ACJC/501/2024

A.

a.a Par jugement JTBL/516/2022 du 30 juin 2022, notifié le 4 juillet 2022 à A______, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevable la conclusion tendant à la validation de la consignation de loyer prise par A______ dans ses écritures du 6 octobre 2021 (ch. 1 du dispositif), ordonné par conséquent aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés en faveur de B______ AG (ch. 2), débouté pour le surplus A______ de toutes ses conclusions (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).

a.b En substance, le Tribunal a d'abord analysé la recevabilité des conclusions en validation de la consignation de loyers ainsi que de celle en réduction de loyer, puis examiné la question du défaut de la chose louée.

S'agissant de la conclusion portant sur la consignation de loyer, le Tribunal a constaté qu'elle était dans un premier temps fondée sur l'existence d'un défaut sis dans la salle informatique des locaux loués. Ce fondement a ensuite été modifié dans le cadre des débats principaux en lien avec les mesures sanitaires instituées par le Conseil fédéral dans sa campagne de lutte contre le coronavirus. Ces mesures étaient toutefois antérieures à la menace de consignation du loyer ce qui ne permettait pas de satisfaire les conditions de l'art. 230 CPC. La conclusion a été déclarée irrecevable.

Concernant ensuite la conclusion en réduction de loyer, le Tribunal a constaté qu’elle avait également été modifiée en cours de procédure. Toutefois, la nouvelle conclusion présentait un lien de connexité avec la première et respectait dès lors les conditions de l’art. 230 CPC. Elle a donc été déclarée recevable.

Sur le fond, le Tribunal a débouté A______ de ses conclusions en réduction du loyer, au motif que les conséquences liées à la mise en place des mesures sanitaires précitées ne constituaient pas un défaut de la chose louée. Celles-ci avaient tout au plus eu un impact sur l'activité économique du locataire sans toutefois influencer son pouvoir d’user des locaux loués selon l'art. 256 CO.

Une fois parvenu à cette conclusion, le Tribunal a examiné si d'autres motifs auraient pu justifier que le locataire fût libéré de l’obligation de s’acquitter du loyer pendant la période de la pandémie de coronavirus. Les conditions d'application de l'art. 119 CO et de la clausula rebus sic stantibus n'étaient pas remplies, car il n’existait aucune impossibilité du locataire de s'acquitter des montants dus, respectivement, la clausula rebus sic stantibus devait céder le pas à l'art. 266g CO en matière de bail à loyer, dont les conditions d'application n'étaient pour le surplus pas remplies.

b.a Par acte déposé au greffe universel de la Cour de justice le 30 août 2022, A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) a formé appel du jugement précité et conclu principalement à ce que les chiffres 3 et 4 de son dispositif soient annulés, à ce qu'une réduction de loyer net de 20% du 17 mars 2020 au 17 janvier 2021 et de 100% du 18 janvier 2021 au 26 juin 2021 lui soit octroyée et finalement à ce que B______ AG (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) soit condamnée à lui restituer le trop-perçu de loyer s'élevant à 28'702 fr. 08 pour la première période précitée et à 76'032 fr. pour la seconde.

Subsidiairement, l'appelant a conclu à ce que les chiffres 3 et 4 du dispositif du jugement entrepris soient annulés, à ce qu'une réduction de loyer net de 50% lui soit accordée pour la période du 17 mars 2020 au 26 juin 2021 et à ce que B______ AG soit condamnée à lui verser un montant de 102'405 fr. 60 au titre de la restitution du trop-perçu de loyer pour la même période.

Plus subsidiairement encore, il a conclu à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour nouvelle décision.

b.b L'appelant a tout d'abord reproché au Tribunal de ne pas avoir appliqué par analogie la décision No 1______ du Tribunal civil du canton de Bâle, admettant l'existence d'un défaut de la chose louée en lien avec les mesures sanitaires liées au Covid-19, alors que les deux états de faits étaient identiques.

