Optimierung der Belegung der Wohnfläche von Mietwohnungen. Wohnraumtausch durch gegenseitige Übertragung von Mietverhältnissen für Wohnraum ermöglichen

Häberli-Koller Brigitte · P-F · Ständerat · Thurgau · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

Präsidentin (Häberli-Koller Brigitte, Präsidentin): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Ständerat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Il ne se passe pas une semaine sans que je sois abordé en ma qualité de président de l'Association de défense des locataires par un ou une locataire désireux de m'exposer son souhait d'échanger son logement avec celui d'un ami ou d'un membre de sa famille, en vue de disposer d'une meilleure utilisation des espaces, sans que les loyers n'augmentent au moment de l'échange. Or je dois leur répondre systématiquement que ce qui peut être fait par les locataires commerciaux ne peut l'être par les locataires de locaux d'habitation. En effet, si, en vertu de l'article 263 du code des obligations, les locataires de locaux commerciaux peuvent, sauf en cas de justes motifs, transférer le bail aux mêmes conditions à un tiers, notamment lors de la cessation de l'activité commerciale ou lors de la vente du fonds de commerce, et peuvent même s'échanger les surfaces commerciales au même loyer et aux mêmes conditions contractuelles, la loi en vigueur ne le prévoit pas pour le transfert croisé de locaux d'habitation. Aux locataires qui m'interpellent, je dois dire que la seule voie légale consiste à ce que les deux locataires donnent leur congé et concluent deux nouveaux baux. Le grand problème dans ce cas, c'est que les loyers des deux logements vont augmenter à la conclusion du nouveau bail, ce qui aboutit de fait à la renonciation de l'opération de congé et donc de l'échange d'appartements. Les deux locataires restent par conséquent dans des appartements qui ne leur sont plus adaptés.

Ma motion vise à supprimer l'obstacle juridique empêchant les échanges d'appartements sans résiliation. Concrètement, je demande au Conseil fédéral d'élaborer sous forme de mesures d'urgence ou de modification législative ordinaire, la base légale nécessaire pour permettre l'échange de logements par le biais du transfert croisé de baux d'habitation. Ma motion laisse une large marge de manoeuvre au Conseil fédéral, puisqu'elle lui laisse la possibilité de choisir si le transfert croisé de baux d'habitation doit être temporairement limité aux situations de pénurie ou s'il s'appliquera de manière générale.

Qui plus est, pour éviter un risque accru pour le bailleur, le Conseil fédéral est invité à poser des garde-fous, qui existent déjà, par exemple, pour les locaux commerciaux. Je relève que le Conseil fédéral, dans sa réponse, reconnaît qu'il existe des cas où les occupants auraient intérêt à changer de logement en raison d'une occupation qui n'est plus optimale. Toutefois, le Conseil fédéral émet, comme objection principale, l'impossibilité pour les bailleurs, lors de tels transferts, d'appliquer le loyer du marché. Cet argument est surprenant à plus d'un titre.

Premièrement, le Conseil fédéral oublie sciemment de relever que la règle principale du droit du bail en matière de loyer n'est pas celle du loyer du marché, mais celle du loyer fondé sur les coûts, avec un rendement non abusif des fonds propres investis, qui s'élève aujourd'hui à 3,25 pour cent. Or, tous les loyers des logements destinés à un échange couvrent non seulement les coûts d'exploitation, mais garantissent aussi le rendement maximum autorisé par le Tribunal fédéral. Parfois, ils garantissent même des rendements plus élevés. En d'autres termes, le transfert croisé de logements ne prétérite aucunement les bailleurs, sauf si ceux-ci veulent s'assurer des rendements abusifs et passer aux loyers du marché.

Deuxièmement, l'argument du droit des bailleurs consistant à appliquer les loyers du marché cimente la priorité de l'intérêt économique des bailleurs sur celui des locataires de disposer de loyers abordables, et de la collectivité de contribuer à une meilleure utilisation de la surface habitable. Or, c'est justement la volonté d'appliquer les loyers du marché qui est à l'origine de l'explosion des loyers et de la crise du logement. Le refus de l'échange croisé des baux laissera toujours les personnes âgées dans un appartement devenu trop grand, sans que le bailleur et la collectivité en tirent des avantages. Sans compter que le ménage vivant dans un logement trop petit finira par se loger dans un appartement qui aura dû être construit et sera loué à un prix plus élevé, ce qui contribuera à l'augmentation générale des loyers.

Le Conseil fédéral met aussi en avant la difficulté de réaliser concrètement l'échange; je relève toutefois que les municipalités des cantons ont mis en place ce genre d'échanges croisés d'appartements dans leurs parcs locatifs, et cela marche.

On ne voit donc pas pourquoi cela ne fonctionnerait pas dans le secteur privé. Au surplus, contrairement à 2012 - date de l'argumentation du Conseil fédéral, dès lors qu'il a quasiment copié et collé dans sa réponse écrite, mot pour mot, les arguments développés par le conseiller national Christian Lüscher, lors du débat en 2012 sur l'initiative parlementaire 11.421, "Favoriser l'échange d'appartements" -, il y a aujourd'hui des applications pour faire matcher les requêtes d'échanges croisés: des applications performantes, développées par de petites start-up, qui n'attendent que la modification de la loi pour contribuer à la fluidité du marché.

