge sei unverhältnismässig und stelle eine Ermessensüberschreitung respektive einen Ermessensmissbrauch dar. Das Zivilgericht habe nur einen Schriftenwechsel angeordnet. Die übrigen Eingaben der Berufungsbeklagten seien freiwillig erfolgt. Sie seien zudem in keiner Weise erforderlich gewesen. Ein Zuschlag für eine zusätzliche Rechtsschrift habe deshalb nicht gewährt werden dürfen. Ebenso wenig hätte ein Zuschlag wegen überdurchschnittlich grossen Aufwands zugesprochen werden dürfen. Es sei die Eigentümerin gewesen, die auf das kurze Formulargesuch der Unternehmerin eine 30-seitige Gesuchsantwort eingereicht habe. Für die weitschweifigen Ausführungen, die über eine Bestreitung des Anspruchs der Unternehmerin hinausgegangen seien, habe es keinen Anlass gegeben. Es habe weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht eine Notwendigkeit bestanden, derart grossen Aufwand zu betreiben. Werde von der Begründung des Zivilgerichts ausgegangen, hätte die Eigentümerin lediglich die Forderung der Unternehmerin bestreiten müssen. Aus diesen Gründen habe der Eigentümerin für das erstinstanzliche Verfahren nur eine Parteientschädigung in Höhe von maximal CHF 12'123.– (Grundhonorar nach § 7 Abs. 2 HoR) zugesprochen werden dürfen (Berufung, Rz. 58 ff.).

5.3

Gemäss § 7 Abs. 2 HoR beträgt das Grundhonorar im Verfahren um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts bei einem Streitwert zwischen CHF 100'000.– und CHF 1'000'000.– zwischen CHF 3'000.– und CHF 20'000.–. Der Streitwert beträgt vorliegend unbestrittenermassen CHF 583'171.–. Bei der Festlegung des Honorars innerhalb des Rahmens für das Grundhonorar berücksichtigt das Gericht den Umfang den Bemühungen, die Bedeutung der Sache für die Parteien und die Schwierigkeit in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht (§ 2 Abs. 1 und 2 HoR; AGE BEZ.2025.5 vom 10. April 2025 E 2.2.2.). Bei Prozessen mit überdurchschnittlich grossem Aufwand in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht (z.B. weitläufige oder schwierige Instruktion, komplizierte Abrechnung, Buchführung, fremdsprachliche Korrespondenz) können Zuschläge von bis zu 100 % gemacht werden, sofern der Höchstsatz des Grundhonorars keine ausreichende Vergütung ergibt (§ 8 Abs. 2 lit. b HoR). Bis zur Obergrenze des zulässigen Grundhonorars (hier CHF 20'000.–) ist somit ein Zuschlag gemäss § 8 Abs. 2 lit. b HoR weder erforderlich noch möglich (vgl. AGE BEZ.2023.66 vom 27. November 2024 E 6.3). Die von beiden Parteien eingereichten Honorarnoten mit der Kombination eines Grundhonorars unterhalb der Obergrenze und einem Zuschlag gemäss § 8 Abs. 2 lit. b HoR entspricht den Vorgaben des Honorarreglements nicht. Das gilt auch für die vom Zivilgericht vorgenommene Methode zur Herleitung der Parteientschädigung. Es ist vielmehr zunächst zu prüfen, welche Höhe des Grundhonorars im vorliegenden Fall bei Anwendung der Grundsätze von § 2 Abs. 1 und 2 HoR angemessen ist.

