ATA/198/2012

1.

Madame K______, domiciliée à Coinsins, dans le canton de Vaud, est propriétaire à Genève d’un immeuble sis 2, avenue de I______, abritant trois arcades commerciales, des bureaux, des dépôts et un parking souterrain de 214 places. Mme K______ est donc assujettie aux impôts cantonaux et communaux (ci-après : ICC) de manière limitée, sur ce bien immobilier, à Genève.

Dans sa déclaration fiscale vaudoise 2005, dont elle a envoyé copie à l’administration fiscale cantonale genevoise (ci-après : AFC), Mme K______ a mentionné un montant de CHF 7'800'000.-, représentant la valeur de l’immeuble précité.

2.

Le 22 janvier 2007, l’AFC a émis le bordereau d’ICC 2005 et fixé la valeur de ce bien immobilier à CHF 12'057'500.- correspondant à la capitalisation de l’état locatif s’élevant à CHF 747'565.- au taux de 6,2 %. Ce montant était repris dans le cadre de la répartition intercantonale.

3.

Le 5 février 2007, Mme K______ a élevé réclamation à l’encontre de ce bordereau, en contestant divers points qui ne sont plus litigieux, mais en considérant que la valeur de l’immeuble genevois, fixée par l’AFC à CHF 12'057'500.-, était excessive, car celle-ci aurait dû être fixée à CHF 7'800'000.- comme elle l’avait déclarée. Il convenait par ailleurs d’attendre l’issue de la procédure qu’elle avait engagée contre la décision sur réclamation du 19 août 2005 devant la commission cantonale de recours en matière d’impôts (ci-après : CCRMI), devenue la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : CCRA), remplacée depuis le 1er janvier 2011 par le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), au sujet de la valeur de ce bien immobilier dans le cadre de sa taxation ICC 2002, cette cause étant alors pendante.

4.

Par décision du 12 novembre 2007, la CCRMI a admis le recours de Mme K______. Saisi d’un recours de l’AFC, le Tribunal administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la Cour de justice (ciaprès : la chambre administrative), a admis celui-ci (ATA/477/2008 du 16 septembre 2008).

5.

Statuant le 23 avril 2009, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de Mme K______ (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_820/2008). Ce faisant, il a considéré que la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) ne prescrivait pas au législateur cantonal une méthode d’évaluation précise pour déterminer la valeur de rendement d’un bien immobilier, raison pour laquelle les cantons disposaient en la matière d’une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur règlementation. Le canton de Genève avait concrétisé ces principes dans la loi sur l’imposition des personnes physiques - impôt sur la fortune du 22 septembre 2000 alors en vigueur (aLIPP-III - D 3 13), et plus particulièrement à l’art. 7 de cette loi. A teneur de l’art. 4 du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes physiques - impôt sur la fortune du 19 décembre 2001 (aRIPP-III - D 3 13.01), le taux de capitalisation différait selon qu’il s’agissait :

- d’immeubles de logements de moins de 20 ans au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est dû ;

- d’immeubles de logements de plus de 20 ans à la même date ;

- d’immeubles HBM, HLM, HCM et HM, ou enfin

- d’immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs.

Dans ce dernier cas, et pour l’année fiscale 2002, le taux de capitalisation avait été fixé à 6,67 %. Ce taux, certes schématique, était admissible. Appliqué au rendement de l’immeuble en question obtenu en 2002 par la recourante, le taux de 6,67 % correspondait au prix de vente de trente-neuf immeubles administratifs et commerciaux réalisé entre le 1er janvier 2001 et le 30 juin 2002, qui donnait des valeurs du marché applicables à l’objet de la recourante, comparable à ceux précités. Cette valeur ne pouvait être infirmée par une simple expertise produite par une partie, comme celle dont se prévalait la recourante. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que la juridiction de dernière instance cantonale pouvait « sans violer l’art. 14 LHID ni tomber dans l’arbitraire confirmer que la valeur de l’immeuble de la recourante devait être arrêtée à CHF 10'361'259.- ».

