A.________ à I.________/Municipalité d'Orbe, RICHARD PROMOTIONS SA

1.

Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile.

Les recourants A.________ et B.________, C.________ et D.________, E.________ et F.________ et G.________, qui ont tous formé opposition durant l'enquête publique à l'encontre du projet en cause, sont propriétaires respectivement des parcelles nos 2771, 730, 953 et 726. Les recourants H.________ et I.________ sont quant à eux locataires de la parcelle n° 731. Ces parcelles se situent à proximité immédiate des parcelles nos 746 et 960 où sont projetées les constructions litigieuses. Les recourants peuvent se prévaloir d'un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée et ont manifestement la qualité pour recourir (cf. art. 75 let. a, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Leur recours respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.

Dans un premier grief formel, les recourants constatent que le projet en cause n'a pas fait l'objet d'un préavis de la CCU. Il considère que, s'agissant d'un projet qui doit être qualifié d'important, la municipalité ne pouvait se dispenser de recueillir l'avis de cette commission sur l'esthétique et l'intégration.

a) L'art. 3 RPAC a la teneur suivante:

" Pour préaviser sur des projets importants d'urbanisme ou de police des constructions, la Municipalité prend l'avis d'une Commission consultative choisie parmi des personnes compétentes en la matière.

Cette Commission, nommée par la Municipalité et composée de trois membres au moins, fonctionnera lorsque l'autorité municipale le jugera nécessaire. Le mandat des membres de cette Commission prendra fin avec chaque législature. Ses membres seront rééligibles et rétribués selon un tarif fixé par la Municipalité.

Au surplus, la Municipalité peut consulter, de cas en cas et selon le besoin, d'autres personnes compétentes en matière d'urbanisme et de police des constructions."

Selon la jurisprudence du Tribunal cantonal, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (cf. arrêts AC.2018.014 du 8 février 2019 consid. 5a; AC.2011.0133 du 13 janvier 2012 consid. 2b). Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (cf. TF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008 consid. 2.4 et les arrêts cités).

Dans le canton de Vaud, l'autorité désignée par la loi pour la délivrance du permis de construire est la municipalité, conformément à l'art. 104 LATC. Selon une jurisprudence constante, les décisions d'octroi ou de refus des autorisations de construire ressortent à la compétence de la municipalité, à l'exclusion de celles d'un conseiller municipal, du syndic, d'une direction des travaux ou d'un fonctionnaire communal (cf. arrêt AC.2018.0324 consid. 2b/aa; AC.2017.0195 du 14 mars 2018 consid. 2b).

b) Selon l’art. 3 RPAC, la municipalité prend l'avis de la CCU pour préaviser sur des projets importants d'urbanisme ou de police des constructions. Si la formulation du premier paragraphe de cette disposition laisse à penser qu'il ne s'agit pas d'une norme potestative (Kannvorschrift), force est toutefois de constater que son deuxième paragraphe, qui définit sans réserve la mise en œuvre de la commission, retient qu'elle ne fonctionne que "lorsque l'autorité municipale le jugera nécessaire". La municipalité, seule compétente pour délivrer le permis de construire, en tire qu'il lui appartient, avant même de saisir cas échéant la CCU, de déterminer si le projet concerné est important au sens du RPAC et impose en conséquence le préavis de la CCU. Cette interprétation, qui correspond au texte de la disposition, apparait objectivement soutenable compte tenu de la formulation de l'art. 3 RPAC, qui ne prévoit pas la consultation systématique de la commission pour tout projet de construction, ni lorsque des opposants en font la demande.

En l'espèce, la municipalité a considéré que l'édification de deux immeubles occupant au total vingt-deux appartements ne constituait pas un projet important nécessitant le préavis de la CCU, en prenant en particulier en compte la réglementation communale applicable aux parcelles concernées, soit une zone d'habitation collective au sens des art. 19 RPAC et suivant. Selon cette disposition et alors que la zone est destinée à l'habitation collective, des villas conformes aux prescriptions réglementaires peuvent être autorisées "pour autant qu'elles ne portent pas préjudice à l'habitation et ne compromettent pas le caractère du quartier". Pour l'autorité intimée, et à l'aune de l'affectation de la zone en question, le projet en cause ne saurait être qualifié d'important et ne requérait pas le préavis de la CCU. A l'audience, le représentant de la commune a confirmé que le projet litigieux n'avait pas été jugé suffisamment important ou singulier pour justifier une telle consultation.

Le projet porte sur deux bâtiments de onze logements qui seront implantés sur des parcelles d'une surface totale de 2'942 m2, après démolition de trois bâtiments préexistants. Les constructions projetées correspondent manifestement à l'affectation de la zone destinée à l'habitation collective, même si le quartier est occupé essentiellement par des villas. Il s'inscrit dans une densification du quartier qui est permise sur le plan urbanistique. A l'échelle de la commune, qui comptait selon son site internet (https://www.orbe.ch/ma-ville/chiffres.html) 7'124 habitants au 31 décembre 2020, l'importance du projet doit aussi être relativisée.

Les constructions projetées proposent une architecture sans particularité qui ne perturbera pas, sous l'angle de l'esthétique, le quartier. Même si la volumétrie du projet est plus importante que les bâtiments directement voisins, le tribunal a pu constater lors de l'inspection locale qu'ils ne s'inscriront pas en rupture avec les bâtiments environnants et que d'autres immeubles locatifs existent à proximité (cf. consid. 7 ci-dessous).

Par ailleurs, si Orbe est certes inscrit comme ville/bourg d'importance nationale à l'inventaire ISOS, les parcelles qui doivent accueillir les bâtiments projetés se situent en dehors du périmètre protégé (cf. consid. 7 d ci-dessous) et dans un secteur clairement distinct de la vieille ville, zone dans laquelle l'avis de la CCU est d'ailleurs spécifiquement rendu obligatoire par l'art. 7 RPAC. Le simple fait que les parcelles en cause se trouvent dans un des périmètres ISOS de la commune ne suffit pas à considérer qu'il s'agit d'un projet important d'urbanisme ou de police des constructions sous peine de rendre la saisine de la CCU obligatoire dans tous les cas. En définitive, il n'existe en l'occurrence pas de motif lié à l'esthétique ou à l'intégration qui imposerait une consultation de la CCU ou des compétences spécifiques.

