Gestaltungsplan Zentrum Oberdorf

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

19. Februar 2015

Mitwirkung

12. Mai 2014 bis 10. Juni 2014

Öffentliche Auflage

02. März bis 31. März 2015

Beschluss Gemeinderat

03. August 2015

Eingereicht zur Genehmigung

02. September 2015

Ablauf der Beschwerdefrist

06. September 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 28. September 2005. Sie setzt jedoch eine geringfügige Änderung des Bauzonenpians voraus, die die Gemeindever­ sammlung am 19. Juni 2015 beschlossen hat. Diese Änderung liegt gleichzeitig zur Genehmigung vor (Genehmigung durch den Regierungsrat).

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Vorlage bezweckt eine zentrumsgerechte Aufwertung und Neunutzung des gut 1 ha grossen Areals im Ortskern von Stetten.

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1992/93 wurden die ehemaligen Fabrikbauten der Firma Beiinox abgebrochen. 2005 wurde das Areal in eine Wohn-/Gewerbezone WG umgezont und eine Landumlegung durchgeführt. 2011/2012 fand in enger Zusammenarbeit mit verschiedenen kantonalen Fachstellen eine Testplanung statt. Das Resultat der Testplanung diente als Grundlage für die Weiterbearbeitung des Bebauungskon­ zepts sowie für die Teiländerung der Zonenplanung und den vorliegenden Gestaltungsplan "Zentrum Oberdorf". Unter Federführung des Kantons wird derzeit im Zentrum von Stetten ein Betriebs- und Gestaltungs­ konzept (BGK) erarbeitet. Der Projektperimeter umfasst die Kantonsstrassen K 413 und K 414. Die vorliegende Planung erfolgte in Abstimmung mit dem Projekt Gnadenthalbrücke und dem Betriebs­ und Gestaltungskonzept. Dieses koordinierte Vorgehen sichert eine detaillierte und gute Abstimmung von Siedlung und Ver­ kehr (§ 13 Abs. 2bls BauG) im Zentrumsgebiet von Stetten. Mit dem Gestaltungsplan sollen die notwendigen Rahmenbedingungen für die Neugestaltung des Zentrums gewährleistet und die Umsetzung der Resultate der Testplanung gesichert werden. Aus­ serdem regelt der Gestaltungsplan die Schnittstellen mit dem Betriebs- und Gestaltungskonzept, insbesondere die einheitliche Gestaltung des Dorfplatzes. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Zentrum Oberdorf" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 3. August 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverord­ nung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Verfahrenskoordination Die vorliegende Sondernutzungsplanung und die erforderliche Änderung des Bauzonenplans und der Bau- und Nutzungsordnung sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Die Vorausset­ zungen sind erfüllt, um beide Vorlagen koordiniert zu genehmigen (die Nutzungsplanänderung gilt als Voraussetzung). Das Departement Bau-, Verkehr und Umwelt beschliesst daher den vorliegen­ den Sondernutzungsplan koordiniert mit dem Regierungsratsbeschluss über die Bauzonenplanänderung. Die Genehmigungen des Sondernutzungsplans und der Bauzonenplanänderung werden gleichzeitig publiziert.

