Gestaltungsplan Neufeld

14. Juni 2016 17. August 2015 bis 15. September 2015 15. August 2016 bis 13. September 2016 17. Oktober 2016 3. November 2016 28. November 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 22. Dezember 2015 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gestaltungsplanareal liegt im Siedlungsgebiet der Gemeinde Unterentfelden an zentraler Lage. Die noch unbebaute 1,5 Hektaren (ha) grosse Parzelle 129 ist gemäss Bauzonenplan der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht zugewiesen. Sie wird im Norden durch den Schifflibach und im Süden durch die Neufeldstrasse begrenzt. In der Revision der Nutzungsplanung war ursprünglich vorgesehen, das Areal von der Wohnzone W2 in die W3 umzuzonen. Die Umzonung ist von der Gemeindeversammlung zurückgewiesen worden. Es gelten weiterhin die Bestimmungen der W2.

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Aufgrund der Zentrumslage, der guten Anbindung an die verschiedenen Verkehrsträger, der geringen Lärmbelastung sowie der Grösse des Gebiets soll eine kompakte Bebauung von hoher Qualität realisiert werden (§ 1 SNV). Auf dem Areal sind neun punktförmige Mehrfamilienhäuser vorgesehen. Der Gestaltungsplan sichert — gestützt auf das Richtprojekt — die wesentlichen Elemente der künftigen Überbauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung grundeigentümerverbindl ich. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des vom Gemeinderat Unterentfelden am 17. Oktober 2016 beschlossenen Gestaltungsplans "Neufeld" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile des Gestaltungsplans sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 25. Oktober 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 14. Juni 2016 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Mit einem Gestaltungsplan wird die Grundlage für eine gestalterisch hochwertige und gut eingepasste Siedlungsentwicklung geschaffen. Bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan (wie vorliegend) zeigt der Gemeinderat auf, inwiefern diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen. Er beauftragt eine qualifizierte Fachperson mit der Ausarbeitung einer Stellungnahme. Die Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) vom 27. April 2016 kommt zum Schluss, dass der Gestaltungsplan zu einem besseren Ergebnis führt. Das Nutzungsmass und die Setzung der Gebäude ermöglichen die gute Eingliederung ins Quartier. Die Höhe der Bauten und die Rückversetzung der Attikageschosse nehmen Rücksicht auf die ortsbauliche Situation. Die Stellungnahme ist sehr knapp ausgefallen und genügt gerade, um das bessere Ergebnis des Gestaltungsplans zu begründen. Die enthaltenen Aussagen und das Ergebnis der Prüfung sind soweit korrekt. Der Gestaltungsplan sieht eine Gliederung des Aussenraums in öffentliche (Quartierplatz), halböffentliche (Begegnungsräume) sowie halbprivate oder private Freiräume vor. Die Tiefgarage soll gemäss Vorprojekt kompakt angeordnet werden sodass in den meisten Bereichen Bäume gepflanzt werden können. Die Anforderungen von § 21 Abs. 2 BauG sind erfüllt. 4.3 Erschliessung, Mobilität (Planungsbericht Kapitel 4.1) Die motorisierte Erschliessung erfolgt von der Kantonsstrasse K 208 im Osten über die Neufeldstrasse. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage ist im Osten des Areals vorgesehen. Der Anschluss an