L'appelant a ensuite reproché au Tribunal d’avoir constaté les faits de manière inexacte d'une part, et violé le droit d'autre part. Le Tribunal aurait erré en considérant que l'usage des locaux n'avait pas été rendu impossible par la mise en place des mesures sanitaires. L'activité judiciaire impliquait en effet des « échanges et des rencontres » qui étaient incompatibles avec les contraintes étatiques mises en place.

Concernant la violation du droit, l'appelant a fait grief au Tribunal d'avoir à tort considéré que les mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral n'affectaient pas les locaux litigieux. Les mesures sanitaires auraient empêché l'accès aux locaux. Ces derniers étaient dès lors directement touchés, alors-même que – tout comme en présence d’immissions extérieures – la chose louée demeurait à disposition du locataire.

L'appelant a également reproché au Tribunal la violation de la théorie de l'imprévision, au motif qu’il aurait dû admettre son application, car le « déséquilibre économique » résidait dans le fait que le locataire versait un loyer sans pour autant avoir accès aux locaux.

c.a Par réponse déposée le 30 septembre 2022, B______ AG a conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions ainsi qu'à la confirmation du jugement entrepris.

c.b S'agissant du grief de la constatation inexacte des faits, l'intimée a relevé plusieurs contradictions entre les allégations de l'appelant et les pièces produites en première instance. Qui plus est, le métier d'avocat était par nature une profession solitaire, il n’y avait rien d’exotique dans le fait que les avocats effectuent leurs prestations chacun dans des bureaux, voire des lieux, différents. Cette configuration n’était par exemple pas concevable dans le domaine de la restauration.

Concernant la violation de l'art. 259d CO, l'intimée soutient que c'est à raison que le Tribunal n'a pas appliqué la décision rendue par le Tribunal civil de Bâle, car celle-ci a été annulée en deuxième instance et n'est dès lors plus en vigueur. Les mesures sanitaires n’affectant pour le surplus pas la structure des locaux loués, c’est à raison que le Tribunal a écarté l’existence d’un défaut de la chose louée.

Finalement, l'intimée estime que la clausula rebus sic stantibus n'était pas applicable dans la mesure où l'art. 266g CO trouvait application et que la première était subsidiaire à ce dernier.

d. A______ a répliqué en date du 31 octobre 2022 et B______ AG a dupliqué par acte déposé le 5 décembre 2022. Tous deux ont persisté dans leurs conclusions et développements juridiques.

e. Les parties ont été informées par plis séparés du 10 janvier 2023 de ce que la cause était gardée à juger.

f. Par courrier du 8 février 2023, B______ AG a produit une copie de l’arrêt 4A_419/2022 du Tribunal fédéral. Cet arrêt fait état du retrait de la procédure de recours dont il avait été saisi contre l’arrêt rendu annulant le jugement du Tribunal civil de Bâle (1______) invoqué par l’appelant.

g. Par courrier du 13 février 2023, B______ AG a informé la Cour de céans de ce que le recours contre la décision du Tribunal d'appel de Bâle (4______) avait été retiré.

B.

Les faits pertinents de la cause sont les suivants :

a. En date du 1er avril 2019, B______ AG, en qualité de bailleresse, et A______, en tant que locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une surface de bureau d'environ 363.3 m² située au 2ème étage de l’immeuble sis avenue 2______ no. ______ à Genève.

Les locaux étaient destinés à l'usage d'une étude d'avocats.

Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de dix ans, soit du 1er avril 2019 au 31 mars 2029.

Le loyer annuel, charges non comprises et hors TVA, a été fixé à 171'072 fr. dès le 1er avril 2019 et à 178’356 fr. dès le 1er avril 2021.

b. A la fin de l’année 2019, le locataire s'est plaint auprès de la bailleresse de problèmes liés au système de refroidissement de son local informatique. Un avis des défauts a été notifié à la bailleresse le 29 janvier 2020.