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4.3 Raumplanerische Beurteilung 4.3.1 Städtebau Basierend auf einer Testplanung mit drei Büros wurde der beste Vorschlag weiterentwickelt und op­ timiert. Die im Gestaltungsplan festgelegten Baufelder sichern im Grundsatz eine optimale Einpas­ sung einer zeitgenössischen, relativ dichten Überbauung im Zentrum von Stetten. Im Sinne einer Dorfreparatur soll ein räumlich gefasster Dorfplatz mit einer dahinterliegenden Parkanlage entstehen. Durch die Setzung und die Volumina der Baukörper wird differenziert auf die Umgebung eingegan­ gen. Die Gebäudevolumen stellen gegenüber der Dorfzone einen Massstabssprung dar. Es kann eine deutlich gesteigerte Bebauungsdichte realisiert werden. Diese ist mit der präzisen Setzung der Bau­ körper und den entstehenden, hochwertigen öffentlichen Räumen vertretbar und kommt dem Auftrag der inneren Siedlungsentwicklung sowie der haushälterischen Nutzung des Bodens entgegen. Zwin­ gende Voraussetzung ist jedoch, dass eine sehr hochwertige Architektur (insbesondere Fassaden­ bild) und Freiraumgestaltung realisiert wird. Zur Sicherstellung dieser Qualitätsanforderungen hat die Gemeinde in § 24 SNV aufgenommen, dass die im Gestaltungsplan festgelegten, maximalen Nut­ zungsmasse nur gewährt werden, wenn eine hohe räumliche und architektonische Qualität der Überbauung nachgewiesen ist. Zur Beurteilung wird ein Fachgutachten eingefordert. Die Vorgaben in Art. 19 SNV zur Umgebungsgestaltung sind sachgerecht und erfüllen die Anforde­ rungen von § 21 BauG. 4.3.2 Abstimmung Siedlung und Verkehr Der Gestaltungsplanperimeter umfasst nicht nur das Neubaugebiet, sondern auch den Kantonsstrassenraum inklusive die angrenzenden Aussenräume. Damit soll mit einer Sondernutzungsvor­ schrift (§ 14 SNV) ein öffentlicher Platz mit einheitlicher Gestaltung sichergestellt werden. Dies ist im Hinblick auf die im Baugesetz geforderte gute Abstimmung von Siedlung und Verkehr nachvollzieh­ bar und städtebaulich von zentraler Bedeutung (§ 13 Abs. 2bis BauG). Grundsätzlich erfolgen Festsetzungen auf Kantonsstrassen gestützt auf § 93 BauG mit kantonalen Nutzungsplänen. Kommunale Sondernutzungspläne können nur bedingt eine Rechtswirksamkeit auf kantonalen Strassenparzellen erlangen. Das BGK ist zudem lediglich ein Konzept und nicht rechts­ verbindlich und die Umsetzung weder politisch noch finanziell gesichert. Der vorliegende Gestal­ tungsplan darf deshalb den Spielraum für die Umsetzung des BGK beziehungsweise des darauf basierenden Strassenprojekts nicht einschränken. Die Elemente des BGK sind daher richtigerweise orientierend dargestellt. Im Hinblick auf eine Teilabtretung der Kantonsstrassenparzelle und auf die verbindlich ausbedungene Abstimmung des Kantonsstrassenprojekts und des Gestaltungsplans (Platzidee) sind auch die vorgenommenen Festsetzungen sachgerecht (Art. 14, 16 und 19 SNV). Der planerische Stufenbau wird gewährt. Die gesamten Verkehrsflächen inklusive Kantonsstrassenraum werden im Gestaltungsplan als Erschliessungsflächen dargestellt. Das Betriebs- und Gestaltungskonzept wird lediglich als Informa­ tionsinhalt aufgenommen. Der gesamte Raum im Zentrum zwischen den Baufeldern A3, B und C, dem Gasthaus Krone mit dem Baufeld G, dem Gemeindehaus, der Baute Oberdorfstrasse 2 und dem Restaurant Central wird als öffentlicher Platz festgelegt. Artikel 14 SNV hält die wesentlichen Bedingungen, Anforderungen und Details fest. Damit sichert der Gestaltungsplan eine überzeugende Abstimmung von Siedlung und Verkehr im zentralen Bereich von Stetten. Die notwendige Abstimmung mit dem Betriebs- und Gestaltungskon­ zept beziehungsweise dem darauf basierenden Kantonsstrassenprojekt ist stufengerecht sicherge­ stellt.