6.

Statuant le 1er juillet 2009 sur la réclamation de Mme K______ du 5 février 2007 relative à l’ICC 2005, l’AFC a rectifié l’imposition sur les points qui ne sont plus litigieux dorénavant, mais elle a maintenu la taxation et l’estimation de l’immeuble sis à Genève conformément à l’arrêt précité du Tribunal fédéral.

7.

Le 3 août 2009, Mme K______ a recouru contre cette décision auprès de la CCRA en concluant à ce que la valeur de CHF 12'057'500.- retenue par l’AFC dans le cadre de la taxation ICC 2005 soit réduite au montant de CHF 10'170'000.- au vu de l’estimation qu’elle produisait établie le 23 octobre 2003 par Y______, Agence immobilière S.A. (ci-après : Y______) à Genève, invitée par Mme K______ à estimer la valeur vénale de ce bien. Y______ indiquait avoir déterminé ce chiffre en procédant à une double approche, soit l’approche traditionnelle basée sur la moyenne arithmétique entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement brut, et l’approche dynamique basée sur le rendement net. La somme de CHF 10'170'000.- devait être retenue comme base d’imposition, la valeur de rendement capitalisée n’étant pas conforme à l’art. 14 al. 1 LHID, l’évolution des taux de capitalisation fixés par l'aLIPP III aboutissant à une augmentation aberrante de la valeur de l’immeuble au regard de l’évolution réelle des prix.

8.

Le 24 novembre 2009, un nouveau mandataire s’est constitué pour Mme K______ et a déposé un mémoire complémentaire le 22 janvier 2010. Se référant à l’arrêt précité du Tribunal fédéral, il a rappelé que la prise en compte de la valeur de rendement devait être faite de manière appropriée et ne pouvait justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale. Après avoir tenté de vendre son immeuble en 2006/2007, Mme K______ n’avait reçu qu’une offre à hauteur de CHF 10'000'000.-, ce qui correspondait à la valeur établie par Y______. La prise en compte de la valeur de rendement devait être faite de manière appropriée et ne pouvait justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale, selon les termes mêmes de l’art. 14 al. 1 LHID.

L’évaluation à laquelle l’AFC avait procédé pour l’année 2005 devait être annulée car arbitraire en raison de l’écart entre la valeur vénale et la valeur de capitalisation. Entre 2002 et 2005, année de la taxation litigieuse, cet écart, jugé admissible en 2002, était devenu arbitraire. Depuis 2002, le taux de capitalisation n’avait cessé de baisser. Pour 2005, l’écart entre la valeur capitalisée selon l’aLIPP-III et l’expertise produite datée du 10 juin 2009 était de CHF 2'000'000.-. Cet écart était même de CHF 4'500'000.- en 2008. L’expertise en question était corroborée par la réalité des faits. Malgré les nombreuses tentatives de vente en 2006 et 2007, la seule offre reçue ascendait à CHF 10'000'000.-. La recourante produisait quatre pièces, soit notamment l’offre ferme présentée le 15 mai 2006 à hauteur de CHF 10'000'000 par O______ S.A., fondée sur l’état locatif à cette date des parkings et des locaux commerciaux et s’élevant alors à CHF 784'638.-. Elle produisait également quatre courriers de S______& Cie, le premier du 8 novembre 2006 aux termes duquel elle avait proposé à l’achat l’immeuble de parkings en question à douze acquéreurs potentiels, mais sans succès. Il en avait été de même en juin 2007, le groupe R______S.A. ayant décliné une proposition d’achat, ainsi qu’I______ et P______, comme l’attestait un dernier courrier du 10 septembre 2007. En annexe à une lettre du 2 décembre 2009, S______& Cie indiquait les noms et les adresses des cent trois locataires de places de parc, avec la mention en jaune de ceux habitant le quartier.

Enfin, la nature du bien considéré était un parking. Les places de stationnement étaient des accessoires économiques des logements entourant l'immeuble. Une vétusté de plus de vingt ans devait être admise, ce critère ne devant pas être appliqué qu'aux immeubles de logements.

