Gestaltungsplan Oberwilerfeld West
Special-use plan · Rothrist
Document
- Number
- 2006-000272
- Kind
- Special-use plan
- Commune
- Rothrist
- Canton
- Aargau
- Level
- Communal
- Authority
- Gemeindeverwaltung
- Approved by
- RR
- Adopted
- Mar 1, 2006
- In force since
- Mar 1, 2006
- Source
- ÖREBlex, canton Aargau
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Text
SNP-4282-2006-E.pdf
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Gemeinde Rothrist
Kanton Aargau Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung
Gestaltungsplan Oberwilerfeld West Gemäss § 21 BauG
Sondernutzungsvorschriften Weiterer Bestandteil des Gestaltungsplans: - Situationsplan 1:500
Mitwirkungsbericht vom: 19. Dezember 2005 Vorprüfungsbericht vom: 17. Mai 2005 Öffentliche Auflage vom: 14. Juni 2005 bis 13. Juli 2005 Beschlossen vom Gemeinderat am: 19. Dezember 2005 Der Gemeindeammann:
Der Gemein
er:
7
Genehmigung:
Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den
A. r1e
2ooG Der Staatsschreiber:
Robert Alberati AG, Architekt ETH SIA
Kirchplatz 4, 4800 Zofingen
Art. 1 Zweck
Der Gestaltungsplan «Oberwilerfeld West» bezweckt die Erschliessung und Bebauung des westlichen Teils des Oberwilerfelds in Rothrist. Die Identität des neuen Quartiers wird durch eine starke Ausprägung der öffentlichen Räume erreicht, auf den einzelnen Parzellen wird dem Wunsch nach grosser individueller Gestaltungsfreiheit Rechnung getragen.
Art. 2 Bestandteile
Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden Bestandteilen: Sondernutzungsvorschriften Situationsplan 1:500
Art. 3 Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Situationsplan bezeichnete Perimeterfläche.
Art. 4 Verhältnis zur
Grundordnung
1
Soweit mit dem Gestaltungsplan nicht ausdrücklich abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) von Rothrist. 2
Der Gestaltungsplan sieht von der Grundordnung abweichende Bestimmungen in folgenden Bereichen vor: Zulässige Gebäudetypen §5 (Sondernutzungsvorschriften, SNV) Grenz- und Gebäudeabstände §7 (SNV) Gebäude- und Firsthöhen §8 (SNV) - Ausnützungsziffer §8 (SNV) Mehrlängenzuschläge §10 (SNV) Maximale Gebäudelänge §13 (SNV)
Art. 5 Baufelder
Im Situationsplan werden fünf Baufelder (A, B, C, D, E) ausgeschieden: Die Felder A, B und C sind ausschliesslich mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern zu bebauen. Feld D ist ausschliesslich mit Reihenhäusern zu bebauen. Feld E ist ausschliesslich mit Mehrfamilienhäusern von max. 24 m Gebäudelänge zu bebauen.
Art. 6 Spezielle Baulinien
1 Pflichtbaulinien: Wo Pflichtbaulinien bestehen, ist eine Fassade des Hauptbaus in der gesamten Gebäudehöhe auf diese zu stellen. 2
Baulinien für Klein- und Anbauten: Zusätzlich dürfen Kleinbauten bis an die Baulinien für Kleinbauten erstellt werden. 3 Bei Baulinien, die identisch mit Abgrenzungen zum öffentlichen Raum sind, und bei kleinen Grenzabständen sind keine vorspringenden Bauteile erlaubt — ausser Dachvorsprünge ab einer Höhe von 4,20 m.
2
Grenz- und Gebäudeabstände
Art. 7 1
Wo keine Baulinien vorhanden sind, gelten die der Tabelle in §8 zu entnehmenden Grenzabstände, sofern dem keine feuerpolizeilichen Gründe entgegenstehen. 2
Der grosse Grenzabstand muss auf der Hauptausrichtungsseite gemäss Angaben im Situationsplan liegen.
Spezifische Vorschriften Baufelder
Art. 8 1
Innerhalb des Perimeters gelten für die verschiedenen Baufelder folgende Vorschriften:
Baufeld
Max. Gebäudehöhe
Max. Firsthöhe
Kleiner Grenzabstand
Grosser Grenzabstand
A
7.00 m
11.00 m
2.00 m
9.00 m
B
7.00 m
11.00 m
2.00 m"
9.00 m
C
7.00 m
11.00 m
2.00 m
9.00 m
D
7.00m
—
E
9.50 m
4.00 m
10.00 m
* Im Baufeld B entlang der Ostgrenze des Perimeters gelten die zonengemässen Grenzabstandsregelungen gemäss BNO. 2
Innerhalb des Perimeters (Baufelder A bis E) ist keine Ausnützungsziffer einzuhalten.