Les parties ont échangé par la suite de multiples courriers et courriels à ce sujet.

c. Au mois de mars 2020, afin d’endiguer la propagation du coronavirus en Suisse et de protéger la population et le système de santé, le Conseil fédéral a pris plusieurs mesures lors de sa séance du 13 mars 2020. Les employeurs devaient notamment permettre le télétravail dans la mesure du possible.

d. En date du 16 mars 2020, le Conseil fédéral a décrété l'état d'urgence jusqu'au 19 avril 2020 au moins, se fondant sur l'article 7 de la loi sur les épidémies (loi fédérale sur la lutte contre les maladies transmissibles de l'homme du 28 septembre 2012; RS 818.101). Il a adopté l'Ordonnance 2 sur les mesures destinées à lutter contre le coronavirus (Covid-19) (ci-après : Ordonnance 2 covid-19; RS 818.101.24), dont l'article 10c avait trait aux obligations de l'employeur concernant la protection de la santé des employés vulnérables. L'employeur devait notamment permettre à ses employés vulnérables de remplir leurs obligations professionnelles depuis leur domicile. La population était invitée à éviter tous les contacts superflus, à garder ses distances et à respecter les règles d'hygiène.

e. Dans ce contexte, les employés du locataire se sont alors organisés pour instaurer un « tournus » des personnes présentes dans les locaux.

f. Par pli du 1er avril 2020, le locataire a informé la bailleresse que, depuis le décret d'état d'urgence précité, la situation était devenue très difficile puisque son chiffre d'affaires était fortement touché par les événements. D’une part, il ne pouvait plus recevoir ses clients dans les locaux litigieux et la très grande majorité de ses employés faisait désormais, conformément aux recommandations du Conseil fédéral, du télétravail, ce qui avait notamment engendré des coûts liés à l'achat de matériel informatique afin de leur permettre de pouvoir travailler à distance dans le respect des exigences liées au secret professionnel. D'autre part, la bailleresse n'avait pas été en mesure de régler le défaut touchant le local informatique, mettant par la même occasion en péril le bon fonctionnement du système informatique et plus largement celui de l'étude. Au vu de ces éléments, une réduction de loyer de 30% dès le 29 janvier 2020 et de 50% dès le 17 mars 2020 était sollicitée. La bailleresse était invitée à se déterminer sur cette demande d'ici le 15 avril 2020. Sans nouvelle de sa part dans le délai imparti, les loyers seraient consignés.

g. La bailleresse a répondu le 14 avril 2020 être consciente de la situation et évaluer toutes les possibilités. Elle avait toutefois également des engagements à respecter. La situation actuelle ne dispensait pas le locataire de son devoir de payer son loyer. Sa demande serait toutefois examinée et il était requis du locataire de transmettre les

« formulaires nécessaires », soit une déclaration sérieuse de la raison pour laquelle les pertes de gain futures évaluées dans l'entreprise étaient à imputer à la propagation du coronavirus, une copie de la demande auprès du chômage partiel ou l’indication de la raison pour laquelle aucune demande de chômage partiel ne pouvait être soumise ainsi qu’une copie d'une demande concernant une aide pour liquidités ou aide financière aux organismes ou banque personnelle ou copie de la demande de financement à un organisme de cautionnement.

h. Par courrier du 21 avril 2020, le locataire a informé la bailleresse que les loyers seraient consignés, estimant par ailleurs que les pièces demandées n'étaient pas pertinentes.

i. Le locataire a consigné le loyer dès le mois de mai 2020 (compte no 3______).

j. Le 28 mai 2020, la bailleresse a refusé d'entrer en matière sur la demande de réduction de loyer en lien avec la situation sanitaire, les ordonnances du Conseil fédéral en la matière n'ayant selon elle jamais interdit, ni restreint, l'utilisation de locaux tels que ceux loués par le locataire.

k. La recommandation de télétravail a été levée le 22 juin 2020.