9.

Le 24 février 2010, l’AFC a conclu au rejet du recours car elle avait fait une application correcte des dispositions cantonales, ainsi qu’en avait jugé le Tribunal fédéral.

10.

Dans des réplique et duplique, émises respectivement les 30 mars et 12 mai 2010, les parties ont campé sur leur position.

11.

Le 7 mars 2011, le TAPI a rejeté le recours de Mme K______ en considérant en substance que les catégories d’immeubles ressortant de l'aRIPP-III résultaient d'un certain schématisme inévitable en matière fiscale, mais que celuici n’était pas constitutif d’une inégalité de traitement. Or, l’expertise produite par la recourante était fondée exclusivement sur une valeur de rendement. Mme K______ n’avait ni allégué, ni justifié d’aucune manière le recours dans l’expertise en question à un taux de capitalisation notablement différent de ceux fixés par la réglementation en vigueur pour la période en cause. Enfin, cette expertise contenait une erreur manifeste de calcul. L’offre d’achat reçue par la recourante ne pouvait être assimilée à une expertise de la valeur vénale de son bien. Aussi, le montant de CHF 12'057'500.- que l'AFC avait retenu pour l’année fiscale 2005 devait être confirmé et le recours rejeté.

12.

Le 21 avril 2011, Mme K______ a recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative en concluant à son annulation. Le dossier devait être renvoyé à l’AFC pour établissement d’une nouvelle estimation de l’immeuble pour l’année fiscale 2005. En capitalisant à 6,2 % l’état locatif de CHF 747'565.- conduisant à la valeur de CHF 12'057'500.-, l’AFC avait abouti à une estimation arbitraire de ce bien, trop éloignée de la valeur vénale de celui-ci. Mme K______ revenait sur la catégorie à laquelle devait appartenir son immeuble qui, bien que locatif et commercial, devait pouvoir se voir appliquer, comme ceux de logements, une « atténuation » de la capitalisation en raison de son ancienneté.

13.

Le 14 juin 2011, l’AFC a conclu au rejet du recours. Elle avait déterminé la valeur de l’immeuble de la recourante de la même manière que pour l’année fiscale 2002. Or, ce mode de procéder avait été confirmé par le Tribunal fédéral et il n’était pas nécessaire d’y revenir. Il en était de même de l’argumentation, déjà balayée, de la recourante s’agissant de la prétendue non-conformité des dispositions cantonales à la LHID. Enfin, l’AFC et le TAPI, à juste titre, n’avaient pas reconnu de valeur probante à l’expertise produite par la recourante, qui était la seule pièce qu’elle invoquait à l’appui de son argumentation pour déterminer la valeur vénale de son bien. Elle ne se référait à aucune autre transaction et n’avait nullement démontré que la valeur prise en considération dans la taxation litigieuse par la capitalisation de l’état locatif annuel pour l’année fiscale 2005 ne correspondait pas à la valeur vénale de l’immeuble.

14.

Le 29 août 2011, Mme K______ a répliqué. Dans sa réponse, l’AFC ne s'était pas déterminée sur l’inégalité de traitement qu’elle avait soulevée s’agissant des différentes catégories de biens immobiliers.

15.

Le 6 septembre 2011, Mme K______ s’est référée à un courrier du 31 août 2011 qu’elle venait de recevoir de l’AFC, ainsi qu’à une nouvelle expertise établie à sa requête par le bureau U______ selon laquelle l’estimation de l’immeuble litigieux s’élevait au 1er janvier 2011 à CHF 12'550'000.- alors que la capitalisation pourrait approcher CHF 16'000'000.- pour 2010.

16.

Le 28 septembre 2011, l’AFC a considéré que ces dernières écritures ne contenaient aucun élément nouveau de nature à modifier sa position pour l’année fiscale considérée.

17.

