Gestaltungsplan Hofbündte

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentlichen Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. Februar 2018 16. April bis 16. Mai 2018 28. Mai 2018 11. September 2018 2. Juli 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 16. März 1993 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Parzelle 1505, im Zentrum von Sarmenstorf (Gemeinde im Ländlichen Entwicklungsraum gemäss Raumkonzept Aargau) und nahe an der Marktstrasse gelegen, soll mit zwei Mehrfamilienhäusern überbaut werden. Die Parzelle gilt für die geplante Überbauung hinsichtlich der Zufahrt als nicht erschlossen. Mit dem Gestaltungsplan wird die Grundlage für eine hochwertige Überbauung und Freiraumgestaltung geschaffen sowie die hinreichende Zufahrt baulich und rechtlich sichergestellt.

J:\03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARER0\20181009_bdv_15_231.docx

Der Perimeter umfasst die Parzellen 1261, 814 und 1505 sowie die durch die Erschliessung betroffenen Grundstücke südlich davon, insbesondere die rückwärtige Erschliessung der heute noch unbebauten Parzellen 811 und 813. Betroffen sind Gebiete der Dorfkernzone, der Dorfzone und der Wohnzone W2. Die Fläche des gesamten Perimeters umfasst rund 0,9 ha. Dem Gestaltungsplan liegt ein Richtprojekt für die Bebauung der Parzelle 1505 zugrunde. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Sarmenstorf am 28. Mai 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Hofbündte" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 5. Juli 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 20. Februar 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Ortsbild und Städtebau Umfeld Das Ortsbild der Gemeinde Sarmenstorf ist gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Die betroffene Parzelle befindet sich nach ISOS innerhalb des Gebiets 1 "Dorf". Für diesen Bereich ist das Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) festgelegt. Die Ziele des ISOS sind im Rahmen einer Interessenabwägung zu berücksichtigen. Das ortsbauliche Umfeld des Gestaltungsplangebiets ist heterogen. Während im Norden entlang der Marktstrasse viele bedeutende historische Bauten das Dorfbild prägen, grenzt das Areal im Süden an die Wohnzone W2 an, wo Einfamilienhäuser das Quartierbild dominieren. Bisher überragen lediglich öffentliche Gebäude respektive Gebäude mit öffentlichem Charakter die zweigeschossige Bebauung im Ortskern.

2 von 5

Richtprojekt Das Richtprojekt sieht zwei identische, zueinander versetzte Baukörper mit Satteldach vor. Im Umfeld befinden sich sowohl Nord-Süd orientierte, wie auch Ost-West ausgerichtete Bauten. Die Stellung der Bauten ergibt sich aus der Grundstücksform. Aus ortbaulicher Sicht ist die Stellung der Baukörper in diesem Umfeld nachvollziehbar. Die beiden Baukörper sind durchgehend dreigeschossig konzipiert. Mit ihren Grundmassen entsprechen sie etwa den grössten bestehenden Bauten im Umfeld. Sie überragen damit die bestehende, vorwiegend zweigeschossige Bebauung. Im Hinblick auf die hochwertige Innenentwicklung ist es grundsätzlich sinnvoll, in diesem zentral gelegenen und gut erschlossenen Gebiet eine kompakte Bauweise anzustreben. Die gegenüber der Marktstrasse zurückversetzte Lage und das flache, respektive leicht abfallende Gelände mindern die räumliche Wirkung der Volumina. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Bauten ortsbaulich nicht oder nur untergeordnet dominierend in Erscheinung treten werden. Fusswegverbindungen Mit einer Fusswegverbindung wird die Anbindung an die Marktstrasse sichergestellt. Der Auftakt zur Bebauung ist rückwärtig — bei der Zufahrt — angelegt. Verschiedene Spielbereiche für alle Altersgruppen sind vorgesehen. Die Übergänge vom privaten Aussenraum zum gemeinschaftlichen beziehungsweise öffentlichen Freiraum sind festgelegt. Die Freiraumgestaltung gemäss "Konzept Umgebung" ist insgesamt gut nachvollziehbar. Fazit Der Gestaltungsplan schöpft den Spielraum hinsichtlich ortsverträglicher Dichte, Gebäudevolumen und Ausnützung aus. Das Richtprojekt und die Unterlagen zum Gestaltungsplan wurden sorgfältig erarbeitet und die ortsbaulich relevanten Themen sind abgehandelt. Qualitätssichernde Elemente in den Sondernutzungsvorschriften (SNV) ermöglichen der örtlichen Baubehörde, die Umsetzung der mit dem Richtprojekt (inklusive Freiraum) beispielhaft aufgezeigten und für ein besseres Ergebnis im Sinne von § 21 BauG erforderlichen baulich-räumlichen Qualitäten sicherzustellen. Freiraum und Strassenraum Die Gestaltung des Freiraums und der Verkehrsflächen sowie die Kammerung des Freiraums mittels der redimensionierten Stützmauer auf dem Nachbargrundstück Parzelle 1261 und des daran angegliederten gedeckten Containerplatzes (Ersatz für vorbestehenden Schopf) ist sachgerecht. Die Verzahnung von Strassenraum, Vorplätzen, Gartenflächen und einzelnen nah an der Strasse stehenden Gebäuden ist ein charakteristisches und ortsbaulich wichtiges Element. Die auf Parzelle 814 zwischen Marktstrasse und Haus Vers.-Nr. 116 im Situationsplan festgelegte "Private Grünfläche" sowie der "Bereich für Baumpflanzungen" im Bereich des Knotens für die Einfahrt zur Tiefgarage sind ortsbaulich begründet und sachgerecht. Erschliessung Die Parzelle 1505 wird über die Parzelle 814 direkt zur Kantonsstrasse (Marktstrasse, K 364) erschlossen. Gleichzeitig kann die bislang unbefriedigende Ausfahrtssituation der Parzelle 814 erheblich verbessert werden. Die Änderungen und Begründungen sind im Planungsbericht Kapitel 7.1 aufgezeigt. Unter Würdigung der gegebenen Situation bestehen aus fachlicher Sicht keine Einwände gegen die vorgesehene Direkterschliessung. Die rechtliche Sicherstellung der Zufahrt zur Tiefgarage und der Ersatz von Pflichtparkplätzen im Zusammenhang mit der Umgestaltung der Parzelle 814 wird mittels öffentlich-rechtlichem Vertrag mit Eintrag ins Grundbuch verbindlich geregelt (§ 19 Abs. 6 und 7 SNV).

3 von 5

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Hofbündte", beschlossen vom Gemeinderat Sarmenstorf am 28. Mai 2018, wird genehmigt. 2. ie A7teun Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

11)111 eph

r

egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Schilligasse 1, 5614 Sarmenstorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

4 von 5

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

5 von 5