Enfin, les recourants ne démontrent pas que cette commission devait impérativement être consultée dans le cas particulier. Il apparaît au demeurant que la municipalité, seule compétente pour interpréter son règlement communal et qui n'est dans tous les cas pas liée par des préavis rendus par cet organe consultatif, doit bénéficier d'une liberté particulière s'agissant d'apprécier l'importance d'un projet d'urbanisme ou de police des constructions selon les circonstances locales. Les recourants ne démontrent pas qu'elle ne disposait pas de suffisamment d'éléments pour se forger une conviction quant à l'admissibilité du projet en cause sans préavis de la CCU.

Partant, le grief doit être rejeté.

3.

Les recourants font valoir que le projet ne respecte pas le COS dans la mesure où les surfaces des balcons et des terrasses n'ont pas été prises en compte, alors qu'elles auraient dû l'être. Il en résulterait un dépassement du COS autorisé par l'art. 23 RPAC.

a) Les indices ou coefficients d’occupation du sol (IOS ou COS) imposent un rapport maximum entre la surface bâtie et la surface de la parcelle. Ils ont principalement pour but de réserver des espaces vierges de construction, ce qui permet d'assurer l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, le maintien d'espaces de détente et la sécurité du trafic (cf. Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, nos 865 et 867). Ils ont également pour fonction de permettre la création de dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (cf. AC.2012.0261 du 27 juin 2013 consid. 4b/cc; AC.2010.0106 du 30 août 2011 consid. 3d/dd). Ils garantissent ainsi une certaine qualité de l’espace à urbaniser et définissent les caractéristiques du tissu bâti (Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et volumétrie des constructions en droit vaudois, 1988, p. 151-152; AC.2017.0108 du 13 novembre 2017 consid. 2a; AC.2015.0296 du 31 août 2015 consid. 2b; AC.2014.0361 du 31 août 2015 consid. 2b; AC.2012.0261 précité consid. 4b/cc; AC.2010.0106 précité consid. 3d/dd).

Selon la jurisprudence cantonale constante, les communes peuvent préciser dans leur règlement communal quels sont les éléments à prendre en compte dans la surface bâtie pour le calcul du COS. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments de construction comme les perrons, seuils et balcons, ou les terrasses non couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés. Un règlement communal peut procéder inversement, en définissant spécialement ce qui doit être inclus dans la surface bâtie (AC.2015.0296 du 8 février 2017 consid. 5a; AC.2016.0035 du 16 juin 2016 consid. 4b et les réf. cit.). A défaut de disposition réglementaire communale contraire, un élément de construction d'un bâtiment n'entre pas dans le calcul du COS ou dans le calcul de la longueur du bâtiment s'il est de dimensions réduites et conserve un caractère accessoire dans ses fonctions par rapport au bâtiment principal et dans ses effets sur son aspect ou son apparence extérieure.

b) L'art. 23 RPAC, applicable en zone d'habitation collective, a la teneur suivante:

"Superficie construite

Article 23.- La surface bâtie ne peut excéder le 1/5 de la surface totale de la parcelle.

Il n'est pas tenu compte, dans le calcul de la surface bâtie, des abris de protection civile et des garages souterrains, des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons, ainsi que des installations sportives ou de loisirs à ciel ouvert.

Les autres dépendances définies à l'article 39 du règlement cantonal (RATC) seront comptées dans le calcul de la surface bâtie pour le 50 % de leur surface."

Le COS autorisé est ainsi de 0.2 (1/5).

c) En l’espèce, le formulaire de demande de permis de construire renseigne sur la surface totale de la parcelle (sous point 60), la surface bâtie (sous point 62), la surface brute des planchers utiles (sous point 63) et le COS du projet (sous point 64), lesquelles s’élèvent respectivement à 2'942 m2, 588 m2, 2'296 m2 et 0,199 m2. En outre, le dossier d’enquête contient un plan d'implantation du géomètre et un plan 01, lesquels indiquent la surface des bâtiments projeté de 588 m2; le plan 01, dans un encadré intitulé "légende" mentionne par ailleurs une surface des terrasses de 135 m2 environ. Il ressort de la légende du plan 01 que la surface des terrasses n'a pas été prise en considération dans le calcul de la surface bâtie. Il ressort également des plans mis à l'enquête que, dans le calcul de l'emprise au sol de 588 m2 figurée dans le plan 01, il n'a pas été tenu compte de la surface des balcons agrémentant les étages des deux immeubles.

En l'occurrence, il est prévu de construire sur les parcelles nos 746 (2'401 m2) et 960 (541 m2), soit sur une surface totale de 2'942 m2. La surface bâtie totale projetée est de 588 m², ce qui correspond précisément à la limite autorisée par l'art. 23 al. 1 RPAC (1/5 de 2'942 m²). Comme évoqué, le calcul de la surface bâtie ne tient compte ni des terrasses des rez-de-chaussée, ni de balcons. Elle serait ainsi manifestement dépassée si on tient compte de la surface de ces éléments, vu leurs dimensions.

d) S'agissant du calcul de la surface bâtie, l'art. 23 RPAC ne traite pas spécifiquement des balcons. Ils ne sont en particulier pas mentionnés dans la liste des éléments dont il n'est pas tenu compte dans le calcul de la surface bâtie. En revanche, les terrasses non-couvertes sont expressément exclues dudit calcul.

