Abrogare le inutili e dannose restrizioni della legge sulle abitazioni secondarie in materia di demolizione e riedificazione di abitazioni costruite secondo il diritto anteriore

Situazione iniziale

Comunicato stampa della commissione dell'ambiente, della pianificazione del territorio e dell'energia del Consiglio nazionale del 26.04.2023

Con 14 voti contro 9 e 2 astensioni la Commissione ha adottato il progetto in adempimento dell'iniziativa parlamentare 20.456 che rende più flessibile un aspetto della legge sulle abitazioni secondarie. Per l'ampliamento di edifici costruiti secondo il diritto anteriore, i proprietari disporrebbero di maggiore margine di manovra: potrebbero ampliare le loro case al massimo del 30 per cento e allo stesso tempo creare ulteriori abitazioni senza limitazioni nell'uso. Lo stesso dovrebbe valere nel caso di demolizione e ricostruzione. La Commissione è convinta che la modifica di legge che propone possa contribuire alla creazione di spazi abitativi moderni per la popolazione locale. Oggi l'ammodernamento di edifici costruiti secondo il diritto anteriore nei Comuni con una percentuale di abitazioni secondarie superiore al 20 per cento è possibile solo in misura limitata. Le ulteriori opzioni di intervento aprono anche maggiori possibilità sotto il profilo energetico.

Una minoranza della Commissione respinge la modifica della legge sulle abitazioni secondarie poiché ritiene che violi l'articolo costituzionale sulle abitazioni secondarie e si ripercuota negativamente sul mercato delle abitazioni primarie. Un'altra minoranza chiede che gli spostamenti di nuove costruzioni sostitutive siano consentiti soltanto se contribuiscono a migliorare la situazione generale e in particolare gli insediamenti. Infine, altre due minoranze chiedono che il nuovo disciplinamento si applichi solo nei Comuni designati dal Cantone o soltanto nei Comuni con almeno il 50 per cento di abitazioni primarie.

La Commissione ha svolto una consultazione sul progetto dal 3 novembre 2022 al 17 febbraio 2023. I pareri espressi dai partecipanti alla consultazione sono ampiamente positivi. I Cantoni sono perlopiù favorevoli, così come le associazioni mantello dei Comuni, delle città e delle regioni di montagna e il mondo economico. Critiche sono giunte soprattutto dalle organizzazioni di protezione dell'ambiente. Il rapporto con i risultati della consultazione è disponibile sul sito Internet della Commissione.

Comunicato stampa del Consiglio federale del 16.08.2023

In futuro, chi demolirà una vecchia abitazione in località turistiche e ne costruirà una nuova potrà aumentare la superficie fino ad un massimo del 30 per cento. Tuttavia, se con l'occasione venissero realizzate abitazioni supplementari, queste potranno essere utilizzate solo come abitazioni primarie, come raccomandato dal Consiglio federale al Parlamento nel suo parere concernente un'iniziativa parlamentare, adottato nella seduta del 16.08.2023. Nella sua proposta l'Esecutivo ha tenuto conto della situazione abitativa tesa di singole località. Secondo il Consiglio federale gli allentamenti proposti dall'iniziativa parlamentare sono eccessivi.

La legge sulle abitazioni secondarie (LASec) è in vigore dal 1° gennaio 2016. Da allora, nei Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20 per cento non è più possibile costruire ulteriori abitazioni di vacanza. Inoltre, per le abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore valgono regole specifiche. Si tratta di abitazioni costruite prima della votazione popolare del 2012 concernente l'iniziativa sulle abitazioni secondarie. Il tipo di uso di queste abitazioni è libero e, attualmente, l'ampliamento è consentito, fino a un massimo del 30 per cento, nell'ambito di una trasformazione, ma non nel caso di una demolizione o ricostruzione totale.

Il Consiglio federale intende superare queste disparità di trattamento e, pertanto, propone al Parlamento di consentire l'ampliamento della superficie fino a un massimo del 30 per cento anche in caso di demolizione e ricostruzione. Spesso, infatti, è difficile fare un distinguo tra trasformazione, da un lato, e demolizione e ricostruzione, dall'altro.

L'Esecutivo consiglia questo adeguamento nel suo parere del 16 agosto concernente l'attuazione dell'iniziativa parlamentare 20.456 del consigliere nazionale Martin Candinas (Il Centro, GR). Con l'intervento si richiede un allentamento della legge sulle abitazioni secondarie che eccede il contenuto della raccomandazione del Consiglio federale. Oltre all'ampliamento della superficie fino a un massimo del 30 per cento in caso di demolizione e ricostruzione, in futuro, nell'ambito di tutti gli ampliamenti dovrà essere consentita anche la costruzione di abitazioni ed edifici supplementari. Le competenti commissioni del Consiglio nazionale e del Consiglio degli Stati hanno approvato l'iniziativa parlamentare nel 2021. Il disegno di legge è pronto.

