Gestaltungsplan Breitacker

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Gemeinde Brunegg; Gestaltungsplan "Breitacker"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

7. August 2013 30. August 2013 bis 30. September 2013 7. Oktober 2013 22. Oktober 2013 25. November 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Das Gebiet Breitacker ist mehrheitlich der Wohnzone W2 und zu rund einem Fünftel der Fläche der Kernzone zugeordnet. Für das Gebiet besteht gemäss Grundnutzungsordnung eine Sondern utzungsplanpflicht.

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan legt im Areal die Baufelder fest. Die maximal zulässige Geschossfläche, die Gebäudehöhe, die Firsthöhe beziehungsweise Attikadachhöhe sowie die Erdgeschosskote und die Dachform sind in den Sondernutzungsvorschriften für alle Baubereiche festgelegt. Gegenüber der Kantonsstrasse (Hauptstrasse) wird zudem eine Pflichtbaulinie ausgeschieden. In den entsprechenden Baufeldern sind die Bauten zwingend auf diese Pflichtbaulinie auszurichten. In den gleichen Baufeldern entlang der Kantonsstrasse sind die Bauten mit Schrägdach auszubilden. Die Firstrichtung ist parallel zur Kantonsstrasse festgelegt.

Versand:

\ 0. DeZ.

2013

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In den Baubereichen 1 bis 3 haben die Bauten im strassenseitigen Erscheinungsbild den typischen bäuerlichen Mehrzweckbauten (zeitgemäss interpretiert) zu entsprechen. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten diesbezügliche klare Gestaltungsvorschriften (§ 11 SNV). Der Gestaltungsplan enthält detaillierte Vorschriften zur Freiraumgestaltung und zur Ökologie. Die Lage der ökologischen Ausgleichsflächen ist im Gestaltungsplan fixiert. Die im Situationsplan als öffentlicher Platz bezeichneten Flächen sind für die Bewohner der Überbauung frei zugänglich zu machen. Der zentrale Platz westlich des Baufeldes BB5 dient als Spielplatz und der Freizeitgestaltung. Die definitive Gestaltung mit Ruhebänken, Pavillon und gedecktem Sitzplatz wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten auch ökologische Vorgaben zu den Hochbauten, welche den Umgang mit dem Dachwasser, mit Sonnenkollektoren sowie mit der Energie regeln. Die Erschliessung des Areals erfolgt über die Breitackerstrasse direkt in eine Tiefgarage. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahren ist gestützt auf § 18 SNV ein Mobilitätsplan zu erarbeiten, welcher Massnahmen zur Förderung des öffentlichen Verkehrs und des Langsamverkehrs aufzeigt. Paragraf 15 SNV schreibt detailliert eine Lärmarchitektur entlang der Kantonsstrasse vor. In diesen Gebäuden ist eine mechanische Lüftung oder eine Komfortlüftung vorgeschrieben. Die lärmoptimierten Grundrisse sind im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: •

Gestaltungsplan "Breitacker" bestehend aus Situation 1 : 500 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 Baugesetz (BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Ortsplanerische Einpassung Das Ortsbild der Gemeinde Brunegg ist, gemäss dem Inventar der Ortsbilder der Schweiz (ISOS), als Dorf mit regionaler Bedeutung eingestuft. Das Gestaltungsplanareal befindet sich nach ISOS innerhalb der "II Nahumgebung". Für diesen Bereich, welcher für Brunegg als Kulturland oder Freifläche eine besondere Bedeutung hat, ist das höchste Erhaltungsziel a) festgelegt.

