Quartierplanreglement «Stadthof»

BESCHLÜSSE 17 Erlass Erlass, Die Einwohnergemeinde Reinach erlässt, gestützt auf§§ 2 - 7 und §§ 37 ff. des kantonalen Die Bebauungs- und Aussenraumkonzeption der Ouartierplanung „StadthoF wurde vom Architektur- und Generalplanungsbüro Quartierplan- Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 die Quartierplan-Vorschriften Burckhardt+Partner AG, Basel, in Zusammenarbeit mit dem Büro für Bestandteile ,,Stadthof'', bestehend aus dem Quartierplan -Reglement (QPR) und dem Quartierplan (QP) Landschaftsarchitektur BRYUM GmbH, Basel entwickelt. im Massstab 1:500.

Zweck 1 Die Quartierplanung "Stadthof" bezweckt eine geordnete, haushälterische und sinnvolle Nutzung des Bodens und soll eine umweltgerechte, wohn hygienisch, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste Überbauung gewährleisten.

Ziele 2 Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt:

1. Sorgfältige Gestaltung des Übergangs zwischen Kernzone und Wohn -Geschäftszone (Städtebau, Aussenraumgestaltung);

2. Realisierung der von der Gemeinde vorgesehenen Siedlungsentwicklung mit einer an den Standort angepassten Wohn- und Geschäftsnutzung;

3. Nutzung eines bestehenden Verdichtungspotenzials im Siedlungsraum;

4. Überbauung mit hoher Siedlungs- und Wohnqualität und mit gegenüber dem Umfeld massvoll erhöhter Ausnützung unter Berücksichtigung der zentralen Lage und der umgebenden Wohnbauten;

5. Verbesserung der Aussenraumqualitäten;

6. Sicherstellung einer energieeffizienten Bauweise.

Quartierplan-Reglement "Stadthof", Rein ach 1

Geltungsbereich 1 Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das gesamte Areal innerhalb des Quartierplan- Perimeters. Planelemente ausserhalb des QP-Areals haben lediglich orientierenden Charakter.

Abs. 2 RBG: Baubereiche A und C Wohn- und Geschäftsnutzung mit wenig störenden Betrie- Wohnen, Schulungseinrichtungen, medizinische Einrichtungen, ben gemäss § 21 Abs. 2 RBG. kleine Handwerksbetriebe, öffentliche lokale, Hotels, Restaurants, religiöse Bauten, Fitnessstudios. Baubereiche B, D und E Wohnnutzung gemäss § 21 Abs. 1 RBG. Bspw. Wohnnutzung gemäss § 21 Abs. 1 RBG: Wohnen, Kinderkrippen, Wohn- und Beschäftigungsheime, Niederflursamme!stellen (Glas, Metall), Ouartierläden, kleine Dienstleistungsbetriebe.

(Ver- und Entsorgung), Geräteschopf, Velo -Unterstände, gedeckte sich bei der Nutzung um siedlungsausstattende Quartierinfrastruktur handeln. Sitzplätze, Unterstände für Spielen und/ oder Begegnen u. dgl.

Wohnen, dem Arbeiten und dem Gewerbe dienenden und hierfür schossfläche (BGF) (BGF) der Gebäude gemäss § 49 Abs. 2 und 3 RBV berechnet und ausgewiesen. verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen. Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerechnet (§ 49 Abs. 2 RBV). "

Marginalie Reglementsbestimmung Kommentar/ Hin weise

4 Bauliche Nutzung Teilgebiete I und II: Mass der baulichen Nutzung folgende anrechenbare Bruttogeschossflächen (BGF) für Hauptbauten sind maximal zufür Hauptbauten lässig: (A usnützungsziffer, A,V Max. Bruttogeschossfläche Teilgebiet I: 3'100 rrl Bauberekh zulässige BGF Fläche Teilgebiet 1: 1'331 rrl

• Baubereich A: 1;j ., :Ei oberirdisch: 1'400 m2 AZ= 3'100 m2 X 100% = 232 % _g, unterirdisch: 100 m2 1'331 m2 -.,.... Baubereich B: oberirdisch: 1'600 m2 Max. Bruttogeschossfläche Teilgebiet /l· gemäss Bestand

• Baubereich C: 1;j BGF bestehend ., Baubereich D: :Ei BGF bestehend _g, ....-., Baubereich E: BGF bestehend Innerhalb des Teilgebiets I sind Verschiebungen von bis zu 10% der oberirdischen Bruttogeschossfläche von einem Baubereich in einen anderen zulässig, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst wird. Sie bedürfen der Zustimmung des Gemeinderats.