En approuvant la motion, vous répondrez à une attente des locataires, vous ne prétériterez pas les intérêts des bailleurs et, enfin, vous contribuerez à une fluidification de la crise du logement et à sa résolution - certes partielle, mais votre approbation contribuera quand même à celle-ci.

Je vous remercie donc d'accepter cette motion.

Noser Ruedi · Mit-M · Ständerat · Zürich · FDP-Liberale Fraktion

Ich bitte Sie, die Motion abzulehnen. Dem letzten Satz des Motionärs, wonach das bei Geschäftsliegenschaften so sei und funktioniere, möchte ich eigentlich widersprechen. Denn es gibt einfach spezielle Situationen, in denen es bei Geschäftsliegenschaften funktioniert, nämlich dort, wo es Nachfolgelösungen gibt. Das heisst: Wenn ein Bäcker seine Bäckerei einem Nachfolger verkauft, hat der Nachfolger das Recht, die Bäckerei in den gleichen Räumlichkeiten zu betreiben. Weiter muss man wissen, dass der ehemalige Bäcker eine gewisse Zeit lang die Haftung dafür trägt, dass das dann auch wirklich funktioniert. Das müsste man in diesem Tauschmarkt, den Sie bei den Wohnungen vorschlagen, dann auch alles abbilden.

Es gibt aber noch einen zweiten Grund, weshalb ich der Ansicht bin, dass die Motion nicht angenommen werden sollte: Indirekt führt sie eigentlich zu einer Enteignung des Wohnungseigentümers. Denn wenn der Mieter ein Mietverhältnis einfach an jemand anders weitergeben kann, ist es schwierig, festzustellen, über wie viele Generationen man das machen kann. Jeder könnte also sein Mietverhältnis an seine Kinder weitergeben. Solche Lösungen gibt es zwar in anderen Ländern, doch diese haben eine noch viel grössere Wohnungsnot als wir. Man schafft hier also einen Zweitmarkt, der vielleicht sehr schwierig zu handhaben wäre und zu vielen neuen Problemen führen würde.

In dem Sinne glaube ich, dass die Motion wenige oder keine Probleme löst und vor allem neue Probleme schafft.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Ständerat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

J'aimerais répondre à l'argument développé par notre collègue Noser. Il ne s'agit pas ici d'autoriser un transfert unilatéral, simplement d'un locataire à un autre locataire d'habitation. Il s'agit d'introduire un transfert croisé, donc limité à une opération lors duquel deux personnes échangent leurs appartements. Il ne s'agit pas de transfert à des descendants, à des enfants, à des cousins, etc. Il faut qu'il y ait simultanément une reprise de l'autre appartement. Ce seraient donc des opérations relativement limitées et qui, finalement, n'aboutiraient pas du tout, du point de vue du bailleur, à la perte de ses droits de propriétaire.

Parmelin Guy · BR-M · Bundesrat · Waadt

Le Conseil fédéral reconnaît que les locataires peuvent avoir intérêt à déménager dans un logement plus approprié à leurs besoins en raison d'une occupation du logement qui n'est plus optimale, par exemple après le départ des enfants. Le code des obligations contient une disposition qui permet aux locataires de baux commerciaux de transférer le bail à un tiers. C'est sur cette disposition - l'article 263 - que s'appuie Monsieur le conseiller aux Etats Sommaruga pour développer cette motion. Le fondement de cette disposition n'a rien perdu de son actualité. En effet, aujourd'hui encore, un restaurant ou un cabinet médical, par exemple, est associé à une adresse précise et, de son côté, le locataire a intérêt à ce que, par exemple après son départ à la retraite, l'entreprise soit gérée par une personne qualifiée. La situation de départ est différente pour le bail d'habitation. Dans ce cas, le besoin élémentaire de vivre dans des espaces privés est au premier plan. Dès lors, un régime juridique spécifique se justifie, toujours en raison des différences substantielles avec le bail de locaux commerciaux.

Qu'en est-il du droit en vigueur? La loi en vigueur n'empêche pas l'échange de logements. La liberté contractuelle permet déjà aux locataires et aux bailleurs d'effectuer des actes juridiques dans ce sens. Les parties concernées doivent pouvoir se mettre d'accord sur les modalités concrètes de mise en oeuvre. Il convient, en outre, de relever que, dans le domaine de la construction de logements d'utilité publique, l'occupation adéquate des logements joue un rôle important. Ainsi, au sein des statuts des coopératives d'utilité publique, les règlements des baux définissent souvent le taux d'occupation adéquat et règlent également la gestion d'une sous-occupation. Il s'avère donc que l'objectif de la motion, à savoir l'optimisation de l'occupation des surfaces, est déjà réalisé dans la pratique par d'autres biais.

La mise en oeuvre d'un échange de baux d'habitation soulèverait en outre différentes questions complexes telles que, par exemple la manière de gérer les sûretés fournies par le locataire? Comment se déroulent les réceptions et les restitutions des logements? Comment la solvabilité du locataire repreneur est-elle vérifiée? Comment mettre en oeuvre la responsabilité solidaire des deux locataires sans faire courir le risque pour le seul locataire solvable de devoir payer deux loyers?

Finalement, l'échange de logements constituerait tout de même une restriction importante du droit de la propriété du bailleur tel qu'il est garanti par la Constitution fédérale.

Vu cet ensemble de paramètres, le Conseil fédéral vous prie de rejeter cette motion.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Annahme der Motion ... 10 Stimmen

Dagegen ... 30 Stimmen

(0 Enthaltungen)