Des mesures en faveur des locataires vulnérables arrivant à la retraite ou victimes d'éviction lors d'opérations de démolition ou de rénovation

Engler Stefan · P-M · Conseil des Etats · Grisons · Le Groupe du Centre. Le Centre. PEV.

Präsident (Engler Stefan, Präsident): Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Conseil des Etats · Genève · Groupe socialiste

Notre conseil, comme l'ensemble du Parlement, s'est préoccupé au cours de ces dernières années du sort des propriétaires de leurs propres logements et tout particulièrement des propriétaires à faible revenu. La nécessité de libérer les propriétaires à faible revenu et tout particulièrement les rentiers AVS de la charge de l'impôt sur la valeur locative a été un des arguments principaux des tenants de la réforme fiscale dans ce conseil, comme d'ailleurs dans le débat référendaire. Il est donc temps aujourd'hui de prendre en considération également la situation économique et sociale des locataires à faible revenu et particulièrement des locataires rentiers AVS. Les locataires sont dans une situation beaucoup moins favorable que les propriétaires, même dans cette catégorie de la population.

Ce n'est pas l'Association suisse des locataires, dont je suis le président - je déclare ainsi mes intérêts -, qui l'affirme, mais c'est visible dans les chiffres publiés en ligne par la Confédération dans son monitorage du marché du logement. Les personnes avec les plus faibles revenus ont une charge locative de plus de 50 pour cent de leur revenu brut. Cela figure noir sur blanc sur ce site de la Confédération. C'est énorme et nettement supérieur à la charge de la même catégorie économique des propriétaires de leur propre logement. Cette situation est par ailleurs confirmée par diverses études scientifiques de hautes écoles, voire d'universités.

De plus, la situation des locataires aînés à faible revenu est également précaire sous l'angle de la perte de logement par éviction. En effet, l'étude "Activité de construction et phénomène d'éviction dans les grandes agglomérations suisses", publiée par l'Office fédéral du logement en juin de cette année, montre que le processus de densification du territoire voulu par la loi sur l'aménagement du territoire et souhaité par l'ensemble des acteurs du secteur du logement génère un grand nombre de cas d'éviction et que cela touche le plus souvent les personnes à faible revenu et les personnes à statut précaire. L'étude que j'ai citée montre qu'entre 2015 et 2020, 1,02 pour cent de l'ensemble des locataires de l'agglomération zurichoise a été évincé. Cela représente toutefois 14 373 locataires qui ont été contraints de quitter leur logement bon marché, soit pas moins de 2400 personnes par année. À Genève, où les locataires bénéficient de la protection de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR), pendant la même période, le nombre d'évictions a concerné seulement - pourrait-on dire - 467 locataires, soit 0,08 pour cent des locataires de l'agglomération genevoise. Lors de la relocation des logements après travaux de démolition-reconstruction, la différence de revenus entre le locataire entrant et celui expulsé est très élevée. Cette différence atteint même 100 pour cent à Bâle et cela a un impact énorme sur la situation des personnes à faible revenu ou à revenu modeste.

Cette réorganisation sociale de l'immobilier en faveur des classes sociales les plus aisées est très présente aussi dans les opérations de rénovation totale. À Bâle, après de tels travaux, le revenu des nouveaux locataires dépasse de 39 pour cent celui des anciens locataires. À Genève, l'effet est moins marqué, car la différence de revenus s'élève à 17 pour cent. Cela montre une fois encore les effets positifs de la LDTR. Des mécanismes de protection des locataires à faible revenu sont donc possibles. Ils peuvent être mis en place à l'échelle fédérale, cantonale, voire même communale, en exigeant, lors de l'autorisation de construire dans le cadre d'opérations de démolition-reconstruction, l'obligation de relogement à des conditions semblables ou, dans le cadre de rénovation totale, l'obligation de l'exigence de relogement des locataires, voire du maintien des locataires lorsque c'est possible, aux mêmes conditions sociales et financières. Cela permettrait de financer les opérations de rénovation complète purement spéculatives, qui ont d'ailleurs été même dénoncées par des acteurs du marché immobilier, et favoriserait ainsi des opérations de rénovation qui tiennent compte des besoins sociaux de la population. Une réflexion sur des mesures potentielles en droit du bail doit aussi être examinée de près, car tant que le capital immobilier trouve plus intéressant d'investir dans le locatif existant en augmentant massivement le loyer à la conclusion d'un nouveau bail, plutôt que d'investir dans la production de logement, la crise du logement ne se résorbera pas. En d'autres termes, aujourd'hui, vouloir prendre des mesures relève purement d'une question de volonté politique.