Lorsque le règlement communal ne contient pas de dispositions sur les balcons, la jurisprudence retient que le critère pour déterminer si un élément de construction doit être qualifié d’avant-corps (et par conséquent être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites ou le calcul de la surface bâtie) tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie: si l’ouvrage, compte tenu de ses caractéristiques, apparaît pour l’observateur extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment, on devra alors considérer qu’il aggrave les inconvénients pour le voisinage et, par conséquent, qu’il doit respecter les distances aux limites et demeurer à l’intérieur du périmètre constructible. Ainsi, sauf disposition communale contraire, un élément de construction peut être exclu du calcul de la surface bâtie du bâtiment ou de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété s’il est de dimensions réduites et s’il conserve un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal en ce qui concerne ses fonctions et sa destination, ainsi que ses effets sur l’aspect et la volumétrie du bâtiment. En général, les éléments en saillie dont la profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons (1,50 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du COS et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (AC.2019.0090 du 3 mars 2020 consid. 6; AC.2016.0096 du 17 février 2017 consid. 5c/cc; AC.2013.0468 du 28 août 2014 consid. 4b). Peuvent être qualifiés de balcons, quelle qu'en soit la longueur, les ouvrages formant une saillie réduite sur une façade qui se recouvrent l'un l'autre, le cas échéant, et dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment (AC.2013.0211 du 22 juillet 2014 consid. 4c). Les balcons ne doivent en outre pas être reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant sur toute la hauteur des niveaux habitables (AC.2017.0296, AC.2017.0297 du 23 octobre 2018 consid 11b).

e) En l'occurrence, s'agissant des terrasses prévues au rez-de-chaussée des deux bâtiments (bâtiment A – plan 04 – façades ouest et est/bâtiment B – plan 03 façades sud et ouest), elles ne sont que partiellement couvertes par les balcons prévus au niveau supérieur (étage 1), qui représentent chaque fois une surface inférieure à celle de la terrasse qu'ils recouvrent partiellement (à chaque fois moins de la moitié de la terrasse).

La lecture du plan de situation et des plans d'architecte montre qu'au niveau du rez-de-chaussée de chaque bâtiment, les terrasses ne seront ni totalement couvertes, ni fermées latéralement. Si les balcons situés à l'étage les surplombent, leurs dimensions sont moindres (cf. aussi lettre e ci-dessous s'agissant de la dimension des balcons). La municipalité, qui dispose d'une certaine latitude de jugement sur ce point particulier (cf. consid. 2a ci-dessus), pouvait retenir qu'il s'agissait de terrasses non couvertes à ne pas compter dans le calcul de la surface bâtie selon l'art. .23 al. 2 RPAC. Compte tenu du large pouvoir d'appréciation dont elle dispose pour appliquer ses règlements, son appréciation selon laquelle une terrasse partiellement couverte ne compte pas dans la surface bâtie est admissible.

f) S'agissant des balcons des étages supérieurs, il ressort des plans que le projet prévoit les balcons suivants:

· pour le bâtiment A, des balcons représentant environ 55 m2 au rez-de-chaussée, sur la façade est, courant sur toute la façade, d'une profondeur de 2,5 m et 1,7m au centre du bâtiment (plan 04 + plan 9 et 12);

· pour chacun des bâtiments, aux 1er et 2ème étages (plans 4 à 6 + 9 et 12), trois balcons qui se superposent pour chaque étage, à savoir:

- en façade sud un balcon de 12,7 m2 d'une profondeur de 2,5 m et d'une longueur de 5,12 m,

- en façade est un balcon de 12,95 m2 d'une profondeur de 2,5 m et d'une longueur de 5,22 m,

- à l'angle sud-est, un balcon courant sur les deux façades autour de l'angle du bâtiment d'une surface de 33,4 m2 et présentant une profondeur de 1, 7 m pour une longueur de 6,63 m au sud et une profondeur de 2,5 m pour une longueur de 10,22 m à l'est;

· pour chacun des bâtiments, au niveau des combles, deux balcons (plans 6 et 7):

- en façade sud, un balcon de 24,35 m2 d'une profondeur de 2,5 m et d'une longueur de 11,97 m,

- en façade sud, un balcon de 12 m2 d'une profondeur de 2 m et d'une longueur de 6 m, dans la toiture, présentant une saillie sur la façade sud et disposant d'une couverture de forme galbée (bombée et cintrée comme arc de cercle), perpendiculaire à la toiture principale.

Ainsi, l'ensemble des balcons projetés excèdent la limite jurisprudentielle de 1,5 m de profondeur et constituent des avant-corps qui doivent sur le principe être comptabilisés dans le COS.

Dans la mesure où le projet tel que calculé atteint déjà le maximum de la surface bâtie et épuise le COS autorisé par le RPAC, il en découle qu'en tenant compte des balcons dans leurs portions qui excèdent 1,5 m de profondeur, le COS sera largement dépassé et l'art. 23 RPCA n'est donc pas respecté. Le recours doit donc être admis sur ce point.

g) Il résulte de ce qui précède que le projet n'est pas réglementaire, ce qui conduit à l'admission du recours pour ce motif et à l'annulation de la décision attaquée étant donné que le projet ne peut pas être simplement corrigé dans le cadre de la procédure de recours. ll incombe à la propriétaire de revoir son projet, qui pourrait éventuellement être conçu différemment. Cela étant, par économie de procédure et avant que la constructrice ne modifie ses plans, il se justifie d'examiner si d'autres griefs doivent être accueillis.

4.

