Erschliessungsplan Parzelle 362

Art. 1 Zweck

Der Gestaltungsplan «Im Dörfli» bezweckt eine geordnete, haushälterische Nutzung des Bodens und gewährleistet eine gesamtheitlich geplante, ortsbaulich und architektonisch sowie erschliessungsmässig hochstehende, der Umgebung angepasste Zentrumsüberbauung. 2

Mit der Gestaltungsplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt: — Realisierung einer architektonisch und ortsbaulich gut gestalteten Zentrumsüberbauung mit hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität und hoher Nutzungsdurchmischung - Schaffung eines Beitrags zur Belebung des Ortsteils Attelwil durch publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen und attraktive, ökologisch hochwertige Aussenräume - eine angemessene Reaktion auf den angrenzenden historischen Ortskern und das angrenzende Gewerbegebiet sowie den Geländesprung infolge der historischen Aufschüttung der Hauptstrasse - Sicherstellung einer möglichen Etappierung der Bebauung - sichere und attraktive Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr, den Fuss- und Veloverkehr sowie eine quartierverträgliche Abwicklung des Verkehrs 2

Bestandteile

Folgende Bestandteile des Gestaltungsplanes sind verbindlich: — Sondernutzungsvorschriften, — Situationsplan 1:500. 2

Folgende Bestandteile des Gestaltungsplanes haben erläuternden Charakter: — Planungsbericht nach Art. 47 RPV.

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Für das Bauprojekt sind folgende Beurteilungsgrundlagen wegleitend: - Richtprojekt Architektur von William Steinmann Architekt, Wettingen vom 25.02.2019, - Richtprojekt Landschaftsarchitektur von Zwahlen + Zwahlen AG Landschaftsarchitektur, Cham vom 26.02.2019.

Art. 3 1

Gestaltungsplanperimeter

Der Gestaltungsplanperimeter umfasst den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereich.

Art. 4 Ergänzendes Recht

Soweit die Sondernutzungsvorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gelten der Bauzonenplan und die Bau- und Nutzungsordnung vom 12.03.2014 (Genehmigung durch den Regierungsrat). 2

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Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

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Gestaltungsplan «Im Dörfli» 1 Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG

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Nutzung und Gestaltung

Art. 5 Baubereiche A bis E

Gebäude müssen vollständig innerhalb der im Situationsplan definierten Baubereiche erstellt werden. Die Baubereiche begrenzen die maximal zulässige Grundfläche der Gebäude. 2

Innerhalb der Baubereiche können Gebäude ohne Rücksicht auf baurechtliche Abstandsbestimmungen angeordnet werden. Vorbehalten bleiben feuerpolizeiliche sowie wohn- und arbeitshygienische Anforderungen.

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Unterschreiten Gebäude mit Wohnräumen einen internen Gebäudeabstand von 8.0 m, ist bei der Grundrissgestaltung auf eine angemessene Belichtung und Besonnung sowie Wahrung der Privatsphäre besonders zu achten.

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Klein- und Anbauten gemäss § 19 BauV sind unter Beachtung der kommunalen und kantonalen Abstandsvorschriften auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, soweit sie gemeinschaftlichen Zwecken dienen (z.B. Velounterstände).

Art. 6 Baubereich für unterirdische Bauten

1 Unterirdische Bauten sind nur innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Bereichs zulässig.

Art. 7 1

Baubereich Entsorgung

Innerhalb des Baubereichs Entsorgung ist eine überdachte, maximal 3 m hohe Entsorgungsstelle für die gesamte Überbauung als Kleinbaute gemäss § 19 BauV zu erstellen.

Art. 8 Nutzungsart

1

In den Baubereichen C, D und E sind Wohnnutzungen und mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig.

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In den Baubereichen A und B sind darüber hinaus auch kundenintensive Nutzungen wie Verkauf, Gastronomie und dgl. zulässig. Die Nettoladenfläche darf 500 m2 nicht überschreiten. 9

Nutzungsmass

Für die einzelnen Baubereiche gilt folgende anrechenbare Geschossfläche (aGF) pro Baubereich: Baubereich A max. 2'700 m2 aGF max. 1'350 m2 aGF Baubereich B Baubereich C max. 1'600 m2 aGF Baubereich D max. 1'200 m2 aGF Baubereich E max. 1'200 m2 aGF 2

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Anrechenbare Geschossfläche darf von einem Baubereich in einen anderen transferiert werden. Die maximale, realisierte anrechenbare Geschossfläche darf jedoch höchstens 10% über den oben aufgeführten Zahlen liegen.

