Renforcer les droits des locataires en cas de rénovations

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de proposer une modification du chapitre III du titre huitième du Code des obligations (art.271 et suivants) qui renforce les droits des locataires en cas de congés données pour effectuer des travaux de rénovation dans l'immeuble.

Il faut par conséquence inclure les modifications suivantes :

le devoir du bailleur de trouver des solutions de relogement et de notifier par écrit au service compétent du logement le projet de résiliation collective.
le service communal ou cantonal doit subsidiairement aux efforts du bailleur, tenter de trouver des solutions pour éviter les congés (conseils sur la manière de mener le chantier (Phasage, etc), logements relais, limiter le nombre de congés et répondre aux problèmes posés par les congés et garantir le droit au logement des locataires concernés.
pour les immeubles principalement affectés à un usage locatif de plus de 3 logements, instaurer un devoir du bailleur de mener des négociations avec les locataires en vue d'établir un plan social avec une obligation de résultat.

En cas d'échec des négociations, l'autorité paritaire de conciliation en matière de bail est saisie et après tentative de conciliation, statue comme instance arbitrale. Les droits à l'annulation du congé et à la prolongation du bail, prévus aux art.271 à 273c CO sont réservés

les congés données en violation de la procédure susmentionnée sont considérés comme inefficaces.

Développement

La mise aux normes thermiques d'isolation et de chauffage qui doit améliorer le bilan énergétique du logement ainsi que la qualité de vie des locataires ne doit plus être un prétexte pour procéder à des congés collectifs et pour réaliser des augmentations de loyers sans aucun rapport avec les investissements effectués. Les propriétaires ont une responsabilité sociale et la protection de l'environnement ne doit jamais se faire au détriment de la justice sociale et du droit au logement. L'exemple de la Ville de Genève montre que les communes comme les propriétaires privés peuvent mettre en place des rocades lors de rénovations.

Proposition du Conseil fédéral

Rejet

Avis du Conseil fédéral

Le Conseil fédéral est conscient que les congés liés à d’importants travaux de rénovation dans des immeubles locatifs peuvent avoir des conséquences pénibles. Il a toutefois déclaré à plusieurs reprises qu’il considérait comme appropriés et suffisants les instruments prévus par le droit du bail pour lutter contre les congés abusifs (motions 21.3744 et 24.4371).

Le locataire peut contester un congé devant l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer, dans le cadre d’une procédure gratuite. Comme le montrent les statistiques de l’Office fédéral du logement concernant l’activité des autorités de conciliation en matière de droit du bail à loyer et du bail à ferme, la plupart des contestations de congé aboutissent à un règlement à l’amiable.

Lorsqu’un tribunal civil doit trancher la question du caractère abusif d’un congé pour motif de rénovation, il ne valide le congé que si le maintien du locataire dans le logement entraînerait des coûts supplémentaires ou des retards dans les travaux. Dans le cas contraire, le congé est réputé contrevenir aux règles de la bonne foi. L’appréciation à cet égard dépend des travaux prévus dans le cadre d’un projet de rénovation concret (ATF 140 III 496). Dès lors qu’un préavis de congé est validé, l’autorité compétente examine d’office si le bail peut être prolongé.

Les modifications proposées seraient lourdes sur le plan administratif. Il n’est pas toujours possible de reloger les locataires. Quant à l’implication d’une autorité cantonale ou communale, elle engendrerait une charge administrative supplémentaire considérable. Enfin, l’obligation de négocier un plan social ne semble pas être la solution la plus appropriée. Un tel dispositif entraînerait une insécurité juridique ou dissuaderait de procéder à des rénovations et à des travaux d’efficacité énergétique.

Les cantons sont d’ores et déjà libres d’adopter, en matière de rénovations, des règles offrant une protection contre les congés plus forte que celle prévue par le code des obligations (CO). De telles règles s’appliquent par exemple à Genève et à Bâle-Ville. Des dispositions similaires pourraient également prendre la forme d’un contrat-cadre de bail à loyer déclaré de force obligatoire générale.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.