Les recourants font valoir que les conditions d'octroi d'une dérogation au nombre maximal d'étages ne sont pas remplies. Ils considèrent qu'en prenant en considération, sur le terrain naturel, les différences de hauteurs entre les angles situés à l'amont et à l'aval des deux bâtiments projetés, on obtient des pentes inférieures à 25 %. La municipalité indique avoir fait application de l'art. 24 al. 3 RPAC autorisant la réalisation de quatre niveaux au maximum en raison du fait que le projet de construction s'inscrit dans un terrain à forte pente, situation attestée par la différence de niveau de 14 m entre le point haut de la parcelle en bordure du chemin du Levant et son point bas à l'extrémité est. Elle indique que le niveau supplémentaire s'intègre en l'occurrence à son environnement, que l'application de l'art. 24 al. 3 RPAC ne constitue pas une exception dans le périmètre considéré, et que la démarche s'inscrit dans la nécessité consacrée par la LAT d'utiliser toutes les possibilités de construction.

a) L'art. 24, traite du nombre d'étages en zone d'habitation collective et a la teneur suivante:

"Nombre d'étages

Article 24.- Le nombre d'étages est limité à deux sur rez-de-chaussée, soit trois niveaux au total.

Les combles ne sont en principe pas habitables. Toutefois, la Municipalité peut autoriser l'aménagement pour l'habitation:

- soit d'un niveau de combles comptant alors comme troisième niveau;

- soit d'un niveau de combles comptant comme niveau supplémentaire, à condition qu'il en résulte une solution plus satisfaisante, au point de vue architectural et esthétique que celle d'un bâtiment de trois niveaux sous la corniche et pour autant que cette solution soit compatible avec le caractère des immeubles voisins; la hauteur au faîte ne devra pas dans ce cas dépasser 13,50 m.

Sur les terrains à forte pente ou lorsqu'il existe une grande différence d'altitude entre la voie et le terrain constructible, la Municipalité peut autoriser la réalisation de quatre niveaux au maximum pour autant que cette mesure s'inscrive dans le cadre d'un aménagement cohérent du quartier ou de la rue où se situe le projet et que les proportions du bâtiment soient acceptables."

En l'occurrence, les bâtiments litigieux comportent trois niveaux – rez-de-chaussée, 1er et 2ème étages – et des combles habitables. Ainsi, il faut constater que le projet fait usage de la possibilité de créer un étage supplémentaire dans les combles et bénéficie d'un étage supplémentaire concédé par la municipalité. Il y a lieu d'examiner si la clause de l'art. 24 al. 3 RPAC permet la construction d'un niveau supplémentaire, par rapport à ce que prévoit la règle de l'art. 24 al. 1 et 2 RPAC.

La première question à résoudre est de savoir si les parcelles nos 746 et 960 sont "en forte pente" ou s'il "existe une grande différence d'altitude entre la voie et le terrain constructible". Le règlement communal ne précise pas à partir de quel degré de pente celle-ci peut être considérée comme forte. Il laisse donc à la municipalité une certaine marge d'appréciation à ce propos. Comme évoqué, cette autorité explique que la situation est attestée par la différence de niveau de 14 m entre le point haut de la parcelle en bordure du chemin du Levant et le point bas à son extrémité est.

b) Le Tribunal administratif puis la CDAP ont été amenés à se prononcer à plusieurs reprises au sujet de la conformité de projets de construction prévoyant l'aménagement d'un étage habitable supplémentaire dans les terrains en pente. Le Tribunal administratif a nuancé la jurisprudence développée par la Commission cantonale de recours, selon laquelle il fallait que la différence entre le niveau moyen du sol à l'amont et à l'aval d'un bâtiment soit au moins équivalente à la hauteur d'un étage, soit de l'ordre de 2.70 m (RDAF 1973, p. 219). Il a considéré que cette exigence était trop schématique et qu'il serait plus judicieux de faire intervenir un critère relatif consistant à interpréter la notion de "terrain en forte pente" en fonction des données topographiques de la commune en cause et de faire entrer dans cette catégorie uniquement les terrains qui, par rapport au territoire communal considéré, comptent parmi ceux qui présentent la plus forte déclivité (AC.1992.0047 du 20 avril 1993). Ultérieurement, le tribunal a encore jugé que, même sans connaître toutes les caractéristiques du territoire communal, une pente de 25% pourrait toujours et partout être objectivement qualifiée de forte (AC.1992.0122 du 8 juin 1993; AC.2004.0194 du 28 juillet 2005; cf. également AC.2013.0372, AC.2013.0379 du 20 mars 2014 consid. 3c; AC.2012.0186 du 30 juillet 2013 consid. 4a; AC.2009.0207 du 24 septembre 2010 consid. 3c). Dans un arrêt concernant la Commune de Montreux, alors même que cette commune peut être classée parmi celles où les fortes déclivités sont fréquentes et pour lesquelles il faut se montrer restrictif afin de respecter l'esprit de la jurisprudence précitée, la CDAP a jugé qu'une pente de 20.5 % environ peut encore juste être considérée comme forte et donner lieu à l'application de la règle autorisant un étage supplémentaire sur les terrains en forte pente (AC.2009.0207 précité consid. 3d). Dans l'affaire AC.1992.0047 précitée, l'ancien Tribunal administratif a indiqué que les terrains constructibles les plus escarpés de la Commune de Pully présentaient des déclivités oscillantes entre 14 et 19%. Il a ainsi retenu qu’on ne pouvait pas reprocher à la municipalité d'avoir considéré que la pente du terrain où devait prendre place le projet litigieux, avec une déclivité de 16,5 %, était forte (cf.

aussi plus récemment AC.2020.0165 du 30 juin 2021 avec un pente entre 14 et 15,3 % et AC.2015.0307 consid. 11b avec une pente de 18,5 %, qui concernaient également la commune de Pully).

b) En l'espèce, les courbes altimétriques reflétant le terrain naturel préexistant sont reportées sur le plan de situation (plan 01) permettent de calculer approximativement la pente moyenne du terrain. La parcelle est inscrite entre les courbes de niveau 476 et 461. Lorsque ces courbes coupent les limites ouest et est, elles sont séparées de 76 mètres. Par conséquent, la pente du terrain à cet endroit correspond à 19,7 %.