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Gestaltungsplan «Im Dörfli» 1 Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG

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Gebäudehöhe und Geschossigkeit

In den einzelnen Baubereichen sind die nachfolgenden, maximalen Höhenkoten gemessen Oberkante Dachrand zulässig. Unter Vorbehalt von § 11 Abs. 2 dürfen keine Bauteile diese Koten überragen. Baubereich A max. 502.00 m ü.M. Baubereich B max. 502.00 m ü.M. Baubereich C max. 498.00 m ü.M. Baubereich D max. 499.00 m ü.M. Baubereich E max. 499.00 m ü.M. 2

Bei allen Baubereichen sind maximal drei Vollgeschosse und ein Attikageschoss zulässig.

Art. 11 Dachgestaltung

Die Hauptbauten sind mit Flachdächern zu versehen. 2

Technisch bedingte Aufbauten für die Haustechnik dürfen die maximalen Höhenkoten gemäss § 10 Abs. 1 um maximal 1.5 m überragen. Sie sind so in die Dachgestaltung zu integrieren, dass eine gute Gesamtwirkung und nach Möglichkeit eine zusammengefasste Positionierung erreicht wird. Als technisch bedingte Aufbauten gelten unter anderem Lift-, Lüftungs- oder Energieanlagen.

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Flachdächer von Hauptbauten, die nicht der Nutzung der Solarenergie dienen und nicht begehbar sind, sind gemäss SN 564 312 («Begrünung von Dächern») zu begrünen.

Art. 12 1

Hauszugänge

Die Hauszugänge sind an der im Situationsplan bezeichneten Fassadenseite anzuordnen.

Art. 13 Gestaltung der Bauten

Bauten und Anlagen sind für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, dass eine gute ortsbauliche Gesamtwirkung entsteht. Prüfkriterien für die Gesamtwirkung sind insbesondere die Volumetrie, die kubische Gliederung, die architektonische Gestaltung, die Materialwahl und die Farbgebung.

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2

Für die qualitative Beurteilung von Bauprojekten innerhalb des Gestaltungsplanperimeters gemäss Abs. 1 gilt das Richtprojekt Architektur gemäss § 2 Abs. 3 als Massstab für die erforderliche Qualität.

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Von den Vorgaben des Richtprojektes kann abgewichen werden, wenn mindestens eine gleichwertige Qualität erzielt wird.

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Die Materialisierung und Farbgebung der Fassaden sind zurückhaltend zu wählen und auf die historischen Bauten im Umfeld abzustimmen. Die Fassaden sind zu strukturieren. Flächige, rein murale Lochfassaden sind nicht zulässig.

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Gestaltungsplan «Im Dörfli» 1 Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG

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Freiraum 14

Gestaltung der Freiräume

Der Freiraum innerhalb des Gestaltungsplanperimeters umfasst die Erschliessungsflächen und die Freiflächen. 2

Für die qualitative Beurteilung der Freiräume gilt das Richtprojekt Landschaftsarchitektur gemäss § 2 Abs. 3 als Massstab für die erforderliche Qualität. Vom Richtprojekt Landschaftsarchitektur kann abgewichen werden, wenn mindestens eine gleichwertige Qualität erzielt wird.

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Bei der Gestaltung des Freiraumes sind die Bedürfnisse der Nutzergruppen und des Verkehrs zu berücksichtigen.

Art. 15 Freifläche

Die Freifläche dient der Durchgrünung der Überbauung, als Aufenthalts- und Spielbereich für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie der Erschliessung für den Fussverkehr. 2

Der gesamte Bereich der Freifläche ist versickerungsfähig auszugestalten. 16

Erschliessungsfläche

Die Erschliessungsfläche dient der Erschliessung der Gebäude für den motorisierten Individualverkehr, der Anlieferung und dem Fuss- und Veloverkehr. 2

Oberirdische Parkplätze für Motorfahrzeuge sind — mit Ausnahme der Behindertenparkplätze — versickerungsfähig auszubilden und zu begrünen.

Art. 17 Platzbereich

Die beiden im Situationsplan bezeichneten Bereiche sind als Plätze auszugestalten. 2

Der Platz zwischen den Baubereichen C, D und E dient als überbauungsinterner Platz dem Aufenthalt der direkten Anwohnerinnen und Anwohner sowie der Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr sowie der Notzufahrt zum angrenzenden Gebäude. Der Platz ist mit einer hohen Aufenthaltsqualität und Sitzmöglichkeiten auszugestalten.

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Der Platz bei den Baubereichen A und B dient als Ankunftsort für die Überbauung sowie der Erschliessung und Parkierung für die publikumsorientierten Nutzungen in den beiden angrenzenden Gebäuden A und B.