Le télétravail ayant à nouveau été recommandé à partir du 19 octobre 2020, une rotation entre présence au bureau et télétravail a été mise en place au sein de l’Étude du locataire.

A partir du 18 janvier 2021, le télétravail a été rendu obligatoire pour autant que la nature des activités le permît et que cela fût possible sans efforts disproportionnés. La présence physique au travail des employés du locataire a été réduite à une permanence restreinte.

L'obligation de télétravail a été levée le 26 juin 2021, ce dernier restant recommandé.

Dès le 6 décembre 2021, la recommandation de travail à domicile a été renforcée.

L'obligation de travailler à domicile a été introduite à nouveau le 20 décembre 2021 et levée le 3 février 2022. La recommandation de télétravail a finalement été levée le 17 février 2022.

l. Par requête déposée le 2 juin 2020 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le locataire a assigné la bailleresse en validation de la consignation du loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer.

Non conciliée le 22 septembre 2020, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 22 octobre 2020

Le locataire a pris les conclusions suivantes :

• Constater la validité de la consignation des loyers;

• Condamner la bailleresse à effectuer les travaux suivants, dans un délai de 30 jours dès l'entrée en force de la décision, sous la menace de la peine d'amende prévue par l'article 292 CP en cas d’insoumission à une décision de l'autorité : travaux nécessaires au bon fonctionnement du système de climatisation de la salle informatique se trouvant dans les locaux litigieux, afin de permettre le refroidissement adéquat des serveurs informatiques se trouvant dans cette salle;

• Autoriser le locataire à exécuter les travaux suivants aux frais de la bailleresse, si celle-ci n'a pas exécuté elle-même ces travaux dans le délai imparti : travaux nécessaires au bon fonctionnement du système de climatisation de la salle informatique se trouvant dans les locaux litigieux, afin de permettre le refroidissement adéquat des serveurs informatiques se trouvant dans cette salle;

• Octroyer au locataire une réduction de loyer net de :

• 30 % du 29 janvier 2020 au 16 mars 2020;

• 50 % dès le 17 mars 2020, jusqu'à l'élimination totale des défauts.

• Condamner la bailleresse à restituer au locataire le trop-perçu sur les loyers versés, soit :

• 6'842 fr. 88 pour la période allant du 29 janvier au 16 mars 2020;

• 10'692 fr. pour la période allant du 17 mars au 30 avril 2020, et

• 7'128 fr. par mois, depuis le mois de mai 2020 jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement.

• Autoriser le locataire à déduire le montant de la réduction de loyer accordée sur les loyers à échoir jusqu' à la complète élimination des défauts.

• Attribuer les loyers consignés en conséquence.

m. Dans sa réponse du 3 février 2021, la bailleresse a conclu au rejet de la demande et à la libération en sa faveur des loyers consignés.

n. Les parties ont complété leurs allégations le 3 mai 2021 pour la bailleresse et le 4 mai 2021 pour le locataire.

o. Lors de l'audience de débats d'instruction avec ouverture des débats principaux et premières plaidoiries qui s'est tenue le 4 mai 2021, les parties ont persisté dans leurs conclusions et le Tribunal a rendu une ordonnance de preuve.

p. Par courrier du 6 octobre 2021, le locataire a informé le Tribunal que le défaut de fonctionnement de la salle informatique n'était pas imputable à la bailleresse, de sorte qu'il réduisait sa demande.

Ses conclusions étaient ainsi les suivantes :

Principalement :

• Constater la validité de la consignation des loyers;

• Octroyer au locataire une réduction de loyer net de 20% du 17 mars 2020 au 17 janvier 2021;

• Octroyer au locataire une réduction de loyer net de 100% du 18 janvier 2021 au 26 juin 2021;

• Condamner la bailleresse à restituer au locataire le trop-perçu sur les loyers versés, soit :

• 28'702 fr. 08 pour la période du 17 mars 2020 au 17 janvier 2021;

• 76'032 fr. pour la période du 18 janvier 2021 au 26 juin 2021.