Pour chacune des deux constructions projetées, la pente de la parcelle au niveau de leur implantation respective peut être calculée par interpolation. Les plans de coupe des bâtiments (plan 08 - coupe A-A) reportent l'altimétrie du terrain naturel et, en retenant celle-ci au niveau des façades est et ouest, permettent d'apprécier la pente prise dans l'axe des bâtiments. Sur la base de ces plans et selon les calculs des assesseurs spécialisés, la pente du terrain est approximativement de 20% pour l'immeuble A et 17% pour l'immeuble B.

On peut aussi souligner que les bâtiments s'inscrivent dans la pente en prenant la différence en la moyenne des 4 angles pour chaque bâtiment, qui correspond au niveau d'implantation des bâtiments et permet de comparer les deux bâtiments dans la pente. Le bâtiment A est à une altitude moyenne de 472, 76 et le bâtiment B de 467,32.

Le tribunal a pu se rendre compte, par l'inspection locale, d'une pente régulière, même si par endroit elle présente des replats certainement aussi aménagés par le propriétaire précédent. La déclivité du terrain en cause est conséquente sur une large partie de la parcelle. Cette dernière s'inscrit dans un coteau et un secteur qui, en fonction des données topographiques de la commune, comptent parmi ceux qui présentent la plus forte déclivité sur le territoire communal. Par ailleurs, il a été constaté une importante différence de niveau entre le point haut de la parcelle en bordure du chemin du Levant, qui constitue la voie d'accès à la parcelle, et le terrain constructible, en particulier à son extrémité est.

Sur le vu de ces valeurs, compte tenu de la configuration de la parcelle et du territoire communal, de la vision locale qu'il a opérée et de la jurisprudence précitée, le tribunal estime il était admissible de la part de la municipalité de considérer que le terrain en cause présentait une déclivité lui permettant d'appliquer au présent projet l'art. 24 al. 3 RPAC et, partant, d'aménager un étage supplémentaire, ce d'autant que cette autorité jouit d'un certain pouvoir d'appréciation et d'une latitude de jugement dans l'interprétation qu'elle fait de son règlement.

Cette solution semble de plus correspondre à une pratique de la municipalité et ne constitue pas une exception dans le périmètre considéré. Ainsi, l'autorité communale a récemment mis au bénéfice de cette disposition trois bâtiments récemment rénovés en autorisant leur surélévation pour construire un niveau habitable supplémentaire sur les parcelles nos 118, 119 et 120 à proximité, sur le même coteau et sur un terrain présentant un dénivelé comparable.

C’est donc à bon droit que l’autorité intimée a appliqué l’art. 24 al. 3 RPAC à la construction projetée et le grief des recourants, relatif à une violation des règles sur le nombre d'étages autorisés, doit ainsi être rejeté (cf. aussi consid. 7 f).

5.

Les recourants critiquent le fait, pour le bâtiment A, qu'un étage de sous-sol soit entièrement dégagé à l'est et donne pour un observateur situé en face de la façade est, l'impression d'un bâtiment de cinq étages vu la présence également d'un large balcon sous forme de lucarne au niveau des combles. A lire les recourants, le bâtiment A comporterait non pas quatre étages sur la façade est, mais cinq, ce que prohibe l'art. 24 RPAC.

En réalité, il faut constater que la façade est du sous-sol du bâtiment A ne sera pas entièrement dégagée comme le retiennent les recourants, puisque le terrain aménagé en déblai à ce niveau ne sera pas plat. Le sous-sol abritera un parking souterrain et il ne s’agit pas d’un niveau au sens où l’entend l'art. 24 RPAC. En effet, bien que la face de ce sous-sol soit visible sur la façade est (dès lors qu'il prévoit à cet endroit l'entrée du parking pour les véhicules) et que son accès soit entièrement dégagé du terrain naturel, ce niveau répond à la définition d'une construction souterraine enterrée à plus des trois quarts de son volume et ne présentant qu'une face visible. Il est ainsi admissible de la part de la municipalité de ne pas assimiler le sous-sol du bâtiment A à un étage supplémentaire.

Par ailleurs, et comme déjà évoqué, les deux bâtiments A et B s'inscriront dans la pente. La façade est du bâtiment A, et en particulier le niveau de sous-sol, qui se situe à l'opposé des propriétés des recourants, sera en grande partie masquée par le bâtiment B qui s'implantera devant elle. Elle ne sera dès lors que peu perceptible par le voisinage, et en particulier depuis les parcelles situées en amont.

En définitive, le grief des recourants à ce propos est mal fondé.

6.

Les recourants font encore grief aux bâtiments projetés de ne pas respecter la hauteur maximale prescrite par le règlement communal à l'art. 25 RPAC. Ils considèrent en particulier pour le bâtiment A qu'il y a lieu de prendre en considération le terrain aménagé en déblai au pied de la façade est, la hauteur maximale à la corniche prescrite à l'art. 25 RPAC étant ainsi manifestement dépassée.

La municipalité estime que la hauteur des façades à la corniche de 10 m prévue par l'art. 25 RPAC, portée à 13,5 m selon l'art. 24 RPAC, sont strictement respectées. S'agissant du bâtiment A, elle prend pour référence le terrain naturel moyen et non le déblai aménagé à l'est.

a) L'art. 25 RPAC a la teneur suivante :

"Hauteur des façades

Article 25.- La hauteur des façades à la corniche réelle ou fictive ne dépassera pas 10 m."

Quant à l'art. 57 RPAC, il précise les règles de mesure de la hauteur à la corniche en ces termes :

"Hauteur à la corniche

Article 57.- La hauteur à la corniche ou au faite est mesurée à partir de la cote moyenne du terrain naturel ou aménagé en déblai occupé par la construction. Les cotes d'altitude aux angles, ainsi que celle du point de référence sont reportées par le géomètre sur le plan de situation; les cotes d'altitude de la corniche et du faite sont indiquées sur le plan de l'architecte."

En l'occurrence, les plans sont conformes aux exigences de l'art. 57 RPAC puisqu'ils comportent les points de référence d'altitude aux angles ainsi que les cotes moyennes des terrains naturel et aménagé (472,76 pour le bâtiment A et 467,32 pour le bâtiment B) à partir desquels on peut vérifier que la hauteur à la corniche de 10 m et au faite de 13,5 m est bien respectée.

Les recourants allèguent que la façade est du bâtiment projeté dépassera la hauteur réglementaire dans la mesure où le point de référence pour mesurer la hauteur devrait être selon eux défini par le radier de l'accès au parking souterrain. Dans cette hypothèse, la hauteur du bâtiment serait effectivement trop élevée.

b) Selon la jurisprudence, la hauteur se mesure à l'aplomb de tous les points du bâtiment pris en considération. Par exemple, la hauteur d'une façade doit être mesurée à l'aplomb de cette façade et la hauteur de la corniche à l'aplomb du point de mesure déterminant sur la toiture du bâtiment (AC.1998.0005 du 30 avril 1999). La hauteur du bâtiment à la corniche se mesure au droit de la corniche depuis le sol naturel ou aménagé en déblai. L’exigence concernant le point de référence au sol visant le terrain naturel ou aménagé en déblai a pour but spécifique de maintenir l’effet visuel d’une hauteur de 10 mètres pour l’observateur. Ainsi, l'objectif recherché par la réglementation communale consiste à limiter l’effet visuel de la hauteur d'un bâtiment à 10 m au maximum (AC.2019.0043 du 27 novembre 2020, AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 3b, AC.2006.0098 du 29 décembre 2006 consid. 2b). Par conséquent, l'objectif recherché par l'art. 57 RPAC consiste à limiter, pour un observateur se tenant au pied de l'immeuble, l'effet visuel de la hauteur de celui-ci à 10 m à la corniche.

Il se pose la question de savoir si la hauteur à la corniche de la façade est se mesure depuis le niveau du terrain naturel ou à partir du terrain aménagé en déblai, soit de la rampe d'accès au parking souterrain. Dans l'arrêt AC.2006.0098 du 29 décembre 2006, il avait été reconnu que le point de référence était celui formé par le sol des garages ouverts, qui formait visuellement l'élément de base à partir duquel un observateur pouvait apprécier la hauteur de la façade en question. Il s'agissait d'un ensemble de garages boxes sans porte, recouverts d'une dalle et qui formait l'élément de socle sur lequel reposait la façade. Par ailleurs, le décrochement horizontal formé par la dalle était de 2 m (arrêt AC.2006.0098 du 29 décembre 2006 consid. 2c).

c) En l'espèce, la situation est différente: il n'est pas prévu de garages ouverts formant un socle sur lequel reposerait le bâtiment projeté; celui-ci dispose d'un parking souterrain fermé et enterré sur chacun des autres côtés, le terrain étant aménagé en déblai pour en permettre l'accès.

Du point de vue de l'observateur extérieur, ce n'est donc pas le niveau de la rampe d'accès qui forme l'élément de base à partir duquel il convient d'apprécier la hauteur de la façade est. Pour apprécier l'effet visuel de la hauteur de la façade est, on peut se référer au niveau de rez-de-chaussée qui forme véritablement la base de ladite façade qui est dissociée du niveau sous-sol qui n'est entièrement dégagé que devant la porte du garage et constitue un accès de largeur limitée à cet endroit. On relèvera que la façade du sous-sol est en léger retrait par rapport aux étages supérieurs compte tenu de l'épaisseur de l'isolation. Par ailleurs, le terrain, au-delà de la porte du garage, devant le bâtiment présente une déclivité, si bien que, visuellement, la partie de l'immeuble à ce niveau se détache aussi des étages supérieurs.

Au vu de l'ensemble de ces circonstances, l'on peut dès lors admettre que la municipalité n'a pas abusé de sa marge d'appréciation en excluant le niveau du sous-sol du calcul des hauteurs du bâtiment, et en prenant la cote moyenne du terrain naturel comme référence pour le calcul de la hauteur à la corniche et au faîte. En d'autres termes, la hauteur à la corniche de 10 m et du faîte de 13,5 imposée par l'art. 25 RPAC est respectée aussi sur la façade est et le grief doit être rejeté

7.

A ce stade, il convient d'examiner également les griefs des recourants liés à l’esthétique, à l’intégration dans l’environnement bâti et à la protection du patrimoine du projet présenté dans la mesure où, s'il incombe à la propriétaire et constructrice de revoir son projet s'agissant des balcons qui devront être réduits, cela est envisageable sans forcément de grandes modifications de l'esthétique du projet.

a) Les recourants contestent en effet le permis de construire octroyé au motif que la construction projetée contreviendrait aux règles liées à l’esthétique, à l’intégration dans l’environnement bâti et à la protection du patrimoine, notamment compte tenu de l’inscription de la commune à l’ISOS. Ils estiment en particulier que les bâtiments ne respectent clairement pas l'échelle du quartier, même en prenant en compte des logements collectifs existants dans le secteur, notamment en raison de l'application des règles sur l'adjonction d'un quatrième niveau habitable (cf. consid 4 ci-dessus) qui exigent notamment un aménagement cohérent du quartier et des proportions de bâtiment acceptables.

aa) Aux termes de l'art. 86 LATC, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).

Sur le plan communal, l’art. 63 RPAC stipule que la municipalité peut prendre toutes les mesures pour éviter l’enlaidissement du territoire communal (al. 1), précisant que les constructions, agrandissements, transformations de toutes espèces, les crépis et les peintures, les affiches, etc., de nature à nuire au bon aspect d’un lieu, sont interdits (al. 2).