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Die Erschliessung des Neubaugebiets im Zentrum erfolgt von der Meilingerstrasse über die Fab­ rikstrasse und ist sachgerecht. Die genaue Lage der Zufahrt von der Kantonsstrasse ist mit dem BGK noch im Detail abzustimmen. Die Erschliessung für den Langsamverkehr ist mit Art. 16 SNV sachgerecht geregelt. Gestützt auf Art. 17 SNV kann die Gemeinde die Anzahl der Abstellplätze reduzieren, sofern nach­ gewiesen ist, dass sie nicht notwendig sind und eine nachträgliche Erstellung möglich bleibt. Das BGK soll - hinsichtlich der künftig zwei- statt einstreifigen Brücke Gnadenthal - im Sinne einer flan­ kierenden Massnahme einen gewissen Widerstand für den Durchgangsverkehr erzeugen. Gestützt auf die kantonale Mobilitätsstrategie wäre es konsequent, wenn die Gemeinde im vom öffentlichen Verkehr (ÖV) gut bedienten Zentrum mit spezifischen Parkierungsvorschriften auch auf den Ziel-, Quell- und Binnenverkehr einwirken würde. Mit Ausnahme der in Art. 17 SNV festgelegten Abstell­ plätze sind alle Parkplätze unterirdisch anzuordnen. Die Vorgaben zur Erschliessung sind soweit sachgerecht. 4.3.3 Gewässerraum und Hochwasserschutz Der Perimeter des Gestaltungsplans wird vom Dorfbach Busslingen gequert. Der Bach soll im Rah­ men der künftigen Überbauung im nördlichen Abschnitt offengelegt und renaturiert werden, während er im südlichen Abschnitt neu eingedolt und im Bereich des künftigen Dorfplatzes an die bestehende Bachleitung angeschlossen wird. Die Kantone sind gemäss Art. 36a Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) verpflich­ tet, den Raumbedarf der Gewässer bis 2018 festzulegen. Dieser Gewässerraum muss bei der Richtund Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet werden. Beim Dorfbach Busslingen mit einer aktuellen Sohlenbreite von rund 1,5 m beträgt die Gewässer­ raumbreite 11 m. Im nördlichen Abschnitt, wo der Dorfbach offengelegt wird, ist richtigerweise im Genehmigungsinhalt ein Gewässerraum von 11 m Breite festgelegt. Die gesetzlichen Vorgaben wer­ den damit erfüllt. Der neue Verlauf des Dorfbachs (renaturiert/eingedolt) wurde lediglich in den Orien­ tierungsinhalt aufgenommen. Dies ist sachgerecht; der genaue Bachlauf (offen/eingedolt) wird erst im Rahmen des Wasserbauprojekts abschliessend definiert. Im südlichen Abschnitt des Dorfbachs, wo er neu eingedolt und mit neuer Linienführung zum künfti­ gen Dorfplatz fliessen wird, weisen die Baufelder B und C einen minimalen Abstand von 3,5 m und das Baufeld A ca. 2,5 m zur neuen Bachleitung auf. Gegenüber eingeholten Gewässern gilt grund­ sätzlich ein Gewässerabstand von 6 m ab Innenkante der Dole (§ 127 BauG). Der vorgesehene, minimale Gewässerabstand von 3,5 m (Baufeld B und C) respektive 2,5 m (Bau­ feld A) gegenüber der neuen Bachleitung darf nicht zusätzlich unterschritten werden, da die Freihal­ tung des bachnahen Bereichs für allfällige Unterhaltsarbeiten erforderlich ist. Die minimale Freihal­ tung der Bachleitung vor der Überbauung mit Hochbauten bleibt mit vorliegendem Gestaltungsplan gewährleistet. Werden Nutzungsplanungen geändert, ist der Hochwasserschutz zu prüfen. Besteht ein Schutzdefi­ zit, sind Massnahmen erforderlich. Im Perimeter des Gestaltungsplans ist ein Schutzdefizit verzeich­ net, mit Fliesstiefen von bis zu 50 cm bei einem hundertjährlichen Hochwasserereignis (HQ100). Der Gestaltungsplan sieht vor, den bis anhin teilweise eingedolten Dorfbach Busslingen, von wel­ chem die Hochwassergefährdung ausgeht, zu öffnen und auf ein HQ100 inklusive Freibord auszu­ bauen. Das Schutzdefizit wird damit eliminiert und die Vorgaben zum Hochwasserschutz sind erfüllt.

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4.3.4 Umwelt/Lärm Der Gestaitungsplan betrifft den belasteten Standort Nr. AA4041.0108 der ehemaligen Belinox Lörtscher AG. Aufgrund von Belastungen mit chlorierten Kohlenwasserstoffen ist der Standort überwa­ chungsbedürftig. Für Neunutzungen und Bauprojekte auf belasteten Standorten gilt Art. 3 der Altlas­ tenverordnung. Die Altlastenproblematik ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu lösen. Das Planungsgebiet gilt im Sinne von Art. 19 RPG als erschlossen. Demzufolge muss erst im Rah­ men des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) über­ prüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) als massgebende Grenzwerte. Art. 23 SNV verlangt, dass mit dem Baugesuch für die Baufelder A, B, C und G ein Lärmgutachten einzureichen ist. Damit lässt man die Möglichkeit offen, dass gestützt auf Art. 31 Abs. 2 LSV auch ein Gebäude bewilligt werden kann, bei welchem bei einzelnen Fenstern von lärmempfindlichen Räu­ men die IGW nicht vollständig eingehalten werden können. Dies ist an dieser Lage sachgerecht; die Vorgaben der Umweltschutzgesetzgebung werden damit erfüllt. 4.4 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan "Zentrum Oberdorf", beschlossen vom Gemeinderat Stetten am 3. August 2015, wird genehmigt. 2.

Verteiler • Gemeinderat, Schulhausstrasse 4, 5608 Stetten • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8.

Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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