Gestaltungsplan Garage Stocker

Datum Genehmigung: 27.08.2019

04. Sep. 2019

Geschäfts-Nr. BVUARE.17.205 Gemeinde Neuenhof; Gestaltungsplan "Garage Stocker"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

18. Oktober 2018 6. Februar 2018 bis 10. März 2018 12. November bis 11. Dezember 2018 8. Juli 2019 16. Juli 2019 18. August 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 6. Juni 2018 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die bestehende Autogarage Stocker AG wird seitens BMW Schweiz AG zu einem Ausbau des Standorts angehalten. Das Areal liegt teilweise in der Wohnzone W3 und der Wohn- und Gewerbezone VVG4, direkt an der Zürcherstrasse K 274. Das Areal umfasst 5'087 m2. Die Gemeinde hat am 1. Juni 2016 den Bericht "Konzept Zentrumsentwicklung Neuenhof' beschlossen.

J: 03_Geschäfte13_Genehmigungen 02_ARE OSR120190822_bdv_l 7.205.docx

Mit dem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die angestrebte hochwertige Siedlungsentwicklung und die Aufwertung der Zürcherstrasse geschaffen werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Neuenhof am 8. Juli 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Garage Stocker" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 14. Juni 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 18. Oktober 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Handlungsgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend ein hinsichtlich Innenentwicklung wichtiges Areal beplant wird (sogenanntes Handlungsgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Mit dem Gestaltungsplan und gestützt auf das Richtkonzept wird die Ausnutzung des Areals deutlich erhöht; die Ausnützungsziffer beträgt ca. 1.52. Die anrechenbare Geschossfläche liegt bei ca. 7760 m2 (4550 Gewerbeflächen und 3'210 m2 Wohnflächen). Die Innenentwicklung für das Gewerbe

2 von 6

und rund neun Wohnungen an dieser, auch durch den öffentlichen Verkehr sehr gut erschlossenen Lage wird begrüsst und entspricht den Zielsetzungen in den Zentren der urbanen Räume. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Im konkreten Fall stehen die Aufwertung der Zürcherstrasse im Sinne des Konzepts der Gemeinde sowie die hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen an dieser gut erschlossenen Lage im Vordergrund. Ortsbild und Städtebau Bezüglich der städtebaulichen Qualität liegt eine abschliessende positive Gesamtbeurteilung vom 13. September 2018 vor. Gemäss Richtprojekt sollen die bestehenden Bauten mittel- bis langfristig durch einen 5-geschossigen Gebäudekörper ohne Attika ersetzt werden. In den Baubereichen A, B und C sind vorwiegend Gewerbenutzung vorgesehen und es sind überhohe Geschosse zulässig. Im Gestaltungsplan werden sowohl die Anzahl Geschosse (maximal sechs Vollgeschosse) wie auch Höhenkoten festgelegt. Dies ist sachgerecht. Attikageschosse sind nicht zulässig (§ 5 Abs. 3 SNV); dies zur Sicherung einer klaren Formensprache und als klar gefassten Raum zur Kantonsstrasse. Der Baukörper hält sich an die Grundregel des Konzepts Zentrumsentwicklung der Gemeinde Neuenhof. Gemäss § 11 SNV sind entlang der ganzen Fassade des Sockelbereichs für Gewerbe grosse transparente Fenster zu schaffen. Die Erdgeschossnutzung des Sockelbereichs ist dabei mit der Vorzone der Baubereiche als ablesbare Einheit zu gestalten. Für das weiterführende Verfahren ist ein Fachgremium analog den Bestimmungen der Zentrumsentwicklung in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beizuziehen. Dies wird sehr begrüsst. Gegenüber dem rückwärtigen Wohnquartier erscheint das Gebäude aufgrund der Zurückversetzung der Wohngeschosse feingliedriger. Dies verbessert die Integration in die bestehende Bebauung. Durch die Abstufung des Gebäudes in einen Gebäudesockel (maximal 13 m), mehrheitlich für Gewerbe-nutzungen und einen darüber liegenden Gebäudekörper für Wohnnutzung wird der Grossbaute die Dominanz genommen. Unter diesem Aspekt ist die in §§ 13/14 SNV festgelegte Dachgestaltung wichtig. Die Gestaltung der Vorzone zur Kantonsstrasse ist von hohem öffentlichem Interesse. Dazu gehört auch die Sichtbeziehung zur römisch-katholischen Pfarrkirche. Die Anlieferungsfläche und die geplante Ausstellungsfläche lassen aber wenig Spielraum zu. Die SNV enthalten wichtige Grundsätze zur Qualitätssicherung. Umgebungsschutz zur denkmalgeschützten römisch-katholischen Pfarrkirche Der Gestaltungsplan "Garage Stocker" in der Zentrumszone Z5 mit vorgesehener 6-geschossiger Bebauung an der Zürcherstrasse betrifft auch das kantonale Denkmalschutzobjekt römisch-katholische Pfarrkirche (NEU001). Entlang der Zürcherstrasse, von Nordwesten her, öffnet sich eine wichtige Sichtachse auf die neuromanische Pfarrkirche von 1890. Die Strassenfassaden des Richtprojekts "Garage Stocker" liegen in der leichten Rechtskurve vor der Strassenkreuzung Dorf-/Hardstrasse und bestimmen den Vordergrund zur ortsbildprägenden Pfarrkirche. Im Fernschutz des kantonalen Denkmalschutzobjekts sind die sehr hohen Fassaden des Neubauprojekts schlicht und zurückhaltend zu gestalten. Die dazugehörige Vorplatzgestaltung mit Beschilderung darf die Sicht auf die Kirche nicht beeinträchtigen (§ 25 SNV). Die Festlegungen sind sachgerecht.