En outre, l'art. 24 RPAC, dont la teneur a été rappelée ci-dessus, prévoit que le projet doit être compatible avec le caractère des immeubles voisins et qu'il doit s'inscrire, compte tenu de l'étage supplémentaire accordé, dans le cadre d'un aménagement cohérent du quartier ou de la rue où se situe le projet et que les proportions du bâtiment soient acceptables.

bb) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une construction ou une installation s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité (TF 1C_520/2012 du 30 juillet 2013 consid. 2.2;1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4). Il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3 ; 115 Ia 363 consid. 2c; TF 1C_639/2018 et 1C_641/2018 du 23 septembre 2018 consid. 3.1.4 ; CDAP AC.2017.0155 du 26 mars 2018 consid. 3). L'application de la clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que la réglementation de la zone en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction. L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de telle manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n’influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3a, 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_521/2018 du 3 septembre 2019 consid. 4.1.2 ;1C_610/2018 du 12 juin 2019 consid. 5.1.2 ;1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid.

4.1.2 et les références; AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc et les références citées ; Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd., Bâle 2010, n. 2.1.1 ad art. 86 LATC).

Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais se borne à sanctionner l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 LPA-VD; arrêts TF 1C_639/2018,1C_641/2018 précité consid. 3.1.3;1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.3). S'agissant d'apprécier les circonstances locales, la municipalité bénéficie d’une liberté d’appréciation particulièrement importante, notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une installation est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue. Ainsi, dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes, l'instance de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, l'instance de recours ne peut ainsi intervenir, et le cas échéant substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité communale, que pour autant que cette dernière procède d'un excès du pouvoir d'appréciation, notamment parce qu'elle est guidée par des considérations étrangères à la réglementation pertinente ou encore ne tient pas ou incomplètement compte des intérêts et autres éléments pertinents en présence, à l'instar des objectifs poursuivis par le droit supérieur, en particulier en matière d'aménagement du territoire (cf. ATF 145 I 52 consid. 3.6; arrêt TF 1C_540/2016 du 25 août 2017 consid. 2.2 publié in JdT 2017 I 303; Olivier Schuler, Kognition zwischen Rechtsweggarantie und Gemeindeautonomie in bau- und planungsrechtlichen Verfahren, 2015, p. 75 ss). A fortiori, l'autorité de recours doit-elle sanctionner l'appréciation communale lorsque celle-ci contrevient au droit supérieur, viole les principes constitutionnels d'égalité de traitement et de proportionnalité ou encore apparaît objectivement insoutenable - et partant arbitraire (cf. ATF 145 I 52 consid. 3.6 p. 59; arrêt TF 1C_639/2018,1C_641/2018 précité consid. 3.1.3 ;1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 3.1.3 et les références; pour une définition de l'arbitraire, voir ATF 141 IV 305 consid. 1.2).

b) L’ISOS fait partie des inventaires d’objets d’importance nationale que l’art. 5 de la loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) charge le Conseil fédéral d’établir. L'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral indique que cet objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates (art. 6 al. 1 LPN). En cas de tâches cantonales ou communales, la protection des sites construits est assurée par le droit cantonal ou communal pertinent, notamment par le plan directeur et les plans d'affectation communaux. Les cantons et les communes ont l’obligation de prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l’ISOS lors de l’adoption d’un nouveau plan d’affectation (cf. TF 1C_488/2015 du 24 août 2016 consid. 4.5.5). Ainsi, les objectifs de l'ISOS ne sont pas directement applicables ni contraignants lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en considération dans la pesée des intérêts et dans l’interprétation des dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique, quand bien même l’ISOS n’a pas encore été transcrit dans les normes correspondantes (TF 1C_308/2017 du 4 juillet 2018 consid. 3.2.2;1C_226/2016 du 28 juin 2017 consid. 4.3 ;1C_452/2016 du 7 juin 2017 consid. 3.3; arrêts AC.2015.0089 du 11 novembre 2015 consid. 3a/dd; AC.2014.0166 du 17 mars 2015 consid. 2a/bb).

c) En l'espèce, selon la fiche ISOS, le projet s’inscrit dans le périmètre n° XI de la Ville d'Orbe, de type "échappée dans l'environnement" soit une "aire ne présentant pas de limites clairement définies, mais jouant un rôle important dans le rapport entre espaces construits et paysages"; la catégorie d'inventaire "b" ‑ qui indique qu'il s'agit d'une partie sensible pour l'image du site, souvent construite ‑ et l'objectif de sauvegarde "b" – qui préconise la sauvegarde des caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes au site ‑ sont attribués à ce secteur qui est désigné de la façon suivante: "Fort développement résidentiel sur le plateau entre la route de Montcherand et la route du signal d'Orbe ainsi que sur le coteau; implantation chaotique, 20e-21e s.". Dans la fiche ISOS, le secteur est décrit comme suit: "[L]es quartiers d’habitations du 20e siècle constituent le troisième élément de la silhouette du site. Ils couvrent les pentes de façon peu ordonnée des deux côtés de la petite cité (V, XI)".

Comme développé supra, les objectifs fixés par l’ISOS ne sont pas contraignants lorsqu’il s’agit de se prononcer sur l’octroi d’un permis de construire. Ces éléments interviendront dans l’appréciation de l’intégration et l’esthétique du projet et la pesée des intérêts en présence.

d) Lors de son inspection locale, le tribunal a constaté que le projet de construction se situe dans un quartier résidentiel, au nord de la vieille ville et du centre de la commune, constitué en particulier de villas, de villas jumelles et d'habitations collectives. Les terrains et leurs constructions se situent sur le côteau orientés vers l'est. Ce secteur consiste en une zone résidentielle sans valeur architecturale ou homogénéité particulières, comportant des constructions de plusieurs époques ou styles et qualifiées même de chaotiques dans la fiche ISOS. Plusieurs constructions, qui bénéficient d'un étage supplémentaire ou de deux étages sur rez-de-chaussée, ont pu être observées.

On rappellera que le RPAC permet la construction d'un quatrième étage et que l'on ne saurait restreindre les possibilités de construire que par un intérêt public prépondérant en particulier s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction. Les immeubles projetés s'inscrivent dans une densification du quartier qui est permise sur le plan urbanistique et qui répond aux objectifs de la LAT.

