Gestaltungsplan Eichstrasse

er Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber:

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Genehmigung:

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Der Ge

en) ARATITNLINLNL ge Sek a UND en AA Projekt: 182.4 /vm 5408 Enneibaden an Ami Plangrösse: 44.6 x 63.0 056 203 40 20 MITTEL Datum: 15.01.2019 [email protected] arcop lan / U) GENEHMIGUNGSINHALT ORIENTIERUNGSINHALT =] Baubereiche für Hochbauten A, B und C = Bestehende Gebäude IN IE. Baubereiche für Untergeschosse / Unterniveaubauten 4 Aozubrechendes Gebäude W/7}, Erschliessungstrakt “— Vermassung

Ausgebauter Eschenweg

Gemeinschaftlicher Aufenthaltsbereich (Quartierplatz) ///// Gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsbereiche

nenn Gestaltete Zugangsbereiche Fussgänger ® Standort gedeckter Aussenbereich / Veloabstellplatz

mau Interne Fusswegverbindungen (ungefähre Lage) => Ein- und Ausfahrt unterirdische Einstellhalle (ungefähre Lage)

Strassenlinien (Enteignungsrecht $ 132 BauG) 7 Sichtlinien 2.5 m / 25 m mit Sichtzone

SE Parkfelder für Besucher (ungefähre Lage) 2} Standplatz für Anlieferung für altergerechtes Wohnen (ungefähre Lage) [E| Entsorgungsanlage (ungefähre Lage)

EEE Gehweg entlang Birmenstorferstrasse K418

Gehweg entlang Eichstrasse

Erschliessungsfläche oeoee Perimeter Gestaltungsplan

20 Meter

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

01. Oktober 2018 03. März 2018 bis 03. April 2018 17. November 2018 bis 16. Dezember 2018 14. Januar 2019 14. Januar 2019 18. Februar 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 29. September 2016 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet "Eichstrasse" ist gemäss rechtkräftigem Nutzungsplan der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht zugeordnet. § 5 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) enthält konkrete kommunale Zielvorgaben für Gestaltungspläne wie • Sorgfältige Gestaltung der Bauten und Freiräume

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Mindestausnutzung im Sinne einer verdichteten Bauweise Gute Einordnung ins Ortsbild Rationelle Erschliessung Gemeinschaftliche Anlage der Pflichtparkplätze Sicherung einer situationsgerechten Anzahl Pflichtparkfelder in Verbindung mit einem Mobilitätskonzept

Mit einem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erfüllung dieser Anforderungen grundeigentünnerverbindlich festgelegt werden. Als Basis für den Gestaltungsplan dient ein Richtprojekt "Bebauung" und ein Richtprojekt "Umgebung". 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Fislisbach am 14. Januar 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Eichstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 15. Januar 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 1. Oktober 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Kantonaler Richtplan Fislisbach ist eine Gemeinde im Urbanen Entwicklungsraum. Dieser ist Teil der Agglomerationen und wird an Bedeutung gewinnen. Diese meist gut erschlossenen Räume sollen gemäss Raumkonzept Aargau einen Grossteil des Bevölkerungswachstums übernehmen, bevorzugt durch eine hochwertige Innenentwicklung. Die Wohnformen sind städtischer und vielseitig zu gestalten, die Lebens- und Wohnqualität ist zu verbessern. Aus kantonaler Sicht ist eine gute Abstimmung von Siedlung und Verkehr wichtig; die Mobilität hat nachhaltig zu erfolgen. Der Gestaltungsplan erfüllt diese Voraussetzungen. 4.2.2 Regionale Abstimmung Planungen sind gestützt auf § 13 Abs. 1 BauG regional abzustimmen. Die regionale Abstimmung erfolgte insbesondere im Rahmen der abgeschlossenen Zonenplanrevision.