Tuttavia, per il Consiglio federale questo è troppo flessibile. Nel suo parere l'Esecutivo afferma che la costruzione di abitazioni secondarie ed edifici supplementari nei Comuni interessati si pone in una certa misura in conflitto con la Costituzione federale e, pertanto, propone che le abitazioni supplementari realizzate nell'ambito di un ampliamento vengano utilizzate esclusivamente come abitazioni primarie.

Con la sua proposta tiene conto del fatto che in alcune località turistiche la situazione abitativa è molto tesa per la popolazione locale. È quanto emerge dal rapporto sul monitoraggio del maggio 2023 relativo alle abitazioni secondarie. La domanda di abitazioni secondarie nelle località interessate dal turismo è molto alta. Per questo motivo, per i proprietari è estremamente interessante dal punto di vista finanziario vendere o affittare abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore come abitazioni secondarie. La ristrutturazione o la ricostruzione delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore e il loro cambio di destinazione ad abitazione secondaria diventerebbero ancora più interessanti con un allentamento delle disposizioni per la creazione di nuove abitazioni. Il Consiglio federale vuole evitare che ciò si verifichi e tutelare gli interessi della popolazione locale per cui i prezzi delle abitazioni sono diventati inaccessibili nella maggior parte dei casi.

Comunicato stampa della commissione dell'ambiente, della pianificazione del territorio e dell'energia del Consiglio nazionale del 22.08.2023

La Commissione ha preso atto del parere del Consiglio federale in merito al progetto (20.456) (iniziativa parlamentare Candinas) e ha discusso nuovamente il proprio progetto di legge. Con 13 voti contro 12, si è attenuta alla propria versione: in caso di ampliamento di un’abitazione costruita secondo il diritto anteriore, che non supera il 30 per cento della superficie utile, dovrebbe essere nel contempo possibile suddividerla in diverse abitazioni senza limitazioni d’uso. Inoltre, anche in caso di demolizione e riedificazione di un edificio realizzato in virtù del diritto anteriore dovrebbe essere consentito ampliare la superficie al massimo del 30 per cento e far risultare abitazioni supplementari senza imporre limitazioni d’uso. La Commissione è convinta che la soluzione proposta consentirà di realizzare e finanziare spazi abitativi moderni anche nei Comuni con abitazioni secondarie.

Una minoranza della Commissione sostiene il Consiglio federale, il quale propone che in caso di ampliamento della superficie del 30 per cento al massimo le abitazioni supplementari siano autorizzate soltanto se dichiarate come residenze primarie. Secondo la minoranza questa limitazione impedirebbe che attraverso la modifica di legge si accentui la pressione al cambiamento di destinazione delle abitazioni costruite secondo il diritto anteriore. A suo parere, inoltre, la versione della maggioranza della Commissione non è conforme alla Costituzione. Per quanto riguarda la demolizione e la riedificazione di edifici realizzati in virtù del diritto anteriore, la stessa minoranza, alla stregua del Consiglio federale, è disposta ad autorizzare lo stesso ampliamento della superficie come nel caso di una ristrutturazione. Le altre minoranze, già elencate nel progetto, rimangono sulle proprie posizioni.

Testo depositato

La legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec) va modificata in modo tale da autorizzare la creazione di nuove abitazioni, la cui superficie utile principale non deve superare il 30 per cento della superficie complessiva, in occasione dell'ampliamento di edifici costruiti secondo il diritto anteriore. Dovrebbero altresì essere possibili un ampliamento del 30 per cento della superficie utile principale, la creazione di ulteriori abitazioni e uno spostamento dell'ubicazione sullo stesso fondo in caso di demolizione e ricostruzione di un determinato oggetto. A tal fine è necessario modificare lievemente l'articolo 11 capoversi 2 e 3 LASec.

Motivazione

I promotori dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie chiedevano principalmente che non venissero più costruite abitazioni secondarie in piena natura su superfici precedentemente non edificate, che non si sacrificassero più terreni coltivi e che si frenasse la dispersione degli insediamenti a causa delle abitazioni secondarie. La vigente legge sulle abitazioni secondarie va valutata alla luce dei suddetti principi che non vanno per nulla modificati.