Le 27 janvier 2012, le juge délégué a prié la recourante de lui faire parvenir l’expertise de U______, qui n’était pas annexée à son précédent courrier.

18.

Le 30 janvier 2012, la recourante a produit le document en question. Ladite expertise avait, selon les mentions figurant en première page, pour but la valeur de marché du bien à la date d’évaluation du 1er janvier 2011. Cette valeur avait été fixée à CHF 12'550'000.- pour un état locatif total de CHF 904'492.-. L’immeuble avait été bâti en 1950. La valeur d’assurance incendie s’élevait à CHF 7'976'000.- et les coûts de remise en état étaient chiffrés à CHF 1'828'966.-. Le conseil de la recourante a relevé que la valeur retenue par l’expert, soit CHF 12'550'000.-, devait être comparée à celle qui serait retenue par capitalisation selon le règlement applicable pour 2010, soit près de CHF 16'000'000.-. Pour l’année litigieuse, c’était donc par une règle de trois qu’il fallait procéder au calcul de l’écart entre la valeur fiscale et la valeur réelle.

19.

Appelée à se déterminer au sujet de ce document, l’AFC a répondu le 13 février 2012 que cette expertise ne lui était pas opposable. Selon l’arrêt du Tribunal fédéral relatif à l’année 2002, les taux de capitalisation utilisés par l’AFC étant fondés sur des valeurs du marché effectivement constatées pour des objets comparables à celui appartenant à la recourante, ces dernières ne sauraient être infirmées par une simple expertise d’une partie, à l’instar de celle dont se prévalait celle-ci. Même si le bien immobilier avait été mis en vente pour le prix de l’expertise, ce qui n’était pas démontré, sa position resterait inchangée. Il n’y avait eu en l’espèce aucune transaction, mais seulement une mise en vente de l’immeuble.

20.

La lecture de la dernière expertise produite, soit celle de U______, fait apparaître que l’immeuble a une surface totale de 3'389 m2. Il est situé en zone de construction 3. La parcelle n° ______ sur laquelle il est érigé est grevée de plusieurs servitudes. Le secteur dans lequel il se trouve ne fait pas partie de ceux objet des cartes indicatives adoptées par le Conseil d’Etat en vue d’éventuelles surélévations conformément aux art. 23 et 27 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

Il s’agit d’un immeuble de parkings couverts de deux niveaux, partiellement enterré, comprenant trois arcades, un atelier/garage et une surface de bureaux à l’étage. Il comporte une toiture plate végétalisée pour la partie garage et recouverte d’une couche de protection en graviers pour la partie arcades et bureaux, cette dernière ayant fait l’objet d’une rénovation en septembre 2010. Sous la rubrique « matérialisation », cet expert a relevé que l’immeuble nécessitait d’importants travaux de remise en état à court terme. Quant au rendement de l’immeuble, 74,2 % des revenus locatifs étaient générés par les places de parc intérieures, louées CHF 300.- par mois. Dans les dix prochaines années, il faudrait rénover les façades, les fenêtres, la toiture et la ventilation, pour un montant estimé à environ CHF 1'250'000.- et en 2015, il s’agirait de remplacer la chaufferie, ce qui nécessiterait quelque CHF 30'000.-. Mme K______ supportait l’intégralité des coûts d’exploitation, qui incluaient les honoraires de gérance, ainsi que « l’impôt immobilier à 2 ‰ du potentiel locatif capitalisé à 6,36 % correspondant au taux admis par l’administration fiscale cantonale pour les immeubles commerciaux en 2010 pour les personnes morales ». En conclusion, cet expert notait que « compte tenu des avantages et des inconvénients précités, et au vu des conditions actuelles du marché, le taux d’actualisation est (était) fixé à 5 % en terme réel. Par conséquent, la valeur de marché de cet immeuble est (était) estimée au 1er janvier 2011, à CHF 12'550'000.-, ce qui correspond (correspondait) à un taux de rendement brut par rapport aux revenus locatifs actuels de 7,2 % ».

21.

Sur quoi, la cause a été gardée à juger.