Gestaltungsplan Ankenberg

Geschäfts-Nr. BVUARE.17.53 Gemeinde Staffelbach; Gestaltungsplan "Ankenberg"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

02. Juli 2018 05. Mai 2018 bis 04. Juni 2018 20. Oktober 2018 bis 19. November 2018 10. Dezember 2018 12. März 2019 10. Februar 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den rechtskräftigen Nutzungsplan Siedlung vom 9. Januar 2008. Sie setzt jedoch eine geringfügige Änderung des Nutzungsplans Siedlung voraus, die die Gemeindeversammlung am 30. November 2018 beschlossen hat. Diese Änderung liegt gleichzeitig zur Genehmigung durch den Regierungsrat vor.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet "Ankenberg Süd" liegt an einer attraktiven Wohnlage an peripherer Lage westlich des Ortszentrums und umfasst rund 0,78 ha in der Wohnzone 1 (W1) mit Gestaltungsplanpflicht und ist

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auf drei Parzellen verteilt (Parzellen 86, 717, 1292). Die exponierte Lage und die topografischen Verhältnisse stellen besondere Ansprüche an die Bebauungsqualität und Erschliessung. Als Grundlage für den Gestaltungsplan (GP) dient das "Entwicklungskonzept Ankenberg". Eine gute bauliche Gestaltung und Architektur unter Einbezug eines gestalteten Übergangs vom Siedlungs- in den Landschaftsraum mit geringer Terrainveränderung gelten als vordergründige Ziele. Mit dem GP sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für eine gestalterisch überzeugende Bebauung geschaffen werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Staffelbach am 10. Dezember 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Ankenberg" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht vom 15. Oktober 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 2. Juli 2018 mit Vorbehalten abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Verfahrenskoordination Der vorliegende Sondernutzungsplan und die erforderliche Änderung des Nutzungsplans Siedlung sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Die Voraussetzungen sind erfüllt, um beide Vorlagen koordiniert zu genehmigen. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt beschliesst daher den vorliegenden Sondernutzungsplan koordiniert mit dem Regierungsratsbeschluss über die Änderung des Nutzungsplans Siedlung. Die Genehmigungen des Sondernutzungsplans und der Änderung des Nutzungsplans Siedlung werden gleichzeitig publiziert. 4.3 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird.

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Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.3.1 Siedlungsentwicklung nach innen 4.3.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Es wurden spezifische Kriterien zur Beurteilung des siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnisses festgehalten: • • • • • • • • • •

Eher lockere Bebauung, in Anlehnung an die Zone W1, am Hang (gestaffelte Bauten denkbar). Gute landschaftliche Eingliederung mit klar lesbaren Grünzäsuren zwischen den Baukörpern. Hohe Aussenraumqualitäten und eine gute Durchgrünung der gesamten Anlage. Gute Ablesbarkeit des gewachsenen Terrains. Sorgfältige Gestaltung von Stützwerken. Ruhige Gesamterscheinung der Bauten und eine zurückhaltende Fassadengestaltung. Grössen der Bauvolumen in Übereinstimmung mit der ortstypischen Massstäblichkeit. Klare Regeln für Stützmauern und deren Erscheinung ausserhalb der Baufelder. Erstellung eines Umgebungskonzepts für den heckennahen Bereich. Koordination der Farbgebung und die Materialisierung im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens mit der kantonalen Denkmalpflege.

Ortsbild und Städtebau Bebauungskonzept Der Gestaltungsplan (GP) sieht eine Überbauung durch freistehende Einzelbauten in relativ lockerer Form vor. Eine offene Bebauung, welche das gewachsene Terrain berücksichtigt, ist hier besonders zielführend. Der vorgesehene Mehrabstand zur geschützten Hecke wird besonders positiv gewürdigt. Mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.31 übersteigt der GP die gemäss Bau-und Nutzungsordnung (BNO) zulässige Ausnützung nur unwesentlich. Dies ist ah dieser prägnanten Lage sachgerecht. Die Sondernutzungsvorschriften (SNV) erlauben in den Baubereichen A—G Mehrfamilienhäuser mit maximal drei Vollgeschossen ohne zulässiges Dach-/Attikageschoss. Die Gebäudehöhe wird über maximal zulässige Höhenkoten begrenzt und liegt im Vergleich zur Regelbauweise unterhalb der maximal zulässigen Firsthöhe bei Gebäuden mit Satteldächern (12 m). Aufgrund der Hanglage werden die 3 Geschosse erkennbar in Erscheinung treten, was hinsichtlich Materialisierung und Farbkonzept erhöhte Anforderungen mit sich bringt. Die Anforderungen zur Materialisierung und Farbgebung werden mit § 12 SNV sachgerecht eingefordert. Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen nur soweit abweichen, als dass die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Die Grundordnung darf mittels GP jedoch nicht ihres demokratisch legitimierten Sinngehalts entleert werden. Die kommunalen Bestimmungen zur Wohnzone 1 (W1) werden in der parallel laufenden Teilrevision des Nutzungsplans Siedlung "Ankenberg" (BVUARE.13.20) entsprechend angepasst. Mit der Teilrevision werden im Gebiet "Ankenberg" Zweifamilienhäuser erlaubt, womit die offene Bebauung mit Rücksicht auf das gewachsene Terrain und in angemessen dichter Bauweise ermöglicht wird. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Die Massnahmen und Bestimmungen zur Freiraumgestaltung sind zielführend. Teile der Privatgärten und der Erschliessungsanlagen sind aufgrund der Hanglage nur mit Hilfe von Stützmauern und grösseren Terrainveränderungen möglich. Die Stützmauern, welche zwar örtlich und in ihrer zulässigen