Diversa è la situazione per le abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore. Durante la campagna per la votazione non si è discusso di queste abitazioni perché si dava per scontato che l'iniziativa non le concernesse. Nell'attuazione della LASec si nota ora che, soprattutto in questo ambito, si sta andando ben oltre l'obiettivo a notevole detrimento dell'economia delle zone interessate.

Le esperienze fatte dall'entrata in vigore della legge mostrano che l'attuale legge sulle abitazioni secondarie e la relativa giurisprudenza (cfr. ad es. DTF dell'8 maggio 2020,1C_478/2019) limitano oltre misura l'uso delle abitazioni esistenti costruite secondo il diritto anteriore. Nelle abitazioni di vecchia data non vengono realizzati investimenti assolutamente necessari; si potrebbero costruire ulteriori abitazioni primarie, ma a causa dello spopolamento spesso non vi è domanda. La conseguenza è il degrado della sostanza edilizia.

Per evitare che ciò accada occorre creare le premesse affinché, in qualche misura, convenga investire nel mantenimento e nell'ampliamento della sostanza edilizia esistente e costruita secondo il diritto anteriore. Eliminando la limitazione di cui all'articolo 11 LASec ("a condizione che non ne risultino abitazioni supplementari"), si potrebbe compiere un piccolo ma importante passo in questa giusta direzione. Con la realizzazione di ulteriori abitazioni si potrebbero sfruttare in modo più efficiente quelle costruite secondo il diritto anteriore, aumentare i pernottamenti e accrescere il valore aggiunto. La semplice possibilità di creare abitazioni supplementari non genera inoltre metri quadrati supplementari di superfici in termini di abitazioni secondarie.

Occorre anche adeguare l'articolo 11 LASec in modo tale che il suo capoverso 3 non si applichi unicamente agli ampliamenti di edifici costruiti secondo il diritto anteriore che continuano a esistere, ma anche alla demolizione e ricostruzione di un determinato oggetto, permettendo un ampliamento massimo del 30 per cento della superficie utile principale.

Nel quadro di una demolizione e ricostruzione di abitazioni secondarie finora sono possibili soltanto lievi spostamenti di ubicazione. Questa restrizione si basa sulla considerazione che l'articolo 11 LASec faccia riferimento ai diritti acquisiti secondo il diritto anteriore. Con la modifica legislativa si vuole permettere che in futuro chi vuole costruire possa scegliere liberamente l'ubicazione della ricostruzione all'interno dello stesso fondo, ovviamente nel rispetto delle altre disposizioni legislative in ambito edilizio. Non si capisce perché sullo stesso fondo debba continuare a essere permesso soltanto un lieve spostamento d'ubicazione, limitando inutilmente il diritto di proprietà. A ciò si aggiunga che l'identità degli edifici demoliti può essere ripristinata anche se la loro ricostruzione avviene altrove all'interno dello stesso fondo, cosa che le autorità comunali del luogo sono le più indicate a decidere. Questa richiesta rispetta pienamente il principio di densificazione delle costruzioni ai sensi della legge sulla pianificazione del territorio (LPT), favorendo inoltre edificazioni più efficienti e sostenibili dei fondi interessati.

Grazie a un ampliamento moderato della legge è pertanto possibile garantire che anche su fondi in cui vi sono immobili molto piccoli di vecchia data possano sorgere edifici dotati di infrastrutture moderne.

Deliberazioni

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio nazionale, 26.09.2023

Abitazioni secondarie, più flessibilità per proprietari
In futuro, chi demolirà una vecchia casa di vacanza in località turistiche e ne costruirà una nuova potrà aumentare la superficie fino ad un massimo del 30%, senza limitazioni d'uso. Lo ha stabilito oggi il Consiglio nazionale, approvando per 105 voti a 80 un progetto di legge scaturito da un un'iniziativa parlamentare di Martin Candinas (Centro/GR).

Dal 2016, nei Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20% non è più possibile costruire ulteriori case di vacanza. Inoltre, per quelle realizzate in virtù del diritto anteriore - prima della votazione popolare del 2012 sul tema, la cosiddetta "iniziativa Weber" - valgono regole specifiche e severe. Attualmente, l'ampliamento di una residenza secondaria è consentito, fino al 30%, nell'ambito di una trasformazione, ma non nel caso di una demolizione o di una ricostruzione totale.

Il disegno di legge accettato oggi si pone l'obiettivo di superare queste disparità di trattamento, regalando maggior flessibilità e margine di manovra ai proprietari. Nelle intenzioni della Commissione dell'ambiente, della pianificazione del territorio e dell'energia del Consiglio nazionale (CAPTE-N), che lo ha redatto, contribuirà alla creazione di spazi abitativi moderni per la popolazione locale, aprendo anche maggiori possibilità sotto il profilo energetico, ha spiegato il suo portavoce Pierre-André Page (UDC/FR).