Nebenbauten 5 Die Summe aller Grundflächen für Nebenbauten beträgt Grundflächen Nebenbauten (beispielhafte Aufzählung) 65 Veloabstellplätze a 1 m2 65 m2 für die Baubereiche A und B gemeinschaftlich maximal 50 m2 ; Entsorgungsinfrastruktur 20 rrl für die Baubereiche C - E gemeinschaftlich maximal 50 m2 ; B Galtenschöpfe a 6 rrl 48 rrl Reserve 15 m2 und zusätzlich Total t4Bnr für den Baubereich B: maximal 6 m2 pro Erdgeschosswohnung; bei einer einheitli- Definition der Nebenbauten siehe § 5 Abs. 5 OPR. chen Gestaltung und einer guten Einbettung ins aussenräumliche Gesamtkonzept bis maximal 8. 5 m2 pro Erdgeschosswohnung. Die abschliessende Beurteilung erfolgt im Rahmen des aussenräumlichen Gesamtkonzepts; für die Baubereiche D und E: maximal 6 m2 pro Erdgeschosswohnung.

Quartierplan-Reglement "Stadthof", Rein ach 4

Lage der Bauten 1 Für die Lage und Grösse (Grundfläche, Geschosszahl und Höhe) der Bauten und Anlagen sind der Quartierplan sowie die nachstehenden Bestimmungen massgebend.

Baubereich für 2 Die Hauptbauten sind innerhalb der im Quartierplan definierten Baubereiche A bis E an - Hauptbauten A - E zuordnen.

abstand gegenüber Nachbarparzellen um 1.0 m übe"agen. Für weiter auskragende Balkone ist ein Näherbaurecht notwendig, dies 4 wird im OP-Vertrag geregelt. Baubereich für Verbin - Innerhalb des Baubereichs für Verbindungsbauten sind im 1. und 2. Obergeschoss Balkone dungsbauten zulässig.

ner Gebäudehöhe von 2.5 m unterstehen dem kleinen Baubewillieiner Wohn- oder Geschäftsnutzung dienen. Sie dürfen freistehend oder als Anbauten gungsverfahren; bei einer Gebäudehöhe über 2.5 m gilt das kantoan das Hauptbauvolumen realisiert werden. nale Baubewilligungsverfahren.

2. Nebenbauten können in Beachtung der Strassenbaulinien und der Grenzabstände zu nachbarlichen Parzellen im gesamten QP-Perimeter platziert werden.

3. Die Nebenbauten haben sich gut ins bauliche und aussenräumliche Konzept der Quartierplanung einzugliedern. Teilgebiet I: Nebenbauten sind einheitlich zu gestalten. Im Rahmen des Baugesuchsverfahrens ist die Einhaltung dieser Vorgaben in Form eines Gestaltungskonzepts für Nebenbauten sowie bezüglich Lage im Umgebungsplan nachzuweisen. Teilgebiet II: Nebenbauten sind mit einer Bepflanzung in die Umgebung einzubetten und sollen wenig in Erscheinung treten.

4. Nebenbauten dürfen eine Gebäudehöhe von 2.5 m ab gestaltetem Terrain nicht überschreiten.

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6 Gilt auch für unterirdische Bauteile, die Nutzungen enthalten, wel- Unterirdische Bauten und Unterirdische Bauten und Bauteile können in Beachtung der übergeordneten Erlasse im Bauteile gesamten QP-Perimeter platziert werden . Sie sind mit Ausnahme von technisch bedingten che an die BGF angerechnet werden.