On ne peut pas juste constater la pénurie de logements, l'impact social sur les catégories de personnes aux revenus les plus faibles, les récupérations politiques populistes et xénophobes de la pénurie de logements, comme cela sera le cas lors du débat sur l'initiative populaire fédérale "Pas de Suisse à 10 millions ! (initiative pour la durabilité)", et déclarer vouloir la réalisation rapide de nouveaux logements, tout particulièrement à loyer abordable, sans se préoccuper des effets sociaux collatéraux importants qui touchent particulièrement les rentiers et les rentières AVS.

Il est donc indispensable que, en parallèle à son plan d'action sur le logement, le Conseil fédéral propose une réflexion sous forme d'un rapport sur les diverses mesures qui peuvent être prises par la Confédération, les cantons et les communes - je le répète : en parallèle au plan d'action sur le logement - pour protéger les plus faibles revenus contre les évictions lors d'opérations de démolition ou de rénovation.

Je vous invite donc à accepter mon postulat et j'aimerais attendre avec impatience ce rapport que le Conseil fédéral en l'état ne veut pas faire.

Häberli-Koller Brigitte · Mit-F · Conseil des Etats · Thurgovie · Le Groupe du Centre. Le Centre. PEV.

Ich lege meine Interessenbindung offen: Ich bin Vizepräsidentin des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes. Ich bitte Sie, das Postulat abzulehnen. Auch der Bundesrat beantragt die Ablehnung.

Der Bund ist bereits heute aktiv bei der Unterstützung von Haushalten mit tiefen Einkommen, so beispielsweise bei der Förderung von preisgünstigem Wohnraum, gestützt auf das WFG. Der Bundesrat hat bereits Ende September beschlossen, dass er zusätzliche Gelder für den gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellen will. Der Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus soll für die Jahre 2030 bis 2034 um 150 Millionen Franken aufgestockt werden. Davon profitieren in erster Linie Mietende mit tiefen Einkommen. Sodann werden Mietende im Pensionsalter, die darauf angewiesen sind, im Rahmen der Ergänzungsleistungen unterstützt. Dabei werden die Mietkosten berücksichtigt; deren Anstieg hat das Parlament in der Revision per 2021 bereits berücksichtigt.

Weitere Hilfsangebote und finanzielle Unterstützungen erfolgen durch die Gemeinden, was auch der Aufgabenteilung zwischen den Staatsebenen entspricht.

Beim Abriss oder bei der Renovation von Mietbauten sind die Mietenden bereits durch das geltende Mietrecht gut geschützt. Sie können ihre Rechte mittels Anfechtungen in einem niederschwelligen, kostenlosen Schlichtungsverfahren geltend machen. Die Rechtmässigkeit wird im Anfechtungsverfahren überprüft und die Kündigung bei Missbräuchlichkeit aufgehoben. Selbst wenn eine Kündigung als gültig erachtet wird, prüft die Schlichtungsbehörde noch eine Erstreckung des Mietverhältnisses. Eine solche Erstreckung kann bei Wohnräumen bis zu vier Jahre über den Kündigungstermin hinaus betragen. Beim Entscheid über die Erstreckung werden die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche von älteren Personen mit tiefen Einkommen stark gewichtet.

Sanierungen von Mietliegenschaften sind für Vermieter bereits nach geltendem Recht sehr hürdenreich, sehr anspruchsvoll und langwierig, da Mieter aufgrund der etlichen Schutzmassnahmen diese erheblich behindern oder verhindern können. Dies ist mit ein Grund für die tiefe Sanierungsquote von lediglich 1 Prozent und eine Abrissquote von gerade einmal 0,06 Prozent des schweizerischen Immobilienbestands. Weitere regulatorische Eingriffe ins Mietrecht wären daher für die angestrebte Erneuerung des Wohnungsparkes kontraproduktiv. Eine erneute Massnahmenüberprüfung ist deshalb nicht nötig.

