Ausführungsbestimmungen über die amtliche Steuerschätzung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke

Die Eigentümer und die Nutzniesser sind verpflichtet, persönlich oder durch eine Stellvertretung bei der Festsetzung des Steuerwerts für den Ver- mögenswert (100 %) und des Steuerwerts für die Mietwertberechnung von Grundstücken mitzuwirken.

Führt eine der nachfolgend beschriebenen Bewertungsmethoden zu un- realistischen Ergebnissen oder liegen besondere Verhältnisse wie beson- dere Bauart, Ausstattung oder Umgebung, Villen und Liebhaberobjekte vor, kann der Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) und der Steuerwert für die Mietwertberechnung mittels einer anderen anerkannten Bewer- tungsmethode festgelegt werden.

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) erfolgt mittels folgender Realwertmethode: Landwert gemäss Art. 11 bis 14 sowie Art. 16 dieser Ausführungsbe- stimmungen + Zeitwert Gebäude gemäss Art. 17 dieser Ausführungsbestimmungen + Anbauten/Erweiterungen, welche nicht im Versicherungsneuwert ent- + Photovoltaikanlagen gemäss Art. 18 dieser Ausführungsbestimmungen = Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) 1) GDB 213.71 2) GDB 641.4 OGS 2024, 41 Die Festsetzung des Steuerwerts für die Mietwertberechnung, der für selbstgenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) massgebend ist, erfolgt mit- tels folgender Realwertmethode: Landwert gemäss Art. 11 bis 16 dieser Ausführungsbestimmungen Die Selbst- bzw. Fremdnutzung von Gebäudeteilen bzw. Nutzeinheiten wird bei der Bewertung nicht ausgewiesen. Diese wird erst im Zeitpunkt der ordentlichen Einkommensbesteuerung festgestellt.

Die Verteilung des Mietwerts (100 %) auf mehrere Gebäude erfolgt im Verhältnis zum errechneten Zeitwert der Gebäude gemäss Art. 17 dieser Ausführungsbestimmungen.

Für jeden Gebäudeteil bzw. jede Nutzeinheit wird der Mietwert (100 %) separat ausgewiesen. Die Aufteilung des Mietwerts (100 %) auf die einzel- nen Gebäudeteile/Nutzeinheiten innerhalb eines Gebäudes wird nach An- zahl Zimmer/Einheiten vorgenommen. Führt dies zu einem nicht marktge- rechten Ergebnis, kann die Aufteilung anhand der Nettonutzflächen vorge- nommen werden.

Bei einer gemischten Nutzung (Wohnen/Gewerbe) entspricht eine Gewer- befläche von 40 m2 einem Zimmer/ einer Einheit.

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) erfolgt mittels folgender Realwertmethode: Die Festsetzung des Steuerwerts für die Mietwertberechnung, der für selbstgenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) massgebend ist, erfolgt mit- tels folgender Realwertmethode:

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) erfolgt, indem der Nettomietertrag pro Jahr mit dem Satz gemäss Absatz 2 kapita- lisiert wird. Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer oder der Eigentü- merin bzw. vom Nutzniesser oder der Nutzniesserin selbst genutzten Ge- bäudeteile/Nutzeinheiten ist zum Nettomietertrag hinzuzurechnen. Ver- günstigte Mieten an Nahestehende sind zu Marktwerten einzusetzen.

Der Kapitalisierungssatz beträgt bei Gebäudeteilen/Nutzeinheiten für Wohnen 5,25 % und für Gewerbe und Industrie 6,25 %.

Der Kapitalisierungssatz kann innerhalb eines Gebäudes je nach Nutzung der Gebäudeteile/Nutzeinheiten unterschiedlich sein.

Der Mietwert (100 %) der selbstgenutzten Einheit entspricht dem Netto- mietertrag (Mietertrag ohne Nebenkosten).

Für jeden Gebäudeteil bzw. jede Nutzeinheit wird der Mietwert (100 %) separat ausgewiesen. Die Erfassung geschieht in der Regel analog dem Nettomietertrag pro Einheit.