Einrichtungen (Entrauchung, Entfluchtung etc.) so zu konzipieren, dass sie nach aussen Übergeordnete Erlasse: vgl. z. 8. § 66 RBV wenig in Erscheinung treten und das bauliche, betriebliche und aussenräumliche Gesamtkonzept nicht beeinträchtigen. Oberlichter müssen ins Aussenraumkonzept integriert werden.

Gebäudeprofil (Gebäude- 7

1. Das Gebäudeprofil wird im Quartierplan definiert durch die maximale Gebäudehöhe höhe, Geschossigkeit) und die maximale Geschossigkeit.

2. Die Gebäudehöhe wird bis Oberkante rohe Decke (Flachdach) bzw. höchster Punkt rohe Dachkonstruktion (Satteldach) gemessen.

3. Absturzsicherungen auf dem Flachdach dürfen das Gebäudeprofil der Hauptbauten Zurückhaltend gestaltete Absturzsicherungen sind z. B. fein gestalüberragen. Sie sind sorgfältig und zurückhaltend zu gestalten. tete Drahtseilsysteme o.i. Murale Brüstungen sind als Teil des Gebäudes nur innerhalb der Baubereiche zulässig.

4. Im Baubereich C ist das oberste Geschoss als Attikageschoss auszubilden . Es ist an den Längsseiten um mindestens 2.0 m und an der nördlichen Stirnseite um mindestens 4.0 m von der darunter liegenden Geschossfassade zurückzuversetzen .

Dachform 8 Folgende Dachformen werden festgelegt: Baubereiche A, C - E: Flachdach Baubereich B Satteldach Nebenbauten: Dachform frei wählbar

neigung von 30° zulässig. Dachaufbauten dürfen den Baubereich leicht überragen .

2. Die Summe der Breiten der Dachaufbauten und Dacheinschnitte darf die halbe Fassadenlänge nicht überschreiten. Der Mindestabstand von den Fassadenenden, Gräten und Kehlen beträgt 1.5 m, derjenige vom First beträgt 1.0 m (vertikal gemessen). Unter den Aufbauten muss die Dachhaut durchgeführt werden.

3. Die Fronthöhe der Dachaufbauten darf maximal 1. 7 m betragen, Messebene ist die Vgl. Prinzipskizze: Aussenkante der Dachaufbau-Seitenwand. Bei Dachaufbauten mit Satteldach wird die Fronthöhe bis zur Oberkante der Dachaufbau-Traufe gemessen. Für überdeckte Dacheinschnitte mit Satteldach gilt diese Bestimmung sinngemäss.

4. Alle Bauteile auf dem Dach sind so anzuordnen und zu gestalten, dass sie ein ästhetisch ansprechendes Gesamtbild ergeben und mit der darunterliegenden Fassade harmonieren.

sive Begrünung, Sonnenenergienutzung, Retention von Regenwaszung wählen, dass es der Retention dient und sich als Lebensraum für Pflanzen und Kleintiere ser etc. eignet. Darauf kann in folgenden Fällen verzichtet werden: Empfehlung für ökologische Dachgestaltung: Verwendung von ein- Terrassen und Dachgärten etc.; heimischem Saatgut (z. 8. "Basler Pflanzenmischung für extensive Technische Anlagen, falls diese eine ökologische Dachgestaltung verunmögli- Dachbegrünungen ''). Nach Möglichkeit Modellierung nach ökologischen Kriterien und Ausstattung mit Kleinstrukturen (Steinhaufen, chen. Dies gilt nicht für Solaranlagen (thermische Anlagen/ Photovoltaik). Erdhügel etc.)