• Autoriser le locataire à déduire le montant de la réduction de loyer accordée sur les loyers échus;

• Attribuer les loyers consignés en conséquence.

Subsidiairement :

• Constater la validité de la consignation des loyers;

• Octroyer au locataire une réduction de loyer net de 50% du 17 mars 2020 au 26 juin 2021;

• Condamner la bailleresse à restituer au locataire le trop-perçu sur les loyers versés du 17 mars 2020 au 26 juin 2021, soit la somme de 102'405 fr. 60;

• Autoriser le locataire à déduire le montant de la réduction de loyer accordée sur les loyers échus;

• Attribuer les loyers consignés en conséquence.

Le locataire a formé des allégués nouveaux et proposé des moyens de preuve s'y rapportant, relevant ne pas avoir pu jouir, partiellement puis totalement, de ses locaux en raison des mesures prises par les autorités concernant le télétravail lequel avait été recommandé puis rendu obligatoire.

Il a en outre indiqué avoir cessé de consigner son loyer le 10 septembre 2021, précisant que la consignation de loyer avait eu lieu initialement en raison du défaut de la salle informatique, alors imputé à la bailleresse.

q. Par écritures du 15 novembre 2021, la bailleresse a persisté dans ses conclusions, soulevant l'irrecevabilité des faits et moyens de preuve nouveaux présentés par le locataire, ainsi que de l'augmentation de la quotité de réduction de loyer réclamée en raison des mesures sanitaires.

r. Lors de l'audience de débats qui s'est tenue le 14 décembre 2021, les parties ont plaidé, respectivement répliqué et dupliqué, sur la question de la recevabilité des écritures du locataire du 6 octobre 2021 et ont persisté dans leurs conclusions.

Entendu, le locataire a expliqué qu'à compter du mois de mars 2020, une cheffe de bureau avait été atteinte par le COVID, et ce de manière plutôt grave. En qualité d'employeur, il avait estimé qu'il était de son devoir de protection des employés de prendre des mesures pour protéger leur santé. Il avait mis en place les mesures de télétravail par étape, en suivant les recommandations du Conseil fédéral à cet égard. Seules deux personnes pouvaient par exemple se trouver en même temps dans la salle de conférence ou la cuisine, de sorte que l'utilisation des locaux était passablement réduite. A partir de janvier 2021, conformément aux obligations en la matière, il avait dû imposer le télétravail, relevant que si tel n'avait pas été le cas, il aurait été passible de sanctions de la part de l'OCIRT. Il y avait ainsi eu une impossibilité complète de faire usage des locaux. Pour permettre la mise en place du télétravail, il avait fallu investir dans des ordinateurs portables ainsi que dans des systèmes informatiques. Le travail en tant que tel avait été rendu compliqué, de même que les réunions, les clients, dont la plupart étaient très fortunés, étant désireux d'une discrétion difficilement compatible avec des outils tels que zoom. Par ailleurs, passablement de projets avaient été mis à l’arrêt durant cette période. En substance, le chiffre d’affaires de l’année 2020 avait baissé tandis que les charges d’exploitation avaient augmenté. Le locataire n'avait pas donné suite à la demande de production de pièces de la bailleresse car celle-ci concernait le chiffre d'affaires de l'étude, ce qui n'était pas pertinent compte tenu du défaut allégué.

A l’issue de l'audience, la cause a été gardée à juger sur la question de la recevabilité des écritures du 6 octobre 2021, que le Tribunal a admis par ordonnance du 25 janvier 2022 en même temps qu'il clôturait les débats principaux.

s. Les plaidoiries finales orales se sont tenues le 28 avril 2022.

Le locataire a persisté dans ses conclusions, modifiant toutefois celles-ci concernant la consignation du loyer en ce qu'il s'en rapportait à justice sur ce point. La bailleresse a persisté dans ses conclusions et le locataire a renoncé à répliquer.

La cause a été gardée à juger à l’issue de 1'audience.