En tenant compte de l'environnement bâti et bien que la volumétrie du projet soit imposante, ou en tout cas plus imposante que certaines parcelles voisines, et marque dans une certaine mesure le paysage ou la structure du coteau, on ne saurait considérer que le projet, selon les gabarits posés, s'inscrit en rupture avec les bâtiments environnants, et ne s'intègrerait pas dans cet ensemble, par une hauteur excessive, par son implantation ou par son volume. L'inspection locale a permis de réaliser qu'il convenait de relativiser l'échelle mise en avant par les recourantes. Si effectivement la plupart des bâtiments prennent la forme de villa, des constructions plus massives sont présentes et bien visibles dans l'environnement immédiat et sur le coteau. On relèvera en particulier un bâtiment datant des années 1940 sur la parcelle n° 934, l'immeuble datant des années 60 sise sur la parcelle voisine n° 959 qui, s'il ne dispose pas de combles habitables, domine par sa hauteur les bâtiments projetés, ou les trois bâtiments récemment rénovés et surélevés sur les parcelles nos 118 à 120 dont il a déjà été question plus haut. Il ne saurait être fait non plus abstraction de l'environnement bâti au sud qui est imposant. Or, grâce aux gabarits en place, il a pu être constaté que les nouveaux bâtiments, dont les faites ne dépasseront pas la hauteur de certains arbres présents sur la parcelle, se fondront dans le tissu bâti environnant, notamment lorsqu'on le regardera depuis une certaine distance ou depuis la plaine compte tenu notamment de la configuration en pente du coteau.

S'agissant de l'architecture des bâtiments, le projet propose une architecture sobre et contemporaine, même si elle n'est pas exceptionnelle. Sous l'angle esthétique au sens strict, le projet présente certes un aspect contemporain, mais qui ne perturbera pas la qualité urbaine des façades – plus classiques – de certains bâtiments voisins. On peut aussi préciser que le quartier contient aussi des constructions récentes ou originales. A ce titre, l'adjonction tout en rondeur à la maison existante sur la parcelle n° 730, propriété des recourants C.________ et D.________, est parlante.

En bref, s'il est indéniable que la volumétrie du projet est plus imposante que les villas alentours et qu'elle marque le paysage et la structure du quartier, l'on ne saurait parler de la création d'une violente brèche dans la trame constructive environnante qui n'est pas homogène. De même, et afin d'apprécier l'aspect et le caractère du site, l'on ne saurait se limiter à prendre en compte l'environnement des seules habitations situées à proximité qui sont de dimension plus modeste. On ne saurait ainsi considérer que la future construction, malgré ses dimensions ou ses niveaux, occasionnera une rupture d'échelle par rapport aux bâtiments avoisinants qui serait susceptible de remettre en question l'appréciation de la municipalité relative à l'intégration du projet par rapport au tissu bâti environnant. Sur ce point, on peut encore relever que le fait que les propriétaires des parcelles voisines, en zone d’habitation collective, n’aient pas exploité tout le potentiel constructible permis par la réglementation communale ne saurait faire échec à la construction de bâtiments aux dimensions plus importantes, dès le moment où ceux-ci respectent les exigences réglementaires relatives à la zone concernée.

De même, la portée de l'ISOS dans le périmètre de la parcelle doit être relativisée et ne constitue pas un obstacle à l'autorisation de construire. Le périmètre s'est vu attribuer l'objectif "b" de sauvegarde, dont on rappellera qu'il préconise la sauvegarde des caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes au site et non "A", qui tend à sauvegarder la substance même d'un périmètre

La commune est certes inscrite comme étant d'importance nationale à l'inventaire ISOS, mais la parcelle qui doit accueillir le projet litigieux se situe en dehors du périmètre protégé et la vision locale a pour le surplus confirmé que le secteur en question est clairement distinct de la vieille ville. Le projet ne s'implante pas dans le secteur du territoire communal présentant le plus d'intérêt selon la fiche ISOS. La vision locale a également permis de constater que le projet de construction n'aura pas d'impact significatif sur les périmètres les plus sensibles. Bien au contraire l'unité architecturale des immeubles aux alentours est déjà passablement perturbée, à tel point que l'ISOS parle d'implantations chaotiques et peu ordonnées. L'aspect et le caractère du site ne sont donc pas fondamentalement compromis par ce projet et les données de l'inventaire fédéral ne sauraient faire obstacle à sa construction.

En outre, le secteur ne comporte aucun bâtiment figurant au recensement architectural du canton de Vaud (cf. les informations figurant au Guichet cartographique cantonal, à l'adresse www.geo.vd.ch/theme/patrimoine_thm).

f) Partant, la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes et le projet doit être considéré comme admissible. Il y a lieu en définitive de s'en tenir au constat que le législateur communal a résolu d'autoriser dans le secteur des constructions d'un volume important, que le projet litigieux est réglementaire (sous réserve de ses balcons et du COS [cf. consid. 3 ci-dessus]) et qu'un refus du projet litigieux sur la base de la seule clause d'esthétique reviendrait, sans circonstances exceptionnelles, à vider de sa substance la réglementation de la zone en vigueur.

Mal fondé, les griefs tirés de la violation de la clause d'esthétique ou de l'art. 24 RPAC en ce qu'il exige une compatibilité avec le caractère des immeubles voisins, un aménagement cohérent du quartier ou des proportions acceptables, doivent être rejetés.

8.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision de la Municipalité d'Orbe du 5 février 2021 levant l'opposition et délivrant le permis de construire doit être annulée.

Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD; art. 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1). Conformément à la jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (cf. arrêts AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid. 7; AC.2019.0150 du 10 décembre 2020 consid. 8; AC.2016.0268 du 12 février 2018 consid. 15). Il appartient en conséquence à la constructrice, qui succombe, de supporter les frais de justice et l'indemnité qui sera allouée aux recourants à titre de dépens, dès lors qu'ils obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel.