Gestaltungsplan Hauptstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

08. August 2016 12. September 2016 bis 11. Oktober 2016 31. Oktober 2016 30. November 2016 05. Dezember 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 26. Oktober 2016 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Firma Berzati AG, ein in Reinach ansässiges Generalunternehmen, möchte auf den Parzellen 1445 bis 1448 eine gemischtgenutzte Überbauung in hoher baulicher Dichte realisieren. Diese soll im Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen und in den Obergeschossen Wohnungen aufweisen. Das geplante Bauvorhaben beansprucht gegenüber der Regelbauweise eine höhere Ausnützung und eine grössere Gebäudehöhe. Zudem ist eine zusammengefasste unterirdische Parkierung mit einer Ein- und Ausfahrt von der Baselgasse her vorgesehen, welche auch die Liegenschaft Hauptstrasse 17 miteinbezieht.

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Mit dem Gestaltungsplan sollen wichtige Elemente der zukünftigen Bebauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung grundeigentümerverbindlich festgelegt werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Reinach am 31. Oktober 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Hauptstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 7. November 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 8. August 2016 mit dem einzigen Vorbehalt abgeschlossen worden, dass die Sondernutzungsvorschriften noch an die neue Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beziehungsweise an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB1 anzupassen sind. Dies ist erfolgt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; §4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Das Ortsbild der Gemeinde Reinach ist gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als verstädtertes Dorf von regionaler Bedeutung eingestuft. Das Gestaltungsplanareal liegt im Bereich "1 Reinach Dorf', welcher für Reinach zwar eine besondere Bedeutung hat, jedoch nach ISOS "lediglich" mit einem Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters) qualifiziert ist. Das bedeutet, dass in diesem Bereich nach einem Gleichgewicht zwischen bestehenden Altbauten und Neubauvorhaben zu suchen ist.

Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen

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Innerhalb des Areals befindet sich das Inventarobjekt REI924 (Wohnhaus von 1885/86 mit Pavillon). Auf der gegenüberliegenden Strassenseite des Gestaltungsplanperimeters bestehen weitere Inventarobjekte, namentlich REI922 (Villa Beata von 1900/01 mit Gärtner- und Hühnerhaus) und REI923 (Villa Sonnenheim um 1899, mit Pavillon). Alle drei Objekte wurden im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung unter kommunalem Substanzschutz gestellt. Zudem sind die Gärten der beiden letztgenannten Objekte im Inventar historischer Gärten ICOMOS erfasst. Die vorliegende Planung bildet eine gute Grundlage, um die Anliegen gemäss ISOS und weiterer kantonaler Vorgaben sachgerecht umzusetzen. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Der Strassenraum der K 242 ist im betrachteten Bereich von den im !COMOS inventarisierten Gärten mit dichter Bepflanzung geprägt. Dieser sollte beidseitig räumlich stark gefasst werden, gegenüber den Grünräumen jedoch mit einem stärker raumdefinierenden Element. Mit den beiden parallel zur Hauptstrasse und zur Bahnlinie angeordneten Längsbauten werden die beiden für Reinach wichtigen Erschliessungsachsen gefasst und abgegrenzt. An der Schnittstelle werden die beiden Wohn- und Gewerbebauten mit einem über dem Erdgeschoss schwebenden Verbindungstrakt zu einem Z-förmigen Ensemble verbunden. Diese städtebauliche Grossform bildet für die bestehenden Bauten, insbesondere für das Substanzschutzobjekt REI924, sowie zum Strassenraum hin eine rückwärtige Kulisse und umschliesst gleichzeitig einen parkähnlichen Hofraum zur Bahnlinie. Das Gelingen dieser guten städtebaulichen Idee hängt stark von der architektonischen Ausdrucksweise der künftigen Grossbaute ab. Der gleichzeitig mit dem Richtprojekt eingereichte und gemäss den Sondernutzungsvorschriften wegleitende Umgebungsplan zeigt eine mögliche und gleichzeitig gut ausformulierte Umgebungsgestaltung auf. Diese steht mit der starken städtebaulichen Geste der baulichen Grossform in einem erkennbaren Dialog. 4.2.2 Erschliessung Gemäss den vorliegenden Unterlagen erfolgt die Erschliessung ausschliesslich ab der Baselgasse. In den Erdgeschossen sind nur gewerbliche Nutzungen oder Dienstleistungen zulässig (§ 10 SNV). Die Erschliessung dieser Flächen (Anlieferung, Entladezonen) wird im Umgebungsplan aufgezeigt. 4.3 Weitere materielle Hinweise 4.3.1 Naturgefahren Für die Gemeinde Reinach liegt die Gefahrenkarte Hochwasser vor. Das Gestaltungsplanareal weist gemäss Gefahrenkarte eine mittlere/geringe Gefährdung auf. Im Planungsbericht (Kapitel 4.3) wird das Thema Hochwasserschutz ausführlich beschrieben. Die für den Hochwasserschutz sicherzustellenden Massnahmen sind in § 13 SNV aufgenommen. 4.3.2 Lärm Mit den Bestimmungen in § 11 SNV wird den lärmschutzrechtlichen Vorgaben genüge getan. 4.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur 'Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe' (IVHB) beschlossen und mit der BauV vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die Gemeinde hat diese neuen Vorgaben mit der am 1. Juni 2016 beschlossenen, und am 26. Oktober 2016 genehmigten Nutzungsplan Siedlung umgesetzt. Sämtliche Begriffe sind an die neue BNO respektive IVHB angepasst worden.

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Die zur Genehmigung vorliegenden Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Hauptstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Reinach am 31. Oktober 2016, wird genehmigt. 2. De Abtei,1un

umentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

pha R gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Reinach (AG), Hauptstrasse 66, 5734 Reinach (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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