Das Zivilgericht ist zu Recht von einer auch angesichts des Streitwerts hohen Komplexität der Schwierigkeiten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ausgegangen. Es ist zwar zutreffend, dass die Unternehmerin gemäss den obigen Ausführungen (E. 3 und E. 4) in ihrem Gesuch um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts die Grundlagen für die Gutheissung eines solchen Gesuches ungenügend substantiierte und der angefochtene Entscheid insofern auf diese Thematik beschränkt ist. Dennoch kann den Ausführungen der Unternehmerin nicht gefolgt werden. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Unternehmerin in ihrer 36-seitigen Eingabe vom 2. August 2024 gegenüber dem Zivilgericht in ausführlicher Weise darzulegen versuchte, dass sie ihrer Substantiierungspflicht im Gesuch um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts rechtsgenüglich nachgekommen sei. Diese Position vertritt sie nach wie vor auch im Berufungsverfahren. Es muss als widersprüchlich bezeichnet werden, sich einerseits auf den Standpunkt zu stellen, die Eigentümerin hätte aufgrund der unzureichenden Substantiierung des Gesuchs mit einer einfachen Bestreitung der Forderung reagieren können, gleichzeitig aber mit umfangreichen Eingaben vorzutragen, sie sei ihrer Substantiierungsobliegenheit nachgekommen und das Gericht habe zu Unrecht eine ungenügende Substantiierung des Gesuchs angenommen. Entgegen den Ausführungen der Unternehmerin ist es sodann nicht zu beanstanden, dass sich die Eigentümerin im vorliegenden Verfahren, in welchem nicht von der Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels ausgegangen werden kann (vgl. E. 3.3.2 oben), in ihrer Gesuchsantwort umfassend auch für den Fall äusserte, dass eine Substantiierung der geltend gemachten Forderung bejaht würde, zumal es für sie nicht voraussehbar war, ob das Zivilgericht ihrer Ansicht folgen wird, dass das Gesuch ungenügend substantiiert sei. Für die Beurteilung der Komplexität der zu behandelnden Sachverhalts- und Rechtsfragen durch die Parteien kann es daher keine Rolle spielen, dass das Zivilgericht aufgrund der Verneinung der genügenden Substantiierung des Gesuchs auf einen Teil der Vorbringen der Eigentümerin gar nicht eingehen musste. Dass diese weiteren Rügen der Eigentümerin im vorliegenden Verfahren durchaus hätten relevant sein können, wird nur schon aufgrund deren Behandlung in der 36-seitigen Eingabe der Unternehmerin vom 2. August 2024 ersichtlich. Mit ihren dortigen Ausführungen hat die Unternehmerin selbst aufgezeigt, dass die vorliegend zu behandelnden Sachverhalts- und Rechtsfragen auch unter Berücksichtigung des Streitwerts als komplex zu qualifizieren sind. Die Unternehmerin hat denn auch in ihrer Honorarnote vom 26. August 2024 selbst einen Zuschlag wegen überdurchschnittlich grossem Aufwand im Sinn von § 8 Abs. 2 lit. b HoR im Umfang von CHF 5'000.– geltend gemacht. Nach dem Gesagten ist bei der Festlegung des Honorars innerhalb des Rahmens für das Grundhonorar nach § 2 Abs. 1 und 2 HoR damit von einer hohen Komplexität der Schwierigkeit in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht auszugehen, was ein Grundhonorar über dem interpolierten Betrag von CHF 12'123.– rechtfertigt. Es ist daher im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht der Komplexität der von den Parteien zu behandelnden Sachverhalts- und Rechtsfragen mit einer Erhöhung in der Grössenordnung von 30 % gegenüber dem interpolierten Honorar Rechnung trug (das Zivilgericht gewährte einen Zuschlag von insgesamt 60 %, wobei aus der Honorarnote der Eigentümerin vom 27. September 2024 zu entnehmen ist, dass diese einen Zuschlag von 30 % für den überdurchschnittlichen Aufwand und 30 % für die zusätzliche Rechtsschrift beantragte). Dies führt zu einem angemessenen Grundhonorar von CHF 15'759.90, ohne dass hierfür ein Rückgriff auf § 8 Abs. 2 lit. b HoR erforderlich oder angebracht wäre.