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Höhe beschränkt werden, sind hinsichtlich Landschaftsbild bedeutend. Die Vorschriften gemäss § 13 SNV zur Umgebungsgestaltung tragen diesem Umstand gebührend Rechnung. Natur im Siedlungsgebiet Die geplante Überbauung und die damit verbundene intensivere Nutzung beeinträchtigt die natürlichen Lebensgrundlagen des Menschen und erfordert ökologischen Ausgleich gemäss Art. 18 b Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG). Praxisgemäss beträgt der ökologische Ausgleich 15 % bezogen auf den GP-Perimeter und besteht aus ökologisch hochwertigen Flächen. Die SNV garantieren hinsichtlich Dachbegrünung einen ökologischen Mindeststandard, weshalb die Hälfte der begrünten Dachfläche für den ökologischen Ausgleich angerechnet werden kann. Die restliche ökologische Ausgleichsfläche wird sinnvollerweise entlang der geschützten Hecke vorgesehen und wird in den SNV sowie im Situationsplan sachgerecht festgesetzt. 4.3.3 Erschliessung Der GP liegt abseits bestehender oder geplanter kantonaler Verkehrsinfrastrukturen. Entsprechend sind keine speziellen kantonalen Verkehrsinteressen tangiert. Gemäss Planungsbericht kann die Erschliessung des Ankenbergs entweder über den Ausbau der bestehenden Strasse oder über die Verlegung der Strasse Ankenberg auf Parzelle 716 erfolgen. Beide Varianten werden für diesen Teilbereich im vorliegenden Verfahren nicht durch Baulinien gesichert. Die Sichtzonen innerhalb des Gestaltungsplanperimeters werden sachgerecht umgesetzt. Die Sichtzone und Sichtlinie des Anschlusses am nordöstlichen Rand des GP-Perimeters, ausserhalb des GP-Perimeters, sollen gemäss Planungsbericht "durch die Gemeinde grundbuchlich" gesichert werden. Rechtliche Sicherstellung der Erschliessung Die Erschliessungsstrasse innerhalb des GP-Perimeters wird sachgerecht mit Strassen- und Niveaulinien rechtsverbindlich gesichert. 4.3.4 Weitere materielle Hinweise Hangsichernde Massnahmen, Böschungen und Mauern Nach den geltenden Bestimmungen zur Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet ist der Übergang in die Landwirtschaftszone so zu gestalten, dass sämtliche bauliche Massnahmen zu Hangsicherungen (Böschungen, Mauern etc.) innerhalb der Bauzone realisiert werden und zur angrenzenden Parzelle der Landwirtschaftszone der Minimalabstand vom 0,6 m nicht unterschritten wird. Die der Landwirtschaftszone angrenzende Erschliessungsstrasse wird gemäss Planungsbericht (Kapitel 6.2 auf Seite 23) ohne bauliche Massnahmen zur Hangsicherung realisiert. Auf eine Darstellung von hangsichernden Massnahmen im Plan wird verzichtet. 4.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die Gemeinde Staffelbach hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst. Entsprechend gelten die Bestimmungen der Allgemeine Verordnung zum Baubesetz (ABauV), wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die SNV sind rechtskonform.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Ankenberg", beschlossen vom Gemeinderat Staffelbach am 10. Dezember 2018, wird genehmigt. 2. ie AbilAJna Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

pha Attiger R

ierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Staffelbach, Dorfstrasse 386, 5053 Staffelbach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung für Natur und Landschaft • Vermessungsamt DVI • Landwirtschaft Aargau DFR

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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