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die K 208 ist genügend ausgebaut, um den Verkehr aus dem Quartier aufzunehmen. Im westlichen Abschnitt Kornweg—Schützenmattstrasse genügt die bestehende Breite der Neufeldstrasse nicht. Auf diesem Abschnitt ist ein Querschnitt von 6,50 m vorgesehen. Gesichert wird der Ausbau mittels Strassenlinie (Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG). Die Festlegungen sind korrekt und entsprechen einer zeitgemässen Erschliessung. Arealintern sind Fuss- und Radwegverbindungen vorgesehen. Die Fusswegverbindungen sind mindestens 2,00 m, die kombinierten Rad- und Fusswegverbindungen 2,50 m breit vorzusehen (§ 13 Abs. 3 SNV). Dies ist sachgerecht. Die WSB-Haltestelle "Unterentfelden Post" liegt rund 150 m vom Areal des Gestaltungsplans entfernt. Das Areal ist gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen (öV-Güteklasse B). Die Lage des Areals und die vorgesehene Nutzung (primär Wohnen) bilden gute Voraussetzungen, um die zulässige Anzahl der Parkplätze zu reduzieren. Gestützt auf einen Mobilitätsplan kann die Zahl der Parkfelder auf 80 % reduziert werden (§ 15 SNV). Die Parkierung erfolgt unterirdisch (§ 12 SNV). Für Besucher sind 15 oberirdische Parkfelder vorgesehen. Mindestens ein Drittel der Veloabstellplätze sind oberirdisch in der Nähe der Zugangsbereiche anzuordnen. 4.4 Hochwasserschutz (Planungsbericht Kapitel 4.2) Im Gebiet "Neufeld" besteht gemäss Gefahrenkarte ein Schutzdefizit. Die Eindolung des Schifflibachs im Gebiet Moosacher weist eine ungenügende Kapazität auf. In der Nutzungsplanung ist die Hochwassergefahrenkarte umgesetzt (§ 24 Bau- und Nutzungsordnung [BN0]). Für das Areal ist ein Hochwasserschutzkonzept erarbeitet worden (§ 2 SNV). Demnach muss ein 4 m breiter Abflusskorridor längs durch das Areal berücksichtigt werden. Entlang des im Gestaltungsplan festgelegten Abflusskorridors (Überschwemmungsfläche HQ100) müssen Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fenster, Abfahrten und Lichtschächte mindestens 25 cm über dem Niveau des Abflusskorridors liegen. Die genaue Lage des Abflusskorridors wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Die Vorschriften sind zweckmässig. 4.5 Schifflibach/Gewässerraum Auf der Nordseite des Gestaltungsplanareals verläuft der teilweise offen fliessende, teilweise eingedolte Schifflibach. Der Gewässerraum gemäss Art. 36a Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) muss bei der Nutzungsplanung berücksichtigt werden. Der Kanton hat die Bundesvorgaben im Baugesetz umgesetzt (§ 127 BauG). Der Schifflibach hat eine natürliche Sohlenbreite von weniger als 2 m. Damit beträgt die Breite des einseitigen Uferstreifens 6 m ab Uferlinie (§ 127 Abs. 1 lit. b BauG). Im Gestaltungsplan ist dieser Abstand korrekt eingetragen. Im Uferstreifen sind gemäss Art. 41c Gewässerschutzverordnung (GSchV) keine Bauten und Anlagen sondern nur eine extensive Nutzung zulässig. § 127 Abs. 1 lit. c BauG gilt auch gegenüber dem eingedolten Abschnitt. Dies ist im Baubewilligungsverfahren insbesondere beim Quartierplatz gemäss § 10 Abs. 2 SNV zu berücksichtigen. Der Schifflibach ist nicht ins Freiraumkonzept integriert worden, da er auf der Gewässerparzelle des Kantons liegt. Er hat ein grosses Potenzial, die Siedlungsqualität aufzuwerten. Eine attraktivere Gestaltung des heute steilen Ufers würde begrüsst und kann im Baubewilligungsverfahren mit der Umgebungsgestaltung realisiert werden. Dazu ist kein Gewässerprojekt erforderlich, die Anpassungen müssen jedoch mit der Abteilung Landschaft und Gewässer besprochen werden. Die Gemeinde wird eingeladen, darauf hinzuwirken. 4.6 Energie (Planungsbericht Seite 15) Im Baubewilligungsverfahren ist ein Energiekonzept einzureichen, das eine sparsame Energieverwendung sowie eine rationelle, umweltschonende Wärmenutzung vorsieht; möglichst mit erneuerbaren Energien. Es wird der Minergie-Standard oder eine gleichwertige Lösung verlangt (§ 14 SNV). Die Bestimmung ist genügend.

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4.7 Sondernutzungsvorschriften Unterentfelden hat im allgemeinen Nutzungsplan die Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) übernommen. Daher gelten die Bestimmungen im Teil 3 (Baubegriffe und Messweisen §§ 16 bis 31) der BauV. Die Bestimmungen der SNV sind rechtmässig.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Neufeld", beschlossen vom Gemeinderat Unterentfelden am 17 Oktober 2016, wird genehmigt. 2. ie A teil

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aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 127, 5035 Unterentfelden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Abteilung für Baubewilligungen • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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