Die Unternehmerin reagierte auf die Gesuchsantwort der Eigentümerin (trotz fehlender Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels) mit der 36-seitigen Eingabe vom 2. August 2024. Sie anerkennt in ihrer Berufung im Grunde, dass sie in dieser Eingabe neue Bestreitungen und Tatsachenbehauptungen vorbrachte. Sie macht in der Berufung geltend, dass diese Tatsachen zum Vorteil der Unternehmerin hätten berücksichtigt werden dürfen (Berufung, Rz. 55). Es ist daher nicht zu beanstanden, dass sich die Eigentümerin dazu veranlasst sah, darauf mit einer weiteren Rechtsschrift zu reagieren. Auch zu dieser äusserte sich die Unternehmerin wiederum (innert erstreckter Frist) in ihrer Eingabe vom 21. Oktober 2024 auf immerhin 18 Seiten. Sie machte zudem in der ergänzten Honorarnote vom 21. Oktober 2024 selbst einen Zuschlag von 30 % für eine weitere Rechtsschrift und insgesamt eine Parteientschädigung zu ihren Gunsten von CHF 21'753.60 geltend. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht auf dem (gemäss den Grundsätzen von § 2 Abs. 1 und 2 HoR festzusetzenden) Grundhonorar einen Zuschlag von 30 % für die zusätzlichen Rechtsschriften gewährte.

Ausgehend von dem in Anbetracht der Komplexität der Sache angebrachten Grundhonorar von CHF 15'759.90 würde der Zuschlag von 30% gemäss § 8 Abs. 2 lit. d Ziffer 3 HoR zu einem Honorar (ohne Mehrwertsteuer und Auslagenpauschale) von CHF 20'487.87 führen. Dieses liegt höher als das vom Zivilgericht festgelegte Honorar von CHF 19'978.90 (ohne Mehrwertsteuer und Auslagenpauschale). Sowohl die Mehrwertsteuer als auch die Auslagenpauschale werden von der Unternehmerin zu Recht nicht in Frage gestellt. Entgegen den Ausführungen der Unternehmerin ist daher nicht ersichtlich, inwiefern das Zivilgericht bei der Festsetzung der Parteientschädigung das ihr zustehende Ermessen (vgl. dazu BGer 4A_538/2017 vom 21. Dezember 2017 E. 6.3; AGE BEZ.2023.66 vom 27. November 2024 E 6.3) überschritten oder missbraucht haben soll. Auch in diesem Punkt ist die Berufung daher abzuweisen.

6.

Berufungsentscheid

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Berufung abzuweisen ist.

Gemäss dem Ausgang des Verfahrens trägt die Unternehmerin die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 3'500.– (§ 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziffer 7.8 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]).

Die Unternehmerin hat der Eigentümerin zudem eine Parteientschädigung zu entrichten, welche nach den gleichen Grundsätzen zu bemessen ist wie im erstinstanzlichen Verfahren. Das Grundhonorar beträgt im Berufungsverfahren in der Regel indes die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren und umfasst einen einfachen Schriftenwechsel ohne Hauptverhandlung (§ 12 Abs. 1 HoR). Vorliegend kann von einem angemessenen Grundhonorar für das erstinstanzliche Verfahren von CHF 15'759.90 ausgegangen werden (vgl. E. 5.3 oben). Die von den Parteien im Berufungsverfahren vorgebrachten Argumente wurden aber im Wesentlichen bereits in den vorinstanzlichen Rechtsschriften ausführlich eingebracht. Es ist daher angebracht, das Grundhonorar auf die Hälfte des Ansatzes für das erstinstanzliche Verfahren festzulegen. Für die Eingabe vom 14. März 2025 in Wahrnehmung des Replikrechts als Reaktion auf die (unaufgeforderte) Stellungnahme der Unternehmerin zur Berufungsantwort ist ein Zuschlag von 10 % angebracht (§ 8 Abs. 2 lit. d Ziff. 3 HoR). Dies führt zu einem Honorar von CHF 8'667.95. Die im Berufungsverfahren anfallenden Auslagen müssen als gegenüber dem erstinstanzlichen Verfahren deutlich geringfügiger angesehen werden. Es ist daher ein Auslagenersatz im Umfang von 2 % des Honorars (vgl. § 23 Abs. 1 HoR) zuzusprechen (CHF 173.35). Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 8.1 % (CHF 716.15).