3 von 6

4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung Die K 274 ist eine kantonale Hauptverkehrsstrasse von übergeordneter Bedeutung. Aktuell ist die Weiterführung der Limmattalbahn von Killwangen nach Baden ein Thema. Der bestehende Garagenbetrieb ist durch den Besitzstand nach § 68 Abs. 1 lit. a BauG geschützt. Am Erhalt beziehungsweise an der Weiterentwicklung des Autogewerbebetriebs besteht hohes Interesse. Die neuen Bereiche für die Gebäude respektieren die geltende Baulinie. Nicht mit der Baulinie verträglich sind die Ausstellungsfläche sowie der Anlieferungsbereich. Dies ist aber heute bereits so, wobei künftig die Anlieferung ab Lastwagen auf der Kantonsstrasse entfällt. Dies ist besonders im Hinblick auf ein Szenario mit einer auf der Kantonsstrasse geführten Limmattalbahn wichtig. Die Verlängerung der Limmattalbahn ist noch nicht präzise projektiert. Der Umstand, dass die Kantonsstrassenparzelle ca. 13 m (plus Busbuchten) breit ist, lässt erwarten, dass die Bauvorhaben der J. Stocker AG das Bahnvorhaben nicht negativ präjudizieren. Zweckmässigerweise wird in § 8 Abs. 1 SNV die bestehende Baulinie als Baulinie für Hauptbauten ' festgesetzt. Eine zweite Baulinie regelt den Umgang mit der Vorzone (vgl. Anlagen §§ 22, 24 und 25 SNV). Eine rückwärtige Erschliessung der gefangenen Parzelle ist nicht möglich. Dementsprechend werden seitens Kanton die geplanten Anschlüsse akzeptiert; die Begründung für eine Abweichung von den gesetzlichen Vorgaben ist nachvollziehbar. §§ 17 und 18 SNV sind sachgerecht. Die Zufahrtsfläche im Nordwesten des Planungsperimeters dient der Zu- und Wegfahrt zum ehemaligen Friedhof und als Fusswegverbindung. Die Vorschriften in §§ 15 und 23 SNV sind sachgerecht. Belange öffentlicher Verkehr Die Bushaltestellenfläche zur gestalterischen Aufwertung der heutigen Anlage wird begrüsst (§ 16 Abs. 2 SNV). Der dafür notwendige Platz auf Parzelle 764 ist abzutreten oder mit Dienstbarkeit zu sichern. Belange Fuss- und Radverkehr Auf der Kantonsstrasse wird die kantonale Radroute R 521 auf beidseitigen Radstreifen geführt. Dementsprechend ist der Radverkehrssicherheit hohe Beachtung zu schenken. Die Verlegung der Anlieferung weg vom Radstreifen dient der Verkehrssicherheit. Wichtig und zweckmässig ist die Fusswegverbindung von den Wohnquartieren Letzistrasse an die Bushaltestelle. Die konkrete Ausgestaltung ist mit dem Baugesuch aufzuzeigen und mit der ersten Etappe zu realisieren (§ 23 SNV). Stark belastete Verkehrsachsen Gestützt auf das Richtplankapitel S 1.1 sind die Gemeinden verpflichtet, entlang von stark befahrenen Verkehrsachsen (durchschnittlicher täglicher Verkehr [DTV] > 15000 Mfz./Tag) durch bauliche und planerische Massnahmen diese Räume aufzuwerten (Beschluss 1.4). Grundlage für diese Aufwertung ist das "Konzept Zentrumsentwicklung Neuenhof' der Gemeinde vom 1. Juni 2016. Parkierung § 68 BNO ermöglicht autoreduziertes Wohnen. Die Lage mit der Bushaltestelle direkt vor dem Haus prädestiniert eine Neunutzung von autoarmen Wohnen. § 20 SNV ist sachgerecht.

4 von 6

4.2.4 Weitere materielle Hinweise Lärm Das Planungsgebiet gilt raumplanerisch als erschlossen. Dementsprechend muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachgewiesen werden. Aufgrund der hohen Lärmemissionen der Kantonsstrasse (Emissionspegel von 78,8 dB(A) am Tag und 70 dB(A) in der Nacht) ist davon auszugehen, dass die massgebenden Immissionsgrenzwerte der LSV bei der Wohnnutzung in den Obergeschossen zumindest strassenseitig nicht eingehalten sind. Dies zeigen auch die Bilder der Cadna-Berechnungen, die im Planungsbericht abgebildet sind (Abbildung 33). Somit sind, wie in § 28 SNV korrekt ausgeführt, die Bauten entlang der Zürcherstrasse lärmgerecht zu konzipieren. Energie Eine rationelle Energienutzung ist aus Sicht der Gesamtenergiestrategie des Regierungsrats von grosser Bedeutung, um die Energieziele erreichen zu können. Unter diesem Aspekt wird § 26 SNV als zweckmässig beurteilt. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die revidierte BNO übernimmt die Baubegriffe und Messweisen der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB). Damit finden, unabhängig von der Regelung in den Übergangsbestimmungen (§ 63 Bauverordnung, BauV), auf dem vorliegende Gestaltungs-plan die Bestimmungen der BauV inklusive der Bestimmungen von Titel 3 (Baubegriffe und Mess-weisen) Anwendung. Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans. 5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Garage Stocker", beschlossen vom Gemeinderat Neuenhof am 8. Juli 2019, wird genehmigt. 2. Abtelur

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

S pha R gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Neuenhof, Zürcherstrasse 107, 5432 Neuenhof • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

5 von 6

• Departement Volkswirtschaft und Inneres • Vermessungsamt DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

6 von 6