Reglement über die Benutzung von öffentlichem und privatem zureichen. Reklameeinrichtungen sind jeweils innerhalb der Teilgebiete I und II nach ei- Grund für Reklamezwecke vom 8.5.2006, revidiert am 21.5.2007 nem einheitlichen Konzept zu erstellen. Sie dürfen die architektonische und aussenräum- und die dazugehörende Verordnung vom 22.8.2006, revidiert am liche Gestaltung nicht beeinträchtigen. Für freistehende Reklametafeln, -stelen und -fah- 7.2.2017) sowie das Signalisationskonzept des Projektes "Hauptnen sind im Umgebungsplan (Baugesuch) in Absprache mit der Gemeinde geeignete strasse" zu berücksichtigen. Standorte darzustellen.

Sichere Bauweise für Klein- 13

1. Die Quartierplanüberbauung ist für Kleintiere wie Amphibien, Reptilien, Kleinsäuger tiere und Vögel etc. sicher zu gestalten. Kritische Bauteile - insbesondere Lichtschächte der Gebäude - sind mit Schutzvorrichtungen auszustatten, sodass keine Kleintierfallen entstehen.

2. Glasfassaden und verglaste Bauteile sind vogelsicher zu gestalten. Vogelschutz: Für grössere Verglasungen in Fenstern und Türen (Glasfassaden sind nicht vorgesehen) sind die in der Richtlinie "Tipps zum Vogelschutz. Vogelkiller Glas" der Vogelwarte Sempach (2006) enthaltenen Vorgaben und Massnahmen zu beachten.

dass ein ästhetisch ansprechender Gesamteindruck entsteht und eine gute Einpassung in Gemeinde die Materialisierung und Farbgebung vorzubesprechen. das nachbarliche Siedlungs- und Landschaftsbild sichergestellt ist. Es sind verbindliche Farb- und Materialkonzepte als Bestandteil des Baubewilligungsverfahrens einzureichen.

Ergänzungen an Bauten bei späteren iinderungen / Ergänzungen der Bauten angebaute Gebäudeteile dürfen das Gesamtbild der Quartierplan-Überbauung nicht beeinträchtigen. Sie sind in ihren wesentlichen architektonischen Merkmalen und in der Grundstruktur aufeinander abzustimmen. Sie bedürfen eines Gesamtkonzeptes analog zu § 11 Abs. 3 QPR - davon ausgenommen ist die nachfolgend geregelte Verglasung von offenen Bauteilen.

lichen Überbauung, und nicht der nachträglich hinzugefügten, be- Bauteilen Verglasung, die feine Profilierung sowie die Farbe für Fensterrahmen, Verkleidungen, Stareits realisierten Verglasungen. ren etc. zu übernehmen.

Aussenraumes

merflieder, Robinie und Essigbaum: Vgl. ''Schwarze Liste" des natihauptsächlich mit einheimischen und standortgerechten Arten zu realisieren. Die Anpflanonalen Daten- und Informationszentrums der Schweizer Flora (info zung von Arten, die zu den invasiven Neophyten gezählt werden, ist nicht zulässig. flora).

nierung und Ausgestaltung auf der Stufe des Baubewilligungsverim Massstab 1:200. Er wird integrierter Bestandteil der Baubewilligung. Im Falle einer fahrens. Verbindliche Grundlage bildet dabei der Quartierplan. Das etappierten Bebauungsrealisation sind jene Bereiche des Umgebungsplanes, die erst entsprechende Entsorgungskonzept (Grünabfälle, Abfallcontainer, in späteren Realisierungsetappen angelegt werden sollen, konzeptionell darzustellen. Wertstoffe etc.) ist mit der Gemeinde Reinach abzusprechen. Für die Gestaltung des Aussenraums in Teilgebiet I hat der Aussen-

b. Der Umgebungsplan beinhaltet insbesondere raumplan von Burckhardt+Partner AG und BRYUM GmbH, die genaue Lage, die Art und die Gestaltung von Nebenbauten im Teilgebiet I 01.10. 2019 richtungsweisenden Charakter (siehe Planungs- und Begleitbericht). sowie der Ver- und Entsorgungsanlagen; die genaue Lage und Ausgestaltung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen wie Wege, Trottoirs und Plätze, Parkplätze und Veloabstellplätze; die genaue Lage und die Art der Bepflanzung, inkl. Bäume; die Ausgestaltung des Terrains (Aufschüttungen/Abgrabungen, Stützmauern, Böschungen, Einstellhallenüberdeckung); die Dachbegrünung; die genaue Lage und Ausgestaltung von allfälligen Oberlichtern.