Führt die Ertragswertmethode zu nicht marktgerechten Ergebnissen, kann eine andere anerkannte Bewertungsmethode angewendet werden.

Bei der Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) so- wie des Mietwerts (100 %) wird mit folgenden Pauschalwerten gerechnet: Bezeichnung Mietwert Fr. Vermögenswert Fr. Auto-Einstellplatz 1 200.– 35 000.– Auto-Doppel-EP nebeneinander 2 400.– 70 000.– Auto-Doppel-EP hintereinander 1 800.– 50 000.– Auto-Einstellplatz Wohnwagen 1 800.– 50 000.– Motorrad-Einstellplatz 300.– 8 000.– Autoabstellplatz aussen (Recht) 600.– 15 000.– Autoparkplatz Unterstand 900.– 20 000.–

Die Kapitalisierung wird gemäss Art. 4 Abs. 2 und 3 dieser Ausführungs- bestimmungen vorgenommen.

Der Mietwert (100 %) wird gemäss Art. 4 Abs. 4 und 5 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen berechnet und auf die einzelnen Gebäudeteile/Nutz- einheiten aufgeteilt.

Führt die Ertragswertmethode zu unrealistischen Ergebnissen, kann eine andere anerkannte Bewertungsmethode angewendet werden.

Unselbstständiges Miteigentum oder unselbstständige Miteigentumsan- teile an Grundstücken werden je nach Objektart gemäss Art. 2 bis 8, Art.

bis 12, Art. 14 und Art. 16 (Landparzelle) dieser Ausführungsbestim- mungen bewertet und in die Berechnung des Steuerwerts für den Vermö- genswert (100 %) und des Steuerwerts für die Mietwertberechnung der je- weiligen Hauptgrundstücke dazugerechnet.

Die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) von nicht überbautem Land innerhalb der Bauzonen erfolgt mittels folgender Berechnungsmethode: Landfläche x Landwert (gemäss Art. 11 und 12 dieser Ausführungsbe- stimmungen) Der Landwert von mit Wohnbauten überbautem Land ausserhalb der Bauzonen (ausserhalb Landwertzonen) erfolgt mittels folgender Berech- nungsmethode:

1. Landfläche gemäss Art. 14 Abs. 3 und 4 dieser Ausführungsbestim- mungen;

2. Eine ausserhalb der Bauzonen gelegene Restfläche des Grundstücks wird gemäss Art. 14 Abs. 1 und 2 dieser Ausführungsbestimmungen bewertet und gilt als nicht überbaut.

Innerhalb der Bauzonen werden die Grundstücke folgenden Land- wertzonen und Landwerten zugeordnet: Zone 1 200 Fr. / m² Zone 2 300 Fr. / m² Zone 3 400 Fr. / m² Zone 4 500 Fr. / m² Zone 5 650 Fr. / m² Zone 6 800 Fr. / m² Zone 7 950 Fr. / m² Zone 8 1 100 Fr. / m² Zone 9 1 250 Fr. / m² Zone 10 1 400 Fr. / m² Die Landwertpläne können beim Finanzdepartement sowie bei der ent- sprechenden Gemeindekanzlei und im Geoinformationssystem (GIS) ein- gesehen werden.

Die Landwertzonen 1 bis 10 gelten als bebaubar und deren Landwerte werden bei der Realwertmethode dieser Ausführungsbestimmungen so- wohl in den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) als auch in den Steuerwert für die Mietwertberechnung eingerechnet.

Für Grundstücke, die teilweise einer Grünzone zugewiesen sind, gilt für die Grünzone der gleiche Landwert wie für das übrige Grundstück. Enthält das Grundstück mehrere Landwertzonen, so ist der Landwert der flächen- mässig grössten Landwertzone für das ganze Grundstück massgebend.

Handelt es sich um ein Grundstück, welches ausschliesslich in der Grünzone liegt, wird der Landwert durch die Steuerverwaltung angemes- sen festgelegt.