Art. 9 Parzellierung
Die Parzellierung gegenüber öffentlichen Flächen sowie die verbindlichen Parzellengrenzen gemäss Situationsplan sind einzuhalten.
Art. 10 Mehrlängenzuschlag
Die Mehrlängenzuschläge betragen in den Baufeldern A, B und C maximal 2,00 m.
Art. 11 Terraingestaltung
Klein- und Anbauten
Das Niveau des gestalteten Terrains hat grundsätzlich dem gewachsenen Terrain zu entsprechen.
Art. 12 1
Für Klein- und Anbauten sind nur Flachdächer zugelassen. 2
In den zwei im Situationsplan ausgewiesenen Zonen Cl und Dl dürfen Klein- und Anbauten bis an die Grundstücksgrenzen gebaut werden.
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Art. 13 Reihenhausbauten
Baufeld D
1 Die Reihenhausbauten in Feld D sind a) nach dem Brandmauerprinzip individuell zu erstellen, wobei ein Bauvorhaben jeweils die notwendigen Änderungen an bestehenden Bauten zu tragen hat — oder — b) aufgrund einer einheitlichen Planung als Ganzes zu bauen. Für die Reihenhausbauten sind nur Flachdächer zugelassen.
3
Die Lange von Reihenhauszeilen ist nicht beschränkt. Die im Situationsplan bezeichneten «internen Erschliessungsflächen Feld D» bleiben in Privatbesitz. Die Erschliessung der Parzellen ist mittels Fuss- und Fahrwegrechten privatrechtlich zu regeln.
Art. 14 Mehrfamilienhäuser
Baufeld E
Für die Mehrfamilienhäuser sind nur Flachdächer zugelassen, zusätzliche Attikageschosse sind nicht erlaubt.
Art. 15
Individuelle Gestaltung Die einzelnen Gebäude sollen grundsätzlich individuell gestaltet sein. Eine monotone Aneinanderreihung gleicher Häuser ist im Hinblick auf die gewünschte Vielfalt im Quartier zu vermeiden.
Öffentlicher Raum
Art. 16 1
Gestaltung und Ausstattung der öffentlichen Flächen (Belagstyp, Bepflanzung, Beleuchtung, Sitzbänke etc.) sind nach einem Gesamtkonzept zu realisieren. Die öffentlichen Bereiche sind durchgehend mit dem gleichen Bodenbelag zu realisieren. Dieser ist nur an den im Gestaltungsplan vorgesehenen Plätzen auszusetzen. Auf eine Fahrbahnmarkierung ist zu verzichten. Bäume und Baumreihen sind im Sinne des Situationsplans gemäss Freiraumkonzept in den dafür vorgesehenen Baumfeldern zu platzieren. 3
Am nordöstlichen Ende des Perimeters ist an der im Situationsplan bezeichneten Stelle ein Spielplatz für das ganze Quartier einzurichten.
Erschliessung
Art. 17 1
Die Haupterschliessung für alle Fahrzeuge erfolgt über zwei Einmündungen vom Oberwilerweg her (beidseitig von Feld D). Die zusätzlichen Verbindungen zum Oberwilerweg innerhalb der Felder A und B sind so auszubilden, dass sie nur für Fussgänger passierbar sind. 2
Die Zufahrt zu den Parzellen von den im Gestaltungsplan gelb markierten Grundstücksgrenzen aus ist nicht erlaubt. 3
Innerhalb des Perimeters ist die ganze Erschliessungsfläche als Begegnungszone auszubilden. 4
Alle Vorplätze entlang der Erschliessungsstrassen innerhalb der Felder A und B sind mit einer Last zum Wenden fremder PWs zu belegen. 5
Sämtliche Erschliessungsleitungen sind unterirdisch zu führen.
Art. 18 Mauern
4
Die im Situationsplan eingezeichneten Mauern sind zulasten des Strassenperimeters vom Grundeigentümer zu erstellen und müssen jeweils mit den einzelnen Bauvorhaben realisiert werden. Sie haben eine Höhe von 1,80 m und eine Stärke von 20 cm aufzuweisen und sind in Sichtbeton auszuführen. Die Mauern müssen direkt an die Parzellengrenze gesetzt werden. Pro Parzelle ist eine Türöffnung von maximal 1,00 m lichter Breite zulässig, die mit einer nicht transparenten Türe zu versehen ist. Die exakte Positionierung und die Ausführungsdetaillierung haben den Vorgaben der Gemeinde zu entsprechen.
2
Im Feld D sind die im Situationsplan eingezeichneten Mauern an der Grenze zu Feld C durch die Grundeigentümer auf eigene Kosten zu erstellen. Die Mauern haben eine Höhe von 1,50 m und eine Stärke von 20 cm aufzuweisen.