Terrainmodellierungen 3

1. Es sind partiell Abgrabungen und Aufschüttungen von maximal 1.0 m ab bestehendem Terrain zulässig. Der neue Terrainverlauf wird im Rahmen des Baugesuches im Umgebungsplan abschliessend nachgewiesen.

2. Über den Untergeschossen / Autoeinstellhallen muss bei den bepflanzten Teilen der Freiflächen (exkl. Wege, Plätze etc.) eine minimale bepflanzbare Überdeckung von mindesten s 0.5 m, bei Baumstandorten von 1.0 m gewährleistet sein.

richtungen etc. schaft der Quartierplan-Überbauung sowie zur Unterbringung von Ausseninfrastrukturen. Sie sind funktional zu gestalten.

wasser nach Möglichkeit versickern zu lassen oder über die Schulter zu entwässern.

Quartierplan-Reglement "Stadthof", Rein ach 10 Marginalie Reglementsbestimmung Kommentar / Hinweise

b. Im Rahmen des Baugesuchs werden die genaue Lage und die Art der Bepflanzung im Umgebungsplan nachgewiesen.

amtes für Umwelt, Wald und Landschaft (ehem. BUWAL, heute sig beeinträchtigen. Die Beleuchtungsanlagen sind in ihrer Intensität, Leuchtdauer und BAFU} 2005: "Empfehlungen zur Vermeidung von Lichtemissionen. Beleuchtungsstärke auf das Notwendige zu beschränken. Ausmass, Ursachen und Auswirkungen auf die Umwelt".

Marginalie Reglementsbesti mm ung Kommentar/ Hinweise Einstellhallenzufahrt 2 Die Zu- und Wegfahrt des motorisierten Verkehrs zur Einstellhalle erfolgt via Hauptstrasse.

oberirdische Parkierung 3 Innerhalb des Quartierplan-Areals sind folgende oberirdische Parkplätze zulässig:

1. max. 5 Parkplätze entlang der Hauptstrasse, davon 4 private Besucherparkplätze und 1 Parkplatz für das Einsatzfahrzeug des medizinischen Notfalldienstes;

2. max. 2 private Besucherparkplätze entlang der Kirchgasse;

3. öffentliche Parkplätze der Gemeinde, sofern Ziele und Zweck des öffentlichen Gehbereichs gemäss § 6 Abs. 4 QPR gewährleistet bleiben.

- Anhang 11/2 RBV

1. Für das Teilgebiet I: Die Ermittlung des notwendigen Grundbedarfs für Auto- und Velo- - § 70 Abs :zb;s RBV und§ 22a RBV Abstellplätze erfolgt grundsätzlich nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen - Amt für Raumplanung Basel-Landschaft (2004): Wegleitung Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Ve- und Richtlinien. Es sind im Minimum 0.8 Stammparkplätze pro Wohnung zu erstellen. los/Mofas, 4. Auflage, liestal.

2. Für das Teilgebiet II: Die Ermittlung des notwendigen Grundbedarfs für Auto- und Velo-Abstellplätze erfolgt grundsätzlich nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien.

3. Mit Ausnahme der im Quartierplan und im Quartierplanreglement § 7 Abs. 3 festgelegten oberirdischen Parkplätze sind alle Autoabstellplätze unterirdisch anzuordnen. Alle Besucherparkplätze müssen jederzeit öffentlich zugänglich sein.

4. Die Überdachung oberirdischer Autoabstellplätze ist untersagt.

5. Jeder Hauptbau verfügt über ausreichende, gut zu erreichende Abstellräumlichkeiten für Velos, Kinderwagen und Ähnliches für die Bewohner. Für die Besucher und für das kurzzeitige Abstellen sind oberirdische Veloabstellplätze vorzusehen.