Die Grünzone gilt als bebaubar und wird in den Steuerwert für den Ver- mögenswert (100 %) sowie in den Steuerwert für die Mietwertberechnung eingerechnet.

Für die Berechnung der Über- bzw. Unternutzung eines Grundstücks bei der Realwertmethode gemäss Art. 2 wird der bebaubare Landwert (Land- fläche x Landwert) gemäss Art. 11 und 12 sowie Art. 14 Abs. 3 und 4 dieser Ausführungsbestimmungen dem versicherten Gebäudeneuwert gegen- übergestellt. Bei diesem Vergleich werden nur die für die Mietwertberech- nung massgebenden bebaubaren Landwertzonen verwendet. Landwertzone Übernutzung Unternutzung mind. Landwert max. Landwert in % Gebäudeneuwert in % Gebäudeneuwert Landwertzone 1 17,5 % 37,5 % Landwertzone 2 20,0 % 40,0 % Landwertzone 3 22,5 % 42,5 % Landwertzone 4 25,0 % 45,0 % Landwertzone 5 27,5 % 47,5 % Landwertzone 6 30,0 % 50,0 % Landwertzone 7 32,5 % 52,5 % Landwertzone 8 35,0 % 55,0 % Landwertzone 9 37,5 % 57,5 % Landwertzone 10 40,0 % 60,0 % Liegt der bebaubare Landwert innerhalb des minimalen und maximalen Landwerts der Über- bzw. Unternutzung, so wird für den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) und den Steuerwert für die Mietwertberechnung der effektive Landwert (Fläche x Landwert) verwendet.

Liegt der Landwert im Verhältnis zum Gebäudeneuwert unterhalb des mi- nimalen Landwerts gemäss Übernutzung, so wird für den Vermögenswert (100 %) und den Steuerwert für die Mietwertberechnung der minimale Landwert verwendet.

Liegt der Landwert im Verhältnis zum Gebäudeneuwert oberhalb des ma- ximalen Landwerts gemäss Unternutzung, so wird für den Vermögenswert (100 %) der effektive Landwert und für den Steuerwert für die Mietwertbe- rechnung der maximale Landwert verwendet.

Grundstückflächen nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden folgende Landwerte zugewiesen: Wiesland 10 Fr. / m² Wald 1 Fr. / m² Verkehrsfläche 0 Fr. / m² Gewässer 0 Fr. / m² Unproduktive Fläche 0 Fr. / m²

Diese Flächen gelten als nicht bebaubar. Ihr Landwert wird bei der Real- wertmethode nur in den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) einge- rechnet, jedoch nicht beim Steuerwert für die Mietwertberechnung berück- sichtigt.

Bei überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwert- zonen wird eine Fläche von maximal 800 m2 als Landwertzone angenom- men. Die Bestimmung des Landwerts erfolgt ab der nächstgelegenen Landwertzone. Bei kleinen Wohngebäuden (z.B. Berghäuschen) kann die bebaubare Fläche durch die Steuerverwaltung angemessen reduziert wer- den.

Ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden die Landwerte für überbaute Grundstücke mittels eines reduzierten Ansatzes gemäss Art. 11 Abs. 1 dieser Ausführungsbestimmungen berechnet: Distanz (Luftlinie) bis 250 m Reduktion 10 % Distanz (Luftlinie) 251 m bis 500 m Reduktion 20 % Distanz (Luftlinie) 501 m bis 1 000 m Reduktion 30 % Distanz (Luftlinie) 1 001 m bis 2 000 m Reduktion 40 % Distanz (Luftlinie) über 2 000 m Reduktion 50 %

Für Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum gelten die Landwerte umgerechnet in Prozent des versicherten Gebäudeneuwerts al- ler Gebäude: Zone 1–2 20 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 3–4 30 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 5–6 40 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 7–8 45 % des versicherten Gebäudeneuwerts Zone 9–10 50 % des versicherten Gebäudeneuwerts

Die so errechneten Landwerte gelten als bebaubar und werden bei der Realwertmethode gemäss Art. 3 dieser Ausführungsbestimmungen sowohl in den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) wie auch in den Steuer- wert für die Mietwertberechnung eingerechnet.

Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert, beispielsweise Zonen für öf- fentliche Bauten und Anlagen, Klosterzonen, Kurzonen und Campingzonen werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung durch die Steuer- verwaltung bewertet.

Die Grundlage für die Bewertung der Gebäude bildet der versicherte Ge- bäudeneuwert. Unrealistische Neuwerte sowie Gebäudeversicherungen zum Zeitwert werden durch die Steuerverwaltung angepasst.

Die Gebäude werden zu einem festen Prozentsatz pro Jahr entwertet. Die Entwertung beträgt pro Jahr:

1. 0,75 % bei überwiegender Wohnnutzung;

2. 1,00 % bei überwiegender gewerblicher und industrieller Nutzung.

Die maximale Altersentwertung gemäss Absatz 2 beträgt 45 %. Führt diese maximale Entwertungsbegrenzung zu unrealistischen Ergebnissen, kann davon abgewichen werden.

Bei der Gebäudeentwertung kann das wirtschaftliche Alter berücksichtigt und die Entwertung gemäss Absatz 2 angepasst werden, insbesondere bei Um- und Anbauten sowie Renovationen.

Photovoltaikanlagen werden nur für den Steuerwert für den Vermögens- wert (100 %) verwendet und für den Steuerwert für die Mietwertberechnung nicht berücksichtigt.

Bei der Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) werden Photovoltaikanlagen, unabhängig von ihrem Alter, generell mit

% ihres Neuwerts angerechnet.

Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem unrealisti- schen Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) bzw. Mietwert (100 %), können diese Werte mittels einer anderen anerkannten Bewertungsme- thode oder eines Augenscheins durch die Steuerverwaltung unter Berück- sichtigung der jeweiligen Nutzung festgelegt werden.

Neuere amtliche Verkehrswertschätzungen oder Verkehrswertschätzun- gen nach anerkannten Grundsätzen der Liegenschaftenschätzung sowie Handänderungen können als Entscheidungshilfe für die Festsetzung des Steuerwerts für den Vermögenswert (100 %) und den Mietwert (100 %) dienen.

Der nach diesen Ausführungsbestimmungen festgesetzte Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) und der Mietwert (100 %) werden dem steu- errechtlichen Grundeigentümer oder der steuerrechtlichen Grundeigentü- merin mit einer schriftlichen Anzeige ohne Rechtsmittelbelehrung eröffnet.

Das Rechtsmittel gegen den Steuerwert für den Vermögenswert (100 %) sowie den Mietwert (100 %) kann im Rahmen der ordentlichen Steuerver- anlagung gemäss Art. 11 des Schätzungs- und Grundpfandgesetzes3 er- griffen werden.

Eine Neufestsetzung von Steuerwerten und/oder Mietwerten von Grund- stücken kann vorgenommen werden:

1. aufgrund einer ordentlichen Neubewertung;

2. sofern der Regierungsrat die Faktoren der schematischen, formel- mässigen Bewertung für die Steuerschätzung gemäss Art. 16 Abs. 1 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung neu festsetzt;

Auf dem nach diesen Ausführungsbestimmungen berechneten Mietwert für selbstgenutzte Grundstücke (Eigenmietwert) ist den Eigentümern bei Einfamilienhäusern, Stockwerkeigentum oder Wohnungen in Mehrfamilien- häusern, die am Wohnort selbst bewohnt werden, auf Antrag ein angemes- sener Einschlag zu gewähren, wenn der Mietwert für selbstgenutzte Grund- stücke (Eigenmietwert) zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen der steuerpflichtigen Person in einem offensichtlichen Missverhältnis steht. Der Regierungsrat erlässt hierzu gesonderte Ausführungsbestimmungen.

Auf die Vornahme von Schätzungen, die beim Inkrafttreten dieser Aus- führungsbestimmungen hängig sind, findet das bisherige Recht Anwen- dung.