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Der Gestaltungsplan führt zu einer deutlichen Verdichtung des Areals gegenüber der Regelbauweise. Dies bedingt eine überdurchschnittliche städtebauliche Qualität. Die Lage des Areals zwischen den relativ grossen, bestehenden Bauten der Dorfzone, den Grossbauten in der östlich angrenzenden Arbeitszone, dem wichtigen Strassenraum der Hauptstrasse und der südlich angrenzenden bestehenden Einfamilienhausbebauung bedingt eine differenzierte Auseinandersetzung mit dem Gebiet. Erschwerend kommt die nicht ganz einfache Topographie hinzu, insbesondere das von der Hauptstrasse abfallende Terrain. Gesamthaft vermögen das Überbauungskonzept und die darauf gestützten Festlegungen im Gestaltungsplan zu überzeugen. Die Anforderungen von § 21 BauG werden aus kantonaler Sicht erfüllt. Der vorliegende Gestaltungsplan wurde auf Grundlage der Idee des Weiterbauens im Dorf gestaltet. Insbesondere die Baufelder BB1, BB2 und BB3 (erste Bautiefe entlang der Hauptstrasse) sind aufgrund der bestehenden ortsbaulich erkennbaren Grundsätze entwickelt worden. Die Räume und Festlegungen bezüglich der Vorplätze zur Kantonsstrasse sind überzeugend. Die weiteren Baufelder sind konsequent peripher, entlang den Strassen, gesetzt worden. Die ganze Siedlung hat aufgrund der Lage und Situierung der Baufelder eine ruhige Gesamtwirkung. Für den Freiraum wurde ein Richtprojekt zur Umgebung erarbeitet. Gestützt auf § 13 SNV ist dieses sinngemäss umzusetzen. Wichtige Grundsätze wie ein sachgerechter Übergang der Niveaudifferenz Kantonsstrasse zum Innenhof, Verwendung vorwiegend von einheimischen und standortgerechten Pflanzen, Festlegung von naturnahen Flächen und von Hochstammbäumen, Verzicht auf Einfriedigungen usw. sind in § 13 festgelegt. Damit werden die Anforderungen von § 21 BauG erfüllt. Im Freiraum wurde auch ein öffentlicher Platz festgelegt. Dieser reicht vom Vorplatz vor dem Gebäude BB2 zur Kantonsstrasse bis zum zentralen Bereich des Innenhofs. Der Platz ist für alle Bewohner der Überbauung zugänglich. Der Wohnhof zwischen BB2 und BB5 dient als Spielplatz und der Freizeitgestaltung. Die definitive Ausgestaltung wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 4.2.2 Erschliessung Bis vor wenigen Jahren plante der Kanton im Trassee der Breitackerstrasse eine neue Kantonsstrasse mit Anbindung an die K 118. Dieses Vorhaben ist inzwischen aus dem Richtplan gestrichen worden. Der Regierungsrat hat mit Beschluss vom 23. Oktober den bestehenden rechtskräftigen Überbauungsplan aufgehoben. Das BGK-Verfahren (Betriebs- und Gestaltungskonzept) und das Gestaltungsplanverfahren wurden eng miteinander koordiniert. Dies ist zweckmässig. Dadurch konnte ein deutlicher Gewinn für die Bebauungs- und Aussenraumsituation entlang der Kantonsstrasse erzielt werden. Die notwendige Fläche (Platzbedarf) für den Ausbau des Gehwegs erfolgte durch eine vorzeitige Landabtretung. Gegenüber der Breitackerstrasse wurde zur Sicherung des Lands eine Strassenlinie mit Enteignungsrecht nach § 132 BauG festgelegt. Ein Element der vom Grossen Rat am 19. September 2006 beschlossenen kantonalen Gesamtverkehrsstrategie ist das Mobilitätsmanagement. Ein effizientes Mobilitätsmanagement fördert die nachhaltige Mobilität und kann Strassenkapazitäten schonen. In § 18 SNV wurde festgelegt, dass spätestens im Baubewilligungsverfahren ein Mobilitäts-

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plan erstellt werden muss, welcher Massnahmen zur Förderung der Benutzung des öffentlichen Verkehrs und des Langsamverkehrs aufzeigt. 4.2.3 Lärm Das Gebiet gilt im Sinne von Art. 19 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) als nicht erschlossen. Das Gebiet darf nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung, LSV). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer, EG UWR). Der Bereich, für den eine Ausnahme gewährt werden muss, darf allerdings nur einen kleinen Teil des gesamten Planungsgebiets umfassen. Das Lärmgutachten beurteilt sowohl den Verkehrslärm, wie auch den Eisenbahnlärm und den Gewerbelärm der benachbarten zwei Logistik-Center. Die darauf abgestützte Formulierung in § 15 SNV ist sachgerecht. Damit können die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden. 4.2.4 Energie Die Vorgaben bezüglich Energieeffizienz (Minergie-Standard) sowie bezüglich Wärmepumpen beziehungsweise erneuerbaren Energien unterstützen die Zielsetzungen des Kantons im Bereich Energie und sind sachgerecht. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Breitacker" der Gemeinde Brunegg vom 7. Oktober 2013 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)

darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler - Gemeinderat, Schulhausstrasse 2, 5505 Brunegg - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Abteilung Verkehr BVU