In fase di consultazione, ha puntualizzato l'altro relatore Nicolò Paganini (Centro/SG), il progetto è stato ben accolto, in particolare dalla maggior parte dei Cantoni, delle associazioni dei comuni, delle città e delle regioni di montagna. Si sono invece mostrate critiche le organizzazioni a tutela dell'ambiente.

Al progetto si sono opposti socialisti, Verdi e Verdi liberali, che erano per la non entrata in materia (proposta bocciata per 109 a 78). "Le abitazioni secondarie spesso rimangono vuote, fuori dall'alta stagione i comuni diventano spettrali", ha affermato Gabriela Suter (PS/AG). "Non è conforme alla Costituzione e viola la volontà del popolo", ha poi aggiunto la deputata argoviese riguardo alla modifica legislativa, non convincendo il resto del plenum.

Da parte sua il governo, come ribadito in aula dal consigliere federale Albert Rösti, avrebbe voluto spingersi meno in là rispetto alla CAPTE-N. La sua proposta era di concedere sì l'ampliamento fino al 30% anche in caso di demolizione o ricostruzione, ma, tenendo conto della situazione molto tesa in alcune località turistiche, di poter utilizzare solo come residenze primarie le eventuali abitazioni supplementari create.

"Bisogna impedire di accentuare la pressione su queste zone, il che andrebbe a scapito delle famiglie e della gente del posto", ha detto Beat Flach (Verdi liberali/AG), sostenendo invano questa linea. Poter aumentare lo spazio ma non creare alloggi supplementari "incentiverebbe gli chalet di lusso dei super ricchi", ha ribattuto Michael Graber (UDC/VS), incassando l'appoggio della maggioranza dei colleghi, che hanno preferito la versione della commissione.

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio degli Stati, 05.03.2024

Abitazioni secondarie, più flessibilità per proprietari
In futuro, chi demolirà una vecchia casa di vacanza in località turistiche e ne costruirà una nuova potrà aumentare la superficie fino ad un massimo del 30%, senza limitazioni d'uso.

Dopo il Consiglio nazionale, oggi anche quello degli Stati ha approvato per 27 voti a 11 e 5 astenuti un progetto di legge scaturito da un un'iniziativa parlamentare di Martin Candinas (Centro/GR). Il dossier è pronto per le votazioni finali.

Dal 2016, nei Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20% non è più possibile costruire nuove case di vacanza. Inoltre, per quelle realizzate in virtù del diritto anteriore - prima della votazione popolare del 2012 sul tema, la cosiddetta "iniziativa Weber" - valgono regole specifiche e severe. Attualmente, l'ampliamento di una residenza secondaria è consentito, fino al 30%, nell'ambito di una trasformazione, ma non nel caso di una demolizione o di una ricostruzione totale.

In fase di consultazione, ha puntualizzato Fabio Regazzi (Centro/TI), il progetto è stato ben accolto, in particolare dalla maggior parte dei Cantoni, delle associazioni dei comuni, delle città e delle regioni di montagna.

Al progetto si è opposta invano la sinistra che ha chiesto la non entrata in materia, venendo però sconfitta (32 voti a 11). Il progetto così come è uscito dalle deliberazioni della commissione non rispetta la Costituzione federale, col rischio di rendere ancor più difficile per gli abitanti del luogo trovare una casa o un appartamento, ha affermato Mathilde Crevoisier Crelier (PS/JU).

Da parte sua il governo, come ribadito in aula dal consigliere federale Albert Rösti, avrebbe voluto spingersi meno in là rispetto alla commissione. La sua proposta era di concedere sì l'ampliamento fino al 30% anche in caso di demolizione o ricostruzione, ma, tenendo conto della situazione molto tesa in alcune località turistiche, di poter utilizzare solo come residenze primarie le eventuali abitazioni supplementari create. Nel suo intervento anche Rösti ha sottolineato che la soluzione della commissione non rispetta la Costituzione federale. "Bisogna impedire di accentuare la pressione su queste zone, il che andrebbe a scapito delle famiglie e della gente del posto", ha spiegato il "ministro" democentrista.

Una riflessione fatta propria anche da Heidi Z'Graggen (Centro/UR) che, con una proposta di minoranza, ha chiesto al plenum di seguire la versione del governo su questo aspetto. Tuttavia, al voto anche la sua proposta è stata respinta (26 voti a 17).