Schmutzabwasserbeseitigung für die Weiterverwendung des anfalwasserbeseitigung immungen und die entsprechenden Reglemente der Gemeinde massgebend. Ein Wasserlenden nicht verschmutzten Abwassers (Meteorwasser auf versieanschluss- und Kanalisationsgesuch ist bei der Gemeinde Reinach spätestens mit den gelten Flächen und Dächern, usw.) pro Teilgebiet ein Konzept zu Baugesuchsakten einzureichen. erstellen z. 8. für Brauchwasser, Biotopspeisung, Versickerung, Ableitung etc. Für allfällige Versickerungsmassnahmen ist der Zustandsbericht 'Versickerung" des GEP Reinach zu konsultieren.

Energiestandard a. Für das Teilgebiet I ist eine energetisch nachhaltige Siedlung anzustreben. Details für das Teilgebiet I werden im OP-Vertrag geregelt: Es ist die Einhaltung der Zielwerte gemäss "SIA-Effizienzpfad Energie "

b. Für das Teilgebiet II gelten die gesetzlichen Bestimmungen. (SIA 2040} anzustreben. Im Minimum sind die Grenzwerte des MI- NERGIE Standards kombiniert mit den Zusatzanforderungen von MINERGIE-Eco einzuhalten.

b. Für das Teilgebiet II gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Lärmschutz 1 Für die Baubereiche A und C gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Für die Baubereiche B, D und E gilt die Empfindlichkeitsstufe II.

lichst knapp zu halten, damit die Bau-Immissionen für die Nach- Freiflächen, Zufahrten und Wege usw. anteilsmässig so zu erstellen, dass der Bedarf in der barschaff zeitlich begrenzt und damit so gering wie möglich bleijeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spätere Realisierung der gesamten Überbauung ben. nicht erschwert oder verhindert wird.

gründung. Sie werden nach Abwägung von der Baubewilligungsbeallgemeiner Art Umstände des Einzelfalls kann die Baubewilligungsbehörde Abweichungen von diesen hörde erteilt. Quartierplan-Vorschriften zulassen.

b. Wesentliche Änderungen des städtebaulichen Konzepts, des architektonischen Er- Eine OP-Mutation erfolgt gemäss §§ 37 ff. RBG (gleiches Verfahren scheinungsbilds, der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur auf- wie bei Ersterstellung der Ouartierplanung} grund einer Quartierplan-Mutation erfolgen.

Konzept mit guter Qualität und qualitätsvol!en Aussenräumen zu Abweichungen zelmassnahmen, die entweder für wahren.

1. das architektonische Erscheinungsbild oder Für zusätzliche Nebenbauten ist ein Gesamtkonzept erforderlich.

2. das städtebauliche Konzept oder

3. die Erschliessung oder

4. die Umgebungsgestaltung Das Gesamtkonzept für Abweichungen muss sich an die Rahmen der von präjudizieller Bedeutung sind, dürfen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes für den Ouartierplan-Vorschriften halten; weitergehende Abweichungen jeweiligen Quartierplan-Teil bewilligt werden. bedürfen einer Mutation der Ouartierplanung.

Quartierplan-Reglement "Stadthof", Rein ach 15 Dieses Gesamtkonzept bedarf der Genehmigung der zuständigen Baubewilligungsbehörde und ist für alle weiteren gleichartigen Abweichungen richtungsweisend. Es ist integrierter Bestandteil des entsprechenden Baugesuches und ist mit diesem öffentlich aufzulegen.

Inkrafttreten 3 Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Beschlüsse Beschlüsse Gemeinde Beschluss des Gemeinderates: 5. November 2019 Beschluss des Einwohnerrates: 22. Juni 2020 Referendumsfrist: 25. Juni bis 27. Juli 2020 Urnenabstimmung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 32 6. August 2020 Planauflage 6. August bis 4. September 2020 Namens des Gemeinderates Der Gemeindepräsident ~,g Kanton Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit Beschluss Nr. vom 0 5, Jan. 2021 Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr.'1 vom O7. Jan. 202 1 Die Landschreiberin bie Landschre ibe · ;/,/,o;;. ~