Ich bitte Sie, das Postulat abzulehnen.

Parmelin Guy · VPBR-M · Conseil fédéral · Vaud

Par son postulat, M. Sommaruga demande des mesures en faveur des locataires qui deviennent vulnérables une fois arrivés à la retraite ; moment qui signifie une baisse de leurs revenus liés aux rentes AVS et du deuxième pilier. Selon le postulat, ces personnes sont souvent victimes d'éviction lors d'opérations de démolition-reconstruction ou de rénovations importantes des immeubles locatifs dans lesquels elles résident.

On ne peut nier que des rénovations importantes des bâtiments locatifs peuvent entraîner des résiliations de bail. Il est dans la nature des choses que cela touche également les personnes âgées qui ont de la peine à se reloger. Les médias rapportent régulièrement de tels exemples et cela fait souvent les gros titres dans tout le pays. Il n'est donc pas surprenant que cela ne soit pas la première fois que le Conseil fédéral se penche sur cette problématique. Il s'est récemment occupé de ce sujet, notamment dans le cadre des motions Dandrès 21.3744, Sommaruga Carlo 21.3953, Atici 20.4031 et Dandrès 24.4371.

Concernant les questions en relation avec les difficultés rencontrées par les personnes âgées sur le marché locatif, il existe déjà des études approfondies réalisées sur mandat de l'Office fédéral du logement (OFL). De plus, l'OFL a commandé récemment une étude spécifique "Stratégie énergétique 2050 et coût du logement : stratégies et mesures pour les personnes touchées par la pauvreté et les ménages financièrement précaires". Cette étude sera disponible l'année prochaine. Les recherches menées dans le cadre des études mentionnées ont montré qu'il s'agit d'un problème qui concerne exclusivement ou essentiellement les régions urbaines. La problématique peut donc être abordée beaucoup plus efficacement à l'échelle locale qu'à l'échelle fédérale.

Dans ce contexte, il convient notamment de mentionner des mesures de communication destinées aux acteurs impliqués qui visent à préserver la diversité sociale urbaine. Il existe des exemples concrets, tels qu'un guide d'information de la ville de Zurich ou une brochure de l'Association suisse de l'économie immobilière. Outre ces mesures d'information, les cantons sont libres d'aller plus loin, de fixer leurs propres règles pour mieux protéger les locataires en cas d'assainissement des bâtiments. C'est ce qu'ont fait les cantons de Bâle-Ville et de Genève.

En revanche, en ce qui concerne le droit du bail, le Conseil fédéral n'estime pas judicieux d'inscrire des règles particulières applicables à certains groupes de population comme les seniors. Les dispositions du code des obligations protègent déjà les locataires contre les congés abusifs. En effet, selon le droit du bail en vigueur et l'état de la jurisprudence, le congé n'est possible que si les travaux de rénovation sont considérablement compliqués, au point d'être entravés par le maintien des occupants en place ou rendus ainsi plus coûteux. Par ailleurs, si le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, il est possible d'obtenir jusqu'à quatre ans de prolongation du bail. Dans ce cas, l'autorité de conciliation dispose d'un large pouvoir d'appréciation qui lui permet de tenir compte de la situation personnelle des locataires concernés.

Dans le contexte du droit du bail et selon les informations disponibles dans les médias, il convient de souligner que les habitants des maisons "Sugus" - c'est le cas zurichois - se sont par exemple adressés à l'autorité de conciliation pour contester les résiliations ; et qu'ils ont obtenu gain de cause.

Le Conseil fédéral estime donc que les dispositions légales développées à l'échelle fédérale sont suffisantes et qu'il n'est pas nécessaire de prendre d'autres mesures ; c'est dans ce sens qu'il vous propose de rejeter ce postulat.

Vote

Abstimmung - Vote

Für Annahme des Postulates ... 8 Stimmen

Dagegen ... 29 Stimmen

(1 Enthaltung)