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4.2.3 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Beim Gebiet "Eichstrasse" handelt es sich aufgrund der Grösse und Lage um ein Schlüsselgebiet für die hochwertige Innenentwicklung in der Gemeinde. Das Richtprojekt beziehungsweise der darauf basierende Gestaltungsplan kann einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen dieser Ziele leisten. 4.2.4 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung, insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Ortsbild und Städtebau Das Bebauungskonzept sieht eine verdichtete Bauweise mit drei Zeilenbauten vor. Aufgrund der Mitwirkungseingaben und der kantonalen fachlichen Stellungnahme wurde das Projekt in Teilbereichen redimensioniert. Mit der geplanten Überbauung "Eichstrasse" wird eine der Situation angemessene Dichte erzielt. Durch einen guten Umgang mit den gegebenen Rahmenbedingungen, der Lage des Gebiets und durch die qualitätssichernden Festlegungen im Gestaltungsplan (Höhenstaffelung / Grundrissversätzen / Umgang mit dem Freiraum) wird insgesamt eine gute Gesamtwirkung erreicht. Die angestrebte Dichte ist aus kantonaler Sicht sach- und situationsgerecht. 4.2.5 Kantonsstrassenabstand Da der Fahrbahnrand heute auf der Strassengrenze liegt, wird der Baubereich C nach der Neuvermarkung nach dem Bau des Gehwegs in nur 4 m Abstand zur Strassengrenze liegen. Dieser Sachverhalt ist vertretbar. Die Gemeinde Fislisbach hat in § 35 BNO die Abstandsvorschriften entlang von Gemeinde- und Privatstrassen für Parkfelder aufgehoben. 4.2.6 Erschliessung / Abstimmung von Siedlung und Verkehr Übereinstimmend mit dem Widmungszweck von Strassen (vgl. §§ 83 ff. BauG) erfolgt die Erschliessung ab Gemeindestrassen. Sämtliche Parkfelder (ohne Besucher-Parkplätze) sind gestützt auf § 8 Abs. 2 SNV unterirdisch anzuordnen. In § 8 Abs. 4 SNV werden die Parkplätze limitiert. Dies wird aus kantonaler Sicht als sachgerecht beurteilt. Auch die Rahmenbedingungen in § 8 Abs. 5 SNV sind sachgerecht. Die Fusswegverbindungen im Gestaltungsplan sichern eine gute Durchwegung des Planungsgebiets. Dies ist nicht nur eine Qualität für die Überbauung selbst, sondern fördert auch den Fuss- und Radverkehr. 4.2.7 Energie In § 15 SNV wird verlangt, mindestens den Minergie-Standard umzusetzen. 4.2.8 Lärm Der Gestaltungsplan reagiert im Grundsatz gut auf die konkrete Lärmsituation. Es dürfte aber nach wie vor schwierig sein, ohne Ausnahmebewilligung die Grenzwerte vollumfänglich einzuhalten. Gemäss Planungsbericht und Lärmgutachten kann das Gestaltungsplanareal in lärmrechtlicher Hinsicht als grundsätzlich erschlossen betrachtet werden. Somit muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachgewiesen werden. Dem Richtprojekt wird entnommen, dass eine Tiefgarage mit ca. 110 Parkplätzen geplant ist. Die Ein- und Ausfahrt zu dieser befindet sich direkt unterhalb von lärmempfindlichen Schlafräumen. Die geplante Tiefgarage respektive die Ein- und Ausfahrt zu dieser, sind als Neuanlage nach Art. 7 LSV

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zu beurteilen. Der Gemeinde, die für den Vollzug des Lärmschutzrechts bei ortsfesten Anlagen zuständig ist (§ 30 Abs. 3 lit. a Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer [EG UWR]), wird empfohlen, spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einen Nachweis zu verlangen, dass die Anforderungen von Art. 7 LSV eingehalten werden.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Eichstrasse", beschlossen vorn Gemeinderat Fislisbach am 14. Januar 2019, wird genehmigt. 2. tigeRaumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat Fislisbach, Badenerstrasse 30, 5442 Fislisbach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Vermessungsamt DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschhft ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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