Hecken
Art. 19 1
In den im Situationsplan eingezeichneten Bereichen sind Hecken mit einer einheitlichen Pflanzenart zu pflanzen. Diese werden auf öffentlichem Grund durch die öffentliche Hand erstellt und unterhalten. Die Höhe der Hecken muss auf ca. 1,80 m bei einer Breite von ca. 1,00 m gehalten werden. Der Strassenabstand von 60 cm entfällt im Innern des Quartiers, nicht jedoch entlang dem Oberwilerweg. Die Hecken müssen jeweils mit den einzelnen Bauvorhaben gepflanzt werden. 2
Die Hecken dürfen auf den im Situationsplan hellgrün markierten Bereichen auf maximal 1/3 einer Parzellenanstosslänge unterbrochen werden. In den dunkelgrün markierten Bereichen muss die Hecke durchgehend geschlossen sein.
Aufhebung bisherigen Rechts, Rechtskraft
Art. 20 1
Durch diesen Gestaltungsplan wird der innerhalb des Perimeters liegende Teil des Erschliessungsplans Oberwilerfeld West vom 12. August 1996 aufgehoben. 2
Der vorliegende Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Die Änderung oder Aufhebung des Gestaltungsplans bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass.
5
Genehmigung
Protokoll des Regierungsrates Sitzung:
01. März 2006
Art. Nr. 2006-000272
Gemeinde Rothrist; Gestaltungsplan "Oberwilerfeld West"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1.
Verfahren
1.1
Verfahrensdaten
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Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
19. Dezember 2005 17. Mai 2005 14. Juni – 13. Juli 2005 19. Dezember 2005 17. Januar 2006 30. Januar 2006
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2
Rechtsschutzverfahren
Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.
Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage
Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 23. September 2003. 3.
Die Vorlage im Überblick
3.1
Vorlage
Der Gestaltungsplan "Oberwilerfeld West" regelt die Erschliessung und die Überbauungsmöglichkeit für die unüberbaute Bauzone W2 im Umfang von rund 4 ha. Gestützt auf die Ergebnisse eines Studienauftrags erfolgte die Weiterbearbeitung zum vorliegenden Gestaltungsplan. Das Gebiet wird über den Oberwilerweg in Richtung Westen an die Kantonsstrasse K101 zum vorgesehenen Kreisel erschlossen. Der Direktanschluss vom Oberwilerweg zur K101 wird mit dem vorliegenden Gestaltungsplan aufgehoben. Dies stimmt auch mit der zwischenzeitlich vorgenommenen Ausscheidung einer Grünzone am Nordrand des Gestaltungsplangebiets überein. Ausgeschieden werden verschiedene Baufelder mit unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeit. Festgelegt werden Baulinien mit Hauptausrichtung der Parzellen sowie verbindliche Parzellengrenzen. Die Verkehrsflächen sollen konsequent als Begegnungszonen ausgebildet werden, diese Flächen werden unter anderem mit kleinen Plätzen, Bäumen und
Versand: 6. März 2006
-2-
Baumreihen, Beleuchtungskandelabern und Sitzbänken ausgestattet. Entlang dieser Begegnungszonen werden Mauern und Hecken verbindlich festgelegt. 3.2
Gegenstand der Genehmigung
Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:
Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften
Erwägungen 4.
Beurteilung der Vorlage
4.1
Überprüfungsbefugnis
Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2
Raumplanerische Beurteilung
Im Gestaltungsplan "Oberwilerfeld West" werden in Ergänzung der Regelbauweise wesentliche Elemente der Erschliessung, der Bebauungsstruktur und der Freiräume festgelegt. Das gewählte Konzept mit den verbindlichen Festlegungen bildet eine gute Grundlage zur zweckmässigen Entwicklung eines neuen Quartiers mit einer hohen Wohnqualität. Es wirkt mit den Wohnstrassen und den raumdefinierten Mauern und Hecken überzeugend. Bei dieser Ausgangslage ist auch die höhere Ausnutzung problemlos bzw. sogar erwünscht. Die planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung einer Bebauung mit hoher Wohnqualität werden damit klar verbessert. Bei der angestrebten höheren Dichte und überdurchschnittlichen Aussenraumqualität ist nebst einer guten Gestaltung der Bauten und öffentlichen Räume auch die Umgebungsgestaltung und Bepflanzung auch auf den unmittelbaren Hausumschwung zu beziehen. Dies kann im Baubewilligungsverfahren mit der Einholung von Umgebungsplänen erreicht werden. 4.3
Gesamtbeurteilung
Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Oberwilerfeld West" der Gemeinde Rothrist vom 19. Dezember 2005 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
-3-
Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Protokollauszug Gemeinderat, Bernstrasse 108, 4852 Rothrist Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Departement Finanzen und Ressourcen Abteilung Landwirtschaft DFR Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: